nuda proprietà

Nuda proprietà, quando e a chi conviene averla, e non solo nella vendita

La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa, ma quando e a chi conviene?

Nuda proprietà, utile anche negli acquisti immobiliari

La nuda proprietà è un caso appunto di proprietà molto diffuso in cui si divide il proprietario dell’immobile da chi è il reale utilizzatore. Chi detiene la nuda proprietà è il reale possessore delle mura, senza abitarvi dentro. Quindi non utilizza il bene, a quello ci pensa l’usufruttuario (Art 981). Quest’ultimo può anche affittarlo, ma per venderlo ha bisogno dell’autorizzazione del nudo proprietario.

Quando si compra la nuda proprietà di un immobile il valore del trasferimento è notevolmente ridotto. Infatti spesso ci sono delle buone occasioni per comprare casa, abitata da altra persona che spesso coincide con il vecchio proprietario. Alla morte di quest’ultimo si riuniscono proprietà e possesso per ricongiunzione di usufrutto. Si parla di consolidazione perché l’usufrutto passa all’acquirente che può unirlo alla nuda proprietà prendendo pienamente possesso dell’abitazione acquistata.

Perché si sceglie l’usufrutto?

Si vende la nuda proprietà quando il proprietario ha bisogno di liquidità. Perchè vende la nuda proprietà ottenendo una somma, va a vivere magari in una seconda casa, e mette in locazione l’immobile, ottenendo così una doppia rendita. Infatti è una scelta che spesso viene fatta da persone più in là con l’età. Chi compra invece lo fa risparmiando tantissimo sul prezzo. Ma ci sono anche altri motivi per cui si sceglie di cedere la nuda proprietà. Ecco infatti un caso molto frequente.

Sono il Sig. V insieme a mia moglie Sig.ra C abbiamo acquistato nel tempo un immobile in città e l’altro al mare. Purtroppo lo scorso anno la Sig.ra C è venuta a mancare e io e i miei due figli abbiamo fatto la normale successione. Ad oggi il Sig. V, insieme ai figli siamo comproprietari di tutti e due gli immobili. Il mio sogno sarebbe quello di lasciare una casa ciascuno, ma non so come fare. Il notaio mi ha detto di procedere con la divisione della nuda proprietà ad uno ciascuno dei miei figli e di conservarmi l’usufrutto. In modo che ognuno dei miei figli ha una casa alla mia morte, è possibile farlo?

Ebbene la risposta è si. Lei può decidere delle quote come vuole, anche attraverso la divisione degli immobili e il trasferimento della nuda proprietà a ciascun figlio per ogni singola casa. Conservandosi l’usufrutto, il Sig V potrà disporre come vuole degli immobili, anche affittarlo. Ma per venderlo occorre il consenso del nudo proprietario. Basta che dinnanzi al notaio compaia lui, e i suoi figli ed insieme possono decidere di scegliere questa soluzione con la sottoscrizione del relativo atto.

Nuda proprietà: vantaggi e svantaggi per l’acquirente e il venditore

Specifichiamo sin da subito, che la nuda proprietà è un diritto particolare facente parte del settore immobiliare. Da una parte c’è l’acquirente che diventa proprietario della casa in nuda proprietà acquistata, ma il cui godimento del bene resta all’usufruttuario, ossia, al venditore dell’abitazione in nuda proprietà con tutte le imposte e le utenze del caso da pagare, nonostante non ne sia più il proprietario, ma in qualità di abitante che è riuscito con questa particolare compravendita ad incassare un bel gruzzolletto, anche se decisamente inferiore al valore di mercato che l’immobile ha in condizione normali, cioè non in nuda proprietà.

All’apparenza, sembra quasi sia una mossa errata comprare una casa in nuda proprietà, ma in realtà non è così, la questione è tutta soggettiva. Intanto, ha risparmiato sul prezzo dell’immobile che in nuda proprietà ha pagato di meno. Inoltre ne è diventato proprietario e senza che sia tenuto a pagare l’IMU o le altre imposte legate alla casa. Premesso ciò, è il caso di entrare nel dettaglio della questione posta in essere: quali sono i vantaggi e quali gli svantaggi di chi compra o vende una casa in nuda proprietà, anche attraverso la valutazione dell’immobile.

Nuda proprietà per chi acquista: quando se ne entra in possesso

Chi compra una casa in nuda proprietà risparmia sull’acquisto nonostante non possa usufruire della proprietà stessa. Ma può essere una scelta rivolta al futuro, ad esempio, una casa destinata un giorno ai figli o ad altri eredi. D’altronde, chi acquista la nuda proprietà ne entra praticamente in possesso alla morte del venditore, oppure, nel caso l’usufruttuario non usi l’immobile per almeno 20 anni. O ancora, in seguito alla distruzione parziale o totale dell’immobile, causa deperimento. Oppure, per abuso dell’usufruttuario che ha goduto del bene portandolo però al deperimento.

Nuda proprietà per chi vende e l’obbligo dell’usufruttuario

Il proprietario dell’immobile decide di vendere la nuda proprietà ad un prezzo inferiore al suo reale valore, in quanto resta nel diritto di godimento del bene, da solo o con la famiglia, oppure per incassare la locazione se si tratta di una casa affittata a terzi. L’obbligo dell’usufruttuario è di rispettare la destinazione economica della cosa: pertanto dovrà rispettare e conservare la cosa stessa, senza poterne cambiare il carattere e la natura dal punto di vista della sua utilità economica.

Valutazione dell’immobile in nuda proprietà

Ma quale valore deve essere attribuito alla casa in nuda proprietà in caso di compravendita, poiché al suo reale valore deve essere sottratto l’usufrutto? Ecco i vari fattori che ne determinano il prezzo finale di acquisto/vendita.

L’età del venditore: ovviamente, poiché potrà essere usufruttuario fino al giorno della sua morte, più è anziano il venditore e minore sconto otterrà l’acquirente, e viceversa.
Costi notarili: la scrittura privata non è consentita, per cui rivolgersi al notaio rappresenterà una determinata spesa.
Modalità di pagamento: unica soluzione al momento dell’atto notarile. Oppure una parte subito e il resto rateizzato (se c’è l’accordo tra le parti).

Nuda proprietà: vantaggi e svantaggi

A questo punto, si tratta solo di trarre le conclusioni sulla base di quanto già detto fino ad ora con qualche piccola aggiunta.

Chi compra ha il vantaggio di risparmiare sul prezzo dell’immobile (a seconda del fattore età del venditore); ha tutto il tempo di pianificare eventuali ristrutturazioni, non deve far fronte alle imposte relative all’immobile (IMU, IRPEF, TASI), è chiamato solo per affrontare le spese straordinarie per la casa e ha lo svantaggio di poter usufruire subito dell’immobile.

Chi vende ha il vantaggio di ricevere una bella somma di denaro consistente, nonostante continui a godere del bene fino alla sua morte con la sua eventuale famiglia. Inoltre, può chiedere di far inserire nel contratto di vendita la clausola di un corrispettivo mensile ulteriore per determinate spese.

Lo svantaggio principale di chi vende una nuda proprietà è di non poter lasciare nulla in eredità relativamente all’immobile, si deve occupare della manutenzione ordinaria e pagare le imposte dovute.

Cos’è la nuda proprietà e differenza con l’usufrutto

A proposito di case in vendita, quante volte ci siamo imbattuti nel termine “nuda proprietà” rimanendo quasi inebetiti la prima volta? Chi ha minimamente mostrato una certa curiosità, ha subito notato una grande differenza di prezzo relativo all’immobile in questione, rispetto a quello di mercato.

Spiegheremo perché, quando si vuole acquistare casa, è palese trovare prezzi “stracciati” riguardanti un immobile in vendita dove compare la dicitura “nuda proprietà”, piuttosto che in una casa dal valore di mercato simile, ma con un prezzo ben più alto in quanto privo di della suddetta definizione.

Raccontata così, è lapalissiano che sia molto più conveniente acquistare una casa con la dicitura “nuda proprietà” piuttosto che una senza. Tuttavia, le cose non stanno come sembrano e, anzi, a volte risulta molto più conveniente vendere il proprio immobile in nuda proprietà, nonostante l’incasso decisamente minore. Ma a questo punto, andiamo con ordine, cercando di rispondere ai vari quesiti e, principalmente, a cosa sia una “nuda proprietà”, a cosa serve, quando viene utilizzata e come si differenzia dall’usufrutto.

Cos’è la nuda proprietà e differenza con l’usufrutto

Quando si parla di nuda proprietà ci si riferisce al valore dell’immobile in questione privo del diritto di usufrutto. Non è certamente tra le modalità di compravendita immobiliare più note nel relativo mercato, ma ha un suo perché, un certo peso specifico anche all’interno dello stesso mercato immobiliare.

Nuda proprietà e usufrutto sono due concetti strettamente correlati tra loro, tanto da poterli considerare due facce della stessa medaglia. Tuttavia, le due cose sono ben distinte:

la nuda proprietà è il diritto oggetto della compravendita immobiliare;
l’usufrutto è il diritto che il venditore esercita sull’immobile di cui vende solo la nuda proprietà.

Come funziona la nuda proprietà

Secondo il nostro codice civile il proprietario ha diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo dell’immobile, sempre nel rispetto degli obblighi di legge. Tuttavia, il proprietario può anche perdere il diritto esclusivo della proprietà, nel momento in cui cede ad altri soggetti la proprietà della casa, mantenendo però il diritto di godere del bene e di beneficiarne per tutta la vita.

In parole semplici, chi vende la propria casa mantenendo il diritto di viverci e di beneficiarne, non è più proprietario ma bensì usufruttuario. Invece, chi acquista l’immobile ne acquisisce la proprietà ma non ne potrà trarre dei benefici fino alla morte dell’usufruttuario.

Pertanto, l’usufrutto rappresenta il diritto reale di godere un bene mobile o immobile che sia e dei relativi benefici, con il rispetto della sua destinazione economica nel rispetto degli obblighi di legge.

In funzione di quanto detto, chi acquista una casa con un valore di mercato pari a circa 300.000 euro, diventando proprietario ma non usufruttuario (nel senso che non potrà viverci fino alla morte del venditore), la pagherà (grazie alla nuda proprietà) ad un prezzo decisamente inferiore, la cui differenza dipenderà da diversi fattori, ad esempio dall’età dell’ex proprietario dell’immobile o dalle sue esigenze.

Casa in nuda proprietà: chi paga le tasse?

Poiché mantiene i diritti reali minori sull’immobile, l’usufruttuario è il soggetto su cui gravano tutte le imposte e i canoni, le rendite del fondo e altre tasse che gravano sul reddito. Inoltre è tenuto al pagamento della manutenzione ordinaria, mentre spetta al nuovo proprietario il pagamento della manutenzione straordinaria. Ma chi paga l’IMU? Se si tratta di seconda casa, è a carico dell’usufruttuario.

Concludendo, l’affare può essere fatto da entrambi i soggetti. In quanto, chi acquista una casa in nuda proprietà la paga molto meno rispetto al suo valore reale di mercato, non deve pagarci le imposte, come la Tasi o eventualmente l’IMU, non si dovrà occupare delle spese ordinarie, e in futuro potrà godere dell’immobile soprattutto economicamente.

Chi vende la nuda proprietà, intanto monetizza, ma al contempo continua a godere del bene e dei suoi benefici, pur dovendo continuare a occuparsi del pagamento delle imposte, ma evitando quello della manutenzione straordinaria. In linea di massima, si può dire che ognuna delle due parti avrà il suo tornaconto a seconda delle proprie esigenze presenti e future.