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Immobile acquistato all’asta, danneggiato: cosa fare

Acquistare un immobile all’asta può essere un’occasione vantaggiosa, ma talvolta possono presentare difetti o danni che non erano elencati nella perizia tecnica. Cosa fare in tal caso? Lo scopriamo nella nostra guida.

Asta giudiziaria: come acquistare un immobile

Vediamo, innanzitutto cosa è un’asta giudiziaria e come si acquista un immobile in tali circostanze.

L’asta immobiliare giudiziaria è un procedimento attraverso il quale il giudice dell’esecuzione dà modo a ai creditori (su loro iniziativa) di soddisfare in maniera coatta il proprio credito, attraverso la vendita dei beni immobiliari del debitore.

In sostanza, l’asta giudiziaria è la parte terminale dell’esecuzione forzata, dove i beni vengono venduti affinché, sul loro ricavato, possano soddisfarsi i creditori.

L’asta giudiziaria può svolgersi in due modalità:

senza incanto, ovvero se l’offerta va presentata in busta chiusa e l’importo proposto deve essere uguale o superiore alla base d’asta. Nel caso in cui si presenti una sola offerta, l’interessato è obbligato ad acquistare l’immobile al prezzo offerto, pena in caso di ripensamento la perdita della cauzione pari al 10%;
con incanto, ovvero, quando si possono fare più offerte. Si tratta di una gara tra offerenti che ha come base l’offerta più alta ricevuta.

Immobile danneggiato: come e quando si può agire

Andiamo, dunque alla radice della questione, ovvero a capire cosa accade se si compra un immobile danneggiato.

Sostanzialmente, stando all’articolo 2922 del codice civile, non ci si può lamentare dopo l’acquisto di un immobile, differentemente da un normale acquisto in asta.

Tuttavia, il compratore può comunque far qualcosa per tutelarsi. Secondo la giurisprudenza, l’esclusione della garanzia per i vizi non si estende all’ipotesi di consegna di una cosa:

totalmente diversa da quella originariamente pattuita, circostanza che avviene, ad esempio, se l’immobile appartiene a un genere completamente diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita;
mancante delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione (se, ad esempio, la casa non è abitabile);
del tutto compromessa per quanto riguarda la destinazione all’uso, se questa ha motivato la presentazione dell’offerta d’acquisto.

In sostanza, possiamo dire che il compratore può agire in giudizio e rivendicare i danni soltanto se l’immobile risulta profondamente difforme rispetto alla perizia tecnica del tribunale od anche se è stato danneggiato a tal punto da comprometterne l’utilizzo in modo irreparabile.

Conclusioni

In conclusione, possiamo dire che se ricorre almeno una delle condizioni sopra elencate, in tal senso l’aggiudicatario potrà citare in giudizio il debitore, ovvero il precedente proprietario, per chiedere il risarcimento dei danni che ha arrecato all’immobile poco prima del rilascio.

Nel caso, in cui i danni dell’immobile acquistato all’asta fossero imputabili al custode giudiziario (che non rappresenta il debitore, naturalmente), allora sarà possibile intraprendere un’azione di risarcimento danni direttamente contro la sua persona.

Ciò accade, ad esempio se il custode è negligente, non curandosi delle infiltrazioni provenienti dal piano di sopra, così favorisce il danneggiamento di tutte le pareti e il crollo parziale del soffitto.

Questo, dunque è quanto di più utile e necessario vi fosse da sapere in merito alle situazioni in cui si acquista un immobile danneggiato, comprato ad un’ asta giudiziaria.

Bonus prima casa under 36 si ottiene anche per gli immobili all’asta

Le agevolazioni sulla prima casa agli under 36 si applicano anche se l’acquisto dell’immobile avviene all’asta giudiziaria. Si è espressa in tal modo l’Agenzia delle entrate rispondendo all’interpello numero 808 del 14 dicembre 2021. Un interessato alle applicazioni delle agevolazioni previste dall’articolo 64 del decreto legge numero 73 del 5 maggio 2021 (decreto “Sostegni bis”) ha presentato il quesito.

Quali sono le agevolazioni previste dal decreto Sostegni bis per l’acquisto di una casa di un under 36?

In base alle agevolazioni previste dal decreto Sostegni bis, l’acquisto di un immobile da parte di un under 36 prevede l’esenzione dalle imposte ipotecarie, di registro e catastali, oltre all’attribuzione del credito di imposta pari al valore dell’imposta sul valore aggiunto inerente l’acquisto per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà dell’immobile.

Cosa chiede l’istante per l’acquisto della prima casa

L’istante ha fatto richiesta all’Agenzia delle entrate circa la possibilità che la normativa prevista dal decreto Sostegni bis possa trovare applicazione nei casi concreti in cui, trattandosi di prima casa, si possa usufruire delle agevolazioni anche se il trasferimento della proprietà immobiliare avvenga in forza di un provvedimento giudiziale. Due sono, in particolare, i requisiti richiesti per beneficiare delle agevolazioni:

il richiedente non dove aver compiuto ancora l’età di 36 anni nell’anno in cui viene fatto il rogito;
abbia un indicatore della situazione economica equivalente (Isee) della famiglia del richiedente che non superi i 40.000 euro all’anno.

Per l’Agenzia delle entrate si può acquistare una casa all’asta con le agevolazioni per gli under 36

Nella risposta fornita dall’Agenzia delle entrate si fa riferimento alla circolare numero 12 del 14 ottobre 2021 (paragrafo 2.2). Il documento ha chiarito che le agevolazioni previste dal decreto Sostegni bis agli under 36 per l’acquisto della prima casa trovano applicazione anche nelle ipotesi in cui il diritto sull’immobile si acquisisca in seguito a un decreto di trasferimento che venga emesso in seguito all’esito di un procedimento giudiziale.

Raccomandazioni dell’Agenzia delle entrate per l’acquisto di una prima casa con le agevolazioni del bonus under 36

La possibilità di beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa degli under 36 si rifà, peraltro, anche a quanto chiarito sulla materia dalla notta II bis dell’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 1986. Il richiedente, pertanto, potrà procedere con l’acquisto all’asta dell’immobile procedendo nella dimostrazioni della sussistenza dei requisiti richiesti tramite le dichiarazioni. Tali dichiarazioni, come ha ricordato l’Agenzia delle entrate, possono essere rese anche in un momento susseguente. In ogni modo, devono pervenire prima che venga registrato l’atto.

Investire comprando case all’asta, tutti i vantaggi e i consigli

Investire comprando case all’asta potrebbe essere ancora un modo di guadagnare sugli immobili. Una panoramica tra i possibili vantaggi

Investire comprando case all’asta, alcune considerazioni

Comprare casa all’asta è un modo molto originale di diventare proprietari di un immobile. Tuttavia si parla delle aste giudiziarie che permettono al potenziale acquirente un risparmio assicurato sul prezzo di acquisto. Una percentuale di guadagno che può arrivare anche al 30% sul valore pieno del bene.

Dunque è bene precisare che un’asta giudiziaria è una particolare attività processuale che si tiene presso l’ufficio aste giudiziarie nelle sedi dei tribunali delle varie città dove sono ubicati gli immobili. Attraverso il giudice dell’esecuzione immobiliare o di un fallimento, si dispone la vendita forzata di uno o più immobili del fallito o dell’esecutato. Lo scopo è quello di ottenere una liquidità con la quale saranno soddisfatti, in tutto o in parte, i creditori intervenuti nel processo. Il processo di esecuzione è regolato dagli articoli dal 474 al 631 del codice di procedura civile.

Investire comprando casa all’asta, ecco quando conviene

Comprare alle aste giudiziarie è conveniente fino a quando permette di prendere un immobile ad un prezzo decisamente ribassato e di rivenderlo al suo valore di mercato. Anche se non è sempre così semplice. Questo perché a volte può capitare che l’immobile in oggetto ha bisogno di alcuni lavori di manutenzione. In questo caso è sempre meglio fare un rapporto tra le condizioni reali dell’immobile e le spese sostenute per il suo ripristino.

Tuttavia la possibilità di rivendere al prezzo di mercato potrebbe appunto garantire un guadagno sulla stessa operazione. Ma non è sempre detto, perché un forte ribasso del prezzo potrebbe essere dovuto a problemi che gravano sull’immobile. Ad esempio debiti pendenti con il condominio o con l’Agenzia delle entrate oppure inquilini che non vogliono andarsene, per cui poi seguono degli altri atti da eseguire. Quindi anche questo è un aspetto da valutare bene prima di avanzare delle offerte.

I quattro passi da fare prima di partecipare all’asta

Per non incorrere in spiacevoli svantaggi o superiori costi, possiamo indicare alcuni passi da fare prima di partecipare ad un’asta giudiziaria. Possiamo riassumere tutto in quattro utili step:

Leggere l’annuncio. Esistono molti siti specializzati, riviste e quotidiani che pubblicano gli annunci immobiliari. Questi contengono già tutte le caratteristiche dell’asta stessa e qualche informazione sull’immobile oggetto di asta. Quando e dove si terrà e presso quale sezione o ufficio. Inoltre sono anche indicati i modi di partecipazione con la modalità di o senza incanto;
Valutazione delle carte. Sono dei documenti tecnici nelle mani del curatore d’asta che definiscono tutte le caratteristiche tecniche dell’immobile oggetto di interesse. Tra questi rientrano le visure catastali, le planimetrie, la stima dell’immobile, la valutazione da parte di un tecnico abilitato, vincoli, abusi edilizi e iscrizioni. Pertanto è sempre meglio portare con se un esperto che legga con attenzione tutti i documenti;
Visitare l’immobile. Per rendersi conto delle reali condizioni del fabbricato o della struttura è possibile andare a vedere la casa. Anche perché così ci si può rendere conto non solo degli eventuali lavori di ristrutturazione da fare, ma ance se la casa è libera oppure occupata dai proprietari o da possibili inquilini. In questo caso va da capire se già sia stato fatto l’atto di espulsione.
Fare una consulenza finanziaria. Ebbene è possibile comprare casa all’asta chiedendo l’intervento di un istituto bancario. Questo perché di solito il pagamento va effettuato entro 60 o 90 giorni dalla data dell’asta. Quindi prima dell’asta è bene andare presso la propria banca di fiducia e mettersi d’accordo per un eventuale mutuo. Ci sono banche che offrono anche mutui specifici per questo tipo di compravendite.

Comprare all’asta per affittare, come procedere

Conviene comprare casa per affittarla quando può rendere almeno il 5% lordo all’anno ed è situata in una posizione ad alta richiesta di affitti. Inoltre, l’affitto non coincide con il principio di abitazione principale facendo perdere di fatto importanti sgravi quali quelli sugli interessi passivi del mutuo.

Pertanto la locazione immobiliare deve essere valutata anche in caso di asta. Facciamo un breve calcolo per chiarire il concetto. Occorre comprare un immobile all’asta che abbia un prezzo che possa garantire almeno una redditività minima del 5% lordo annuale.

Ad esempio si immagini di comprare casa e di affittarla in modo sicuro, anche ricorrendo ad assicurazioni sulle locazioni. Canone mensile paria 600 euro mensili, che per una anno danno un reddito pari a 7.200 euro. A cui però si devono togliere tasse quali cedolare secca, o irpef, costi di manutenzione interni o condominiali. Per calcolare la redditività lorda al 5% basta calcolare:

(Canone annuo x 100)/5 ovvero = 144.000€ che è l’investimento massimo da fare in base al canone che puoi ottenere. Questa somma dovrà contenere quindi:

il costo di acquisto anche all’asta;
le spese relative all’atto notarile;
imposta di registro, ipoteche e catastali;
i costi relativi all’accensione del mutuo e gli interessi passivi;
le eventuali ristrutturazioni;
gli adeguamenti degli impianti

Pertanto investire comprando casa all’asta potrebbe il modo migliore per comprare un immobile ad un prezzo che già di per sè ha un prezzo ribassato. Quindi potrebbe essere un’ottima soluzione da applicare. Anche se si consiglia sempre di farsi aiutare da un agente immobiliare o altro esperto del settore. Così si può per valutare le condizioni di acquisto e di successiva locazione.

Case all’asta, quali siti consultare per la ricerca e come partecipare

Come cercare gli avvisi relativi alla vendita di case all’asta? A cosa serve la perizia? Come partecipare all’acquisto e quali sono i tempi necessari per prendere possesso della casa? Sono varie le domande che si pongono i potenziali acquirenti di una casa all’asta alle quali diamo delle risposte.

Dove trovare gli avvisi delle case all’asta?

Innanzitutto è da chiarire che gli avvisi relativi alle aste sulle case sono pubblici. Per reperire gli avvisi è necessario andare sui siti dei singoli tribunali. Ma ci sono anche molti siti specializzati sulle aste. Un’ulteriore modalità di reperire avvisi sulle aste pubbliche è quella di andare sul sito delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia. All’interno vi si trovano avvisi di aste relative a tutti i tribunali.

Quali documenti è necessario visionare prima di partecipare a un’asta immobiliare?

Prima di partecipare a un’asta immobiliare è indispensabile prendere informazioni sull’immobile di interesse. Il documento più importante per arrivare a questo obiettivo è la perizia. All’interno del documento è possibile trovare tutte le informazioni indispensabili sull’immobile, in particolare:

la planimetria;
i dati catastali;
la stima del valore di mercato;
se l’immobile è libero oppure occupato;
lo stato nel quale si trova l’immobile.

Si può visionare un immobile prima di partecipare all’asta?

Prima di partecipare a un’asta per l’acquisto di una casa, l’interessato può prenderne visione. Per visionare l’immobile è necessario contattare il custode giudiziario. Per reperirlo, è necessario far riferimento ai contatti riportati sulla perizia. Dopo aver preso un appuntamento e aver visionato la casa di persona, si può prendere in considerazione la possibilità di partecipare all’asta. Questo passaggio non è indispensabile ma è consigliato: infatti spesso si trovano appartamenti che necessitano di profonde ristrutturazioni. È altresì necessario verificare se vi siano difformità catastali e urbanistiche. Nel caso le spese necessarie per sanare le difformità sono a carico di chi acquista.

Come partecipare all’asta per acquistare una casa?

Per partecipare all’asta per l’acquisto di una casa è necessario presentare l’offerta e la cauzione. In particolare, l’asta tradizionale prevede che la persona si presenti nel luogo e nei giorni che sono riportati nell’avviso. Qui gli interessati possono presentare l’offerta in busta. Nell’offerta deve essere compresa la cauzione che, in genere, è del 10% dell’importo a base dell’asta. Per la cauzione è necessario utilizzare l’assegno circolare. All’interno della busta è necessario anche inserire la fotocopia del documento di identità e quella del codice fiscale. Tuttavia, il bando può prevedere anche che vengano inseriti ulteriori documenti.

Di quanto deve essere l’offerta nel caso di un’asta per l’acquisto di un immobile?

In un’asta per l’acquisto di una casa l’offerta non deve essere meno del 25% dell’importo alla base dell’asta stessa. A titolo di esempio, se la base è di 80 mila euro, l’offerta non può essere inferiore di oltre il 25%. Pertanto, l’offerta deve essere di almeno 60 mila euro. Nel momento in cui si aprono le offerta, non vince subito quella più alta. Sono previsti infatti dei possibili rilanci al rialzo da parte degli altri partecipanti all’asta.

Cosa avviene se c’è una sola offerta a un’asta immobiliare?

Nel caso in cui si sia un’unica offerta la casa oggetto di asta viene assegnata subito a chi ha fatto l’offerta. L’unica condizione è che l’offerta deve essere almeno di pari importo (se non superiore) a quello dell’asta. Nel caso sia inferiore, invece, è nella facoltà del giudice stabilire un’altra seduta di asta.

Chi vince un’asta, dopo quanto tempo può abitare nella casa?

Una delle criticità che possono presentarsi nel momento in cui si compra una casa all’asta è quella dei tempi di attesa. Ovvero del lasso di tempo che può passare affinché la casa sia effettivamente libera dai precedenti inquilini. Si tratta dunque del periodo di tempo successivo alla vincita dell’asta e al pagamento dell’importo da parte dell’acquirente. A tal proposito è importante far riferimento all’articolo 560 del Codice di procedura civile. In base alla norma, lo sfratto del precedente inquilino non può avvenire fino al decreto di trasferimento. Successivamente, il custode può procedere con il far liberare l’immobile al termine dei 60 giorni dell’istanza del proprietario. In precedenza tale termine era fissato in 120 giorni.

Aste per acquisto immobili, quale differenza tra quelle tradizionali con le telematiche?

L’asta per l’acquisto di un immobile può essere svolta anche in maniera telematica. In questo caso è necessario che il compratore potenzialmente interessato a un immobile si debba registrare preventivamente al portale che gestisce la procedura di asta. In tal caso, le operazioni che si svolgono tramite presentazione della busta nell’asta tradizionale vanno fatte on line. E pertanto, se si dovesse decidere di presentare un’offerta per un immobile, è necessario presentare la cauzione in anticipo tramite il bonifico. Per la documentazione, l’invio lo si fa a distanza.

Asta telematica: cosa significa sincrona e asincrona?

Lo svolgimento dell’asta telematica per l’acquisto di un immobile può avvenire in modalità sincrona e asincrona. Nel primo caso, gli interessati all’asta possono proporre gli eventuali rilanci in diretta nell’ora e nel giorno che sono stati stabiliti dal giudice. Nel caso di asta telematica asincrona, invece, chi desidera presentare un’offerta potrà poi effettuare i rilanci in un lasso di tempo che normalmente si risolve nel giro di qualche giorno. È possibile che l’asta telematica assuma anche una modalità che è una via di mezzo tra quella sincrona e quella asincrona.