Gruppo Tecnocasa

Casa di proprietà, quanto mi costi?

L’acquisto della casa di proprietà è una delle spese maggiori che le famiglie italiane devono sostenere. Sì, ma quanto maggiore? Quante annualità di stipendio servono in media a una famiglia italiana per acquistare una casa di proprietà?

Il calcolo ha provato a farlo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa che ha raccolto i dati relativi al prezzo al metro quadro di un medio usato, presi dalle agenzie affiliate delle grandi città e riferiti a dicembre 2014. Poi, ha estrapolato dalla banca dati Istat i dati sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente a tempo pieno (al netto dei dirigenti) per attività economica e contratto. Infine, ha ipotizzato che il reddito fosse destinato interamente all’acquisto della casa di proprietà, considerata in media di 85 mq.

Ebbene, il risultato è che a livello nazionale sono necessarie 6,6 annualità per comprare una casa di proprietà, in calo rispetto al 2013 quando ne servivano 7,1. A livello locale non ci sono state variazioni rilevanti a parte Napoli, Genova e Milano: la città partenopea vede un calo di 1,2 annualità (da 8,6 a 7,4), nel capoluogo ligure servono 0,9 annualità in meno (che ora sono 4,5), mentre sotto la Madonnina servono in media 9 annualità per acquistare una casa di proprietà, in calo di 0,7 rispetto al 2013.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha poi rilevato a livello nazionale la differenza a distanza di dieci anni, che si è dimostrata più consistente: dalle 9,3 annualità nel 2004, si è passati alle 6,6 del 2014. La città in cui la variazione è stata più consistente è Milano: ora sono necessarie 9 annualità per acquistare la casa di proprietà, 4,2 in meno rispetto alle 13,2 di dieci anni fa. Anche i due capoluoghi appenninici fanno segnare variazioni interessanti: nel 2004 fa.

Invece nel 2004 servivano 10,3 annualità a Bologna e 12,3 a Firenze, mentre ora in entrambe le città ne bastano 3,8 in meno. Con un calo di 2,8 annualità, Bari e Genova hanno evidenziato un andamento in linea con il dato nazionale, mentre Palermo è la città che ha fatto registrare il calo più lieve: -1,3 annualità necessarie per comprare una casa di proprietà.

Immobili usati o nuovi, ecco il dilemma

Il dilemma di fronte al quale si trovano le persone che vogliono comprare casa è sempre lo stesso: compare immobili nuovi o immobili usati? Un dilemma che La Ducale SpA, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa ha provato a sciogliere svolgendo un’analisi sul mercato.

Nelle grandi metropoli la maggioranza del patrimonio abitativo è rappresentata da immobili usati. Infatti il nuovo sorge quasi sempre in seguito ad interventi di recupero. Se si acquistano immobili usati bisogna quasi sempre mettere in conto dei lavori di ristrutturazione, anche su ciò che non è in vista: strutture, tubature, impianti. In questo caso è bene informarsi prima sui costi, facendo fare dei preventivi ed informandosi sulle agevolazioni fiscali esistenti sia per i lavori di ristrutturazione sia per quelli di riqualificazione energetica: la legge di stabilità ha prorogato per tutto il 2015 la detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie e del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica.

Attualmente, sugli immobili usati, si possono spuntare dei ribassi di prezzo importanti e quindi si potrebbe giovare del momento per fare acquisti convenienti. Da segnalare, per l’acquisto delle abitazioni usate, anche la nuova tassazione sulla compravendita. Gli immobili usati, soprattutto quelli d’epoca, hanno sempre un certo fascino oltre a vani molto ampi. Da tenere comunque in considerazione eventuali interventi di manutenzione straordinaria e l’incidenza delle spese per il riscaldamento (soprattutto per le soluzioni con soffitti alti).

L’analisi delle compravendite realizzate dal Gruppo Tecnocasa evidenzia che nel primo semestre del 2014 l’85,7% delle compravendite riguarda gli immobili usati ed il 14,3% le tipologie di nuova costruzione.

A livello nazionale, considerando solo le compravendite di tipologie nuove, registriamo che quella più acquistata è il trilocale, seguito dal bilocale e poi dalle soluzioni indipendenti a quelle semindipendenti. La stessa analisi sulle tipologie usate vede al primo posto il trilocale, seguito dal bilocale e poi dal quattro locali.

Nelle grandi metropoli la percentuale delle compravendite di immobili usati sale al 95,9%, quella delle costruzioni nuove è al 4,1%.

Nei capoluoghi di provincia la percentuale delle compravendite cha ha per oggetto immobili usati scende al 90,8%: il nuovo sale al 9,2%; nell’hinterland delle grandi città, invece, la percentuale degli scambi che hanno per oggetto un immobile nuovo è ancora più elevata, 16,5%, l’usato scende all’83,5%.

Questi dati confermano che le soluzioni nuove sono scambiate maggiormente nell’hinterland, dove negli anni del boom immobiliare sono stati fatti tanti interventi di nuova costruzione che all’epoca erano acquistati perché meno costosi rispetto ai prezzi delle grandi città.

In questo momento i potenziali acquirenti prediligono, in linea di massima, gli immobili usati ed in buono stato perché temono di iniziare i lavori di ristrutturazione.

Ciò non toglie che l’esistenza degli incentivi fiscali sta portando ad acquistare immobili usati da ristrutturare, ma solo se il prezzo è particolarmente conveniente e tale da giustificare il sostenimento dei lavori di ristrutturazione. Attenzione alle nuove costruzioni e ai criteri di efficienza energetica si registrano da parte di chi acquista casa in località turistiche e in parte anche dagli stranieri che acquistano nel nostro Paese.

Tecnocasa: “Il franchising immobiliare scelta intelligente”

Dal 1986 Tecnocasa offre servizi di intermediazione immobiliare nelle fasi di vendita, acquisto o locazione di immobili ad uso residenziale, industriale e commerciale attraverso un network specializzato di agenzie in franchising, presenti capillarmente sul territorio Italiano. A proposito di franchising, oggi abbiamo incontrato Antonio Pasca, Presidente Tecnocasa Franchising SpA, con il quale abbiamo discusso sulle potenzialità della formula.

Dott. Pasca, il giro d’affari delle attività commerciali in franchising è cresciuto negli ultimi cinque anni del 5,5%. La formula del franchising può essere uno dei veri antidoti alla crisi?
La formula di franchising, quando utilizzata appieno e attraverso gli strumenti innovativi messi a disposizione dal franchisor, è un driver fondamentale per riproiettare l’economia delle agenzie verso un futuro di solidità e di conseguenza rivitalizzare il settore.
È innegabile che l’intero settore immobiliare in questi anni abbia risentito del periodo difficile caratterizzato dalla crisi generalizzata. Gli ultimi anni sono stati anni difficili per il mercato immobiliare italiano, ma in questi primi mesi del 2014 si sono registrati i primi segnali di un riavvicinamento fiducioso al mercato. Tuttavia il nostro Gruppo è ben strutturato a prescindere dalla crisi. Per creare un grande Gruppo e mantenere il suo valore nel tempo non ci sono formule magiche ma tanto impegno ed una mission chiara: promuovere valori etici e una leadership morale nella gestione degli affari. E’ così che la politica della creazione del valore unita alla focalizzazione sulla competitività del business hanno permesso al Gruppo Tecnocasa di leader a livello nazionale ed europeo, con un totale di oltre 2.500 agenzie affiliate presenti in 12 nazioni.
Da sempre l’intento del Gruppo Tecnocasa è quello di avere il cliente al centro del proprio sistema.
Bisogna considerare la centralità del cliente e la consulenza, sia questa immobiliare o creditizia, che deve essere professionale e specializzata. L’attività del mediatore, oggi, non è più solo mettere in contatto le parti, ma è sempre più orientata alla consulenza immobiliare, sia nei confronti del venditore sia nei confronti dell’acquirente, per il quale si deve individuare la soluzione immobiliare più adatta e mediata fra i desideri e le effettive possibilità desunte da ciò che egli stesso dichiara.
Infatti operatori seri, preparati ed affidabili riescono a non subire l’influenza dei cicli immobiliari.
Dal punto di vista del franchisor il principale segreto per sviluppare e rafforzare la rete è l’organizzazione di tutti i servizi. In questa particolare congiuntura economica il Gruppo Tecnocasa ha deciso di rafforzare ulteriormente gli stessi servizi, impostando una strategia incentrata su alcuni punti fondamentali: l’integrazione tra le reti e l’innovazione. La realtà ed i numeri del Gruppo Tecnocasa consentono di fruire delle economie di scala necessarie a creare valore aggiunto alle agenzie, posizionandosi sul mercato in modo strutturato, con un abbattimento dei costi, fondamentale in questo periodo di crisi.

Quali sono i vantaggi nel scegliere l’avventura del franchising?
Il franchising immobiliare può essere la soluzione giusta per chi intende avviare il proprio progetto imprenditoriale, soprattutto poi se è preceduto da un congruo periodo di attività nelle agenzie del gruppo al quale intende affiliarsi. La nostra visione del “scegliere l’avventura del franchising” prescinde dal concetto che affiliarsi ad un marchio non è solo pagare una royalty. Per un marchio noto come il nostro è importante contribuire in prima persona alla realizzazione di un progetto condiviso fra imprenditori autonomi (Franchisor e Franchisee) sviluppando sinergie e opportunità comuni.
E’ noto che anche nel real estate le opportunità che sono a disposizione del franchisee sono più numerose quanto più è strutturato il sistema al quale ci si affilia. E in questo il Gruppo Tecnocasa fa la differenza, mette in campo continuativamente servizi creati appositamente per mettere in grado i suoi professionisti di svolgere la loro attività più agevolmente, in modo veloce e mirato, attivando progetti concreti finalizzati all’incremento dei ricavi e non al taglio dei costi.
Nel nostro Gruppo puntiamo su una rosa di servizi esclusivi per i nostri franchisee quali la possibilità di accedere a canali pubblicitari dedicati e specialistici, sia su supporto cartaceo (Periodico) sia digitale (portale internet); uno strumento gestionale dell’attività di agenzia e di presidio del territorio innovativo (software informatici); la banca dati condivisa per aree omogenee delle richieste di acquisto, che consente una gestione corretta del proprio portafoglio immobili, una scuola di formazione interna che eroga formazione continua e a tutti i livelli. Ogni agenzia affiliata, poi, può avvalersi del supporto dell’Area Manager e del Consulente oltre ovviamente ad una consulenza tecnico-commerciale altamente qualificata avrà la possibilità di ricevere i suggerimenti e gli orientamenti operativi più adatti per conservare l’efficienza e l’omogeneità operativa propri del Metodo Tecnocasa.

Per avviare un’attività in franchising che capitale mediamente si deve investire?
E’ possibile entrare nel nostro network attraverso un training presso le agenzie affiliate. Sin dal 1986, anno di lancio del franchising, Tecnocasa ha infatti puntato esclusivamente sulla crescita interna dei collaboratori d’agenzia che, anche senza una specifica esperienza nel settore, grazie ad una attenta e costante formazione sia teorica che pratica presso le agenzie, possono realizzare il proprio progetto imprenditoriale. Questo ha consentito al franchisor di propagare la rete, capillarmente, su tutto il territorio nazionale e internazionale.
L’investimento necessario all’apertura di un’agenzia affiliata Tecnocasa e Tecnorete ai nostri marchi tiene conto di diverse variabili: bacino d’utenza assegnato in esclusiva, penetrazione della rete nella provincia oggetto dell’apertura. Indicativamente si aggira sui: 25/30.000 Euro. Da sottolineare gli importanti investimenti pubblicitari effettuati dal franchisor per mantenere ai massimi livelli la notorietà del marchio.
Gli obblighi per gli affiliati possono essere riassunti con “applicazione del metodo operativo, trasparenza e correttezza professionale nei confronti del cliente e osservanza della deontologia professionale” che sono i punti fermi attorno ai quali ruota la struttura del contratto sottoscritto dai nostri Franchisee.
Tecnocasa ha sempre puntato soprattutto a figure junior, preferibilmente tra i 18 e i 35 anni, diplomati o laureati anche senza una specifica esperienza. I giovani, come già accennato, vengono preparati all’interno del Gruppo per arrivare all’affiliazione. Attualmente i requisiti professionali per diventare agente immobiliare sono il possesso del diploma di scuola media superiore o la laurea, e l’attestato di superamento dell’esame che l’interessato sostiene presso la Camera di Commercio dopo aver frequentato un corso preparatorio riconosciuto dalla Regione. Per diventare un buon agente immobiliare sono necessarie, inoltre, spiccate ed innate doti di relazione e predisposizione alla mediazione.
La particolare attenzione del nostro Gruppo allo sviluppo attraverso la crescita interna delle risorse umane ci fa ben sperare. Contiamo già diversi collaboratori preparati per l’affiliazione.
Una particolare attenzione la stiamo dando alla preparazione di collaboratori per lo sviluppo della rete industriale/commerciale.

Jacopo MARCHESANO

Tecnocasa: ecco le città con i maggiori rendimenti immobiliari

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha condotto un’indagine confrontando le dinamiche di crescita delle quotazioni degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che riguarda il secondo semestre 2013.

Ciò che è emerso è una certa stabilità del mercato, rispetto al trend che si era registrato negli anni precedenti.

La ricerca è stata effettuata prendendo in considerazione le principali città italiane, dal nord al sud, calcolando la curva dei prezzi con riferimento alle variazioni dei prezzi degli immobili per quanto riguarda la compravendita della tipologia “medio usato”.
Inoltre, l’andamento delle variazioni dei canoni di locazione nel tempo è stato elaborato considerando gli appartamenti bilocali.

Ebbene, il rendimento annuo lordo nelle grandi città italiane si è arrestato intorno al 4,2% e tra esse, quelle con il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono risultate Verona (5,2%) e Palermo (5,0%).

Vera MORETTI