La crisi è maledetta, ma per qualcuno potrebbe anche essere benedetta. Paradosso? No, almeno nel mercato immobiliare residenziale, dove non manca chi ha guadagnato dal ridimensionamento dei prezzi di acquisto delle case dopo il lungo ciclo di crisi che ha colpito le abitazioni indipendentemente dalla loro età di costruzione, dal loro stato di fatto e, soprattutto, dalla loro localizzazione.
Il portale immobiliare Casa.it ha infatti messo a confronto i prezzi di vendita che si registravano nel 2005, in pieno boom del mercato immobiliare, con i valori attuali per valutare l’impatto della crisi sulle metrature acquistabili nelle principali città italiane.
Casa.it ha effettuato il raffronto su prodotti in vendita sul mercato immobiliare simili per tipologia, metratura e localizzazione, partendo da una domanda: avendo a disposizione un budget di X euro, quanti metri quadri si potevano acquistare nel 2005 e quanti oggi?
Il risultato è che nel 100% dei casi il numero dei mq. acquistabili sul mercato immobiliare è risultato aumentato in modo più o meno cospicuo a seconda dei budget ipotizzati (da 200mila a 500mila euro). In termini percentuali, però, l’aumento degli spazi varia dal +25% al +53%. In altre parole, con il medesimo investimento oggi si comprare un appartamento 1/4 più grande rispetto quello che ci si poteva permettere nel 2005.
È il primo caso dall’introduzione dell’euro in cui il potere di acquisto sul mercato immobiliare per famiglie è cresciuto in modo tanto vistoso. Dal 2001 sino al 2010, le possibilità di comprare più metri quadri per la medesima tipologia di abitazione erano molto basse, limitate a città non capoluogo e caratterizzata da bassa densità abitativa.
Oggi, invece, è possibile concludere acquisti nelle principali città persino in zone urbane che prima della crisi offrivano poco o nulla a determinati budget. In 10 anni, pertanto, i prezzi medi delle abitazioni non di nuova costruzione, ma abitabili senza dover effettuare importanti lavori di ristrutturazione, sono scesi in termini nominali – inflazione compresa – in tutte le grandi città.
Il guadagno in termini di spazio per chi acquista sul mercato immobiliare è tanto più vistoso quanto maggiore è la disponibilità di spesa. Casa.it ha rilevato che, nel caso in cui si abbiano 500mila euro da investire si va dai 23 mq. in più acquistabili a Firenze ai 45 mq. in più a disposizione a Napoli. A un budget intermedio (300mila euro) corrisponde una riduzione degli spazi, ma a Napoli si possono acquistare 27 mq. in più rispetto al 2005, mentre a Milano il guadagno si riduce a 15 mq. Infine, con una disponibilità di spesa di 200mila euro a Venezia è possibile ottenere 10 metri quadri in più rispetto al 2005, mentre a Genova i metri quadri diventano 14.
In questa nostra settimana dedicata all’approfondimento della delicata situazione immobiliare italiana, dopo l’intervista al presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici di lunedì scorso, cerchiamo ancora una volta di ragionare insieme ad uno dei protagonisti diretti del settore: il presidente di ARPE – Federproprietà Massimo Anderson.
Dott. Anderson, secondo gli ultimi dati contenuti nelle stime preliminari dell’Istat, nel primo trimestre dell’anno, l’Ipab, ovvero l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie sia ad uso abitativo sia come investimento, è calato dello 0,7% rispetto al trimestre precedente; rispetto, invece, allo stesso periodo del 2013, i prezzi hanno subito una caduta del 4,6%. Come leggere questi dati?
Proprio i dati ISTAT forniscono un quadro drammatico della situazione italiana, basti pensare che dal 2008, data di inizio della crisi, il Paese ha perso circa un quarto della propria attività produttiva ed ha oltre 6 milioni di senza lavoro tra disoccupati (3 milioni 113 mila) inoccupati (3 milioni e 205 mila) e 100 mila giovani che hanno preso la strada dell’immigrazione.
Lo stesso segretario generale della CISL, Raffaele Bonanni, in una recente intervista rilasciata alla nostra rivista ha dichiarato: “C’è troppa confusione sulla tassazione sulla casa. Troppe imposte che gravano sullo stesso immobile e sulla famiglia. La tassazione sulla casa rappresenta una delle aree più critiche sulle quali intervenire, anche per realizzare una politica di aiuto concreto a favore di tutte quelle famiglie italiane che dopo una vita di sacrifici e rinunce riescono a comprarsi un’abitazione. Va tenuto conto del valore catastale e dell’ammontare dei mutui che gravano sul valore complessivo degli immobili”.
Non bisogna poi dimenticare che l’Italia è già ai vertici europei per quanto riguarda la tassazione sulla casa, senza purtroppo avere e poter usufruire di tutti quei servizi che le altre Nazioni garantiscono ai piccoli proprietari.
Il trend negativo del mercato immobiliare italiano è in atto da almeno due anni e che, con le stime dell’ultimo trimestre, la riduzione dei prezzi delle abitazioni ha superato il 10%, attestandosi su una flessione del 10,4% dal 2010. Quando saranno riscontrabili le prime inversioni di tendenza?
Il livello del mercato immobiliare è sceso talmente in basso che ha annullato completamente la crescita degli anni 2000 per attestarsi a quello di quasi trenta anni fa. E’ evidente che, in questo contesto è quasi inevitabile una minima inversione di tendenza. Il fatto che nelle grandi città si stia segnando un leggerissimo aumento delle compravendite (+1,6) rispetto al profondo rosso degli ultimi anni, lascia sperare che anche per quanto riguarda i prezzi sia terminata la stagione della discesa libera.
Quali sarebbero le contromisure necessarie per rilanciare la filiera edilizia?
Prima di tutto una più equa e trasparente tassazione delle case ma, soprattutto, non soggetta alle innumerevoli incognite sugli effettivi pagamenti che si aggiungono e sovrappongono senza alcuna certezza per i piccoli proprietari. Una maggiore facilità per accedere ai mutui, soprattutto per le giovani coppie che hanno già visto una enorme decurtazione del potere di acquisto dei loro stipendi.
Non si può e non si deve continuare con la tassazione per la tassazione soprattutto se questI soldi vengono sperperati per mantenere in piedi le municipalizzate, la partecipate, gli enti, le comunità montane, i municipi di quartiere e le feste paesane. Se le entrate non sono sufficienti perché malamente gestite si privatizzino le “strumentali” come succede nella maggior parte d’Europa e sicuramente i servizi saranno migliori.
E’ di ieri la notizia che il mercato immobiliare è tornato ai livelli del 1985, quando le compravendite erano circa 430mila.
Nel 2012, infatti, sono state effettuate ben 150mila transazioni in meno, con un calo del 27.5% rispetto all’anno precedente, quando le compravendite erano state 448.364.
Il 2013 non sembra essere iniziato sotto una buona stella, per quanto riguarda questo settore, anche se il mese di aprile ha portato qualche lieve miglioramento.
Tutto ciò è stato confermato anche dallo studio condotto dall’Ufficio Studi di Mutui.it: per quanto riguarda la richiesta di prestiti per l’attivazione di un mutuo destinato all’acquisto della casa, negli ultimi sei mesi la somma che gli italiani sono riusciti ad ottenere è rimasta molto bassa, anche se è tornata ai valori di un anno fa. Ammonta a 122.000 euro l’erogato medio delle banche, in salita di 4,5 punti percentuali rispetto allo scorso semestre.
Se le richieste sono più o meno stazionarie, come emerge dal confronto dei due portali Mutui.it e Facile.it , si è notato un leggero aumento per quel che riguarda le erogazioni.
Il divario tra la somma media richiesta e quella erogata è passato dall’11 all’8%, mentre sale dal 50 al 52% il loan value, ovvero la percentuale erogata in rapporto al valore dell’immobile cresce di poco, passando dal 50% al 52%.
Lorenzo Bacca, responsabile della business unit Mutui dell’azienda, ha dichiarato: “Gli Italiani che aspirano a un finanziamento per acquisto casa hanno imparato a richiedere cifre contenute, sapendo che dovranno attingere ai propri risparmi perché il mutuo potrà coprire circa metà del valore dell’immobile. Prosegue come nel semestre precedente, poi, il paradosso per cui i prezzi degli immobili acquistati, nonostante la crisi del mattone, non sembrano ridursi: il valore medio delle case da comprare resta stabilmente attorno ai 235.000 euro”.
Lo scenario però cambia quando si fa riferimento ai prestiti relativi all’acquisto della prima casa: aprile sembra aver invertito la rotta negativa, poiché si passa da 135.000 a 137.000 euro in sei mesi (+2%
Cala però la cifra media erogata, che passa da 127.000 a 125.000 euro (-2%), a conferma del “congelamento” del mercato anche nell’anno corrente.
Mentre il divario tra richiesta ed erogazione si allarga (i due numeri divergono del 10%) la percentuale finanziata scende al 58%, dal 61% della rilevazione precedente, a causa anche dell’aumento del valore medio degli immobili acquistati attraverso il finanziamento per la prima casa (+3% in sei mesi).
Esiste un segreto per avere successo nel mondo del franchising? Quali sono i passi da compiere quando si decide di avviare un’attività in affiliazione? Infoiva, dopo aver approfondito l’aspetto normativo del contratto di franchising, sceglie quest’oggi di entrare nel vivo, interpellando una delle maggiori agenzie di franchising del settore immobiliare in Italia: Tecnocasa. Attiva da oltre 25 anni sul territorio nazionale, ma con numerose filiali all’estero, dalla Spagna all’Ungheria, dal Messico alla Thailandia, Tecnocasa, con le reti di intermediazione immobiliare Tecnocasa, Tecnocasa Immobiliper l’Impresa e Tecnorete, vanta oggi in Italia 3.300 agenzie in franchising.
Infoiva ha intervistato Antonio Pasca, Presidente Tecnocasa Franchising Spa.
Gestire una rete così estesa di franchising nel settore immobiliare quali problemi e quali vantaggi comporta?
Le scelte strategico/organizzative per noi sono importanti: la centralità del cliente è fondamentale e la consulenza, sia immobiliare che creditizia, deve essere professionale e specializzata. L’attività del mediatore, oggi, non è più solo mettere in contatto le parti, ma è sempre più orientata alla consulenza immobiliare, sia nei confronti del venditore che dell’acquirente, per il quale si deve individuare la soluzione immobiliare più adatta e mediata fra i desideri e le effettive possibilità. Rispetto al passato i clienti richiedono anche dalle reti organizzate in franchising standard qualitativi sempre più elevati.
Quali sono allora i punti di forza della vostra rete di franchising?
Il franchising del Gruppo Tecnocasa è un sistema sinergico con continui scambi di informazioni e di comunicazioni tra la Società Franchisor, le agenzie affiliate e il settore servizi del franchising. Inoltre avendo alle spalle una struttura organizzativa che vanta più di 25 anni di esperienza nel settore immobiliare, va da sé che le opportunità a disposizione del franchisee sono più numerose quanto più è strutturato il sistema al quale ci si affilia. Nel nostro Gruppo puntiamo su una rosa di servizi esclusivi per i nostri franchisee: la possibilità di accedere a canali pubblicitari dedicati e specialistici, sia su supporto cartaceo che digitale; uno strumento gestionale dell’attività di agenzia e di presidio del territorio innovativo (software informatici); la banca dati condivisa per aree omogenee delle richieste di acquisto, che consente una gestione corretta del proprio portafoglio immobili.
Quali sono i primi passi che consiglia di fare a chi vuole diventare franchisee?
E’ possibile entrare nel nostro network attraverso un training presso le agenzie già affiliate. Sin dal 1986, anno di lancio del franchising, Tecnocasa ha infatti puntato esclusivamente sulla crescita interna dei collaboratori d’agenzia che, anche senza una specifica esperienza nel settore, grazie ad una attenta e costante formazione sia teorica che pratica. L’investimento necessario all’apertura di un’agenzia affiliata Tecnocasa e Tecnorete tiene conto di diverse variabili: bacino d’utenza assegnato in esclusiva, penetrazione della rete nella provincia oggetto dell’apertura. Da sottolineare gli ingenti investimenti pubblicitari effettuati dal franchisor, che impiega fino al 20% della royalty a tale fine per mantenere ai massimi livelli la notorietà del marchio.
In tempi di crisi, qual è la temperatura nel mondo del franchising immobiliare?
Tecnocasa, secondo dati provenienti dal sito immofranchising.net, risulta il primo operatore del comparto del franchising immobiliare con una quota di mercato intorno al 50%. Presumo che la percentuale sia vicina alla realtà, anche se è innegabile che l’intero settore immobiliare in questi anni abbia risentito del periodo complesso, caratterizzato da un clima generale di incertezza. Il peggioramento del quadro economico italiano e l’inasprimento della selettività del sistema bancario hanno frenato la ripresa del mercato immobiliare anche in questo semestre, durante il quale il ridimensionamento dei prezzi e delle transazioni immobiliari ha raggiunto la percentuale più elevata dal 2007. Ma la diminuzione della nostra rete, rispetto ad altre realtà, è stata contenuta e potrebbe definirsi un calo fisiologico, influenzato anche dagli specifici mercati delle diverse zone italiane e dalla situazione economica del Paese stesso. Questo dimostra che il numero di agenzie immobiliari non è influenzato direttamente dalla diminuzione del numero di compravendite. Dal punto di vista del franchisor il principale segreto per sviluppare e rafforzare la rete è l’organizzazione di tutti i servizi. In questa particolare congiuntura economica il Gruppo Tecnocasa ha deciso di puntare su una strategia che guardi all’integrazione tra le reti e all’innovazione. Ultimo punto importante: la diversificazione. Preparando i nostri consulenti del credito, abbiamo dato loro la possibilità di effettuare una vera e propria trasformazione, evitando loro di focalizzarsi solo sui mutui, ma di aprirsi a un’offerta “multiprodotto”, “multicanale”, “multibanca”.
Pensa che il franchising rappresenti un’opportunità per chi vuole diventare imprenditore in tempi di crisi? E per i giovani?
Affiliarsi ad un marchio non è solo pagare una royalty, bensì contribuire in prima persona alla realizzazione di un progetto condiviso fra imprenditori autonomi – Franchisor e Franchisee – sviluppando sinergie e opportunità comuni. Il franchising, applicato all’intermediazione immobiliare, non può che avere effetti benefici sulla professionalità degli agenti. Le condizioni nelle quali opera un affiliato non limitano la sua autonomia e la sua professionalità, ma ne integrano la credibilità e l’affidabilità oltre a migliorarne l’efficienza e l’organizzazione. Inoltre ogni agenzia affiliata avvalendosi del supporto di una consulenza tecnico-commerciale altamente qualificata avrà la possibilità di ricevere i suggerimenti e gli orientamenti operativi più adatti per conservare la sua efficienza e l’omogeneità operativa.
Potrebbe tracciarci il profilo tipo del franchisee Tecnocasa (età, sesso, grado d’istruzione..)
Tecnocasa punta soprattutto a figure junior, preferibilmente tra i 18 e i 35 anni, diplomati o laureati anche senza una specifica esperienza, ma che intendano sposare un progetto imprenditoriale. I giovani vengono preparati all’interno del Gruppo per arrivare all’affiliazione. I requisiti professionali richiesti per diventare agente immobiliare sono il possesso del diploma di scuola media superiore o la laurea, e l’attestato di superamento dell’esame che l’interessato sostiene presso la Camera di Commercio, dopo aver frequentato un corso preparatorio riconosciuto dalla Regione. Per diventare un buon agente immobiliare sono necessarie, però, spiccate ed innate doti di relazione e predisposizione alla mediazione. Ma Tecnocasa punta molto sulla formazione dedicata: ai neo inseriti in agenzia viene offerta la possibilità di seguire un corso a cura della Scuola di Formazione del Gruppo Tecnocasa, per avviarli alla professione e alla crescita delle competenze sempre nell’ottica dell’affiliazione. Inoltre, attraverso la formazione “on the job” (nell’agenzia) la risorsa selezionata potrà proseguire l’iter di avviamento alla professione di agente immobiliare, della durata di circa due anni, per poi avere la possibilità di diventare affiliato.
