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Mutui, a chi conviene il passaggio dal tasso variabile al fisso?

A chi conviene passare dal tasso variabile al tasso fisso se si ha un mutuo? Lo scenario delinea una situazione in progressiva variazione. A breve i tassi potrebbero salire ulteriormente perché vari istituti bancari non hanno ancora provveduto all’adeguamento dell’offerta agli scatti all’Interest Rate Swap (Irs). Ovvero al valore di riferimento del tasso degli interessi applicato a un mutuo a tasso fisso. Ad oggi, gli indici Eurirs si sono innalzati, mentre gli aumenti dell’Euribor si muovono più lentamente. In questo scenario, il rischio è che l’inflazioni vada fuori controllo nell’Eurozona e il passaggio da un tasso fisso a uno variabile e viceversa possa risultare non troppo conveniente. Ma la valutazione deve essere un’opzione di lunga durata, in un orizzonte temporale di decenni. Solo in tal senso può avere convenienza nel passaggio dal tasso variabile al tasso fisso.

Mutui, l’attuale situazione di guerra in Ucraina pone molti punti interrogativi sui tassi fissi e variabili

La valutazione dei tassi fissi e variabili dei mutui risulta, ad oggi, complicata dalla situazione della guerra in Ucraina. L’aumento generalizzato dei prezzi e l’inflazione che ne è conseguita pongono dei dubbi sulla scelta di accedere a un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. La stessa incertezza investe chi ha già un mutuo e starebbe valutando la surroga, ovvero la convenienza a passare da un tasso fisso a uno variabile o viceversa. In questo scenario, i mercati si sono mossi in anticipo. Gli indici Eurirs, inerenti la parte lunga del mutuo, sono aumentati progressivamente nel corso di questo primo scorcio del 2022.

Mutui a tasso fisso, l’andamento dell’Eurirs e i dubbi sui tassi fissi

Sulla scelta dei mutui a tasso fisso incide l’indice Eurirs. Da inizio anno, l’indice ha registrato un aumento vertiginoso, passando da 51 punti a 195 punti per i mutui a 20 anni. Analogo aumento dell’indice si è avuto anche per i mutui a diverse scadenza, ovvero a 15, a 25 e a 30 anni. Di conseguenza, sono in aumento i tassi fissi dei mutui. Mediamente, ad oggi, un tasso fisso si è assestato all’1,92%, in aumento mediamente di 60 punti percentuali rispetto all’inizio del 2022. Pertanto, i tassi fissi dei mutui stanno per sfondare quota 2%, cosa che si prevede dovrebbe avvenire già dalle prossime settimane dopo l’adeguamento delle offerte degli istituti bancari.

Mutui, perché le surroghe sono più care?

Il mercato dei mutui sta cambiando anche per le surroghe, ovvero per il passaggio da un mutuo a tasso fisso a uno variabile e viceversa. In questo scenario, il passaggio è più costoso rispetto a un tasso stipulato al momento della sottoscrizione del mutuo. Infatti, si calcola che, a parità di tasso, la surroga sia più cara di 30 o di 40 punti rispetto al mutuo stipulato al momento dell’acquisto della casa. Nella situazione di incertezza attuale, la maggior parte di chi ha un mutuo a tasso variabile, che vorrebbe passare a un tasso fisso per avere la certezza di proteggersi nel caso in cui l’inflazione dovesse andare fuori controllo nell’Eurozona, sta riscontrando costi elevati.

Mutui, l’incertezza del tasso variabile in periodi di inflazione e di guerra in Ucraina

L’incertezza scaturita dalla guerra in Ucraina e la conseguente inflazione nell’Eurozona incidono anche sui mutui a tasso variabile. Chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile negli ultimi cinque anni ha potuto garantirsi un tasso costato mediamente lo 0,5% o anche più basso. Tuttavia, dopo anni di tassi bassi, anche gli indici Euribor si stanno adeguando al rialzo, anche se più lentamente rispetto agli indici Eurirs. Inoltre, anche il costo applicato dalla Banca Centrale Europea tenderà a risalire, dopo anni di tassi negativi.

Mutui, a chi conviene passare dal tasso variabile al tasso fisso?

Il che significa che chi abbia stipulato un mutuo a tasso variabile allo 0,5 di tasso di interesse, potrebbe avere l’intenzione di surrogare il proprio mutuo, ovvero di passare al tasso fisso che si prospetta salire almeno fino al 2,5%. Molto dipende anche dall’orizzonte temporale. Ovvero, se si è di fronte a un mutuo ventennale, si può pensare che nel lungo periodo l’operazione possa convenire, anche stimando la crescita che avranno i tassi variabili nei prossimi periodi. Per durate di mutui a tasso variabile più brevi, a 5 o a 10 anni, le esposizioni ai rischi potrebbero risultare più elevate. E dunque, la surroga di un mutuo a tasso variabile verso il tasso fisso potrebbe non convenire.

Tasso fisso, quali sono le migliori offerte ad oggi?

La stipula di un nuovo mutuo per l’acquisto di una casa, comporta un’attenta analisi dei tassi fissi e di quelli variabili. Tra i tassi fissi, applicati a un mutuo stipulato da un impiegato di 40 anni, che desidera finanziare per 140 mila euro l’acquisto di 200 mila euro, spalmando il prestito a 20 anni, ecco quali sono i tassi più convenienti:

  • Bper Banca, con tasso fisso all’1,90% e rata di 701 euro;
  • Banco di Sardegna, con tasso fisso all’1,90% e rata identica;
  • Credem, con tasso fissi al 2,12% più lo spread dello 0,15% e rata mensile di 716 euro;
  • Banca SanPaolo, con tasso fisso al 2,15% e rata del mutuo di 718 euro;
  • We Bank, con tasso fisso del 2,25% e spread dello 0,60%, per un tasso finale del 2,85% e rata mensile di 724 euro;
  • Banco BPM, con tasso fisso al 2,32% e rata mensile di 729 euro;
  • Crédit Agricole Italia, con tasso fisso del 2,40% + 0,63% di spread e rata finale di 735 euro;
  • Che Banca con tasso fisso del 2,40% e spread dello 0,75% e rata mensile di 735 euro;
  • Banca Sella con tasso finito fisso al 2,45% e rata mensile di 738 euro;
  • Banca Popolare Pugliese con tasso fisso finito al 2,45% e rata di 738 euro.

Mutui a tasso variabili, quali sono i più vantaggiosi e convenienti a maggio 2022?

Per i mutui a tasso variabile è necessario considerare il tasso nominale più lo spread applicato dalla banca. Nel dettaglio, le migliori offerte a maggio 2022 sono le seguenti:

  • WeBank, con tasso variabile dello 0,68% più lo spread dell’1,15%, per un tasso totale dell’1,83% e una rata mensile del mutuo di 623 euro;
  • Credem, con tasso variabile dello 0,52% più lo spread dello 0,95%, per un tasso totale dell’1,47% e una rata mensile del mutuo di 614 euro;
  • BNL Gruppo Paribas, con tasso variabile dello 0,65% più lo spread dello 0,95%, per un tasso totale dell’1,60% e una rata mensile del mutuo di 622 euro;
  • Unicredit, con tasso variabile dello 0,72% più lo spread dell’1,20%, per un tasso totale dell’1,92% e una rata mensile del mutuo di 626 euro;
  • Banca Widiba, con tasso variabile dello 0,73% più lo spread dell’1,20%, per un tasso totale dell’1,93% e una rata mensile del mutuo di 626 euro;
  • Banco di Desio e della Brianza, con tasso variabile dello 0,64% più lo spread dell’1,19%, per un tasso totale dell’1,83% e una rata mensile del mutuo di 621 euro;
  • Crédit Agricole Italia, con tasso variabile dello 0,69% più lo spread dell’1,12%, per un tasso totale dell’1,81% e una rata mensile del mutuo di 624 euro;
  • Intesa SanPaolo, con tasso variabile dello 0,70% più lo spread dell’1,20%, per un tasso totale dell’1,90% e una rata mensile del mutuo di 625 euro;
  • Banco BPM, con tasso variabile dello 0,72% più lo spread dell’1,20%, per un tasso totale dell’1,92% e una rata mensile del mutuo di 626 euro;
  • Bper Banca, con tasso variabile dello 0,97% più lo spread dell’1,40%, per un tasso totale del 2,37% e una rata mensile del mutuo di 641 euro.

Mutui, le migliori offerte per le surroghe

Le offerte più convenienti per il cambio del mutuo a tasso fisso e variabile nel mese di maggio 2022, per un impiegato che desidera cambiare il mutuo ventennale di 140 mila euro, risultano:

  • Banco di Sardegna e Intesa SanPaolo, con un tasso del 2,15% e rata mensile finale di 718 euro;
  • Bper Baca, con tasso finito del 2,25% e rata di 724 euro;
  • Che Banca, con tasso del 2,60% più spread dello 0,95%, per un tasso totale del 3,39% e una rata di 748 euro;
  • Crédit Agricole Italia, con tasso del 2,58% più spread dello 0,81%, per un tasso totale del 3,55% e una rata di 747 euro;
  • Banca Popolare Pugliese, con tasso finito del 2,70% e una rata mensile di 755 euro;
  • Bnl Gruppo Paribas, con tasso finito del 2,70% più e una rata mensile di 755 euro;
  • We Bank, con tasso del 2,75% più spread dell’1,10%, per un tasso totale del 3,85% e una rata di 759 euro;
  • Credem, con tasso del 2,76% più spread dello 0,79%, per un tasso totale del 3,55% e una rata di 759 euro;
  • Banco Bpm, con tasso del 2,92% più spread dell’1,10%, per un tasso totale del 4,02% e una rata di 770 euro.

Surroga del mutuo: cos’è e ha senso parlarne nel 2022 con tassi in crescita?

Stai pagando il mutuo per la casa e pensi che forse il tasso di interesse è troppo alto? Oppure vorresti stipulare un mutuo ma hai paura che a breve i tassi possano ricominciare a scendere e di conseguenza di ritrovarti una rata fuori dal mercato? Non temere, in aiuto per te c’è la surroga del mutuo.

Cos’è la surroga del mutuo

La surroga del mutuo consiste nella possibilità di trasferire il proprio contratto di mutuo da una banca all’altra. Naturalmente nella maggior parte dei casi questo avviene perché si trova un’offerta migliore e quindi vi è la possibilità di risparmiare sulla rata. La surroga ovviamente va ad agire sul tasso di interesse ed eventuali altre spese come l’incasso rata.

Soprattutto negli anni passati, quando il costo del denaro era piuttosto alto, sono stati negoziati mutui che poi sono diventati fuori dal mercato in seguito alla riduzione del costo del denaro. Siccome, dopo la crisi economica globale vissuta all’inizio del nuovo millennio, la situazione era diventata insostenibile, è  stata introdotta la possibilità di ottenere la rinegoziazione del mutuo, quindi un cambio delle condizioni del mutuo con la propria banca. In alternativa c’era la surroga del mutuo e quindi il trasferimento del debito presso un’altra banca (decreto Bersani legge 40 del 2007). La surroga, introdotta in via eccezionale per far fronte a un’esigenza impellente di molti italiani, è diventata strutturale nel nostro ordinamento e con il tempo sono sempre più le persone che in costanza di mutuo chiedono ulteriori preventivi per avere una riduzione del prezzo da pagare.

Deve essere sottolineato che in caso di richiesta di surroga del mutuo, la banca in cui è inizialmente negoziato il mutuo non può rifiutare il trasferimento e sono previsti tempi contingentati per completare la pratica, questo per evitare manovre ostruzionistiche.

Come funziona?

Quando si effettua la surroga del mutuo è possibile ridisegnare tutti gli elementi del contratto, in particolare si può ottenere una riduzione del tasso fisso, passare da un tasso fisso a un tasso variabile e viceversa, si può optare per un tasso variabile con tetto massimo. Non possono cambiare gli importi, cioè deve essere trasferito lo stesso mutuo non devono essere concesse nuove somme. In teoria in un secondo momento è possibile richiedere ulteriori somme. L’ipoteca inizialmente iscritta in favore della prima banca con la surroga passa alla seconda banca.

Il cliente potrebbe optare per la sostituzione del mutuo, questa consente di ottenere anche ulteriore liquidità, ma in questo caso potrebbero essere previsti dei costi.

Ha senso parlare oggi di surroga del mutuo?

A questo punto ci si potrebbe chiedere: qual è il senso di parlare di surroga del mutuo oggi? I tassi di interesse infatti sono in crescita e difficilmente surrogando oggi un mutuo si potrebbe risparmiare. Ci sono ben due motivi per conoscere le caratteristiche della surroga del mutuo. In primo luogo un mutuo trentennale stipulato agli inizi del 2000 o addirittura alla fine degli anni Novanta potrebbe offrire oggi ancora opportunità di risparmio. In secondo luogo, i tassi di interesse oggi stanno aumentando, ma stipulando oggi un mutuo si può ancora ottenere un buon risparmio rispetto alla stipula fatta tra qualche mese.

Per conoscere l’andamento dei tassi di interesse dei mutui, leggi l’articolo: Tasso di interesse mutui: nuovo record in aumento

In secondo luogo, la surroga del mutuo è sempre un’opportunità, ad esempio se il mercato dovesse riequilibrarsi, e quindi il costo del denaro avere una leggera flessione al basso, il mutuo oggi stipulato potrà essere rimesso in discussione con la surroga.

Deve, infine, essere sottolineata un’altra cosa. La base del costo di un mutuo è determinato da due elementi principali, cioè l’indice Euribor per il mutuo a tasso variabile e l’indice IRS per il mutuo a tasso fisso a cui si aggiunge lo spread, questa è la quota di guadagno che applica la banca. Le diverse banche possono prevedere uno spread diverso e comunque “giocare” con lo spread pur di ottenere un maggior numero di clienti. Tali manovre potrebbero generare risparmio per il cliente/debitore. Proprio per questo è sempre bene provare a chiedere nuovi preventivi e nel caso attivare una surroga del mutuo.