Rent to buy - Infoiva

Leasing immobiliare abitativo, ecco la guida

È stata presentata nei giorni scorsi la guida per la casa in leasing, una novità introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 per regolamentare la disciplina del leasing immobiliare abitativo, che prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale.

In sostanza, il leasing immobiliare abitativo si propone di agevolare l’acquisto della casa di residenza utilizzando lo strumento della locazione finanziaria in alternativa al mutuo. Una soluzione pensata soprattutto specie per i giovani.

La guida “Il Leasing immobiliare abitativo”, nasce dalla collaborazione tra Assilea (Associazione Italiana Leasing), il Consiglio Nazionale del Notariato, con l’adesione di 11 tra le principali Associazioni dei Consumatori ed è stata realizzata con il contributo del dipartimento delle del Mef.

La guida chiarisce le caratteristiche principali del leasing immobiliare abitativo e i dubbi più frequenti legati a questo strumento, le tutele per il cittadino e i regimi fiscali applicabili. Per scaricare gratuitamente la guida, clicca qui.

Per dare qualche coordinata in materia, i soggetti che possono fruire del leasing immobiliare abitativo sono quelli con reddito complessivo non superiore a 55mila euro e privi di abitazione principale. I vantaggi fiscali di cui possono beneficiare i titolari dei contratti di leasing immobiliare abitativo stipulati dall’1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, sono interessanti e più vantaggiosi rispetto a quelli del mutuo. I giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito inferiore a 55mila euro godranno di:

detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).

I soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55mila euro godranno di:

detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui;
detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).

Sia gli under 35 sia gli over 35 che stipulano un contratto di leasing immobiliare abitativo avranno l’imposta di registro sull’acquisto della prima casa ridotta all’1,5%. Nel caso di leasing, l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

In sostanza, i principali vantaggi del leasing immobiliare abitativo sulla prima casa sono:

nessun costo di iscrizione e cancellazione di ipoteca;
imposta di registro sull’atto di acquisto ridotta;
detraibilità del canone di leasing;
prezzo di riscatto detraibile nell’anno.

In caso di leasing immobiliare abitativo la detrazione è del 19% fino a un importo massimo dei canoni (quota capitale e quota interessi) di 8mila euro l’anno, mentre, nel caso del mutuo, la detrazione del 19% è per un importo massimo di 4mila e riguarda la sola quota degli interessi passivi. Inoltre, nel leasing immobiliare abitativo non si paga l’imposta sostitutiva (0,25%) che si paga invece sul mutuo.

Infine, ricordiamo che i vantaggi fiscali del leasing prima casa sono cumulabili con altre agevolazioni, come per esempio il 50% dell’Iva dovuta sull’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad alta efficienza energetica o gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.

Rent to buy, la Guida del Notariato

È stata presentata mercoledì 2 dicembre a Roma la dodicesima Guida per il Cittadino “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con 12 tra le principali Associazioni dei Consumatori.

La guida vuole offrire un’informazione completa e trasparente su questa nuova modalità di acquisto della casa: vantaggi e svantaggi, obblighi sia per il venditore sia per l’acquirente, tutele previste dalla legge.

Ricordiamo che il rent to buy è un’operazione attraverso la quale viene assicurato a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di usufruirne subito, con pagamento di un canone periodico e di rinviare ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo, dal quale verranno scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza. Il rent to buy si può applicare a qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi, terreni e immobili in costruzione.

Il vademecum spiega tutto ciò che c’è da sapere sul contratto di rent to buy: quali sono gli obblighi del venditore e del futuro acquirente, quali regimi fiscali si applicano e chi paga le imposte legate all’immobile; a chi spettano i diritti e gli oneri condominiali; come si gestiscono le spese legate all’ordinaria manutenzione e alle riparazioni straordinarie.

Inoltre, spiega anche che cosa succede se il conduttore decide di non comprare l’immobile e in caso di fallimento del venditore o del futuro acquirente. È importante sapere, inoltre, che il contratto di rent to buy può essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e si può applicare anche agli immobili in costruzione.

L’iniziativa nasce dall’esigenza di offrire ai cittadini un’informativa semplice e completa sulla formula del rent to buy, per consentire loro di comprare casa in un momento di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di smaltire l’invenduto.

La guida, inoltre, offre un approfondimento anche sulle modalità di acquisto alternative alla classica compravendita: la locazione con patto di futura vendita; la vendita con riserva della proprietà; la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale; il preliminare ad effetti anticipati specificando vantaggi e svantaggi per entrambe le parti.

È inoltre importante ricordare che il decreto Sblocca Italia introduce la possibilità di trascrivere – attraverso l’intervento del notaio – il contratto nei Registri Immobiliari fino a un massimo di 10 anni. La trascrizione è fondamentale perché vale come vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Di conseguenza, quest’ultimo non potrà essere venduto a qualcun altro, né potrà essere concessa un’ipoteca su di essa, né costituita una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Il vincolo vale anche nei confronti degli eventuali creditori del venditore, i quali non potranno iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Con la trascrizione del rent to buy, infatti, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Il Notariato rilancia il rent to buy

Il Notariato rilancia l’attenzione sul tema del rent to buy – il contratto che fa da ponte tra locazione e compravendita – in un incontro con l’Agenzia delle Entrate, Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, banche, costruttori e mondo accademico per mettere a punto soluzioni giuridiche e fiscali per la concreta applicazione e diffusione di questo nuovo strumento destinato a incoraggiare le contrattazioni immobiliari e la ripresa del mercato.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato nei giorni scorsi a Milano, in occasione del convegno: “La disciplina del rent to buy: tutele sostanziali e questioni tributarie”, organizzato dalla Fondazione Italiana del Notariato in collaborazione con il Consiglio Notarile di Milano, uno schema contrattuale idoneo per il rent to buy, per agevolare operativamente l’applicazione dell’istituto, e un decalogo informativo per i cittadini per orientarli ed informarli su questa modalità di acquisto.

Per consentire ai cittadini di comprare casa, in un momento di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di smaltire l’invenduto, il Notariato ha proposto di introdurre in Italia il rent to buy. Si tratta di un’operazione unitaria attraverso la quale viene assicurato a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire da subito il godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio dell’immobile e il pagamento del relativo prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza. Il legislatore ha introdotto il rent to buy con il decreto Sblocca Italia.

Il decreto Sblocca Italia ha risolto alcune criticità che derivavano dalla mancanza di una specifica normativa in materia. In particolare, ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari per il periodo di durata del rent to buy, ma comunque non superiore a 10 anni. La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del rent to buy, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Per informare e orientare i cittadini sul tema il Notariato ha pubblicato sul proprio sito un vademecum che spiega, con un linguaggio semplice e chiaro, tutto quello che c’è da sapere sul rent to buy: vantaggi e svantaggi sia per il venditore, sia per l’acquirente e quali sono le tutele previste dalla legge.

Rent to buy, un convegno a Milano

Si terrà a Milano venerdì 23 gennaio, dalle 9.30 alle 18.30, nell’Auditorium della Fondazione Culturale San Fedele (Via Hoepli 3/b), il convegno dal titolo: “La disciplina del rent to buy: tutele sostanziali e questioni tributarie”, organizzato dalla Fondazione Italiana del Notariato in collaborazione con il Consiglio Notarile di Milano.

Al centro del dibattito la disciplina del rent to buy, nuovo strumento contrattuale per comprare casa in tempo di crisi, proposto dal Notariato per contribuire al rilancio del settore immobiliare e introdotto dal legislatore con il decreto Sblocca Italia.

Il convegno si propone di analizzare gli schemi contrattuali, fornire soluzioni concrete per l’applicazione del rent to buy e fare luce sui profili fiscali non ancora affrontati dalla norma ma centrali per il successo e la diffusione dell’istituto.

Dalle 10 alle 11.30 si terrà la tavola rotonda “L’art. 23 del decreto Sblocca Italia: ragioni della norma e prospettive applicative”, alla quale parteciperanno come esperti di rent to buy Enrico Seta, capo segreteria tecnica del Ministero delle Infrastrutture, Eduardo Ursilli, direttore regionale Lombardia Agenzia delle Entrate, Alessandro Cherio, vicepresidente Associazione Nazionale Costruttori Edili e Maurizio D’Errico, presidente Consiglio Nazionale del Notariato.