La casa è sempre stata ritenuta dagli italiani un bene essenziale, proprio per questo tutti vogliono averne una di proprietà e preferiscono tale soluzione abitativa ad altre, ad esempio alla locazione. Il legislatore in un certo senso si è adeguato a questa che sembra essere una vera e propria necessità e ha previsto delle agevolazioni fiscali, tra queste vi è l’IVA agevolata acquisto prima casa.
Acquisto immobili: quando è dovuto il pagamento dell’IVA
Comprare un immobile in Italia prevede il pagamento di diverse imposte che gravano sempre su chi acquista, tra le tasse che più di altre incidono sul costo finale dell’abitazione vi è sicuramente l’IVA che deve essere versata quando si acquista direttamente dal costruttore, o comunque da soggetti che si occupano professionalmente di compravendita di immobili, mentre non è dovuta nel caso in cui si tratti di un atto di compravendita tra privati. Nel secondo caso comunque deve essere versata l’imposta di registro. Il primo dato essenziale da sottolineare quindi è che l’imposta di registro e l’IVA sono alternative. A queste si aggiungono l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale che per la prima casa godono anch’esse di agevolazioni fiscali. Occorre ricordare che, in caso di acquisto di prima casa possono essere portati in detrazione dalle imposte sui redditi gli interessi passivi pagati sul mutuo e le spese di intermediazione mobiliare.
IVA agevolata acquisto prima casa: importi
L’aliquota IVA normalmente applicata per la compravendita di immobili è al 10%, risulta peraltro evidente che si tratti di una somma non irrisoria, calcolando, ad esempio, un immobile con un costo di 100.000 euro (difficile trovare soluzioni abitative con un costo inferiore) si deve versare un’imposta pari a 10.000 euro. Il legislatore però, al fine di agevolare l’acquisto della casa, e quindi anche la nascita di nuovi nuclei familiari, ha stabilito che nel caso in cui l’abitazione sia destinata ad essere utilizzata come abitazione principale e non si sia titolari di diritto di proprietà di altri immobili, l’IVA sia al 4%.
Tale beneficio si estende anche alle pertinenze, ma per ogni categoria è ammessa l’agevolazione su una sola pertinenza, ad esempio può trattarsi di un box o posto auto, di una tettoia o una cantina. L’IVA agevolata si può ottenere anche su fabbricati rurali, l’importante è che siano idonei all’utilizzo residenziale e non deve trattarsi di mere pertinenze rispetto a fabbricati principali (circolare dell’Agenzia delle Entrate 38/2005).
Limiti alle agevolazioni fiscali
Si è già detto che per poter usufruire del beneficio dell’IVA agevolata acquisto prima casa non si deve essere proprietari di altri immobili, ora vediamo nel dettaglio cosa si intende. Per poter usufruire del beneficio non si deve essere:
- titolari, neanche in comunione dei beni con il coniuge, di un altro immobile situato nello stesso Comune;
- non si deve essere titolari di diritto di uso, usufrutto, abitazione su un immobile ubicato in qualunque parte del territorio nazionale.
Inoltre l’immobile deve trovarsi nel comune in cui è fissata la propria residenza, o in cui si ha intenzione di fissare la propria residenza nell’arco di 18 mesi dal momento dell’acquisto dell’immobile. La dichiarazione di voler trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile deve essere resa al momento dell’acquisto dell’immobile, solo in questo modo è possibile ottenere il beneficio. L’acquisto può essere effettuato con IVA agevolata anche nel caso in cui l’immobile si trovi nel Comune in cui si svolge la propria attività.
Infine, per poter godere dell’IVA agevolata acquisto prima casa, l’immobile non deve essere censito nelle categorie considerate di lusso, cioè A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville, intendendosi per tali quelle con giardino e/o parchi o situate in zone urbanistiche di pregio), A/9 (castelli e palazzi).
Quando si decade dal beneficio
L’IVA agevolata sull’acquisto prima casa può essere considerato un aiuto alle famiglie e nel caso in cui si abusi di questo aiuto e si usufruisca dello stesso pur non avendone i requisiti, si è sottoposti a sanzioni: oltre a dover versare l’imposta ordinaria, viene applicata anche una sanzione pecuniaria pari al 30% dell’importo non pagato. In caso di ravvedimento operoso è comunque possibile risparmiare sulle sanzioni.
Deve inoltre essere ricordato che si decade dal beneficio anche nel caso in cui l’immobile sia ceduto nei successivi 5 anni dal momento dell’acquisto. Dal 1° gennaio 2016 è possibile evitare questo effetto solo nel caso in cui si provveda a riacquistare un altro immobile da utilizzare quale abitazione principale. Il nuovo acquisto deve essere effettuato entro un anno.
IVA agevolata acquisto priuma casa al 50%
Questi in linea generale sono i criteri per ottenere l’IVA agevolata al 4% per l’acquisto della prima casa, ma cosa succede nel caso in cui l’immobile debba essere acquistato in comunione dei beni e uno dei “comunisti” ha i requisiti soggettivi per ottenere l’IVA agevolata acquisto prima casa, mentre l’altro soggetto della comunione risulta già proprietario di un altro immobile? Il caso di scuola riguarda due coniugi che intendano acquisire una casa per stabilire la residenza familiare, ma uno dei due risulti già proprietario di altro immobile, in questo caso la misura agevolata si applica solo su una quota del 50%, questo perché solo uno dei due futuri comproprietari ha i requisiti soggettivi.