Accettazione tacita di eredità: il caso della vendita immobiliare

L’accettazione tacita di eredità è sempre motivo di dissapori nelle vendite immobiliari. E’ un concetto abbastanza nuovo legato alla continuità.

Accettazione tacita di eredità: cos’è?

Spesso quando si vuole rivendere un immobile pervenuto per eredità, come la successione, al momento del rogito notarile c’è un problema. Il notaio chiede di redigere l’accettazione tacita di eredità. L’articolo 476 del codice civile introduce il concetto di accettazione tacita e così redita: “L’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede“. Il chiamato è il venditore che compie un atto cioè la vendita, che presuppone che sia erede, altrimenti non potrebbe agire in tal senso.

Accettazione tacita di eredità: quando si deve fare?

La prassi più diffusa prevede di eseguire l’accettazione tacita di eredità nei 20 anni dalla morte del defunto. Di solito oltre i 20 anni è viene richiesta, perché l’acquirente ha la possibilità di far valere l’istituto dell’usucapione tutelandosi, così, da eventuali diritti da lui acquistati sui singoli beni. Ad esempio, mettiamo il caso in cui in una famiglia muore il padre. Occorre predisporre la dichiarazione di successione che deve essere presentata dagli eredi, dai chiamati all’eredità, dai legatari. Si fa entro 12 mesi dalla data di apertura della successione, che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente. Solo quando gli eredi dovranno fare un atto, come ad esempio una vendita dell’immobile ricevuto, sono tenuti a fare l’accettazione tacita.

Ma perché si deve fare?

In merito all’argomento è la domanda che i notai si sentono fare più spesso. E la risposta è abbastanza semplice. Così facendo il venditore garantisce l’acquirente che il suo acquisto non potrà mai essere messo in discussione. Possiamo quindi dire che il motivo principale per il quale è necessaria tale formalità è la tutela dell’acquirente e della banca mutuante se presente. Questo perché potrebbe capitare che chi vende è solo un erede apparente, mentre il reale erede sia una terza persona. E se quest’ultimo rivendica il suo bene, l’acquirente deve restituirlo. Tale rischio non si realizza con questo atto a favore dell’erede apparente purché l’acquirente dell’immobile sia in buona fede.

Altri motivi previsti in cui va trascritta

Oltre al rischio esaminato, ci sono anche altri motivi che richiedono la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. I più importanti sono:

• rispetto del principio della continuità delle trascrizioni. Tutta la vita dell’immobile e i relativi passaggi, come vendita, donazioni, sono trascritti. Se non venisse fatto questo atto, mancherebbe l’anello che lega l’ultimo acquirente, l’erede/venditore e il nuovo acquirente;
• nel caso in cui l’immobile sia sottoposto a procedura esecutiva, il Giudice delle Esecuzioni, senza questo atto, deve dichiarare l’improcedibilità della procedura e la cancellazione del pignoramento;
• l’istituto della c.d. pubblicità sanante non si costituisce. Tale istituto consente a colui che acquista in buona fede un bene immobile di salvare il proprio acquisto anche nel caso in cui i titoli di provenienza siano invalidi. Purché siano decorsi cinque anni dalla trascrizione dall’atto viziato di nullità. Ed inoltre non sia stata trascritta una domanda giudiziale di impugnativa dell’atto stesso.

Quanto costa fare l’accettazione tacita di eredità?

Quando si stipula questo tipo di atto ci sono due tipi  di oneri da pagare, quelli fiscali e quelli professionali. I primi riguardano delle quote fisse:

• 200 euro di imposta ipotecaria;
• 59 euro di imposta di bollo;
• 35 euro di tassa ipotecaria.

Mentre i secondi oneri, quelli professionali, sono legati al soggetto che li esegue. Di solito un notaio chiede tra i 100 e i 400 euro più Iva. Potremmo dire che è a discrezione del notaio decide quale sia il suo compenso. Come del resto succede con qualsiasi tipo di atto notarile. Pertanto il consiglio è sempre quello di valutare i vari preventivi notarili prima di decide a quale professionista affidarsi.