Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Expo 2015 e mercato immobiliare

Expo 2015 avrà su Milano, sul suo territorio e sulle sue imprese diverse ricadute, la maggior parte delle quali si spera saranno positive. Di sicuro un impatto importante si avrà sul mercato immobiliare cittadino, sia per quanto riguarda le compravendite di immobili sia gli affitti. Del resto, Expo 2015 è un grande cantiere non solo per i padiglioni, ma da anni sta mutando il volto urbanistico e le dinamiche del mercato di Milano.

Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che negli ultimi anni ha monitorato costantemente l’impatto dei lavori per Expo 2015 sul mercato immobiliare meneghino, Milano è stata l’unica grande città che, a livello di compravendite, ha dato segnali di ripresa prima di tutte le altre realtà metropolitane.

Nello specifico, nell’ultimo anno i valori immobiliari di Milano si sono ribassati del 5,5%, calo che ha contribuito alla ripresa delle compravendite anche in vista di Expo 2015. Nella seconda parte del 2014 le agenzie del Gruppo hanno segnalato alcune richieste di acquisto di immobili da affittare nel corso di Expo 2015. Ad essere interessate sono state soprattutto le zone centrali di Brera, quelle a ridosso di Porta Nuova e l’area di corso Lodi.

I lavori eseguiti per potenziare le linee metropolitane, al momento non hanno comportato alcun effetto sul mercato, soprattutto perché ancora non se ne vedono i reali effetti. A lavori ultimati, stima il Gruppo, potranno esserci benefici, se non sul fronte dei prezzi almeno sul fronte della domanda.

Al di là di Expo 2015, è stato infatti rilevato che in quartieri come Bicocca e nella zona intorno a viale Fulvio Testi, dove negli ultimi anni sono sorte delle fermate nuove della M5, si sono riscontrate più richieste di acquisto. Anche la zona di Sempione, che sarà interessata da quattro fermate della Linea 5, vedrà migliorati i suoi collegamenti con le altre aree della città e non si può escludere possa registrare un avvicinamento dei prezzi immobiliari a quelli presenti nella non lontana zona Fiera-Monterosa, più quotata soprattutto sulle tipologie signorili.

Tornando a Expo 2015, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha registrato un certo interesse per immobili in affitto per i dipendenti da parte delle società incaricate di svolgere i lavori di preparazione dell’evento. Interessati i quartieri intorno a corso Sempione e la Fiera.

Parallelamente, è stato riscontrato un discreto fermento sul mercato dei locali commerciali. Infatti ci si aspetta che Expo 2015 porti su Milano quasi 20 milioni di visitatori con una spesa turistica di 3,5 miliardi di euro di cui 1,2 solo per la ristorazione. Ciò ha comportato un notevole interesse per immobili da destinare a questo settore nelle zone più centrali di Milano: Quadrilatero, Cordusio, Cairoli e Brera.

Dalle stime realizzate da diversi istituti di ricerca, Expo 2015 dovrebbe avere un impatto anche sui livelli di occupazione in città e non solo; il tutto gioverà all’economia della città e di conseguenza, secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, anche il mercato immobiliare ne potrà risentire positivamente.

Casa di proprietà, quanto mi costi?

L’acquisto della casa di proprietà è una delle spese maggiori che le famiglie italiane devono sostenere. Sì, ma quanto maggiore? Quante annualità di stipendio servono in media a una famiglia italiana per acquistare una casa di proprietà?

Il calcolo ha provato a farlo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa che ha raccolto i dati relativi al prezzo al metro quadro di un medio usato, presi dalle agenzie affiliate delle grandi città e riferiti a dicembre 2014. Poi, ha estrapolato dalla banca dati Istat i dati sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente a tempo pieno (al netto dei dirigenti) per attività economica e contratto. Infine, ha ipotizzato che il reddito fosse destinato interamente all’acquisto della casa di proprietà, considerata in media di 85 mq.

Ebbene, il risultato è che a livello nazionale sono necessarie 6,6 annualità per comprare una casa di proprietà, in calo rispetto al 2013 quando ne servivano 7,1. A livello locale non ci sono state variazioni rilevanti a parte Napoli, Genova e Milano: la città partenopea vede un calo di 1,2 annualità (da 8,6 a 7,4), nel capoluogo ligure servono 0,9 annualità in meno (che ora sono 4,5), mentre sotto la Madonnina servono in media 9 annualità per acquistare una casa di proprietà, in calo di 0,7 rispetto al 2013.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha poi rilevato a livello nazionale la differenza a distanza di dieci anni, che si è dimostrata più consistente: dalle 9,3 annualità nel 2004, si è passati alle 6,6 del 2014. La città in cui la variazione è stata più consistente è Milano: ora sono necessarie 9 annualità per acquistare la casa di proprietà, 4,2 in meno rispetto alle 13,2 di dieci anni fa. Anche i due capoluoghi appenninici fanno segnare variazioni interessanti: nel 2004 fa.

Invece nel 2004 servivano 10,3 annualità a Bologna e 12,3 a Firenze, mentre ora in entrambe le città ne bastano 3,8 in meno. Con un calo di 2,8 annualità, Bari e Genova hanno evidenziato un andamento in linea con il dato nazionale, mentre Palermo è la città che ha fatto registrare il calo più lieve: -1,3 annualità necessarie per comprare una casa di proprietà.

Mutui: dopo un 2010 di crescita, ora le richieste stanno rallentando

Nel 2010 le richieste di mutuo sono cresciute, anche se in rallentamento nell’ultimo trimestre. Questo quanto evidenziato dall’indagine messa a punto dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. L’aumento sarebbe dell’11,5% ma considerando l’ultimo trimestre si vedrebbe un calo del 2,34% confrontando con lo stesso periodo del 2009.

E’ in Piemonte dove si registra l’aumento nazionale più sostenuto con un +21,67%, seguito dalla Sardegna (+18,3%) e il Lazio (+8,33%). Cali marcati invece in Lombardia, prima per volumi assoluti, ma con una diminuzione delle erogazioni nell’ordine del 12,34 per cento. In ribasso anche la Toscana (-10,9%) e il Veneto (-9,59%). In riferimento al 2010, si assiste a un generale aumento in tutte le regioni. Le erogazioni in Lazio registrano un +22,77%, un +20,78% anche in Basilicata e un +19,42% in Piemonte. Più contenuti gli aumenti del Trentino Alto Adige (+2,92%), Lombardia (+5,21%) ed Emilia Romagna (+5,5%).

Renato Landoni, presidente Kiron Partner, Gruppo Tecnocasa afferma: “i segnali di miglioramento complessivo registrati su base annua lasciano ipotizzare un trend delle erogazioni sostanzialmente simile anche per l’anno 2011. Di contro le tensioni inflazionistiche in corso potranno spingere la Bce a ulteriori seppur minimi ritocchi del tasso di riferimento e quindi è ipotizzabile che a sua volta i costi dei prodotti per l’acquisto dell’abitazione potrebbero subire degli aumenti, comportando di fatto una potenziale uscita di una parte della clientela dall’accesso al credito“.

M. Z.