contratto preliminare di compravendita immobiliare

Contratto preliminare, finalmente potrà essere registrato online

Il contratto preliminare di vendita a breve si potrà anche registrare online. Un grande aiuto per i professionisti del settore, ecco alcuni consigli.

Contratto preliminare, la registrazione è obbligatoria?

Il contratto preliminare di vendita è un accordo tra le parti, in cui si impegnano reciprocamente a portare al termine la vendita. Contiene tutte le specifiche del contratto definitivo in ordine all’identificazione dell’immobile, il prezzo di cessione, la presenza o meno di mutuo e tutte le altri condizioni a cui è sottoposta la vendita immobiliare.

I contratti preliminari di ogni specie sono soggetti a registrazione in termine fisso. Infatti sono soggetti all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro. Anche se va aggiunta l’imposta di bollo di 16 euro ogni 100 righe dell’atto. A tale proposito si possono verificare due situazioni:

contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria; in tal caso in relazione a tali somme è dovuta l’imposta di registro sulla misura dello 0.50%;
contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad Iva, ed in tal caso va applicata l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3%.

Tuttavia non esiste nessun obbligo sulla presenza di un contratto preliminare ai fini della vendita, perché può anche non esistere e procedere direttamente alla vendita, con un semplice accordo tra le parti o una proposta di acquisto controfirmata dalle parti.

Contratto preliminare, registrazione anche online

Per la registrazione del contratto finora era necessario recarsi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, entro 30 giorni dalla data della stipula dell’atto. Quindi questo comportava la necessità di fissare un appuntamento, con le lunghe file di attesa, e poi poter registrare allo sportello. Impiegando a volte mezza giornata anche per un solo atto tra privati.

Ma dal 7 marzo 2023 le cose saranno molto diverse. Infatti sarà disponibile un nuovo servizio che consente di inviare la richiesta di registrazione dei contratti preliminari di compravendita direttamente online insieme agli allegati. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate è approvato il modulo aggiuntivo del modello per la “Registrazione di atto privato (Rap)”

Come procedere alla registrazione

Per richiedere la registrazione in via telematica occorre utilizzare il nuovo modello “Rap”. Sul modello si inseriscono i dati necessari ed allegare copia dell’atto da registrare firmato dalle parti ed eventuali documenti da allegare. Tra questi ci possono essere: planimetrie, mappe, inventari, disegni o altri documenti necessari.

Questi documenti dovranno essere allegati in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b). Una volta inserite tutte le informazioni necessarie, il sistema calcola in automatico le imposte (registro e/o bollo) e consente di versarle contestualmente tramite addebito su conto corrente. I soggetti non obbligati alla registrazione telematica possono comunque presentare il modello “Rap” presso un ufficio dell’Agenzia, insieme al contratto e agli eventuali allegati.

Compravendite immobiliari: il contratto preliminare obbliga all’acquisto della casa?

Quali sono i passaggi di una compravendita immobiliare per arrivare all’acquisto di una casa? Nella prassi, la conclusione dell’affare avviene attraverso determinati passaggi. In primo luogo vi è la proposta. Segue l’accettazione, il contratto preliminare e il contratto definitivo.

La compravendita immobiliare: proposta e accettazione

Nella compravendita immobiliare, con la proposta normalmente il presunto acquirente di una casa manifesta l’interesse ad arrivare all’acquisto. Nel caso in cui il potenziare acquirente accettasse la proposta, sarà obbligato ad acquistare. Solitamente la proposta va firmata in agenzia. Dall’altra parte, accettando la proposta il venditore dell’abitazione si obbliga alla stipula del contratto proposto dall’acquirente.

Che cos’è il contratto preliminare in una compravendita di abitazione?

In una compravendita di abitazione, con il contratto preliminare il venditore e il compratore riproducono gli obblighi definiti dalla proposta e dall’accettazione. In questa sede, inoltre, definiscono altre clausole della compravendita. Al contratto preliminare segue il contratto di compravendita vero e proprio (o rogito). Con il rogito la proprietà della casa si trasferisce dal venditore al nuovo proprietario.

A cosa serve il contratto preliminare ai fini del rogito?

Pertanto, nella maggior parte delle compravendite delle abitazioni, il contratto preliminare è quasi sempre presente. Il preliminare, in buona sostanza, obbliga le parti ad arrivare al contratto definitivo. L’utilità del contratto preliminare risiede nel fatto che venditore e compratore potrebbero aver bisogno, come spesso avviene, di un certo lasso di tempo necessario a fare chiarezza sulle proprie esigenze di acquisto e di vendita e a preparare quanto necessario per il trasferimento della proprietà della casa.

Periodo di tempo tra contratto preliminare e definitivo: cosa avviene?

Durante il lasso di tempo tra contratto preliminare e rogito, sia il venditore che il compratore saranno impegnati in diverse attività. Da qui l’utilità del preliminare. Ad esempio, sia venditore che compratore dovranno provvedere al trasloco. Il venditore, poi, deve predisporre i documenti necessari da essere sottoscritti nel contratto definitivo. Documenti che devono essere visionati dal compratore che deve fare i suoi controlli. Può capitare anche che il compratore debba effettuare dei lavori di ristrutturazione o di manutenzione.

Contratto preliminare nella compravendita di una casa: a cosa serve?

Il contratto preliminare, pertanto, consente al venditore e al compratore di una abitazione di svolgere tutte le attività necessarie per arrivare al contratto definitivo avendo la certezza che, nel frattempo, l’altra parte non stipuli un ulteriore contratto con un soggetto terzo. Da questo punto di vista, con il contratto preliminare venditore e acquirente si accordano reciprocamente per arrivare al contratto definitivo mediante il quale avviene il reale trasferimento del diritto sull’abitazione da chi vende a chi compra.

Contratto preliminare acquisto di una casa: obblighi del venditore e del compratore

Pertanto, il contratto preliminare non ha alcun effetto immediato sul trasferimento della proprietà della casa dal venditore al compratore. Non si trasferisce, in altre parole, la proprietà della casa con il solo contratto preliminare. Ma ha un effetto di obbligo per entrambi le parti: per il venditore che sarà obbligato a sottoscrivere il contratto definitivo con il quale trasferirà la proprietà dell’abitazione; per il compratore che sarà obbligato a comprare l’abitazione.

Quanto vale la firma sul contratto preliminare per comprare una casa?

Con la firma del contratto preliminare, venditore e compratore danno atto di essere arrivati a un accordo su tutte le parti della contrattazione. Con tale intesa, venditore e compratore posticipano gli effetti della compravendita al momento in cui arriveranno alla firma del contratto definitivo (o rogito).

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è obbligatorio?

Il contratto di preliminare di compravendita immobiliare costituisce il principale strumento con il quale delle persone si impegnano a vendere e ad acquistare un immobile. Per avere validità esso va redatto in forma scritta, infatti, diversamente è da considerarsi nullo, quindi, privo di qualsiasi effetto.

A cosa serve il contratto preliminare

Le parti coinvolte nella stipula di tale strumento contrattuale sono rappresentate dalla parte venditrice che promette all’altra parte acquirente di cedere la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini indicati nel contratto di compravendita immobiliare. In conseguenza di ciò, le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, con il quale verrà ufficialmente trasferita la proprietà immobiliare.

Il preliminare di compravendita è obbligatorio?

Spiegato cos’è un contratto preliminare di compravendita immobiliare, cerchiamo di capire se è obbligatorio. La risposta è “no”. Infatti, le parti si impegnano a giungere a un contratto di compravendita definitivo anche verbalmente e senza alcun impegno preso in precedenza.

Se è vero che non è obbligatorio stipulare un contratto preliminare di compravendita prima di arrivare al trasferimento definitivo dell’immobile, è altrettanto vero che redigerlo in forma non verbale, quindi, scritta, concede la possibilità alle parti, in caso di recesso, di pagare delle conseguenze.

Solitamente, infatti, la parte acquirente s’impegna a stipulare il rogito tramite il versamento di una caparra, detta confirmatoria, Nel caso dovesse venire meno all’impegno, l’altra parte (venditrice) ha il diritto di trattenere la caparra versata dall’acquirente trattenendo la proprietà dell’immobile (spesso, si tratta di una casa o abitazione). Ma potrebbe accadere che a recedere dall’impegno preso sotto forma scritta e previo versamento della caparra, sia la parte venditrice (causa ripensamento sulla vendita o perché ha ricevuto un’offerta di gran lunga migliore). In tal caso, spetta a tale parte restituire il doppio del valore della caparra confirmatoria come risarcimento del danno subito dalla parte acquirente.

Il compromesso immobiliare deve essere sottoscritto dal notaio?

Quando si decide di acquistare una casa o abitazione, compilato il modulo prestampato in un’agenzia immobiliare, poi sottoposto alla parte venditrice che ha dato incarico di vendita in forma scritta, si è di fatto concluso un preliminare di compravendita.

All’interno del documento sono indicati i dati delle parti del contratto, i dati catastali e descrittivi del bene, il prezzo e le modalità con le quali sarà versato il corrispettivo, la caparra sottoscritta, e soprattutto il termine entro cui dovrà essere stipulato il rogito davanti al notaio scelto.

Per tale motivo, questo modello prestampato, se integrato dei dati mancanti e firmato costituisce in tutti i sensi un preliminare di compravendita, con il quale ci si impegna a stipulare l’atto successivo e definitivo del passaggio di proprietà del bene.

Per tutti questi motivi, si può affermare che non è obbligatorio firmare il preliminare di compravendita immobiliare davanti al notaio.

Il preliminare di compravendita va registrato?

Il compromesso immobiliare va registrato al fine di evitare un accertamento e conseguente sanzione per non aver rispettato la normativa che impone la registrazione del contratto preliminare. Ciononostante, solitamente le scritture non vengono registrate. Il motivo risiede nell’elusione del pagamento degli oneri fiscali da versare all’Agenzia delle Entrate che, così facendo, difficilmente può venirne al corrente.

Tuttavia, urge ribadire che un preliminare di compravendita firmato ma non registrato, non perde comunque la sua validità ed efficacia. Per cui, le parti risultano in ogni caso essersi assunte degli impegni.

Il preliminare di compravendita necessita di trascrizione?

Acquistare un immobile e impegnarsi presso il proprio notaio al fine di stipulare un contratto preliminare di compravendita tramite atto pubblico, implica che il rogito derivante va trascritto. In realtà è la legge a sancirne l’obbligo, quando stabilisce che i contratti preliminari aventi oggetto la conclusione di taluno dei contratti menzionati nei primi quattro comma dell’art. 2643 del Codice civile, anche se sottoposti a condizione o relativi ad edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con tanto di sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Gli effetti della trascrizione

Trascrivere un preliminare di compravendita, innanzitutto, significa conferire all’atto il potere dell’opponibilità a tutte le eventuale e successive trascrizioni pregiudizievoli a carico del bene. Basti pensare ad un’eventuale ipoteca iscritta sull’immobile dall’agente di riscossione oppure al pignoramento adottato dalla banca creditrice il venditore.

Tramite la trascrizione, la parte acquirente si cautela da circostanze successive il preliminare e che pregiudicherebbero il proprio acquisto. Uno dei rischi maggiori è perdere la somma di denaro versata sotto forma di caparra o comunque di anticipo in attesa del rogito.

Pertanto, sottoscrivere un preliminare di compravendita in veste di atto pubblico notarile non è una consuetudine anche se più sicura di una scrittura privata che ha l’unico vantaggio di essere meno onerosa.