Condono edilizio

Mini condono, cosa prevede? Le ultime notizie

Mattero Salvini, ministro delle Infrastrutture, torna a parlare di condono edilizio e in questo caso l’occasione è la presentazione del suo nuovo libro.

Difformità sanabili con il condono edilizio

Dove eravamo rimasti? Il condono edilizio è stato più volte annunciato, nelle ultime occasioni il Ministro ha ribadito che la bozza del decreto sarebbe stata pronta a maggio. Subito la replica del Presidente del Consiglio, Giorgia Meloni che ha ribadito il No a una sanatoria generalizzata e comunque avrebbe vagliato di persona la proposta. Si è quindi parlato di un mini condono e ora sono più chiari i contorni che dovrebbe assumere il provvedimento.

Dovrebbero essere sanabili:

difformità di natura formale legate a incertezze interpretative della disciplina vigente;
difformità edilizie interne inerenti le singole unità immobiliari a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche come lo spostamento di un tramezzo;
difformità che potevano essere sanate nel momento in cui sono state realizzate, ma che non sono più sanabili a causa della disciplina della “doppia conforme” che impedisce di sanare interventi risalenti nel tempo;
cambio di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Perché serve un condono edilizio?

L’obiettivo è tutelare i proprietari che non possono vendere o dare in locazione l’immobile in quanto non risulta essere in regola, per interventi che di fatto non minano la sicurezza dell’immobile. Tra le ipotesi vi è anche quella della regolarizzazione degli immobili costruiti prima degli anni Sessanta e da ristrutturare. In questo caso sarà possibile procedere anche se i proprietari non sono in possesso di tutta la documentazione.

Perché si parla di doppia conformità? Questa richiede che un “abuso” per poter essere sanato, oltre ad essere conforme alla disciplina vigente al momento dell’abuso, se non sanato in quel momento, può essere sanato successivamente solo se è conforme anche alle regole ora vigenti. Naturalmente è difficile rispettare i requisiti della doppia conforme e spesso ci si perde nelle pratiche burocratiche.

Naturalmente il condono edilizio non sarà a costo zero, sarà necessario effettuare dei pagamenti, gli stessi dovrebbero essere proporzionali rispetto all’abuso commesso, ma per ora non è dato sapere di più.

Condono edilizio, la nuova proposta di Salvini

Fin dal primo insediamento del governo Meloni, il condono edilizio è stato una battaglia di Salvini, ministro delle Infrastrutture, che più volte lo ha proposto. Nelle ultime dichiarazioni è emerso che vi sarebbe già una bozza del provvedimento, ma non mancano polemiche visto che il Presidente del Consiglio, Giorgia Meloni, ha già dichiarato di non potersi esprimere in merito considerato che non ha visionato la bozza. Ecco cosa potrebbe prevedere il nuovo condono edilizio.

Condono edilizio per piccole difformità

In un periodo caldo dal punto di vista elettorale, parlare di condono edilizio non è semplice, ecco perché tutti sono cauti. Ovvio che la bozza ancora non sia nota, proprio per questo si susseguono ipotesi varie. Per ora sappiamo che il nuovo condono edilizio dovrebbe permettere di sanare piccole irregolarità. È importante a questo punto ricordare che il condono consente di regolarizzare un intervento edilizio per il quale non può essere concessa autorizzazione se non in forza di una legge speciale. Si differenzia, quindi, dalla sanatoria concessa quando l’intervento poteva essere autorizzato, ma per il quale l’autorizzazione non sia stata richiesta. Quali potrebbero essere quindi le difformità oggetto del prossimo condono edilizio?

Tettoie, verande e soglia di tolleranza

Tra le ipotesi vi è la possibilità di regolarizzare verande e sottotetti. Non solo, c’è chi ipotizza un aumento della soglia di tolleranza prevista dall’articolo 34 bis del Testo Unico sull’edilizia. Esclusa da condono edilizio è, invece, la sanatoria per interventi in aree a rischio di dissesto idrogeologico, con vincoli paesaggistici e culturali. Tra le difformità sanabili con il condono anche piccoli interventi interni che non hanno minato la struttura, ad esempio la realizzazione di un tramezzo o una finestra posizionata diversamente.

Operazione verità per sbloccare il mercato immobiliare

Il ministro delle Infrastrutture parla di un’operazione verità che consentirà di vendere beni immobili ora bloccati. Sappiamo infatti che in caso di trasferimento di proprietà di un immobile vi deve essere concordanza tra quanto risultante dalle planimetrie e la situazione reale. Di fatto si tratta di ipotesi perché ad oggi la bozza annunciata non l’ha vista nessuno, neanche il presidente del Consiglio, Giorgia Meloni.

In caso di condono edilizio comunque è previsto il versamento di sanzioni al fine di regolarizzare la situazione, il ministro Salvini ha già dichiarato che le risorse dovrebbero essere dirottate sul welfare e in particolare su un piano per gli asili nido.

Condono edilizio negato nelle zone sismiche

Gli abusi edilizi, che nelle zone sismiche compromettono seriamente la stabilità di un edificio, devono necessariamente essere abbattuti, anche se sono stati oggetti di condono.
Per evitare l’abbattimento deve essere dimostrato il rispetto delle specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche e dunque che la sopraelevazione e la struttura sottostante sono idonee a fronteggiare il rischio sismico.
A chiarirlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2115/2018.

Generalmente, l’abuso edilizio più diffuso è quello di sopraelevare un terrazzo costruendo una veranda, soprattutto da parte dei condomini residenti all’ultimo piano che possono avere accesso al lastrico solare in via esclusiva. Spesso l’opera viene effettuata senza permessi previsti dalla legge, per poi essere condonata in seguito, magari sfruttando il meccanismo del silenzio assenso dell’amministrazione comunale.

Il caso in questione analizzato dalla Cassazione era analogo, come ne esistono molti in Italia, ed è venuto alla luce dopo che gli altri condomini avevano presentato un ordine di demolizione ritenendo che la sopraelevazione compromettesse la stabilità del palazzo, trattandosi di zona sismica.

Ecco quanto stabilito dai giudici: “In zona sismica, la sopraelevazione irrispettosa della specifica normativa tecnica deve considerarsi di per sé pericolosa e dunque va abbattuta anche se condonata”.

In questa sentenza, la Corte di Cassazione ha ricordato quali sono i principi generali del diritto di sopraelevazione che spetta al proprietario dell’ultimo piano di un edificio, il quale ha facoltà di costruire sul proprio terrazzo o sul lastrico solare un nuovo piano o una struttura chiusa aumentando così l’altezza dello stabile a patto di essere in regola con le concessioni comunali ed i permessi di costruire prima di edificare la sopraelevazione.

I condomini possono opporsi alla sopraelevazione se:

le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. Limite superabile solo se il proprietario viene autorizzato, con il consenso unanime dei condomini, all’esecuzione delle opere di rafforzamento e consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione;
questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio;
questa diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Vera MORETTI

Gli architetti dicono no ad un nuovo condono

Una decisione “scellerata”, che rischia di compromettere il patrimonio paesaggistico e culturale italiano: così il Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori ha accolto la decisione, da parte del Senato, di estendere il condono edilizio anche ad aree finora sottoposte a vincolo.

Non si tratta, inoltre, di un mero problema di scempio paesaggistico, perché spesso i condoni concessi con leggerezza mettono in pericolo la sicurezza dei cittadini.

Gli Architetti, a questo proposito, sono stati chiari, e vorrebbero al contrario, che si realizzasse “un vero e proprio progetto di salvaguardia ambientale e paesaggistica, basato sul principio imprescindibile che la cultura ed il paesaggio sono delle risorse fondamentali, anche di tipo economico, che vanno valorizzate attraverso progetti di sviluppo assolutamente non invasivi”.

Per questo, il Consiglio spera che il disegno di legge non diventi realtà e che Parlamento e Governo aprano gli occhi e boccino questa iniziativa, anche alla luce della politica intrapresa dai Ministri in fatto di legalità: estendere il condono anche alle aree protette, infatti, rappresenterebbe un clamoroso autogol.

“Quello di cui il nostro Paese ha bisogno è di essere messo in sicurezza, tenuto conto della situazione di rischio sismico ed idrogeologico che riguarda gran parte delle nostre Regioni, per evitare ulteriori vittime e danni che, troppo spesso, si registrano”.

Vera MORETTI

Condono: un costo per lo Stato o per i cittadini?

Il condono costa di più al cittadino o allo Stato? Secondo un studio pubblicato da Il Sole 24 Ore il condono, edilizio o fiscale che sia, “costa all’Erario e ai Comuni assai più che al contribuente. Non tanto e non solo per le spese amministrative, che comunque pesano, ma soprattutto per la rinuncia al gettito ‘regolare’ che deriva dall’applicazione della sanatoria”. Negli ultimi 5 anni con le varie sanatorie applicate a fini fiscali o edilizi lo Stato ha perso 860 miliardi di euro. E, facendo un ulteriore salto indietro nel tempo, tra il 1980 e il 1997 la rinuncia al gettito regolare sarebbe costata allo Stato ben 883 miliardi, contro un guadagno di 22,3 miliardi derivanti dalle sanatorie per il condono previdenziale.

Il condono in Italia, un’operazione che non ha eguali in nessun altro Stato Europeo, rappresenta inoltre un costo per lo Stato in termini amministrativi: le energie investite dall’Agenzia delle Entrate per l’analisi e la gestione delle domande di condono hanno impedito infatti di focalizzarsi sulle attività di accertamento fiscale. Condono e illegalità fiscale, che molto spesso si trovano a camminare a braccetto. Con la ripetuta incitazione all’illegalità infatti, che è implicita ad ogni nuovo condono, il fenomeno dell’evasione fiscale non può in alcun modo essere limitato. A soffrirne per i primi i conti pubblici, impossibilitati a far fronte al debito pubblico.

Altra piaga inalienabile, l’evasione: molto spesso c’è chi versa solo la prima rata dell’oblazione, in modo da avviare la pratica, salvo poi sparire. Come a Roma, dove sono circa 6 000 le pratiche pronte e mai ritirate.

Risultato? Continui e sempre più pressanti tagli ai bilanci dello Stato, aumento delle tasse, eliminazione delle agevolazioni fiscali. A rimetterci come sempre le fasce più deboli della popolazione, che necessitano maggiormente dell’assistenza pubblica e sociale da parte del Comune di appartenenza.

A.C.