servitù di passaggio

La servitù: è un diritto reale con delle caratteristiche particolari

La servitù è un peso imposto sopra un fondo. Ecco le caratteristiche di questo tipo particolare di diritto reale e le varie tipologie.

La servitù: la nozione di legge

La servitù rientra tra i diritti reali, come l’usufrutto. Ma rispetto agli altri si caratterizza per una utilizzazione specifica e circoscritta della cosa altri. E’ un peso imposta sopra un fondo per l’utilità di un altro bene appartenente a diverso proprietario. Nel nostro ordinamento giuridico è disciplinato dall’art. 1027 del codice civile. Un esempio classico di servitù può essere il diritto a poter passare o affacciarsi sul terreno altrui. Tuttavia la servitù si caratterizza per la sua accessorialità alla proprietà di un bene immobile. In altra parole è legata ad esso e si trasferisce automaticamente con il trasferimento del bene principale. Ad esempio se ho diritto di accesso ad una cisterna adiacente ad un immobile di mia proprietà, quando lo venderò, il nuovo proprietario avrà il mio stesso diritto. In altre parole anche lui potrà accedere alla cisterna, senza alcun problema.

Gli elementi caratterizzanti

Per parlare di servitù occorre la presenza di alcuni elementi che la caratterizzano. Il primo è il “peso“, cioè una limitazione del pieno e totale godimento di un fondo. Tranne nei casi in cui si tratta di un fare a carico del proprietario o di un’imposizione di non fare. Tuttavia il peso può essere deciso dalle parti, nel rispetto di quelli che sono i limiti imposti dalla legge. Il secondo è “l’utilità” del fondo che può consistere in un qualsiasi vantaggio, non per forza economico. Ma basta una qualsiasi miglioria del fondo, purché di carattere oggettivo. Ad esempio l’utilità può consistere nella maggio comodità del fondo dominante, o anche un vantaggio futuro. Ad esempio un edificio da costruire o un fondo da acquistare. L’ultimo elemento riguarda la “diversità dei proprietari dei due fondi “servente e dominante“. Comunque sia è ammesso che il proprietario del fondo servente sia comproprietario con quello dominante.

Tutte le tipologie

Esistono varie tipologie di servitù. Le servitù coattive che nascono in forza di legge, volontarie cioè espressamente voluti dalle parti, negative quando vietano qualcosa, affermative che invece danno il diritto di fare qualcosa. Ed infine la servitù può essere continue o discontinue. Vediamole nel dettaglio delle loro differenze. La servitù coattiva sono quelle obbligatorie o che si costituiscono per lo più con sentenza di un giudice. Sarà quest’ultimo a stabilire i parametri di indennità dovuta e le modalità di gestione. Ne sono esempio:

la somministrazione d’acqua;
l’acquedotto coattivo, per la costruzione di canali;
passaggio coattivo, quando vi è l’obbligo di passaggio sul fondo altrui perché non si ha accesso dalla strada pubblica. Sono esenti da servitù le case, i giardino ed i cortili.

Servitù volontarie: come nascono e a cosa servono?

Le servitù volontarie si costituiscono per volontà tra le parti, tramite un atto negoziale. In altre parole dipendono dalla volontà delle parti. Ad esempio un diritto di passaggio per se vi siano comodi accessi dalla via pubblica, ma anche una servitù di veduta o di tenere alberi a distanza inferiore a quella legge. Inoltre le servitù possono costituirsi per contratto o per testamento, purché in forma scritta. Comunque esistono anche altri modi di costituzione del diritto, tra questi: l’usucapione, e la destinazione del padre di famiglia, che danno luogo ad acquisti a titolo originario. La destinazione del padre di famiglia si ha quando due fondi, oggi divisi, sono appartenuti allo stesso proprietario e questi ha realizzato opere tali da legale in modo oggettivo entrambi. E’ chiaro che se la proprietà rimane sempre allo stesso soggetto non vi sono problemi. Ma se la proprietà si divide la servitù si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascun fondo, anche se separati.

Come si estingue una servitù?

Le servitù si possono estinguere per diversi motivi. Il primo è la rinuncia per atto scritto da parte di chi ne ha diritto. Ma altro modo di estinzione è dato dalla confusione, cioè per riunione nella stessa persone della proprietà del fondo sia servente che dominante. Inoltre si estinguono per prescrizione quando non se ne usi per vent’anni. Infatti se chi ha diritto ad una servitù non se ne serve, perde lo stesso diritto. Pertanto è giusto stare attenti al modo in cui si esercita di concreto il godimento. Ed infine può essere utile sapere che eventuali opere necessario per l’esercizio della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante, salvo diversa disposizione stabilita dalla legge o dall’accordo negoziale tra le parti.

Come scoprire se su un immobile o un terreno grava una servitù?

La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento su beni altrui. Rispetto ad altri tipi di godimento dei beni altrui, ha comunque dei limiti, infatti il fondo servente non può essere utilizzato per la coltivazione o per costruire, ma solo per il passaggio.

Sintesi sulla servitù di passaggio

La servitù di passaggio è regolata dall’articolo 1027 del codice civile che dice: La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Prevede la presenza di due fondi: il fondo dominante che ha bisogno del passaggio e il fondo servente che è appunto utile al passaggio. Questo vincolo può essere stabilito volontariamente tra le parti, che si accordano e stabiliscono gli elementi del contratto, oppure in modo coattivo, quindi anche contro la volontà del proprietario del fondo servente che vede limitati i suoi diritti.

In base alla normativa, la servitù coattiva può essere costituita a favore di un soggetto che ha un fondo senza accesso alla via pubblica o con un accesso non utile allo scopo in quanto insufficiente o inutilizzabile. In questo caso viene riconosciuto il diritto di passaggio che però deve prevedere l’uso del tragitto più breve per l’accesso alla pubblica via e quindi con il minor sacrificio possibile per il proprietario del fondo servente. Il proprietario del fondo servente deve comunque essere remunerato, anche quando la servitù viene costituita in modo coattivo con sentenza. Una volta stabilita, coattivamente o volontariamente la servitù di passaggio, hanno diritto al passaggio non solo il titolare, ma anche tutti coloro che devono accedere al fondo, ad esempio ospiti del proprietario del fondo dominante, ecco perché è bene porre attenzione prima di concedere una servitù prediale.

Come scoprire se su un immobile grava una servitù di passaggio

Fatta questa premessa, è importante capire come scoprire se sul proprio fondo, su quello che si vuole acquisire oppure oggetto di eredità, c’è una servitù di passaggio. In concreto cosa può succedere, magari si è permesso per anni al proprio vicino per comodità di passare sul proprio terreno, ma ad un certo punto si vuole utilizzare quella porzione per propria utilità, ad esempio per un piccolo orto.

Il vicino obietta dicendo che in realtà su quella porzione lui ha una servitù di passaggio, oppure il terreno è stato ereditato e quando si entra nel fondo per coltivarlo, c’è il vicino che pretende la servitù di passaggio. A questo punto si può avere interesse a scoprire se effettivamente il vicino può vantare un diritto. Se sei sempre stato proprietario di quel terreno, dovresti ricordare se c’è stato un contratto con il vicino con cui hai costituito una servitù prediale oppure se c’è stata una sentenza che lo ha stabilito.

Servitù di passaggio acquisita per usucapione

Se il proprietario del fondo dominante dice di averlo acquisito per usucapione, possiamo fin da ora dire che l’usucapione della servitù è possibile solo se la stessa è apparente (art.1061 del codice civile), cioè se vi sono delle opere visibili che lascino presupporre la stessa servitù di passaggio, ad esempio la creazione di una vera e propria strada che arriva fino al fondo dominante. Non solo, infatti la sentenza 5733 del 2011 della Corte di Cassazione stabilisce che tali opere devono essere presenti fin dal momento iniziale in cui si ritiene sia iniziato il possesso continuato e non violento del bene. In ogni caso anche l’usucapione della servitù di passaggio deve essere trascritta nei pubblici registri e deve attivarsi il proprietario del fondo dominante per farla trascrivere.

Per saperne di più su come evitare l’usucapione leggi la guida .

Il registro dei beni immobili

Se hai acquistato il bene rispetto a chi dice di avere una servitù di passaggio sei un terzo e per risolvere il dubbio puoi “interrogare” il registro immobiliare più conosciuto come catasto. I beni immobili in Italia sono soggetti a iscrizione nel pubblico registro dei beni immobiliari detenuto da ogni Regione. I pubblici registri vanno a racchiudere quella che può essere considerata la storia dei beni stessi, quindi in essi sono iscritti gli acquisti del beni immobili per compravendita, a titolo originario, per donazione o per successione mortis causa. Inoltre devono essere iscritti tutti gli atti inerenti il bene stesso, ad esempio un’ipoteca, privilegi agrari e speciali.

Ciò implica che chi detiene un atto, ad esempio una contratto per la costituzione di una servitù di passaggio, oppure una sentenza, deve farla trascrivere sul registro, solo in questo modo può essere opposta ai terzi. Di conseguenza i terzi possono tranquillamente andare al catasto e verificare i pesi gravanti sull’immobile, senza particolari formalità, prima dell’acquisto, o in seguito a pretese da parte del vicino.

Servitù di passaggio non citata nel contratto

Nel caso in cui tu abbia acquistato il bene, devi sapere che il venditore ha l’obbligo di informare il compratore prima dell’acquisto dei diritti altrui gravanti sul fondo. Nel caso in cui non lo abbia fatto, puoi chiedere la risoluzione del contratto di compravendita dell’immobile e il risarcimento del danno. Il principio generale dice che la servitù di passaggio è un “diritto ambulatoriale” cioè segue il bene, quindi se il terreno su cui vi è la servitù di passaggio viene venduto, la servitù segue il bene, ma l’eventuale acquirente non consapevole viene tutelato, quindi:

deve risultare trascritta la servitù di passaggio;
oppure deve esser menzionata in modo esplicita nel contratto di compravendita.

Se nessuna delle due ipotesi si verifica, l’acquirente che non poteva sapere, riceve tutela chiedendo la risoluzione del contratto.

Il principio di ambulatorietà della servitù è valido anche nel caso in cui sia il proprietario del fondo dominante a cedere l’immobile, in questo caso il nuovo proprietario “acquista” anche la servitù di passaggio.

Il caso

Nel caso concreto, io decido di acquistare un terreno in una zona urbana e voglio usare lo stesso per costruire una casa, inizio i lavori e arriva il vicino che mi dice che non posso usare una porzione di quel terreno perché lui ha la servitù di passaggio, ma nel contratto non c’era menzione di questo diritto altrui. E’ ovvio che se io compro il terreno con lo scopo di costruirci la mia casa e poi non posso farlo perché un terzo vanta dei diritti, io debba essere tutelato, soprattutto nel caso in cui il precedente proprietario non ha provveduto alla registrazione del contratto che costituisce la servitù oppure della sentenza. Infatti se avesse provveduto alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri, il notaio prima di redigere l’atto di compravendita avrebbe capito dal controllo degli atti che sullo stesso insisteva un diritto altrui.

In sintesi: per capire se su un immobile esiste una servitù di passaggio è necessario controllare presso il registro degli immobili se risulta la trascrizione di tale atto, oppure se ne fa menzione il contratto/atto (ad esempio contratto di compravendita o testamento) che ha ad oggetto il bene. Se non risulta, è possibile opporsi alle pretese altrui. Se il soggetto titolare del fondo dominante comunque dimostra di avere la servitù ( sebbene non ci sia menzione di ciò nel contratto e non risulti dai pubblici registri), l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita e il risarcimento dei danni.

Come togliere il diritto di passaggio?

La servitù di passaggio è un diritto di cui gode il proprietario di un fondo che per raggiungerlo, può attraversare un fondo appartenente ad altri soggetti. Tuttavia, è possibile togliere il diritto di passaggio: ma come? Prima di scoprirlo, cerchiamo di spiegare cos’è e come funziona il diritto o la servitù di passaggio.

Diritto di passaggio: cos’è

Non è raro essere in possesso di un immobile situato in un fondo che non abbia accesso diretto da una strada pubblica. In tal caso, siamo di fronte a un fondo intercluso. Come si evince dal termine, questa situazione si verifica quando il proprio fondo è circondato da altri fondi di proprietà altrui. Per consentire al titolare del fondo dominante di accedervi, la legge prevede che il proprietario del fondo servente lo renda accessibile.

A tal proposito, esistono diverse tipologie di servitù di passaggio, da quelle volontarie a quelle coattive, passando per le servitù apparenti e non, per le positive e negative, e ancora per quelle continue e discontinue. Non ci resta che andare ad analizzare le varie tipologie.

Servitù di passaggio: tipologie

Si parla di servitù volontarie, quando il titolare del fondo intercluso e il proprietario del fondo servente sottoscrivono un contratto di comune accordo. Diversamente, ossia in mancanza di accordo tra le parti, spetta al giudice decidere le modalità con cui regolare l’accordo.

Le servitù apparenti si materializzano nel caso in cui siano presenti delle strutture funzionali al passaggio della servitù, ad esempio un ponte. Quelle non apparenti esistono quando non c’è la necessità di presenza di opere o manufatti stabili.

Le servitù positive sussistono quando il titolare del fondo servente subisce il passaggio del proprietario del fondo dominante. In quelle negative la situazione è capovolta.

Le servitù continue si materializzano nel caso in cui per esercitare il diritto di passaggio non è necessario l’intervento dell’uomo. In caso contrario, ci si trova di fronte alle servitù discontinue.

In concreto, se il proprietario del fondo vicino ha creato una via privata per accedere al proprio immobile, e questa è anche l’unica percorribile dal titolare del fondo intercluso, tale strada può essere soggetta a diritto di passaggio.

I limiti del diritto di proprietà in presenza di una servitù

Nei casi in cui sussiste una servitù, il titolare del fondo servente è soggetto a una limitazione del suo diritto di proprietà. Infatti, egli non può creare difficoltà al vicino relativamente al passaggio e ancora meno ha la possibilità di vietargli il passaggio. Pertanto, il proprietario del fondo servente non può ostruire il passaggio al vicino tramite un cancello, albero o pianta che sia, o ancora installare strumenti tecnologici di sorveglianza.

Premesso tutto ciò, vediamo quando e come è possibile sopprimere un diritto di passaggio.

Come togliere il diritto di passaggio

Nel caso in cui il passaggio non è necessario per l’accesso al fondo vicino da parte del proprietario, il titolare del fondo servente può inoltrare richiesta a un giudice di intervenire per sopprimere il diritto di passaggio. Spetta proprio al giudice prendere una decisione nel merito.

Privare del diritto di passaggio è anche possibile mediante un accordo volontario tra le due parti, ciò vuol dire che il proprietario del fondo intercluso deve essere consenziente. In caso contrario, ci si dovrà rivolgere alle autorità competenti. Tale scelta sarebbe da prendere in considerazione in casi estremi, in quanto ricorrere per via giudiziaria prevede dei costi che possono anche essere elevati, nonché un’attesa lunga a causa dell’osticità del ricorso.

Per evitare di perdere il diritto di passaggio, il proprietario del fondo dominante deve rammentare, ogni 15 anni, al titolare del fondo servente di avere ancora la necessità di usufruire della servitù.

C’è da mettere in evidenza che si può togliere il diritto di passaggio, qualora il proprietario del fondo dominante non usi la servitù per 20 anni. In tal caso, scatta la prescrizione del diritto. Tuttavia, anche se il titolare del fondo vicino è consapevole della possibilità di non utilizzare la servitù per 20 anni e, quindi, di perderne il diritto di fruizione, potrebbe cautelarsi inviando periodicamente una raccomandata in cui fa presente di essere interessato al mantenimento della servitù di passaggio. In tal caso, è consigliato rivolgersi a un giudice per regolare la controversia.

Esiste anche un’altra possibilità di mettere fine al diritto di passaggio. Ciò si verifica nel momento in cui una delle due parti, ritenendo non più necessario il passaggio, presenta l’istanza inerente. In questo caso, chi ha intenzione di sopprimere il diritto di passaggio deve dimostrare la validità della sua condizione e delle proprie pretese.

Ovviamente, va da sé che se il proprietario del fondo servente acquista il fondo dominante o viceversa, automaticamente decade il diritto di passaggio.