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Passaggio alla cedolare secca sugli affitti, cosa prevede la legge

Il regime di cedolare secca si applica, per il periodo di imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche se scaduti. In queto ultimo caso il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione relativa ai redditi 2011 da presentare nell’anno 2012. Non si rimborsano le imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto.

L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche per l’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011.Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita in sede di registrazione con gli appositi modelli. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il pagamento dell’imposta di registro non è ancora scaduto alla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita con il modello 69 – pdf .

Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno 2011. In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla stessa data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro, l’opzione per la cedolare secca si può esprimere entro il termine di versamento dell’imposta di registro per la risoluzione, mediante il modello 69, e ha effetto per l’applicazione della cedolare secca relativa all’anno 2011.

L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente di non versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e il locatore è tenuto al versamento dell’acconto, se dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011.

speciale CEDOLARE SECCA sugli affitti 2011: Ecco che cos’è la CEDOLARE SECCA sugli affitti | A chi si rivolge la cedolare secca | Quali immobili rientrano nell’opzione di cedolare secca | Cedolare secca: comunicazione all’affittuario | Come esercitare l’opzione di cedolare secca per gli affitti | Passaggio alla cedolare secca sugli affitti, cosa prevede la legge | Come influisce sul reddito la cedolare secca sugli affitti | Quanto dura l’opzione di cedolare secca sugli affitti | Come versare la cedolare secca sugli affitti

Come esercitare l’opzione di cedolare secca per gli affitti

Per eligere il regime di Cedolare Secca sugli affitti è possibile compilare due moduli, uno è il modello semplificato Siria, l’altro è il modello 69.

Il modello semplificato Siria può essere utilizzato solo se:

il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre
tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca
si è in presenza di una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione.

Il modello semplificato Siria viene presentato dal locatore per via telematica in maniera autonoma (se abilitato) o tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il modello deve essere presentato entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula, la denuncia (il modello Siria) deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza. Per la registrazione tardiva del contratto di locazione è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia.

Il modello 69 deve essere utilizzato qualora mancassero i requisiti per utilizzare quello semplificato (proroghe, risoluzioni anticipate, ecc.). Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto. Se, in sede di registrazione, il locatore non effettua l’opzione nella prima annualità del contratto può comunque esercitarla per le annualità successive utilizzando il modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di registro. L’opzione va esercitata nello stesso modo in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione.

Entrambi i modelli possono essere scaricati dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca: comunicazione all’affittuario

Il locatore ovvero il proprietario che decide di avvalersi del nuovo regime di cedolare secca deve darne comunicazione al conduttore, cioè all’ affittuario con raccomandata indicando la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quali immobili rientrano nell’opzione di cedolare secca

L’opzione di cedolare secca può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni. Rispettano i requisiti quindi solo

* le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)

* le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Nel caso di contratti misti, ovvero se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione l’imposta di registro è calcolata:

* sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione

* sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.

A chi si rivolge la cedolare secca

Il regime della cedolare secca è facoltativo. Vi si possono orientare le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate. L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, non possono quindi aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Nel caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Ecco che cos’è la CEDOLARE SECCA sugli affitti

A partire dal 2011 è stata introdotta la cosiddetta cedolare secca sugli affitti inserita nel nuovo Decreto relativo al federalismo fiscale municipale. Si tratta di una imposta sugli affitti che va a sostituire, qualora si volesse passare a questo nuovo regime (facoltativo):

l’Irpef e le relative addizionali
l’imposta di registro
l’imposta di bollo.

E ancora:

l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto
Resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Annunci immobiliari sarà obbligatorio segnalare la classe energetica di consumo

Dal 1 gennaio 2012 è stato deciso che tutti gli annunci di vendita di edifici o singole unità immobiliari dovranno riportare la classe di “consumo” energetico come riportato nell’Attestato di Certificazione Energetica dell’Immobile (ACE). L’obbligo è stabilito dal decreto legislativo di recepimento della direttiva 2009/28/CE sulla promozione delle fonti rinnovabili, che a breve entrerà in vigore.L’obbligo riguarderà anche annunci di affitto.

L’obbligo scatta solo qualora l’immobile possegga già l’ACE, saranno interessati quindi solo gli immobili costruiti recentemente o su cui si è intervenuti con lavori recenti legati al risparmio energetico. In Italia, la prima regione ad adattarsi a quanto prescritto dalla direttiva europea è la Lombardia inserendo nella legge regionale n. 3/2011 affida alla Giunta regionale il compito di “ dettare le disposizioni per rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell’indice di prestazione energetica dell’edificio o della singola unità abitativa in tutti gli annunci commerciali finalizzati alla relativa vendita o anche locazione”. La sanzione per chi non rispetta la norma va da mille a 5mila euro.

Mirko Zago

Mercato immobiliare: le case più care d’Italia sono in Liguria

L’ Osservatorio regionale ligure sul sistema abitativo ha analizzato la situazione abitativa della Liguria con il risultato che nonostante i redditi più bassi rispetto alla media italiana le case sono le più care. Chiaramente questi problemi di ripercuotono sull’accesso al mercato immobiliare con tempi sempre più lunghi per “possedere” un’abitazione (10 anni contro la media italiana di 6).

Il trend di richieste di aiuti sono in crescita vertiginosa. La disponibilità attuale di 20.383 abitazioni non è sufficiente a coprire le 25.000 richieste. Giovanni Boitano, assessore alle politiche abitative afferma: “L’accesso alla casa è da sempre una delle principali criticità del nostro territorio. Siamo impegnati a fornire risposte adeguate, lavorando sull’ eliminazione degli alloggi sfitti, abbiamo finanziato il recupero di case di edilizia residenziale pubblica e 1.000 nuovi alloggi entreranno sul mercato nel 2011. A questi se ne aggiungeranno altri 1000 di social housing e a canone sostenibile, realizzati attraverso interventi pubblici e privati“.

M. Z.

Cala il mercato degli affitti, ma gli studenti fuorisede restano i migliori inquilini

Secondo una ricerca effettuata dall’ufficio studi di Tecnocasa, il mercato delle locazioni nel primo semestre 2010 avrebbe visto ridursi i canoni dello 0,4% per i bilocali e dello 0,2% per i trilocali.

Un piccolo rallentamento per il mercato degli affitti che nelle grandi città, in passato e ancora oggi, è in buona parte alimentato dalla domanda degli studenti cosiddetti fuorisede. Alla luce di questo trend, oramai consolidato, gli esperti di Tecnocasa hanno deciso di analizzare l’approccio degli studenti nella ricerca dell’appartamento. La prima distinzione da fare è tra matricole e gli studenti iscritti al secondo anno in poi, perché il periodo della ricerca cambia. Chi ha già intrapreso il percorso di studi inizia infatti a cercare casa prima dell’estate, mentre le matricole si mettono in moto in un secondo tempo. Dall’analisi condotta da Tecnocasa emerge che la richiesta aumenta a cavallo tra il mese di settembre ed ottobre. Tra le variabili prese in considerazione una delle più importanti per la scelta dell’abitazione è la vicinanza alle sedi universitarie oppure ai mezzi di trasporto. Per quanto riguarda invece il taglio dell’appartamento, la decisione è dettata dal numero di persone che lo condivideranno, quasi sempre amici o compagni di corso. Quando è possibile, si preferisce sempre più la stanza singola. Gli studenti sono diventati più selettivi e ora molto attenti alla qualità dell’immobile preferendo soluzioni ben arredate, possibilmente con riscaldamento autonomo e collegamento adsl.