Affitto: quali spese sono a carico del proprietario e quali dell’inquilino

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Uno dei maggiori argomenti anche di discussione nei contratti di affitto, tra inquilino e proprietario di casa riguarda le spese. Riparazioni straordinarie, spese condominiali, spese ordinarie e così via. La materia è assai vasta. Ecco una sintetica guida alle normative vigenti che fissano i limiti ma che a volte variano in base a precisi accordi tra le parti.

Affitto e spese, chi paga tra proprietario e inquilino?

In un contratto di locazione, in immobile viene ceduto dal proprietario all’inquilino, dietro pagamento di un canone periodico. Inquilino e proprietario sono le due figure predominanti di questo contatto. E sono queste due  parti che finiscono, spesso, in contenziosi e accese discussioni quando si tratta di sostenere delle spese di manutenzione o anche quando sopraggiungono particolari spese condominiali. Molto dipende dal tipo di spesa e dal tipo di intervento di manutenzione dell’immobile per esempio. In linea generale, le spese ordinarie sono sempre in capo all’inquilino, che viene detto pure conduttore.

Cosa dice il Codice Civile

Come dicevamo, ci sono delle direttive legislative che trattano la materia. L’apparato normativo parte dell’articolo n° 1576 del Codice Civile. Secondo la norma, le spese di riparazione sono tutte a carico del proprietario o locatore. Solo gli interventi di piccola manutenzione sono a carico del conduttore. Parliamo di riparazioni di cose mobili, di manutenzione ordinaria. A carico del conduttore le spese per la pulizia, le spese di consumo quali quelle per l’energia elettrica, l’acqua, il gas da riscaldamento. Ma anche quelle per la manutenzione ordinaria dell’ascensore o quelle per fornitura di servizi comuni nei condomini. In base al Codice delle locazioni invece, anche i servizi di portineria devono essere sostenute dall’inquilino (solo il 10% è a carico del locatore).

Le tabelle Ministeriali in aiuto agli interessati per capire la ripartizione di queste spese

L’importanza di questi aspetti del rapporto tra inquilini e proprietari è dimostrata dal fatto che sono state predisposte tabelle atte a fugare eventuali dubbi che il Codice Civile poteva lasciare per via di una normativa piuttosto vaga.

Le associazioni di categoria, quindi Confedilizia per i proprietari immobiliari e Sunia, Sicet e Uniat per i conduttori, hanno concordato alcune regole con tanto di tabelle che dividono le spese tra le parti in causa. Tabelle avvalorate dalla vidimazione del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti che nel 2017 ha preparato e approvato un decreto ad hoc.

Cosa fare in sede di stipula del contratto

Quando si sottoscrive un contratto di affitto tra locatore e conduttore, dentro si può scrivere tutto, anche regole diverse da quelle stabilite in materia di ripartizione delle spese. Naturalmente essendo enorme la casistica di eventi che possono produrre spese sull’immobile, lasciare qualcosa fuori è assai facile anche per i più attenti. Come si legge sul sito di “la legge per tutti.it”, il consiglio è di allegare le tabelle ministeriali, che come detto sono frutto di una intesa tra le associazioni rappresentative di entrambe le parti, al contratto.

Negli immobili dove è presente l’ascensore, come detto in precedenza, gravano sull’inquilino tutte le spese ordinarie anche di manutenzione, dell’ascensore. E naturalmente, le spese relative ai consumi di energia elettrica dell’ascensore stesso nonché le spese di collaudo e revisione.

Le altre spese a carico del conduttore nei contratti di affitto

Per il serbatoio idrico e la sua autoclave vale la stessa regola dell’ascensore, così come le spese per il videocitofono, l’illuminazione comune, l’antifurto. Tutti gli altri impianti, da quello elettrico a quello del gas, per le spese di manutenzione ordinaria, tutto grava sull’inquilino. Anche le spese per ispezioni, controlli, collaudi e così via dicendo. Anche le spese antincendio sono a carico del conduttore, come anche le spese per gli impianti sportivi eventualmente presenti in condominio (le piscine, comprese le spese per il bagnino, il custode e gli addetti alla pulizia anche dell’acqua).

Sono a carico dell’inquilino pure le spese relative alla manutenzione ordinaria di grondaie, colonne di scarico, tetti, lastrico solare, condutture, pozzetti, fognatura. Stesso discorso per la manutenzione ordinaria di pareti, delle ringhiere  delle aree verdi, della segnaletica.

Le spese a carico dell’inquilino in affitto, all’interno dell’appartamento

Quanto detto prima riguarda le parti comuni di un condominio. Evidente che se c’è da cambiare l’ascensore del tutto, o se c’è bisogno di montarne uno dove non era presente, le spese non sono ordinarie ma straordinarie. E le sostiene il proprietario. In linea di massima ogni spesa che va ad incidere, anche se marginalmente sul valore dell’immobile, deve essere a carico del proprietario. Una cosa è sistemare la grondaia, un’altra è sostituirla del tutto. Così come per qualsiasi impianto, televisivo, di rete, elettrico o idrico.

Per quanto riguarda la casa di abitazione dell’inquilino, ovvero per la parte privata e non comune con i condomini, l’inquilino deve pagare sempre le spese per la manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti, manutenzione ordinaria di infissi e serrande. E poi, spese di manutenzione ordinaria di impianti sanitari, idrici, elettrici, di riscaldamento, televisivi, di rete.

La sostituzione di vetri rotti, così come le serrature nuove da montare, la pitturazione delle pareti.

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Sindacalista, operatore di Caf e Patronato, esperto in materia previdenziale, assistenziale, lavorativa e assicurativa. Da 25 anni nel campo, appassionato di scrittura e collaboratore con diversi siti e organi di informazione.