Compravendita del proprietario, ecco come leggerlo

La Compravendita del proprietario di casa è un documento fondamentale per capire molte informazioni in merito ad un immobile.

Compravendita immobiliare: la corrispondenza tra proprietario e visura catastale

Quando si vuole comprare un immobile è fondamentale poter leggere la compravendita del proprietario. Ma anche qualsiasi altro documento che ha fatto si che il proprietario lo diventasse. Uno dei documenti più comuni è appunto la compravendita. Come tutti gli atti legati agli immobili, è registrato dal Notaio, con annesso repertorio e raccolta.

Prima di poter parlare di vendita, è bene controllare che vi sia la reale corrispondenza tra il nome del proprietario indicato in atto e quello che è indicato nella visura ipocatastale. La visura permette di definire se l’immobile è intestato alla persona fisica o giuridica che è indicata in atto di compravendita. Sempre attraverso la visura è ance possibile vedere se ci sono gravami sull’immobile oggetto dell’attenzione di un potenziale acquirente. Quindi, questi due nominativi devono coincidere.

Compravendita del proprietario, ecco un’analisi passo passo

La compravendita ha nella sua parte superiore l’indicazione della data in cui è stato redatto. Subito dopo il notaio identifica la parte venditrice e la parte acquirente. Tuttavia all’interno della stessa parte possono comparire più nominativi. Questo è di solito il caso dei coniugi che comprano insieme o di genitori con i figli. Le parti sono identificate attraverso:

nome e cognome;
luogo e data di nascita,
codice fiscale;
residenza;
e dichiarazione di regime di comunione o separazione di beni.

Quest’ultima dichiarazione è importante anche per capire se ci sono persone o terzi in generale che possono avere pretese sull’immobile. Quindi è fondamentale una corretta identificazione di colui o coloro che sono legittimati a vendere.

Quali sono le informazioni che si possono capire dall’identificazione del bene?

A questo punto si passa all’identificazione del bene oggetto di compravendita. In questo caso viene identificato per Comune, provincia, indirizzo completo, confini, mappale, foglio, particella, vani, categoria, consistenza, rendita e tutte le caratteristiche necessarie. Anche in questa parte occorre inserire le pertinenze, identificate allo stesso modo. Questo quindi permette di conoscere le caratteristiche catastali dell’immobile oggetto dell’acquisto.

In questa fase è possibile capire se ci sono delle servitù attive o passive e si se quali. Ma anche come poter gestire le parti comuni o se ci sono situazioni di comproprietà come le aree a verde o la gestione della parte superiore di un edificio. Rientrano in questa fase anche l’accesso a certi servizi come le vasche di raccolta d’acqua o il riscaldamento condominiale dove previsto.

Le dichiarazioni in merito all’urbanistica

Una delle parti che deve essere oggetto di maggiore attenzione è quella relativa alle dichiarazioni in merito all’urbanistica. Tuttavia il notaio non è tenuto ad accertare e dichiarare la regolarità urbanistica dell’immobile, questa dichiarazione è in capo al vendiore sotto la sua responsabilità civile e penale. Ma il notaio è solo obbligato a inserire i dati nell’atto.

A questo punto è utile ricordare i titoli edilizi:

licenza edilizia (immobili edificati tra il 17.10.1942 ed il 30.01.1977 – legge 1150/1942);
concessione edilizia onerosa (immobili edificati tra il 30.01.1977 ed il 30.06.2003 – Legge 10/1977);
permesso di costruire (immobili edificati dopo il 30.06.2003 – Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/2001);
altri titoli per interventi minori (C.I.L.A., D.I.A., S.C.I.A.);
concessione in sanatoria (leggi 47/1985, 724/1994, 326/2003) qualora rilasciata;
abitabilità o agibilità

Tutti questi titoli edilizi devono essere indicati in atto con la relativa data di rilascio. Questo permette di capire se l’immobile che si vuole comprare è in regola o meno con le norme di urbanista vigente. E’ appunto una parte molto importante, anche perché questi dati saranno riportati in tutte le compravendite successive.

Il prezzo di acquisto nel titolo originario

Successivamente vi è indicato anche il prezzo che ha versato l’acquirente, ora venditore, per diventare proprietario del bene. Anche se a questo punto è anche indicato com’è stato pagato l’immobile. Qui è possibile capire i metodi di pagamenti o se ci sono mutui in corso oppure se sono stati estinti.

E’ chiaro che al potenziale acquirente poco importa se l’acquisto è avvenuto in contatti, mentre è diverso se ancora vi è un mutuo o se è stato estinto. Qualora dovesse esserci essere un mutuo ancora in corso, nulla vieta il trasferimento dell’immobile, a patto che in sede di atto venga estinto i debito, anche se con ausilio di un altro istituto di credito. Infine la parte finale è legata ad eventuali altre dichiarazione e le firme delle parti. Attenzione a queste eventuali dichiarazioni finali che possono nascondere insidie, se presenti.

Compravendia del proprietario, alcuni consigli finali

A chi vuole comprare un immobile riuscire a poter leggere il titolo originario che ha fatto reso il proprietario tale è davvero di estrema importanza. Anche se a volte non è semplice reperirlo, perché il proprietario tende a essere un pò “geloso” del suo atto. Tuttavia reperirlo non è impossibile, basta fare una visura e leggere la relativa annotazione.

Invece quando si acquista attraverso l’intervento di un’agenzia immobiliare questo ostacolo è facilmente superato, perché è la base del lavoro ispettivo fatto dal professionista. Quest’ultimo infatti va anche a recuperare, ad esempio, tutte le copie dei documenti amministrativi ed urbanistici citati in atto di compravendita. Ecco perché spesso rivolgersi ad un professionista è la scelta migliore, si risparmia tempo e denaro e si è più sicuri nell’acquisto.

Francesca Cavaleri