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Mutuo per ristrutturare casa: come avviene la detrazione degli interessi passivi?

Si può beneficiare della detrazione fiscale degli interessi passivi sui mutui per ristrutturare la casa? La risposta è affermativa e l’agevolazione si concretizza nella detrazione dall’Irpef degli interessi passivi e dei relativi costi accessori sui mutui ipotecari pagati per ristrutturare o per costruire l’abitazione principale. Il contribuente, pertanto, può portare in detrazione il 19% degli interessi versati, con l’indicazione dell’importo nella dichiarazione dei reddito. Il massimo della detrazione fiscale annuale è pari a 2.582,25 euro.

Detrazione interessi passivi sui mutui per costruire o ristrutturare casa: cosa si intende?

La costruzione e la ristrutturazione della casa riguarda tutti quei lavori realizzati conformemente al provvedimento del Comune che autorizza la nuova costruzione o la ristrutturazione edilizia. I lavori di ristrutturazione sono disciplinati dal comma 1, lettera d), dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 2001. Si può beneficiare della detrazione fiscale anche sugli interessi pagati per acquistare un immobile allo stato grezzo. Inoltre, la detrazione opera anche sulla costruzione e sulla ristrutturazione edilizia dei fabbricati rurali da adibire a casa principale dei coltivatori diretti.

A chi spetta la detrazione per gli interessi sui mutui passivi?

La detrazione sugli interessi passivi dei mutui per costruire o ristrutturare casa spettano ai contribuenti che stipulano il contratto di mutuo. Il contribuente avrà anche il possesso a titolo di proprietà o di un altro diritto reale dell’unità abitativa, resa come abitazione principale. Ovvero quella nella quale il contribuente e i suoi familiari dimoreranno abitualmente. Rispetto al mutuo stipulato per l’acquisto di una casa, in quello per la costruzione dell’abitazione principale la quota degli interessi del coniuge a carico fiscalmente non può portarsi in detrazione fiscale da parte dell’altro coniuge.

Cosa serve per avere la detrazione degli interessi sui mutui passivi?

Per poter beneficiare della detrazione degli interessi sui mutui passivi per la costruzione o per la ristrutturazione della casa è necessario avere:

  • le quietanze relative al pagamento degli interessi passivi;
  • la copia del contratto del mutuo. Dal documento deve risultare che il mutuo è stato stipulato per realizzare i lavori di costruzione della casa o di ristrutturazione;
  • il documento, in copia, che attesti gli interventi effettuati.

Quando si può richiedere la detrazione fiscale sugli interessi passivi?

La detrazione fiscale sugli interessi passivi sui mutui accesi per la costruzione o la ristrutturazione della casa può essere richiesta nel momento in cui:

  • il contribuente ha acceso il mutuo nei sei mesi precedenti il giorno dell’inizio degli interventi oppure nei 18 mesi susseguenti;
  • l’immobile sarà adibito a casa principale nel termine dei sei mesi susseguenti il completamento dei lavori;
  • il mutuo deve essere stato stipulato dalla persona che avrà anche il possesso dell’unità abitativa, sia come proprietà che come diritto reale.

In merito al primo punto, il diritto alla detrazione fiscale sugli interessi passivi non viene meno se i lavori di costruzione dell’unità abitativa (abitazione principale) non risultano conclusi alla scadenza fissata dal provvedimento amministrativo se quest’ultimo sia arrivato in ritardo per cause imputabili solo all’Amministrazione comunale.

Limiti della detrazione degli interessi passivi sui mutui per la costruzione o ristrutturazione della casa

Il contribuente deve prestare attenzione ad alcune limitazione nella detrazione fiscale degli interessi passivi sui mutui per la costruzione o la ristrutturazione della casa. Infatti, la detrazione ha il limite nell’importo degli interessi passivi del mutuo effettivamente goduto nell’arco di ciascun anno. Gli importi pertanto devono essere rapportati ai costi effettivamente sostenuti e documentati. Inoltre, la detrazione fiscale non spetta sugli interessi passivi riferibili a quella quota di mutuo eccedente al totale dei costi documentati.

Cumulabilità delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi sui mutui

La detrazione risulta cumulabile con le detrazioni previste sugli interessi passivi sui mutui ipotecari accesi per acquistare l’abitazione principale. Tale cumulabilità ha il limite del periodo di durata degli interventi relativi alla costruzione dell’unità abitativa. Il periodo si può estendere ai sei mesi susseguenti il completamento degli interventi stessi.

Quando si perde la detrazione fiscale sugli interessi passivi sui mutui?

La detrazione fiscale sugli interessi passivi sui mutui accesi per costruire o ristrutturare casa non è più possibile quando:

  • nel periodo di imposta susseguente a quello nel quale la casa non risulta più come abitazione principale;
  • se manca la destinazione a casa principale dell’unità abitativa entro i sei mesi susseguenti al termine dei lavori di costruzione della casa;

Inoltre la detrazione non spetta nel caso in cui i lavori di costruzione dell’unità abitativa non sono conclusi entro il termine previsto dal provvedimento amministrativo. Ciò significa che non è stato rispettata la scadenza fissata dal provvedimento che ha consentito di effettuare la costruzione della casa. Dal termine dei lavori inizia a decorrere il tempo per rettificare la dichiarazione dei redditi.

Accollo del mutuo, chi porta in detrazione gli interessi?

Il contribuente che accende un mutuo ipotecario per acquistare una prima casa, in sede di dichiarazione dei redditi gli viene concessa la possibilità di fruire di una detrazione dall’Irpef per gli interessi passivi pagati e gli oneri accessori.

La legge prevede una detrazione annua dall’imposta lorda sull’IRPEF pari al 19% degli interessi passivi e correlate spese accessorie, dovute dall’accollo di un mutuo ipotecario contratto su un immobile acquistato da adibire ad abitazione principale (pertinenze comprese), ma per un importo che non superiore ai 4.000 euro.

La detrazione dall’imposta lorda si può far valere in sede di dichiarazione dei redditi relativi al periodo d’imposta in cui gli interessi sono stati sostenuti.

Requisiti

  • l’accollo del mutuo da parte del contribuente che vuole fruire di una detrazione Irpef, deve riguardare l’acquisto di una prima casa. Con questa definizione s’intende l’abitazione dove il contribuente e/o i suoi familiari abitano abitualmente. E’ importante capire questo passaggio, ossia che l’immobile per cui il richiedente ha acceso un mutuo ipotecario possa divenire prima casa anche per il coniuge o per un parente fino al III grado ed affini entro il II grado. In caso di separazione legale, anche il coniuge rientra tra i familiari, ma solo fino alla sentenza di divorzio che sancisce la fine di qualsiasi rapporto di parentela. Tuttavia, il contribuente che si è accollato il mutuo, potrebbe continuare a mantenere il diritto di detrazione ma per la sola quota di competenza, situazione che di sovente si verifica sei i figli continuano ad abitare nella casa su cui pende il mutuo ipotecario. E’ importante sottolineare che l’abitazione principale può essere solo una.
  • L’immobile acquistato tramite l’accensione del mutuo ipotecario deve diventare prima casa entro un anno dall’acquisto.
  • Tale condizione deve permanere per tutto il periodo d’imposta per il quale si chiede la detrazione.
  • E’ necessaria la presenza di una garanzia di tipo ipotecario, anche se l’immobile ipotecato è un altro rispetto a quello acquistato e anche se l’immobile è di proprietà di una terza persona.
  • L’acquisto deve essere compiuto nell’anno precedente o seguente l’accollo del mutuo.
  • Per avere il diritto alla detrazione, chi eroga il mutuo deve essere residente in Italia o in uno degli Stati membri dell’Unione Europea.

A chi spetta la detrazione

Come già detto, hanno diritto alla detrazione d’imposta all’acquirente e contraente del mutuo ipotecario. Se ci sono più mutuatari, a ciascuno per la propria quota di competenza spetta la detrazione.

In presenza di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti, il tetto massimo di 4.000 euro sopra indicato, si riferisce all’ammontare degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenute.

Se il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, chi sostiene per intero la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi, ma solo nel caso in cui il coniuge a carico sia comproprietario dell’abitazione.

La detrazione spetta anche all’acquirente per la sola nuda proprietà. La detrazione, invece, non compete mai all’usufruttuario in quanto lo stesso non acquista l’immobile ma un diritto reale di godimento.

In caso di morte dell’intestatario del mutuo ipotecario, il diritto alla detrazione si trasmette all’erede o legatario o all’acquirente che si sia accollato il mutuo.

Oneri detraibili

La detrazione d’imposta spetta nell’anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, sia per gli interessi passivi che per gli oneri accessori, facciamo qualche esempio:

  • la parcella notarile per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
  • le spese di perizia dell’immobile su cui si è accesso il mutuo ipotecario;
  • le spese di istruttoria del mutuo;
  • l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca;
  • l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.

Non possono rientrare nella detrazione le seguenti spese:

  • la parcella notarile per l’atto di compravendita;
  • le imposte di registro, ipotecarie e catastali, l’IVA;
  • le eventuali spese di mediazione immobiliare;
  • le spese di assicurazione dell’immobile, nonostante sia l’istituto di credito concedente il mutuo ipotecario a richiederla come garanzia a copertura di eventuali danni all’immobile.