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Arriva la classificazione energetica degli immobili

di Giulia DONDONI

Oggigiorno siamo più attenti e sensibili al consumo di energia: quanta ne utilizziamo e quanta se ne possa ricavare da fonti rinnovabili. Un occhio di riguardo, poi, viene tenuto per quanto concerne la prestazione energetica degli immobili, sia che si tratti di edifici residenziali che di edifici commerciali.

Questa attenzione ha fatto sì che l’Unione Europea emettesse una direttiva apposita volta ad affrontare il risparmio del consumo energetico a 360°. Già dalla fine di marzo 2011, infatti, è diventato obbligatorio per il proprietario indicare la situazione di certificazione energetica dell’edificio, mentre al momento della firma di un contratto di acquisto o di affitto di una casa sarà obbligatorio indicare di essere a conoscenza del tipo di energia.

Ma dal gennaio 2012 le norme saranno ancora più rigide: la classe energetica degli immobili dovrà essere indicata anche negli annunci di vendita e di affitto; per chi non rispettasse questa regola, la Regione Lombardia ha previsto sanzioni che vanno da mille a cinque mila euro di multa per ogni annuncio “non a norma”.

La valutazione energetica di un’abitazione varia in funzione di alcuni specifici parametri: qualità dell’involucro (tipologia di muratura esterna, pavimentazione, infissi,…), esposizione dell’appartamento, piano e tipo di impianto di riscaldamento.

Ma questo non basta: l’attestato di certificazione energetica per essere legalmente valido deve essere redatto da un certificatore energetico accreditato, e dunque registrato presso l’ufficio del catasto energetico della Regione, dove viene timbrato dal Comune. Il documento vale dieci anni e deve essere rinnovato ogni qualvolta vengano compiute delle modifiche che possano influire sulle prestazioni energetiche dell’appartamento.

Come per gli elettrodomestici, la valutazione delle prestazioni varia da A a G.

d.S.

Puglia, il mattone conviene

La Puglia si conferma una regione nella quale poter fare ottimi affari a livello immobiliare. Secondo l’Osservatorio Casa.it, che ha analizzato il mercato immobiliare della regione, le quotazioni sono in calo in tutto il Tacco d’Italia. Se a Bari si registrano le quotazioni più alte nel centro storico per l’acquisto di un bilocale, Lecce si aggiudica il titolo di seconda provincia più cara, con una media di 2.750 euro al mq per l’acquisto della stessa tipologia d’immobile nelle zone centrali.

Secondo Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it, “nel centro storico di Bari per l’acquisto di un immobile la media si attesta sui 3.100 euro al metro quadro. In generale, le tipologie maggiormente richieste sono i trilocali di piccole dimensioni in particolare dotati di box o posto auto le cui quotazioni oscillano in media tra i 2.000 e i 2.400 euro al metro quadro a seconda che l’immobile sia o meno da ristrutturare“. “Da un’analisi delle richieste pervenute al nostro portale abbiamo rilevato, inoltre, che la domanda immobiliare barese in questo ultimo anno sembra essersi concentrata maggiormente su zone meno centrali, dove sono presenti immobili di più recente costruzione con costi più bassi“, conclude Mancini.

Secondo l’osservatorio Casa.it, dopo Bari è Lecce la città pugliese più costosa, con la media di 2.750 euro al metro quadro per l’acquisto di un bilocale ristrutturato nel centro storico. Fuori dal centro, invece, i prezzi si attestano sui 1.500 euro al metro quadro. A Foggia, nelle zone centrali più ambite di Corso Garibaldi, Corso Roma e Corso Giannone, il prezzo medio si aggira sui 2.000 euro al metro quadro, mentre nel centro di Taranto vengono richiesti circa 1.550 euro per appartamenti in buone condizioni, che salgono fino a 2.300 euro se accompagnati da un garage. Più economica Brindisi, dove nei quartieri centrali di Bozzano e Corso Garibaldi il costo medio di un bilocale è di 1.450 euro al mq.

Poche sorprese anche dal mercato degli affitti. Bari si conferma la città più costosa, con una media di 650 euro mensili per un bilocale. Brindisi, Foggia e Lecce seguono con una situazione omogenea fra di loro di 550 euro circa per la stessa tipologia d’immobile nelle zone centrali. Taranto chiude la classifica con una media di 350 euro d’affitto per un bilocale in centro.

Affitti, Milano tra le città meno care d’Europa

Affittare una casa a Milano è un affare, almeno se si guarda ai prezzi delle altre maggiori città europee: su 32 grandi centri, Milano è infatti al 25esimo posto. Solo sette grandi città risultano più convenienti e il capoluogo lombardo continua a guadagnare in competitività, a causa di una variazione dei prezzi delle locazioni meno accentuata in termini relativi rispetto alle altre città: nel 2010 era al 22esimo posto e nel 2009 era al 20esimo (-5 posizioni in 2 anni). I dati emergono da un’elaborazione della Camera di commercio di Milano attraverso il Lab MiM su dati statistici internazionali al 2011.

Roma si conferma più cara di Milano, posizionandosi al 15esimo posto in Europa (era 16esima nel 2010): ponendo gli affitti di Milano pari a 100, il costo medio a Roma sale a 126. In Europa sempre prima Londra, con un indice dei costi pari a quasi cinque volte quello di Milano. Ma anche Parigi non scherza, con un indice di 221. Seguono due città svizzere: Ginevra (184) e Zurigo (173). La città europea più economica per le locazioni si conferma anche nel 2011 Lione (61).

La posizione di Milano si conferma anche considerando i prezzi degli affitti degli appartamenti medi (Roma al 13esimo posto: indice 132), mentre sale per gli appartamenti di lusso (23esima, con Roma al 17esimo posto: 120). Milano guadagna di competitività anche a livello globale: il capoluogo lombardo si posiziona nella seconda metà della classifica delle 100 città più care, al 57esimo posto (era al 47esimo posto nel 2010), mentre Roma è al 41esimo posto (era al 34esimo posto). Tra le città considerate, la più cara al mondo per gli affitti risulta Hong Kong (con un indice pari a 712: sette volte più cara di Milano), seguita da Londra (480) e da Mosca (434), che precede Tokyo (398).

In questo quadro si inserisce MECA, il Primo Mercato Milanese della Casa, a Milano dal 25 al 27 novembre 2011: “Pensare, vedere, saper scegliere la casa”. È l’evento dedicato alla compravendita e alla locazione degli immobili pensato e rivolto ai privati, promosso e organizzato da OSMI Borsa Immobiliare (Camera di Commercio di Milano), Consiglio Notarile di Milano, FIMAA Milano e ASSIMPREDIL ANCE.

“Milano – ha dichiarato Antonio Pastore, presidente di Borsa Immobiliare, azienda speciale della Camera di Commercio di Milano – si conferma nel quadro europeo e internazionale come un riferimento non solo solido e significativo, ma anche competitivo. In questa fase economica turbolenta diventa allora importante fare network, promuovendo il lavoro e l’impegno congiunto delle istituzioni e degli operatori privati per un costante monitoraggio e per una promozione di Milano e delle sue opportunità anche a livello internazionale. In questa interazione OSMI Borsa Immobiliare si pone quale cerniera tra le istituzioni e il mercato promuovendo MECA, il cui obiettivo è di facilitare l’incontro tra domanda e offerta del settore immobiliare in maniera informata e trasparente“.

Per informazioni e adesioni a MECA: Segreteria organizzativa OSMI Borsa Immobiliare. 02-85154126, franco.simona@mi.camcom.it. Sito web: www.mecamilano.it (a breve on line).

Milano, mercato immobiliare in lenta ripresa

Continua la ripresa del mercato immobiliare milanese nel primo semestre del 2011. I prezzi a Milano riprendono a salire in città per gli immobili residenziali nuovi o ristrutturati (+1,4% in sei mesi, +2,6% in un anno) e più lentamente anche in provincia (+0,1% le case nuove in centro in media, +0,3% in periferia). Comprare casa a Milano costa in media 4.746 euro al metro quadro (era 4.679 euro a fine 2010), per gli immobili residenziali nuovi o ristrutturati. La crescita maggiore è nei Bastioni (+3,3%, 6.867 euro al mq in media), soprattutto in zona Solferino-Corso Garibaldi (+11,6%) e Conca del Naviglio-Porta Genova (+7,3%), ma i prezzi salgono anche in centro (+1,7%, 8.894 euro al mq), in Circonvallazione (+1,3%, soprattutto in zona Solari-Napoli, +4,3%) e in periferia (+0,4%, Padova-Palmanova +3,4%). Mentre rallenta la periferia, in zone come Quarto Oggiaro (-1,7%) e Santa Giulia-Rogoredo (-1,5%).

Le case più care? In Spiga – Montenapoleone con 13.200 euro al mq (+0,8%) e Vittorio Emanuele – S. Babila con 10.200 euro al mq (+1,5%). Le più convenienti in Salomone-Bonfadini con 2.550 euro al mq (-1,9%), e in Forlanini Mecenate (2.800 euro al mq, +0%).

Rallentano gli affitti a Milano. Nel primo semestre 2011 il prezzo di locazione in città rallenta in media del 2,1%, per un prezzo medio di 169 euro al mq all’anno. Diminuiscono soprattutto i bilocali (in media 190 euro al mq all’anno, -3,2%) e i trilocali (122 euro al mq all’anno, -2%).

Le compravendite. Se nel 2010 le transazioni sono cresciute del +6,7% a Milano città, quasi 19.000 contro le circa 18.000 dell’anno precedente, nel primo trimestre del 2011 si registra un leggero rallentamento (-0,9%). E si allungano in tempi di contrattazione.

Sono questi alcuni dei dati che emergono dalla 39° edizione della “Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano” sul primo semestre 2011 realizzata dalla Camera di commercio di Milano attraverso l’azienda speciale Borsa Immobiliare, in collaborazione con gli agenti rilevatori di FIMAA Milano.

“I dati dei primi mesi del 2011 fotografano un mercato immobiliare milanese in lieve ripresa, soprattutto nelle zone del centro e in quelle interessate dagli investimenti di sviluppo immobiliare e infrastrutturale, ma con alcuni aspetti contrastanti – ha dichiarato Antonio Pastore, presidente di OSMI Borsa Immobiliare, azienda speciale della Camera di commercio di Milano –. Se crescono zone come quella della moda e ripartono anche aree etniche come via Padova, rallenta l’estrema periferia e le compravendite, nel primo trimestre dell’anno, registrano una leggera flessione. Indice questo di un mercato che sconta ancora le fragilità della crisi finanziaria internazionale e le difficoltà delle famiglie nell’accedere ai mutui per l’acquisto di abitazioni”.

“Il mercato della casa milanese presenta ancora forti chiaroscuri, ma il peggio sembra alle spalle, nonostante l’acquisto per investimento non consenta ancora di ottenere rendimenti da locazione crescenti” conferma Lionella Maggi, Presidente di FIMAA Milano. “Si deve però guardare a quello che è successo in termini di rivalutazione dei prezzi delle case dal 2006 ad oggi, per acquistare in tranquillità. Nonostante il periodo di crisi, i nostri dati, infatti, confermano in media, in città, come rivalutazione quinquennale un +10,3% di rivalutazione dei prezzi delle case nuove ed un significativo +7,6% per gli appartamenti vecchi, tipologia che più ha sofferto. Considerata la volatilità evidenziata in questi giorni dai mercati finanziari il mattone si conferma ancora l’investimento più sicuro”.

L’evasore italiano? Giovane, maschio, autonomo

Esiste una fotografia dell’evasore medio italiano? Sì, l’ha scattata il rapporto della Commissione sulla riforma fiscale, voluto dal Ministero dell’Economia: giovane, autonomo, proprietario di case. Un dato, quest’ultimo, che deriva dalla percentuale di evasione sui redditi da immobili, che tocca l’83,7%. In totale, l’evasione media annua per ogni italiano è pari a 2.093 euro.

Il rapporto, che ha il pregio di mettere insieme numeri e dati ma che, nel complesso, si configura come la scoperta dell’acqua calda, afferma che l’evasione fiscale è concentrata soprattutto su lavoratori autonomi, imprenditori e proprietari di immobili dati in affitto, e che i contribuenti più virtuosi sono pensionati e lavoratori dipendenti. Rispetto a un tasso medio di evasione del 13,5%, gli autonomi e gli imprenditori dichiarano il 56,3% in meno e chi affitta immobili, appunto, l’83,7% Un 44,6% di lavoratori autonomi ha anche un lavoro dipendente o una pensione e il tasso d’evasione maschile è al 17,3%, quasi il doppio di quello femminile (9,9%) delle donne. I figli sono meno virtuosi dei padri: sotto ai 44 anni l’evasione è infatti del 19,9%, del 10,6% tra 44 e 64 anni e del 2,7% per gli over 64.

Cedolare secca, estensione a studenti fuori sede e case vacanza

Alle viste una estensione del provvedimento sulla cedolare secca. Dopo essere stata applicata ai canoni di locazione residenziali di tipo standard, sarà allargata anche agli affitti di breve durata (anche inferiori al mese) e a quelli relativi a una sola stanza dell’immobile. In pratica un tentativo di stanare il nero sulle case vacanza e sugli affitti destinati agli studenti fuori sede.

La specifica dell’allargamento è contenuta nella circolare che l’Agenzia delle Entrate ha diffuso per chiarire i dubbi sorti attorno all’argomento. Nel documento si legge anche che se la cedolare secca viene applicata a una porzione dell’immobile, anche le altre, se date in locazione, dovranno essere assoggettate allo stesso regime; diverso il caso di un unico immobile cointestato a diversi proprietari. Se sarà dato in affitto, ciascuno dei proprietari potrà scegliere di servirsi del regime di cedolare secca o meno, senza che questo obblighi gli altri titolari a scegliere lo stesso regime di tassazione.

Se invece l’immobile è di proprietà di una società (di persone o di capitali), di un ente (commerciale o meno), se si trova all’estero o viene subaffittato, non può sottostare al regime della cedolare secca.

Esplodono gli affitti: in aumento soprattutto a Roma, Milano e Firenze

Nonostante i prezzi in crescita per i canoni di locazione, mediamente dell’1,5% nell’ultimo anno, continuano a crescere nel nostro Paese gli affitti. Le percentuali di crescita maggiori sono registrate a Roma (+8,6%), Firenze, Milano (entrambe in rialzo del 6,4%) e Vicenza (+6,2%). Ultime della graduatoria risultano essere Napoli (+0,2%), Viterbo (+0,4%) e Reggio Emilia (+0,2%). Ma c’è anche chi va in controcorrente: Bari e Caserta, ad esempio, registrano un -8% e Palermo -5%, rispetto al 2010.

Tra le città più care troviamo Roma, Milano, Firenze, Napoli e Venezia. Nella capitale mediamente un trilocale costa oltre 1.300 euro, a Milano circa 1.200 euro, mentre a Venezia si superano di poco i 900 euro. Tra i contratti oltre a quelli standard spuntano altre tipologie. A Napoli il 36% dei contratti è quello di affitto transitorio (la cui durata non può essere inferiore a un mese e superiore a diciotto). Molto scarsa è invece la diffusione dei contratti per gli studenti fuori sede (a Roma sono circa il 12%).

Carlo Giordano, amministratore delegato del gruppo Immobiliare.it afferma: “affittare una casa costa molto meno che nel capoluogo. Le motivazioni sono abbastanza ovvie, ma oggi si delinea uno scenario per cui, ad esempio, uscendo dalla città di Napoli si può risparmiare fino al 40 per cento”.

M.Z.

Come versare la cedolare secca sugli affitti

La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo). Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95% con gli stessi criteri di versamento dell’acconto Irpef, e quindi in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l’importo è inferiore a euro 257,52. Se l’importo dovuto è superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui:

* la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 oppure entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse

* la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011.

L’acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In particolare:

* l’acconto da versare entro il 16 giugno è dovuto per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno

* l’acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre.

Inoltre ca ricordato che l’acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dal 1° novembre. A partire dal 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.

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Quanto dura l’opzione di cedolare secca sugli affitti

L’opzione di cedolare secca sugli affitti vincola il locatore ad applicare tale regime per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive. L’opzione può essere revocata durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta pur restando valida la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

Come influisce sul reddito la cedolare secca sugli affitti

Il reddito che viene assoggettato a cedolare secca sugli affitti è escluso dal reddito complessivo e inoltre sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. E’ bene ricordare inoltre che il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).