riforma del condominio

Amministratore di condominio, come nominarlo e revocarlo

L’amministratore di condominio è una figura necessaria nella gestione delle parti comuni quando ci sono più proprietari.

Amministratore di condominio: la nomina

La figura dell’amministratore di condominio ha subito delle modifiche a seguito della riforma del 220 del 2012. In particolare una delle più rilevanti riguarda la soglia a di sopra della quale diventa obbligatoria in un condominio la nomina dell’amministratore. Ebbene oggi la nomina è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore a otto.

Ma nulla vieta che anche in condomini più piccoli si possa decidere di nominare un terzo che si prenda cura della gestione degli interessi di tutti. Mentre secondo la legge a nominare l’amministratore è l’assemblea con una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio.

L’accettazione dell’incarico da parte dell’amministratore di condominio

L’amministratore deve accettare l’incarico. L’accettazione può ritenersi efficacemente comunicata anche verbalmente e può desumersi dalla stessa comunicazione dei dati personali. Tra questi ci sono i dati anagrafici e fiscali, codice fiscale; mentre per le società sede legale e denominazione, ed il locale dove di trovano il registro di anagrafe condominiale e dei verbali d’assemblea, nomina e revoca degli amministratori e registro degli adempimenti fiscali.

Tuttavia l’assemblea può prevedere che la nomina dell’amministratore sia subordinata a una polizza individuale. Si tratta di un’assicurazione di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Perché del resto chi gestisce un condominio è un professionista e come tale deve tutelare e tutelare per l’esercizio della sua attività.

La nomina da parte dell’autorità giudiziaria

Ci sono alcuni casi in cui la nomina dell’amministratore non avviene da parte dell’assemblea, ma da parte dell’autorità giudiziaria. L’articolo 1129 comma 1 prevede tale opportunità statuendo che la nomina giudiziale possa essere disposta su ricorso “non soltanto di uno o di più condomini, ma anche dell’amministratore dimissionario”.

Tuttavia l’incarico può essere conferito anche ad amministratore come persona giuridica. La norma precisa che quando venga nominata una società, i requisiti devono essere posseduti da tutti i soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore di condominio.

Il rinnovo e la revoca dell’amministratore di condominio

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si interde rinnovato per uguale durata. Tuttavia alla scadenza annuale l’assemblea convoca per la revoca o le dimissioni del vecchio e rinomina il nuovo amministratore. All’assemblea ha il potere- dovere di nominare ex novo l’amministratore, ma anche quello di confermare per uno o più anni l’amministratore in precedenza nominato.

La revoca dell’amministratore può essere fatta dall’assemblea in ogni momento, anche senza giustificato motivo. Alla cessazione dell’incarico il professionista deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso al suo successore. E’ un passaggio di consegne molto importante per la serena prosecuzione dell’attività e serenità dello stesso condominio.

La revoca da parte dell’autorità giudiziaria

La revoca può anche avvenire per provvedimento dell’autorità giudiziaria. Inoltre, la revoca può essere richiesta su ricorso di un singolo condomino. Questo accade quando ci sono dei motivi specifici:

la mancata resa del conto di gestione;
l’esistenza di gravi irregolarità;
il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale;
la mancata apertura e gestione del conto corrente dedicato;
confusione tra il patrimonio condominiale e quello personale dell’amministratore;
aver consentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite sui registri immobiliari;
l’inottemperanza degli obblighi previsti dalla legge, anche in materia fiscale

Il procedimento di revoca del mandato da parte dall’autorità giudiziaria

Il condominio chiede in Tribunale la revoca del proprio amministratore. La legge dice che: “il condomino che agisce per la risoluzione del mandato intercorrente con l’amministratore deve soltanto provare la fonte del suo diritto“. In altre parole occorre solo allegare alla richiesta la circostanza dell’inadempimento. Mentre spetta all’amministratore provare che ha svolto regolarmente il suo incarico.

Tuttavia in sede della revoca non può essere nominato anche un nuovo successore. Quella è una volontà espressa dell’assemblea, che dovrà pertanto costituirsi e procedere in tal senso. In ogni caso per la revoca e la nomina dell’amministratore di condominio occorre la maggioranza degli intervenuti, ed almeno 500 millesimi. Le tabelle millesimali, ai sensi della legge italiana, rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio, fatto uguale a 1.000.

Nuove regole per chi abita in condominio

E’ diventato definitivo il progetto di legge per la riforma del condominio: la Commissione Giustizia del Senato, lo ha infatti approvato, dopo che la Camera aveva già dato il suo consenso.

Ovviamente, le nuove disposizioni non entreranno in vigore nell’immediato, ma bisognerà aspettare sei mesi dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Le novità previste, comunque, sono molte, ecco le più salienti:

Il regolamento condominiale non potrà più avere, tra le sue regole, quella sul divieto di possedere o detenere animali domestici: tutti i condomini che lo desidereranno, perciò, saranno liberi di ospitare nel proprio appartamento un animale.

Nei casi in cui l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

Per quanto riguarda il riscaldamento centralizzato, d’ora in poi ogni condomino che lo desideri può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Vera MORETTI

Condominio: ANAMMI e le priorità della riforma

Valorizzare la figura dell’amministratore condominiale identificando una serie di precisi requisiti professionali. E’ questa la priorità indicata dall’ANAMMI, l’Associazione Nazional-europea degli AMMinistratori d’Immobili, sulla riforma del condominio, durante l’audizione di stamani presso la Commissione Giustizia della Camera dei Deputati.

Il testo di riforma ora in discussione a Montecitorio si limita, infatti, a imporre l’obbligo di iscrizione ad un apposito Registro istituito presso le Camere di Commercio, senza precisare competenze e titoli di idoneità per l’esercizio della professione. “Ciò non è di per sé garanzia di tutela dell’utenza – ha dichiarato Giuseppe Bica, presidente dell’ANAMMI – poiché prescinde dal possesso di qualsiasi requisito di professionalità. Stupisce, inoltre, che in un momento in cui si promuove una generale liberalizzazione delle professioni autonome, con l’amministrazione di immobili si scelga ben altro genere di impostazione”.

L’Associazione ha poi sottolineato come il disegno di legge rappresenti un arretramento rispetto a quanto già avviene in ambito associativo. La stessa A.N.AMM.I richiede agli aspiranti amministratori il possesso di un diploma di scuola superiore, il casellario giudiziale nullo e l’idoneità tecnico-professionale conseguita frequentando con profitto i corsi professionali per amministratori, gestiti dalla stessa ANAMMI. “Se si ritiene davvero indispensabile l’istituzione di un Registro presso la Camera di Commercio – ha osservato il presidente Bica – sarebbe opportuno puntare sugli stessi requisiti da tempo imposti all’interno delle organizzazioni di categoria, e delegare il “nulla osta” per l’iscrizione al Registro della Camera di Commercio alle associazioni più rappresentative a livello nazionale, già accreditate presso il Ministero della Giustizia”.

L’ANAMMI ha inoltre criticato anche la prestazione di idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’incarico, che il testo di riforma dovrebbe imporre a carico dell’amministratore, su richiesta dei condomini per ogni singolo immobile amministrato. Tale garanzia, afferma il disegno di legge, non deve essere inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale: una somma ragguardevole, se si pensa che il bilancio preventivo di un condominio, in media, si aggira tra i 50mila e gli 80mila euro. “Ciò comporterebbe una garanzia ad hoc per ogni condominio, con un notevole aggravio di costi per l’amministratore – ha spiegato il leader degli amministratori condominiali – che, giocoforza, finirà col ricadere tutto sul condominio. Non è infatti possibile ridistribuire le spese, perché la garanzia riguarderebbe ogni singola struttura condominiale”. Insomma, a potersi permettere questo genere di prestazione saranno in pochi. “Con un mercato ristretto ad un numero esiguo di professionisti – ha aggiunto il numero uno dell’ANAMMI – il compenso dell’amministratore, finora deciso dal libero mercato, schizzerà verso l’alto”.

La categoria, ha concluso il presidente Bica, “non intende sottrarsi alle proprie responsabilità. Semmai, sulla base della nostra esperienza, proponiamo di stabilire l’obbligo della garanzia non più in capo al singolo professionista, ma all’associazione di appartenenza”. L’ANAMMI, infatti, già oggi fornisce gratuitamente ai suoi associati una polizza di responsabilità civile professionale, con l’obiettivo di non lasciare tale garanzia a discrezione del singolo.