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Comprare casa, quali tasse e Iva se si acquista da impresa non costruttrice, banca o società di leasing?

Non sempre la compravendita di una casa avviene tra soggetti privati o per la vendita di un’impresa costruttrice o di recupero.  In tal senso, varie sono le possibilità di acquisto di una casa oltre alle modalità tradizionali. La compravendita può essere effettuata anche attraverso una impresa non costruttrice e non di recupero, una banca o una società di leasing. Nel caso del leasing, l’impresa non deve essere né costruttrice e nemmeno tra quelle di recupero. A seconda di chi vende casa, sono da considerare le tasse, le imposte e l’Iva da pagare.

Acquisto casa da impresa non costruttrice, da banca o da società di leasing: l’Iva è da pagare?

In tutti i casi in cui il soggetto venditore sia un’impresa non costruttrice e non di recupero, oppure una banca o una società di leasing, sia per l’acquisto della prima casa che di soggetto acquirente qualsiasi, la compravendita è esente dall’Iva. Lo stabilisce, per tutti i casi, l’articolo 10, numero 8 bis, del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972.

Comprare casa da società non costruttrice e non di recupero: quali imposte e tasse sono da pagare?

Soffermandoci su un acquisto di abitazione da impresa non di costruzione e nemmeno di recupero, rispetto agli altri casi più tradizionali, non fa differenza l’epoca di costruzione dell’immobile. Il venditore, inoltre, non può nemmeno esercitare l’opzione Iva. Nel caso in cui si tratti dell’acquisto di prima casa, l’imposta di registro può essere del 2% ai sensi dell’articolo 1, secondo periodo, del TP1, oppure dell’1,5% nel caso in cui la compravendita venga effettuato nei confronti di banche e di intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario ed abbia per oggetto immobili di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9. L’imposta di registro sale al 9% se non si tratta di compravendita di prima casa.

Acquisto casa da società non costruttrice: quali imposte e tasse?

Oltre al pagamento dell’imposta di registro, nel caso di compravendita di immobile da società non costruttrice e non di recupero, sono da pagare 50 euro sia per l’imposta ipotecaria che per quella catastale. Sia che si tratti di prima casa che di altri scenari, la compravendita è esente sia dall’imposta di bollo che dalla tassa ipotecaria.

Quando si può comprare casa da una società di leasing?

L’acquisto di una casa da una società di leasing può avvenire nei casi disciplinati dalla legge. In particolare si deve trattare di cessioni effettuate per riscatto di contratti di leasing. Oppure di cessioni di immobili già oggetto di contratti di leasing risolti per inadempimento dell’utilizzatore. I casi di acquisto sono disciplinati dal comma 10 ter 1, dell’articolo 35, del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006.

Comprare casa da una banca o società di leasing: Iva e altre imposte

Nel caso in cui la compravendita avvenga con una banca o una società di leasing che non sia costruttrice o recuperatrice, l’operazione è esente ai fini dell’Iva. Tuttavia, la compravendita è soggetta alle altre imposte. In particolare, l’imposta di registro è pari a 200 euro ai sensi del comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006. Lo stesso articolo disciplina l’imposta ipotecaria per altri 200 euro e l’imposta catastale per altrettanti 200 euro.

Quali altre imposte si pagano per una compravendita casa con banca o società di leasing?

Oltre alle imposte viste in precedenza, nel caso di acquisto da una banca o da una società di leasing sono da pagare altre due imposte. In particolare, la compravendita comporta l’imposta di bollo per 230 euro ai sensi del comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972. Infine, la compravendita è soggetta alla tassa ipotecaria di 90 euro. La norma di riferimento in questo caso rientra nei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Leasing immobiliare abitativo: come comprare casa con poca liquidità

Il leasing immobiliare abitativo è una realtà abbastanza giovane del settore. E’ una possibilità di acquistare casa, se non si ha molta liquidità. Ecco come funziona

Leasing immobiliare abitativo: cos’è e quando nasce

La legge di bilancio del 2015 ha introdotto il concetto di leasing immobiliare abitativo. La normative prevede delle agevolazioni fiscali per chi acquista o costruisce degli immobili destinati ad uso abitativo. Il leasing è già da tempo utilizzato nel settore auto o nelle aziende. Molti contratti, infatti, prevedono dei pagamenti mensili ed una maxi rata finale. Nel settore immobile non andiamo molto lontano. Il contratto prevede di utilizzare un immobile, pagandone delle rate periodiche, e poi pagare una maxi rata per riscattarlo. Quindi i passi del leasing immobiliare possono essere così riassunti:

  • scelta dell’immobile;
  • immobile messo a disposizione dalla società di leasing o banca;
  • pagamento di un anticipo o maxi canone. L’importo sia di acquisto che del canone sono indicati direttamente sul contratto. Di solito le società finanziarie applicano percentuali che variano dal 10% al 40% del valore immobiliare;
  • il pagamento mensile del canone di leasing;
  • maxi rata finale o restituzione del bene.

Leasing immobiliare abitativo: quando si diventa proprietari?

E’ subito meglio specificare che l’immobile è di proprietà della banca o dalla società finanziaria. Solo al pagamento della maxi rata, l’utilizzatore ne diventa proprietario a tutti gli effetti di legge. Il contratto di leasing immobiliare abitativo prevede però delle caratteristiche che deve avere il potenziale acquirente finale:

  • non deve avere altri immobili di proprietà;
  • avere un reddito annuo non superiore a 55 mila euro;
  • acquistare tramite istituto bancario o società finanziaria.

Quindi sono da escludersi tutte le trattative o compravendite fatte da private, come invece succede nel rent to buy. Infatti in quest’ultimo è possibile che il venditore e il compratore siano persone fisiche che stipulano in preliminare che prevede la possibilità di acquistare un immobile, dando un anticipo, pagando delle rate e concludere successivamente la compravendita.

Quali sono i vantaggi fiscali del leasing?

I titolari dei contratti possono portare in detrazione in dichiarazione dei redditi i costi del leasing come se fosse una “prima casa”.  In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:

  • la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).

Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi  fiscali sono:

  • la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).

Sia per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5%, ma l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

Altri vantaggi previsti dal leasing

Il leasing immobiliare abitativo prevede anche una serie di vantaggi. Il primo è che il cliente può richiede la sospensione del pagamento dei canoni per perdita di lavoro. La sospensione non dà luogo alla maturazione di ulteriori interessi. Ma da diritto alla dilazione della maxi rata finale. Ovviamente la perdita del lavoro non deve essere dovuta a causa di dimissioni volontarie del lavoratore, ma per problemi imputabili al datore di lavoro. In caso di inadempienza o sfratto dell’utilizzatore, la proprietà può rimettere l’immobile sul mercato.

Una volta che avrà concluso l’operazione restituirà parte del ricavato al netto dei canoni non pagati e di eventuali spese sostenute e dell’importo della maxi rata. Mentre in caso di fallimento del venditore, l’utilizzatore ha diritto a portare a termine il suo contratto. Pertanto non cambierà nulla, continuerà a pagare mensilmente, utilizzerà il bene e pagherà la sua maxi rata finale. Se a fallire è il costruttore, niente paura, perchè l’immobile oggetto di leasing non rientra nel patrimonio fallimentare.

E’ possibile richiedere un’estinzione anticipata?

Il contratto di leasing immobiliare abitativo si conclude con il pagamento della maxi rata ed il trasferimento della proprietà mediante atto notarile. Il riscatto anticipato è possibile, ma a volte sono previste delle penali. Innanzitutto occorre un ricalcolo dell’intera operazione finanziaria. Questo perché si sta decidendo di chiudere prima un pagamento che altrimenti sarebbe stato dilazionato. E la banca o società “perde” sugli interessi, che poi sono il loro reale guadagno. Pertanto prima di firmare un contratto di leasing immobiliare abitativo è sempre buona prassi verificare la presenza di tali penali. Qualora non fossero indicate, è meglio chiedere, per evitare brutte sorprese.

La regola è che più ci si avvicina alla scadenza naturale del contratto, minore è l’importo della penale da pagare, come in tutte le tipologie di leasing. Spesso è anche possibile restituire il bene e non dare seguito al contratto, quando questo scade. Anche in questo caso è sempre bene leggere con attenzione il contratto che viene sottoposto alla sottoscrizione. Anche perchè non sono dei contratti standard, quindi ogni istituto di credito o finanziaria hanno abbastanza autonomia nella definizione delle regole, purché non vessatorie.

Quali sono gli svantaggi del leasing immobiliare abitativo?

Oltre ai vantaggi è bene analizzare anche gli svantaggi del leasing immobiliare. Innanzitutto non si è proprietari del bene. Si diventa tali solo con la stipula della compravendita notarile, dopo aver pagato la maxi rata finale. Inoltre l’utilizzatore assume tutti i rischi e i benefici legati all’utilizzo del bene. Per questo motivo, si è spesso costretti a dover stipulare obbligatoriamente una polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati da terzi.

Anche dal punto di vista economico è bene valutare che i canoni da pagare, data la durata massima consentita più breve dispetto ad un mutuo, possono essere molto più alti dispetto ad un normale affitto o rata di mutuo. Soprattutto in questo periodo i tassi del mutuo sono abbastanza bassi, ma sicuro sempre minori a quelli applicati da un contratto di leasing. Pertanto, valutare con attenzione i pro e i contro di questa scelta ai fini di un acquisto immobiliare.

Leasing immobiliare abitativo e inadempimenti del conduttore

La formula del leasing immobiliare abitativo ha trovato già parecchi sostenitori da quando è stata introdotta e normata dalla Legge di Stabilità 2016, ai commi 76-83 dell’articolo 1.

Ricordiamo che il leasing immobiliare abitativo è un contratto di locazione finanziaria relativo a un immobile da adibire ad abitazione principale e che la formula prevede che la casa sia concessa in uso al conduttore che paga un canone al concedente.

Come in ogni contratto di leasing, anche nel leasing immobiliare abitativo il conduttore può decidere, alla fine del contratto, di non acquistare la proprietà della casa o di pagare il debito residuo e acquistarla.

In alcuni casi, però, nei contratti di leasing immobiliare abitativo si sono verificati inadempimenti da parte del conduttore. In questi casi, per normare la situazione interviene l’art. 78 della suddetta Legge di Stabilità.

Recita l’articolo: “In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente“.

In sostanza, poiché l’articolo resta al di fuori dell’ambito dell’inadempimento dell’utilizzatore dell’immobile, anche per il leasing immobiliare abitativo è considerata valida la clausola che considera come inadempimento il mancato pagamento anche di una sola rata.

Leasing immobiliare, UniCredit apre la strada

Comprare la prima casa con il leasing immobiliare è una nuova possibilità prevista dalla Legge di Stabilità 2016. Le banche non si sono fatte scappare questa opportunità e UniCredit, per prima in Italia, offre al mercato grazie alla sua controllata UniCredit Leasing.

Dal 26 aprile prossimo sarà possibile, progressivamente nelle 3.200 filiali di UniCredit attive sul territorio italiano, acquisire la prima casa con uno strumento, quello del leasing, da sempre dedicato a imprese e partite iva, e che ora diventa accessibile anche ai privati attraverso il leasing immobiliare.

“Il leasing immobiliare è uno strumento innovativo – ha dichiarato Gabriele Piccini, Country Chiarman Italy di UniCredit – che va incontro soprattutto alle esigenze dei giovani e, più in generale, di coloro che hanno un reddito annuo inferiore ai 55mila euro: stiamo parlando di un mercato che in Italia conta oltre 1 milione 100mila persone. Si tratta di un nuovo strumento per l’acquisto della prima casa, che si aggiunge a quello del mutuo ipotecario tradizionale: il leasing immobiliare, infatti, è rivolto soprattutto ai quei giovani o a quelle coppie che, grazie a questo strumento, potranno ambire a un immobile più grande rispetto a quello che potrebbero permettersi ricorrendo a un mutuo ipotecario”.

UniCredit, tramite la sua controllata UniCredit Leasing, acquisterà l’immobile e l’utilizzatore pagherà un “canone periodico“: alla fine potrà riscattare la casa.

Il leasing immobiliare è fiscalmente detraibile: per gli over 35 con redditi sotto i 55mila euro, i canoni fino a 4mila euro l’anno sono detraibili ai fini Irpef nella misura del 19% così come il riscatto finale fino a 10mila euro.

Per gli under 35 con redditi sotto i 55mila euro, gli importi detraibili raggiungono gli 8mila euro per i canoni e i 20mila euro per il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale.

L’importo minimo erogabile del leasing immobiliare ammonta a 50mila euro e potrà avere piani di rimborso che variano dai 10 ai 30 anni.

Le “pillole fiscali” della settimana [01-05 marzo 2010]

Caro Lettore, di seguito ti riproponiamo le “pillole fiscali”  pubblicate nella finestrella dedicata sulla destra durante questa settimana (01 – 05 Marzo 2010). Buona lettura e soprattutto week-end!

  • Dal primo gennaio 2010 potrai usare in compensazione, il credito iva maturato nel 2009. Questo ti sarà possibile se il credito Iva a tuo favore non supererà i 10.000 euro. In caso contrario, il credito può essere compensato solo a partire dal giorno 16 del mese successivo a quello di presentazione della Dichiarazione Iva.

 

  • Il modello Unico 2010 ha introdotto uno sconto fiscale per gli acquisti di mobili, elettrodomestici, televisori e computer destinati all’arredo dell’immobile ristrutturato, eseguiti nel 2009.

 

  • In sede di chiusura dei bilanci al 31 Dicembre 2009, fai attenzione alla corretta quantificazione del magazzino! evita di iscrivere valori eccedenti quelli civilisticamente ammessi. Per valutare le rimanenze, il criterio base è quello del costo di acquisto o di produzione. Nel caso in cui il valore di mercato dei prodotti o delle merci sia di importo inferiore rispetto al costo di produzione, l’impresa dovrà effettuare una svalutazione in bilancio.

 

  • Un contratto di leasing immobiliare non può essere inferiore ai due terzi del periodo di ammortamento, se compreso tra 11 e 18 anni. Infatti I canoni di leasing possono essere dedotti fiscalmente a prestabilite condizioni, come ad esempio la durata del contratto stesso.