acquisto seconda casa

Acquistare casa con il mutuo o prenderla in affitto, quale conviene?

Quando è più conveniente comprare casa con un mutuo e quando è meglio andare in affitto? Rispondere a questa domanda non è sempre semplice: dipende da vari fattori tra i quali anche la località dove si vuole andare ad abitare. È importante dare un’occhiata ai dati, perché riferiscono di quanto siano cresciuti i tassi di interessi sui mutui e le spese di affitto. E, naturalmente, molto dipende dai risparmi messi da parte per investire nella casa.

Di quanto è cresciuta la percentuale di acquisto di case nel corso del 2021?

Il mercato immobiliare e dei mutui è studiato periodicamente dall’Osservatorio dell’Agenzia delle entrate. Seguendo gli ultimi dati a disposizione, nel secondo trimestre del 2021 gli acquisti di case nel residenziali si sono innalzati del 73,4% rispetto al 2020. Anche su base stagionale, l’aumento è stato del 26,1% rispetto allo stesso trimestre del 2019. Ma sono cresciuti anche gli affitti in numero assoluto che, in precedenza, avevano subito dei rallentamenti.

Confronto tra canone mensile di affitto e rata del mutuo: come stanno le cose nel 2021?

Ad oggi, tuttavia, la preferenza è per l’acquisto della casa. Ciò soprattutto se si considerano i dati di acquisto con gli affitti dei piccoli centri urbani. Nonostante il calo registrato negli ultimi mesi del canone di affitto, la preferenza degli italiani rimane quella di arrivare a comprare la casa. Il confronto che si può fare è tra il canone mensile di affitto e la rata mensile del mutuo. E, quest’ultima, continua a beneficiare di tassi di interesse che si mantengono ancora bassi, con il tasso fisso intorno all’1% medio. Quello variabile è ben al di sotto di quello fisso.

Quali sono le variabili dell’acquisto di una casa rispetto all’affitto?

Non sempre è possibile arrivare alla scelta se comprare casa con un mutuo oppure prenderla in affitto. Innanzitutto è necessario avere una quota di risparmi per la casa e una fonte di reddito sicura. Per chi non avesse questi due fattori dalla propria parte, l’alternativa reale è l’affitto. Nel mercato immobiliare del 2021 buona parte degli acquisti sono stati incentivati, peraltro, dalla prima casa per i giovani under 36.

Acquisto agevolato della prima casa per gli under 36 fino al 30 giugno 2022

La possibilità di risparmiare su tasse e imposte fino al 30 giugno 2022 si accompagna all’incremento della garanzia statale sui mutui, che può arrivare fino all’80% rispetto al rapporto tra la copertura del mutuo e il valore della casa stessa. Inoltre, le agevolazioni si traducono nel mercato immobiliare nella possibilità di ottenere mutui che coprano fino al 100% del valore della casa. Tuttavia, anche in questo caso è necessario avere da parte dei risparmi affinché la richiesta alla banca del finanziamento risulti “mutuabile”.

Quando è più conveniente acquistare casa con il mutuo?

L’acquisto di una casa con il mutuo rappresenta una formula nella quale la spesa in parte viene consumata (gli interessi sul mutuo) e in parte investita (la quota capitale dell’investimento). L’affitto, invece, rappresenta una spesa destinata al solo consumo. In questo senso, l’acquisto di una casa con il mutuo risulta più vantaggioso rispetto all’affitto. Le spese da sostenere per la casa (come quelle per la manutenzione) spesso sono detraibili per determinate quote. Le imposte, invece, sono in parte esenti quando si parla di prima casa, purché non si tratti di immobile di pregio.

Quando è più conveniente affittare una casa rispetto al mutuo per l’acquisto?

Non tutte le situazioni, ovviamente, sono uguali e delle volte la scelta dell’affitto di una abitazione può prevalere su quella dell’acquisto con mutuo. In tal senso, è utile fare il confronto non riferito al singolo mese ma per un periodo di tempo più lungo. Succede così quando non si ha una situazione lavorativa stabile. Oppure quando non si è sicuri di volersi stabilire in un posto per tanto tempo o definitivamente.

Quando il mutuo è troppo costoso per una famiglia e si ricorre all’affitto

Risulta importante anche la situazione finanziaria di una famiglia. In varie condizioni, infatti, la rata del mutuo potrebbe risultare troppo onerosa rispetto ai redditi del nucleo. Ciò può avvenire anche perché eventualmente la famiglia sta onorando delle spese che non erano previste. In linea generale, la rata del mutuo non dovrebbe superare la spesa di un terzo di quanto entra nella famiglia sotto forma di redditi.

Rata del mutuo per l’acquisto di una casa, redditi e risparmi della famiglia

In linea generale risparmi e redditi familiari fanno spesso la differenza nella scelta di ricorrere a un mutuo per acquistare la casa. In queste situazioni, la domanda da porsi è: quanta parte dei redditi e dei risparmi devono essere impiegati per pagare la rata del mutuo? Nel caso in cui la rata del mutuo dovesse risultare molto più alta rispetto al canone di affitto ed assorbire buona parte del reddito e dei risparmi, come conseguenza si potrebbe avere un disallineamento della capacità di risparmio della famiglia. In questo caso, e nei casi in cui per l’acquisto della casa si impieghino tutti o buona parte dei risparmi accumulati, il patrimonio della famiglia si concentrerebbe su un solo asset, senza possibilità di diversificazione.

Cosa confrontare davvero nella scelta tra mutuo per acquistare la casa e canone di affitto?

Risulta necessario, in definitiva, fare il confronto tra acquisto della casa tramite mutuo e canone di affitto mediante le variabili patrimoniali e le spese mensili. Tra le variabili patrimoniali è necessario fare un confronto di alcuni valori:

il prezzo di acquisto dell’abitazione;
il valore del mutuo;
le altre spese che devono essere fatte inizialmente, come imposte, rogito, perizia e provvigioni.

Quale consiglio si può dare per la scelta della locazione di una casa?

In merito alle variabili patrimoniali, nel caso dell’affitto è necessario fare un confronto tra la rata mensile di locazione e quella del mutuo. Non si avrà alcun aiuto da una banca nel caso dell’affitto e dunque si può pensare di fare un investimento. Ovvero, nel caso in cui il canone di affitto risulti inferiore alla rata del mutuo, si può pensare a forme di investimento sulla differenza.

Il confronto delle spese mensili tra mutuo e canone di affitto

Un confronto nella scelta tra mutuo per l’acquisto di una casa e canone di affitto si può fare dalla svalutazione o rivalutazione dell’abitazione una volta che si è finiti di pagare il mutuo e la perdita o il rendimento atteso se si sceglie l’affitto. Da tutti gli importi vanno sottratte le spese mensili che si devono sostenere sia nei casi di acquisto della casa (manutenzione straordinaria e imposte, anche se per le prime case c’è l’esenzione) che nel caso di affitto.

Mutui, a cosa prestare attenzione nella scelta: l’informativa precontrattuale

Chiedere un mutuo per acquistare una casa rappresenta un passo importante che merita la giusta attenzione già dalla fase precontrattuale. Tuttavia, anche nel corso del pagamento delle rate del mutuo, chi l’ha contratto dovrebbe dedicare del tempo agli aggiornamenti del mercato dei mutui. È sempre possibile, infatti, surrogare il mutuo fatto con uno nuovo cercando di risparmiare sulla spesa dell’investimento. E comunque, nella scelta del mutuo a tasso variabile o misto, l’oscillazione dei tassi va a incidere nella rata del mutuo stesso.

Scelta del mutuo più conveniente, perché non bisogna fermarsi al tasso di interesse

Tuttavia, chi sta cercando un mutuo per l’acquisto della casa pone l’attenzione soprattutto sul tasso, che può essere fisso o variabile. E il dubbio che ci si pone normalmente è quello relativo all’opportunità di optare per una rata costante assicurata dal tasso fisso o avere la possibilità di risparmiare sulla rata con un tasso variabile. Quest’ultima scelta pone il soggetto comunque all’incertezza futura.

La scelta del mutuo è uguale per tutti?

È bene chiarire che non esiste una regola che vada bene per tutti i compratori e per tutti i sottoscrittori di un mutuo. Ogni soggetto interessato a stipulare un finanziamento ha le proprie esigenze e deve fare i conti con le proprie disponibilità. Ma è importante giungere a una scelta consapevole, cioè dopo essersi informati su tutte le condizioni contrattuali.

Idee chiare sul mutuo da contrarre: le informazioni precontrattuali

Nella scelta del mutuo è indispensabile dunque comprendere tutte le informazioni precontrattuali. Nella richiesta alla banca è utile chiedere tutto ciò che non si è compreso bene, senza porsi problemi. I timori di chi è deciso a chiedere un mutuo devono trasformarsi in opportune delucidazioni. Avere le idee chiare permette anche di poter confrontare adeguatamente tra le tante offerte di mutui proposti dalle banche.

Informazioni sul mutuo, perché è utile non fermarsi solo al Tan?

A tal proposito, le informazioni che bisogna reperire non devono fermarsi al solo Tan, ovvero il tasso annuale nominale (o tasso di interesse puro) del finanziamento. Il Tan, infatti, non comprende le commissioni e le spese. Pertanto, non esprime in maniera complessiva quello che sarà il costo del mutuo e dunque della rata periodica.

Scelta dei mutui, verificare qual è il Taeg

Più utile della conoscenza del Tan nella richiesta del mutuo è il Taeg, ovvero il tasso annuo effettivo globale di interesse. La percentuale del Taeg infatti comprende tutte le spese obbligatore per poter aprire e pagare un mutuo. Proprio a questo scopo è fondamentale prendere visione di tutta l’informativa precontrattuale che si riceve dalla banca. Ma anche all’interno dell’informativa stessa, ci sono dei punti che è necessario tenere sotto osservazione per confrontare l’offerta con le altre proposte di mutuo di altri istituti.

Informativa precontrattuale: la tipologia di mutuo

In primo luogo, dunque, è importante verificare le caratteristiche principali del contratto del mutuo. Ci si riferisce alle informazioni generali del finanziamento: il tipo di tasso applicato, come si articolano i periodi se si sceglie un mutuo a tasso fisso oppure uno a tasso variabile o, ancora, se si opta per una soluzione mista. In questa parte è indicato anche il valore del bene posto a ipoteca.

Mutui, sezione dell’informativa precontrattuale: i tassi di interesse

Dopo aver letto attentamente le caratteristiche del mutuo, per i tassi di interesse è presente una sezione apposita. In particolare, per chi è interessato al mutuo a tasso variabile, nella sezione si spiegano le modalità di oscillazione dei tassi. Sempre qui è possibile trovare tutte le informazioni relative alle spese che compongono il Taeg. Tra queste è possibile distinguere:

le spese una tantum;
quelle periodiche che sono comprese nella rata del mutuo;
le spese che non sono incluse nella rata periodica.

Nella sezione sono indicati anche gli importi delle spese, il destinatario dei pagamenti e le relative scadenze. Tra le spese rientrano anche quelle inerenti le polizze obbligatorie.

Importo delle rate nei mutui

L’importo delle rate del mutuo da pagare periodicamente ha una sezione a parte. Se si stipula un mutuo a tasso fisso, la sezione è piuttosto semplice. Infatti, le informazioni comprendono la quota capitale e quella degli interessi. Diverso è il discorso se si sceglie un mutuo a tasso variabile o a tasso misto.

Mutui, informazioni precontrattuali sui tassi variabili e misti

Infatti, in questi ultimi due casi, nelle informazioni è compresa la rata massima da pagare. Ma anche se è previsto un tetto alla rata stessa. Trattandosi di un costo variabile, l’informativa deve contenere quali potrebbero essere gli scenari futuri. E, per il cliente, l’informazione più importante della sezione è quella relativa allo scenario peggiore che si sia verificato nei venti anni precedenti.

Scelta del mutuo più conveniente, la sezione degli obblighi supplementari

Ulteriori attenzioni devono essere dedicate nella scelta del mutuo e nella lettura delle informative precontrattuali alla sezione degli obblighi supplementari. Nella sezione sono indicati:

il costo delle polizze obbligatorie per arrivare a sottoscrivere il contratto di mutuo (polizza per scoppio e incendio);
la possibilità di sottoscrivere servizi supplementari da soggetti terzi a scelta del richiedente. In questo caso la banca può porre dei limiti minimi.

È importante sottolineare che se la banca propone una polizza tramite una compagnia convenzionata, deve proporre al richiedente il mutuo anche altre 2 soluzioni alternative tramite preventivo. Tra i costi della polizza, la banca inoltre deve indicare anche le eventuali commissioni che percepisce.

Comprare casa, quali tasse da pagare se si acquista dall’impresa costruttrice?

Quali tasse bisogna pagare per acquistare casa direttamente dall’impresa costruttrice? Per rispondere a questa domanda la prima grande differenza da fare è quella relativa all’epoca di costruzione. Le tasse, infatti, vengono determinate in maniera differente a seconda che la costruzione dell’immobile sia avvenuta da meno di 5 anni o da più tempo. La suddivisione consente anche la corretta applicazione dei pagamenti ai fini dell’Iva.

Acquistare casa, cosa si intende per impresa costruttrice?

Innanzitutto è necessario sapere cosa si intende per impresa costruttrice di un immobile. Si tratta innanzitutto di qualsiasi soggetto Iva che costruisce. Se riferito a una società, l’impresa costruttrice esula dall’oggetto sociale della sua attività.

Comprare casa dal costruttore un immobile con meno di 5 anni: quanto si paga di Iva?

Nel primo caso, quello in cui si procede ad acquistare casa da un’impresa costruttrice e l’immobile sia di meno di 5 anni, l’applicazione dell’aliquota Iva varia a seconda che si tratti di prima casa o di un soggetto qualsiasi. Infatti, la legge consente a chi acquista la prima casa di pagare l’Iva al 4%. Diversamente, l’Iva va calcolata al 10%. L’Iva può arrivare al 22% nel caso in cui si acquisti un immobile classificato nel Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9. I casi di Iva al 22% sono riportati nella circolare dell’Agenzia delle entrate numero 31/E del 30 dicembre 2014.

Imposte da pagare per acquisto di casa dal costruttore

Sia nel caso di acquisto di prima casa che di casa successiva, direttamente dal costruttore, sono da considerare le seguenti imposte da pagare:

imposta di registro pari a 200 euro, ai sensi del comma 40 dell’articolo 1, del decreto Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986 e dell’articolo 11, Tariffa, Parte prima, allegata al precedente decreto;
l’imposta ipotecaria per altri 200 euro, secondo quanto prevede la Nota all’articolo 1 della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’importo è stato elevato da 168 euro a 200 euro dal comma 2, dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013.

Imposta catastale, di bollo e tassa ipotecaria per acquisto casa dal costruttore

Oltre alle tasse sopra menzionate, chi acquista casa dall’impresa costruttrice deve pagare altre tre imposte. Sia nel caso di prima casa, che di successiva, sono da pagarsi:

imposta catastale di 200 euro ai sensi del comma 2, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’importo è stato aumentato da 168 euro a 200 euro dal comma 2, dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013;
l’imposta di bollo per 230 euro ai sensi del comma 1 bis numero 1, dell’articolo 1, della Tariffa Allegato A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
la tassa ipotecaria di 90 euro ai sensi dei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Acquisto casa da costruttore immobile con più di 5 anni: cosa significa con opzione?

Nel caso di acquisto della casa dal costruttore di un immobile con più di 5 anni un’altra differenza sta nel fatto che sia o meno con opzione Iva. La novità è stata introdotta nel 2012 con una modifica alla legislazione vigente e consente al costruttore di esercitare l’opzione con la quale chiede che venga pagata l’Iva anche dopo i 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione della casa. Si tratta pertanto di un’opzione per l’applicazione volontaria dell’Iva che il costruttore può decidere di esercitare. Per il compratore, se persona fisica, l’Iva quanto applicata risulta quindi un costo.

Caso di acquisto casa dal costruttore, immobile con più di 5 anni, senza opzione Iva

Fatta questa dovuta premessa, nel caso di acquisto di una casa da un’impresa costruttrice, per abitazioni con più di 5 anni, nel caso in cui il venditore non eserciti l’opzione per l’Iva, l’acquisto stesso risulta esente dall’Iva. La disciplina di riferimento è contenuta nel comma 8 bis dell’articolo 10, del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. E questo tanto per l’acquisto di una prima casa che nei restanti casi. In entrambi i casi, inoltre, l’acquisto è esente anche dall’imposta di bollo e dalla tassa ipotecaria. Rimangono a carico dell’acquirente:

l’imposta di registro del 2% o dell’1,5% in caso di acquisto di una prima casa; del 9% in tutti gli altri casi;
l’imposta ipotecaria pari a 50 euro;
imposta catastale di 50 euro.

Acquisto casa di più di 5 anni, dal costruttore, con opzione per l’Iva

L’applicazione dell’Iva è più complessa per quanto concerne l’acquisto di una casa con più di 5 anni dall’impresa costruttrice nel caso in cui quest’ultima eserciti l’opzione Iva stessa. Se si tratta della prima casa, l’Iva viene calcolata al 4% (comma 8 bis, articolo 10, punto numero 21, della Tabella A III, del Dpr numero 633 del 1972). Nel caso in cui si tratti dell’acquisto di un soggetto Iva, l’imposta sale al 10% (o al 22% se si tratta di un immobile classificato nel Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9). Le stesse aliquote (10% o 22%) si applicano nel caso di acquirente diverso da soggetto Iva (comma 8 bis dell’articolo 10, del Dpr 633 del 1972, punto numero 127 undecies, Tabella A, III).

Comprare casa dal costruttore con opzione Iva: quali sono le imposte da pagare?

In tutti e tre i casi (soggetto che acquista la prima casa, soggetto Iva e acquirente diverso da soggetto Iva), l’acquisto di una casa direttamente dal costruttore di un immobile con più di 5 anni, comporta le seguenti tasse e imposte:

imposta di registro pari a 200 euro;
l’imposta ipotecaria di 200 euro;
imposta catastale di 200 euro;
l’imposta di bollo per 230 euro;
la tassa ipotecaria per 90 euro.

Case all’asta, quali siti consultare per la ricerca e come partecipare

Come cercare gli avvisi relativi alla vendita di case all’asta? A cosa serve la perizia? Come partecipare all’acquisto e quali sono i tempi necessari per prendere possesso della casa? Sono varie le domande che si pongono i potenziali acquirenti di una casa all’asta alle quali diamo delle risposte.

Dove trovare gli avvisi delle case all’asta?

Innanzitutto è da chiarire che gli avvisi relativi alle aste sulle case sono pubblici. Per reperire gli avvisi è necessario andare sui siti dei singoli tribunali. Ma ci sono anche molti siti specializzati sulle aste. Un’ulteriore modalità di reperire avvisi sulle aste pubbliche è quella di andare sul sito delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia. All’interno vi si trovano avvisi di aste relative a tutti i tribunali.

Quali documenti è necessario visionare prima di partecipare a un’asta immobiliare?

Prima di partecipare a un’asta immobiliare è indispensabile prendere informazioni sull’immobile di interesse. Il documento più importante per arrivare a questo obiettivo è la perizia. All’interno del documento è possibile trovare tutte le informazioni indispensabili sull’immobile, in particolare:

la planimetria;
i dati catastali;
la stima del valore di mercato;
se l’immobile è libero oppure occupato;
lo stato nel quale si trova l’immobile.

Si può visionare un immobile prima di partecipare all’asta?

Prima di partecipare a un’asta per l’acquisto di una casa, l’interessato può prenderne visione. Per visionare l’immobile è necessario contattare il custode giudiziario. Per reperirlo, è necessario far riferimento ai contatti riportati sulla perizia. Dopo aver preso un appuntamento e aver visionato la casa di persona, si può prendere in considerazione la possibilità di partecipare all’asta. Questo passaggio non è indispensabile ma è consigliato: infatti spesso si trovano appartamenti che necessitano di profonde ristrutturazioni. È altresì necessario verificare se vi siano difformità catastali e urbanistiche. Nel caso le spese necessarie per sanare le difformità sono a carico di chi acquista.

Come partecipare all’asta per acquistare una casa?

Per partecipare all’asta per l’acquisto di una casa è necessario presentare l’offerta e la cauzione. In particolare, l’asta tradizionale prevede che la persona si presenti nel luogo e nei giorni che sono riportati nell’avviso. Qui gli interessati possono presentare l’offerta in busta. Nell’offerta deve essere compresa la cauzione che, in genere, è del 10% dell’importo a base dell’asta. Per la cauzione è necessario utilizzare l’assegno circolare. All’interno della busta è necessario anche inserire la fotocopia del documento di identità e quella del codice fiscale. Tuttavia, il bando può prevedere anche che vengano inseriti ulteriori documenti.

Di quanto deve essere l’offerta nel caso di un’asta per l’acquisto di un immobile?

In un’asta per l’acquisto di una casa l’offerta non deve essere meno del 25% dell’importo alla base dell’asta stessa. A titolo di esempio, se la base è di 80 mila euro, l’offerta non può essere inferiore di oltre il 25%. Pertanto, l’offerta deve essere di almeno 60 mila euro. Nel momento in cui si aprono le offerta, non vince subito quella più alta. Sono previsti infatti dei possibili rilanci al rialzo da parte degli altri partecipanti all’asta.

Cosa avviene se c’è una sola offerta a un’asta immobiliare?

Nel caso in cui si sia un’unica offerta la casa oggetto di asta viene assegnata subito a chi ha fatto l’offerta. L’unica condizione è che l’offerta deve essere almeno di pari importo (se non superiore) a quello dell’asta. Nel caso sia inferiore, invece, è nella facoltà del giudice stabilire un’altra seduta di asta.

Chi vince un’asta, dopo quanto tempo può abitare nella casa?

Una delle criticità che possono presentarsi nel momento in cui si compra una casa all’asta è quella dei tempi di attesa. Ovvero del lasso di tempo che può passare affinché la casa sia effettivamente libera dai precedenti inquilini. Si tratta dunque del periodo di tempo successivo alla vincita dell’asta e al pagamento dell’importo da parte dell’acquirente. A tal proposito è importante far riferimento all’articolo 560 del Codice di procedura civile. In base alla norma, lo sfratto del precedente inquilino non può avvenire fino al decreto di trasferimento. Successivamente, il custode può procedere con il far liberare l’immobile al termine dei 60 giorni dell’istanza del proprietario. In precedenza tale termine era fissato in 120 giorni.

Aste per acquisto immobili, quale differenza tra quelle tradizionali con le telematiche?

L’asta per l’acquisto di un immobile può essere svolta anche in maniera telematica. In questo caso è necessario che il compratore potenzialmente interessato a un immobile si debba registrare preventivamente al portale che gestisce la procedura di asta. In tal caso, le operazioni che si svolgono tramite presentazione della busta nell’asta tradizionale vanno fatte on line. E pertanto, se si dovesse decidere di presentare un’offerta per un immobile, è necessario presentare la cauzione in anticipo tramite il bonifico. Per la documentazione, l’invio lo si fa a distanza.

Asta telematica: cosa significa sincrona e asincrona?

Lo svolgimento dell’asta telematica per l’acquisto di un immobile può avvenire in modalità sincrona e asincrona. Nel primo caso, gli interessati all’asta possono proporre gli eventuali rilanci in diretta nell’ora e nel giorno che sono stati stabiliti dal giudice. Nel caso di asta telematica asincrona, invece, chi desidera presentare un’offerta potrà poi effettuare i rilanci in un lasso di tempo che normalmente si risolve nel giro di qualche giorno. È possibile che l’asta telematica assuma anche una modalità che è una via di mezzo tra quella sincrona e quella asincrona.

Come acquistare una seconda casa e pagare meno tasse

Possedere una seconda casa non sempre vuol dire essere benestanti e potersi permettere il pagamento di tutte le imposte previste. A volte, si tratta di un lascito ricevuto in eredità che può rappresentare più un peso che una comodità, per via di tutti i costi da sostenere, soprattutto per una persona inoccupata o che percepisce un basso reddito.

L’onere di possedere una seconda casa?

Se si è ricchi o comunque benestanti non ci saranno problemi ad affrontare tutte le imposte di registro, Tasi, Irpef, Imu e bollette varie da pagare. Diversamente, può creare al possessore un vero e proprio costo superfluo in concomitanza con altri impegni economici. Non pagare le tasse per la seconda casa, potrebbe vuol dire entrare in difficoltà economica, di conseguenza non poter riuscire a pagare il dovuto per tempo sulla seconda casa, si può incorrere in sanzioni molto alte.

E’ giusto che chi si trova in possesso di una seconda abitazione non volendo, sia poi costretto a pagare maggiori imposte? Sicuramente, la prima soluzione che viene in mente è quella di vendere l’immobile in questione per ricavare qualcosa ed evitare al contempo di pagare più tasse. Tuttavia, ci si può trovare in un pessimo momento del mercato immobiliare, tale per cui non risulterebbe nemmeno conveniente vendere.

Lo Stato italiano permette in presenza di determinate condizioni, di agevolare queste persone dal punto di vista fiscale? Entriamo nello specifico per conoscere l’entità delle tasse da pagare per il possesso di una seconda casa, valutandone eventualmente, anche la convenienza di tale acquisto.

Quanto costa, fiscalmente, acquistare una seconda casa?

Per un attimo, mettiamo da parte il caso di un secondo immobile ricevuto in eredità, valutando il caso dell’acquisto. Per prima cosa, l’imposta ipotecaria e catastale sui trasferimenti immobiliari soggetti ad imposta di registro (da 50 a 150 euro) che sarebbe dovuta aumentare ma che poi è rimasta invariata per la sopraggiunta emergenza da Covid-19. Stesso discorso, per l’auspicato aumento dell’aliquota cedolare secca dal 10% al 12,5% rimasta bloccata al momento, anche se non è sa escludere un suo aumento nel prossimo futuro.

Imposta ipotecaria e catastale Ipotesi a parte, chi vuole acquistare una seconda casa deve pagare un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile e un’imposta sostitutiva sui finanziamenti nel caso in cui si voglia accedere un mutuo.

I costi gestionali di una seconda casa

Le spese di gestione relative a una seconda casa, variano a seconda della destinazione d’uso:

uso personale;
casa per andare in vacanza;
casa da destinare a locazione;
casa utilizzata come casa vacanze (es. affitti brevi e Airbnb);
casa per i figli universitari fuori sede.

Un’abitazione ad uso vacanza ha bisogno di costi superiori a quelli da sostenere per uso personale. Se l’abitazione è destinata a locazione come casa vacanza, quindi uso affitto breve o Airbnb, avrà costi diversi.

Dal punto di vista fiscale si deve pagare l’IMU comprensiva della TASI, con aliquote intorno al 10% per le seconde case. Poi ci sono le imposte da versare in caso si abitazione regolarmente locata (imposta sostitutiva se l’immobile è locato tramite cedolare secca oppure Irfper ordinaria.

A queste spese, possono aggiungersi quelle eventuali condominiali e di riscaldamento (se centralizzato), un costo che diventa pensate quanto inutile se la casa non è nemmeno locata o comunque abitata, il cui costo dipende dai millesimali dell’appartamento.

Cosa fare prima di acquistare una seconda casa?

Nella valutazione di acquisto di una seconda casa, molto dipende dalla destinazione d’uso, il che significa fare attenzione soprattutto a cosa offre il mercato immobiliare in caso di locazioni. L’affitto breve che sfugge alle regole classifiche della locazione di una seconda casa, in quanto esiste la cedolare secca che è più vantaggiosa.

In conclusione, è fondamentale farsi prima due conti, capire quanto si può ricavarne da una locazione classifica o da un affitto breve, se è da destinare per uso vacanze. tenendo conto per l’appunto di tutti i costi d’acquisto e di gestione dell’immobile. In pratica, se può rappresentare davvero un investimento.

Se l’acquisto deve avvenire tramite un mutuo, molto dipenderà dal tasso di mutuo, se sarà conveniente affidarsi a un tasso fisso o variabile, quest’ultimo se risulta basso conviene anche provare a ridurre gli anni di mutuo per evitare inattesi aumenti. Con riferimento all’acquisto, se ci sono costi da sostenere per un’eventuale ristrutturazione. Acquistando una seconda casa, comunque non si può fare affidamento su alcun tipo di agevolazione.

Come pagare meno tasse sulla gestione della seconda casa

Quali sono i vari escamotage per risparmiare sulla seconda casa:

Intestare o regalare la casa ad un amico oppure a un parente che non è proprietario di altri immobili: così da trasformare tutte le imposte come se fossero su una prima casa. Il rischio è che il nuovo intestatario beneficerà di tutti i diritti dell’immobile, compresa la possibilità di rivendita o di affitto o ancora di demolizione senza che sia necessario chiederne il permesso. Per cui chi riceve la casa dovrà essere persona segna di fiducia;
Affittare la seconda casa, possibilmente con cedolare secca in modo da fruire dell’imposta sostitutiva;
Rendere l’immobile, tutto o in parte, non abitabile rendendo necessari, per riacquisire l’abitabilità, di interventi di ristrutturazione. In questo modo, la rendita immobiliare sulla parte da ristrutturare è molto più bassa. Lo svantaggio consiste nel riaccatastare un immobile, i metri quadrati vengono comunque considerati e al limite esiste una riduzione dell’aliquota per quelli non abitabili.
Rendere inagibile la seconda casa per pagare meno tasse, soprattutto per case vecchie o costruzioni non ancora terminate. In tal modo, si risparmia su tutte le utenze da pagare.
Se si è coniugati, procedere alla separazione delle residenze: le finte separazioni sono pericolose in quanto solo uno dei due godrà dei benefici fiscali di una sola casa e il rischio è di essere scoperti e sanzionati.
Demolire la casa è l’unica soluzione per evitare di pagare tasse su queste abitazioni, anche perché sui ruderi, l’ordinamento italiano prevede il pagamento normale delle tasse.