IMU sui ruderi: ho un immobile inutilizzabile, devo pagare l’IMU?

La questione dell’IMU sui ruderi è sempre aperta, infatti negli anni passati l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a notificare avvisi bonari aventi ad oggetto proprio il mancato versamento dell’IMU su ruderi, ciò in contrasto con diverse pronunce della Corte di Cassazione.

IMU sui ruderi: si applica?

La Corte di Cassazione nella sentenza 10122 del 2019 ha stabilito che l’IMU non si paga sulle unità collabenti, sono ritenute tali quegli edifici che per le condizioni fatiscenti in cui si trovano non sono idonei a produrre reddito. Si tratta di edifici da inserire nella categoria catastale F/2 riservata a edifici che versano in condizione di rovina e degrado. Deve trattarsi di edifici che non possono essere ripristinati con una semplice ristrutturazione ma richiedono un intervento di più ampia portata. Sono da considerare ruderi anche le unità con tetto crollato e quindi mancanti di un elemento determinante per essere utile ad un qualunque uso umano.

Come dimostro che non devo pagare l’Imu sui ruderi?

Naturalmente per poter ottenere il beneficio dell’esenzione dell’IMU sui ruderi è necessario che il proprietario faccia attenzione a richiedere il giusto accatastamento, le unità collabenti infatti devono comunque essere censite, sebbene non siano idonee a produrre reddito.

La prima cosa da fare quindi è dimostrare al catasto che l’immobile è in condizioni fatiscenti, questo attraverso una idonea documentazione che può comprendere, anzi, è preferibile che comprenda, un’idonea documentazione fotografica. Ciò è importante soprattutto nel caso in cui l’immobile sia accatastato in una categoria diversa rispetto alla F/2 e quindi ci sia stato un deterioramento successivo rispetto al momento in cui vi era stato il precedente censimento dell’immobile. In questo caso occorre quindi cambiare la categoria catastale.

La documentazione deve essere preferibilmente redatta da un professionista che descriva in modo dettagliato le condizioni dell’immobile. Generalmente un fabbricato fatiscente, non idoneo ad alcun uso, non ha allaccio alle utenze (acqua, elettricità, rete internet).

In base alla sentenza citata, è un errore da parte del Comune applicare l’IMU sui ruderi e lo stesso persiste anche se l’ente ha come punto di riferimento il valore venale del terreno sul quale insiste l’immobile. Il terreno, infatti, essendo occupato dal rudere comunque non è idoneo a generare reddito. Ciò anche perché il legge d. lgs. 504/92 prevede l’applicazione dell’imposta sui terreni edificabili e non sui terreni edificati. Solo in caso di eventuale demolizione del rudere, potrebbe trovare applicazione l’IMU su terreno edificabile.

Nadia Pascale