Quando un ufficio si presenta bene a primo impatto e la metratura da esso occupata è simile a quella, tanto per dire, di un bell’appartamento, ci si può fare un pensierino sul trasformarlo. Ma è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso di un immobile da ufficio ad abitazione?
Come per tutti i cambi di destinazione d’uso, per prima cosa ci si deve rivolgere a un professionista o direttamente dall’addetto dell’Ufficio Tecnico del Comune per conoscere se il piano regolatore prevede il cambio di destinazione uso commerciale ad abitazione e, ove fosse possibile, informarsi sui costi da affrontare.
Il cambio di destinazione d’uso cambia la categoria catastale
Cambiare la destinazione d’uso di un ufficio ad abitazione comporta automaticamente il pagamento di alcune imposte. A volte può risultare complicato trasformare un appartamento uso ufficio ad uno per abitazione. Accade quando ci si trova in un condominio che ha un regolamento interno, spesso rigido. Una volta superato tale ostacolo, si deve tenere presente che ci sono dei parametri tecnici, quindi, ci sono dei requisiti da rispettare.
I criteri tecnici
Il passaggio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione deve soddisfare determinati requisiti.
Innanzitutto, si deve verificare se il rapporto tra superficie calpestabile e illuminazione garantita dalle finestre è sufficiente. Ogni abitazione deve avere delle finestre o balconi, la cui presenza non è allo stesso modo correlata a quella di un ufficio.
E’ importante verificare l’altezza interna di ciascun vano, al fine di verificare il rispetto del parametro. Non meno importante, il controllo della situazione igenico sanitaria. A differenza di un ufficio, le stanze possono avere dimensione minori, a seconda del vano di riferimento dell’abitazione.
Se c’è solo un bagno si deve verificare la presenza di un impianto che permetta di ricavarne un altro all’interno della superficie calpestabile, oppure si valuta la possibilità di piazzare una cucina come è normale che abbia un’abitazione, ma soprattutto verificare gli impianti elettrici e idrici, per vedere se si possono cambiare gli allacci, tutto nel rispetto delle regole condominiali.
Per effettuare il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione è importante verificare il fattore coibentazione, e se sia possibile metterci mano a livello edile. Stesso discorso per l’eventuale sostituzione di una caldaia o degli infissi.
Non potevano mancare all’appello i cosiddetti vincoli paesaggistici, in quanto il locale non deve trovarsi in una zona sottoposta a tutela ambientale.
Tutti i lavori o interventi che devono essere compiuti per il cambio de destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, non devono comportare alterazioni dell’aspetto esteriore dell’edificio.
I costi standard
Per realizzare il cambio didestinazione d’uso da ufficio ad abitazione, si deve fare riferimento ad una specifica pratica edilizia, a seconda della categoria catastale variano anche i costi.
Solitamente, la categoria catastale a cui appartiene l’ufficio è A10, in caso di trasformazione ad uso abitativo si passa alla categoria catastale A2 (appartamento di civile abitazione), alla categoria catastale A3, quella più economica.
La rendita catastale subirà ovviamente una variazione di valore che inciderà molto sulle imposte comunali da pagare (Tasi, Tari e Imu). Certamente, bisogna tenere presente che i costi saranno diversi.
Sarà meglio affidare tutte le pratiche a un professionista che nel loro svolgimento e per la verifica di tutti i requisiti tecnici necessari per il cambio di destinazione d’uso comporterà un onorario da corrispondergli di importo variabile ma difficilmente inferiore ai 500 euro.
Un’ulteriore spera da mettere in conto è quella connessa al pagamento degli oneri urbanistici e ai diritti di segreteria, costi che variano da Comune a Comune.
Le spese extra
Spesso, l’operazione di cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione comporta dei lavori interni di variabile entità, tra murature e adattamento degli spazi interni, che comporterà altr spese. Eventualmente, ci sarà da pagare il lavoro del professionista, della fornitura e delle materie prime che s’intendono utilizzare.
Il preventivo è sicuramente l’arma migliore per capire quali potranno essere i costi extra da affrontare, anche per scegliere il più conveniente.
E’ possibile apportare delle modifiche interne che vengono realizzare senza permesso, in tal caso, il tecnico deve sapere se è possibile predisporre una sanatoria edilizia.
Nel caso gli interventi siano stati fatti senza la certezza della loro regolarità, altri costi dovranno essere sostenuti per il ripristino dello stato dei luoghi, riportando l’appartamento allo stato di ciò che è stato consentito, questo consiste in altre spese. Poiché è difficile che certi interventi vengano effettuati senza permesso e senza la possibilità di pagare una conseguente sanatoria, il problema delle ulteriori spese di questo genere verrà quasi certamente evitato.
Conviene cambiare la destinazione d’uso ufficio ad abitazione?
Nonostante le spese da affrontare per trasformare un ufficio in un’abitazione, spesso il valore di mercato relativo all’ufficio si rivela decisamente più basso che se l’appartamento venisse comprato direttamente per abitazione.
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