amministratore condominiale

Superbonus 110%, qual è il ruolo dell’amministratore del condominio?

L’amministratore di un condominio agisce in prima linea per realizzare gli interventi previsti dal superbonus 110%. In linea generale, infatti, l’amministrazione deve fornire informazioni sulla misura edilizia, se risulta applicabile il sismabonus e sulle altre agevolazioni fiscali. Tuttavia, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che, per questo ruolo, gli amministratori non debbano chiedere un compenso aggiuntivo che possa essere incluso tra le spese ammissibili alle detrazione.

Cosa deve fare l’amministratore di condominio per il superbonus 110% e per le altre agevolazioni edilizie?

Pertanto, l’amministratore deve attivarsi affinché il condominio possa concorrere al superbonus 110% e alle altre agevolazioni edilizie. Nel suo ruolo di informatore, l’amministratore deve spiegare le opportunità delle varie misure, i vantaggi e le procedure che bisogna seguire. Inoltre deve convocare una prima assemblea. In questa seduta può avvalersi di consulenti tecnici, legali e fiscali che possano rispondere in maniera esaustiva alle domande e ai dubbi dei condomini.

Superbonus 110% e opportunità da spiegare durante l’assemblea di condominio

Di norma, all’amministratore viene proposto un pacchetto relativo alle possibilità di interventi edilizi rientranti nel superbonus 110% e nelle altre agevolazioni edilizie. L’offerta, anche economica, proviene dal general contractor. L’amministratore la deve valutare e proporla all’assemblea condominiale. Durante la seduta deve spiegare quali siano gli interventi ricadenti nel superbonus 110% e quali, invece, potrebbero generare un residuo di spese da dividere tra i vari condomini.

Quali informazioni deve fornire l’amministratore di condominio per il superbonus 110% e per gli altri interventi?

In particolare, deve essere chiarito se i tecnici convenzionati con il contraente generale, per le loro verifiche e gli studi di fattibilità, comportino dei costi a carico dei proprietari delle unità abitative. Inoltre l’amministratore deve informare i condomini se i professionisti e le imprese che svolgeranno i lavori ricorrano allo sconto in fattura oppure alla cessione del credito. Nel primo caso, gli interventi possono procedere senza dover anticipare dei costi da parte dei proprietari delle unità abitative. Nel secondo caso, si procedere con il pagamento di quanto sia dovuto alle imprese e ai professionisti, anche mediante dei finanziamenti bancari.

Superbonus 110%, come deve essere organizzata l’assemblea di condominio dall’amministratore?

Non è consigliabile che l’amministratore del condominio scelga da solo i lavori da far rientrare nel superbonus 110%. Per gli edifici da almeno 12 unità abitative si potrebbe procedere con la nomina di un consiglio di condominio mettendo all’ordine del giorno la scelta dei tre condomini che lo compongono. Tale consiglio, come previsto dall’articolo 1130 bis del Codice civile, ha soltanto delle funzioni consultive e di controllo. Principalmente, è importante per interessare tutti gli altri condomini delle scelte da adottare nelle assemblee condominiali e per le valutazioni successive.

Come deve comportarsi l’amministratore di condominio per proporre il superbonus 110%?

La rappresentanza dell’amministratore nei riguardi dei condomini è stabilita dall’articolo 1131 del Codice civile. Tale rappresentanza è volontaria e i poteri conferiti all’amministratore di condominio sono quelli di un mandatario. Nell’ambito di esercitare le proprie funzioni, l’amministratore di condominio deve usare la diligenza del buon padre di famiglia, secondo quanto prevede l’articolo 1710 del Codice civile. Nell’ipotesi in cui si valuti la possibilità di usufruire del superbonus 110%, l’amministratore deve consigliare al meglio i condomini. Nel caso in cui non disponga di competenze tecniche, fiscali e giuridiche, è bene che si affidi a professionisti competenti, previa autorizzazione dell’assemblea di condominio.

Superbonus 110%, quando l’amministratore di condominio è anche il responsabile dei lavori?

Può avvenire che l’amministratore di condominio assuma anche l’incarico di responsabile degli interventi rientranti nel superbonus 110%. Questo compito deve essere da lui accettato in quanto comporta responsabilità di tipo civile, amministrativa e penale. Ed è solo in questo caso che l’amministratore di condominio può chiedere di inserire il proprio compenso nelle spese ammissibili alle detrazioni fiscali del superbonus 110%. Non c’è bisogno del mandato dell’assemblea di condominio per ricoprire questo incarico.

Amministratore di condominio e principi da seguire nel caso in cui sia responsabile dei lavori del superbonus 110%

Nel caso in cui l’amministratore di condominio accetti o si proponga quale responsabile dei lavori rientranti nel superbonus 110%, è necessario che proceda nel suo compito seguendo i principi e le disposizioni generali in tema di valutazione, di prevenzione e di eliminazione dei rischi. Deve inoltre ottemperare alle responsabilità per il controllo sanitario dei lavoratori, per l’informazione, la formazione e la sicurezza.

Amministratore di condominio e polizze assicurative per i lavori rientranti nel superbonus 110%

I condomini committenti dei lavori rientranti nel superbonus 110% hanno come garanzia, nei casi in cui gli interventi non vengano svolti bene, oppure ci siano degli errori dei professionisti, oppure si verifichi la revoca delle agevolazioni fiscali, delle polizze assicurative. Ne deriva che l’amministratore di condominio deve verificare e controllare le polizze assicurative. Devono essere esistenti e devono garantire i proprietari delle unità abitative. In caso contrario l’amministratore di condominio ne risponde personalmente.

Quali polizze assicurative deve controllare l’amministratore di condominio nei lavori del superbonus 110%?

In particolare, l’amministratore di condominio deve assicurarsi di avere la polizza della responsabilità civile professionale di tutti i professionisti che prendano parte agli interventi del superbonus 110%. Risulta altresì necessario che l’amministratore controlli le polizze previste dall’articolo 119 del decreto “Rilancio”. Tali assicurazioni servono sia ai condomini per essere garantiti dai lavori, sia al bilancio dello Stato in merito al risarcimento per eventuali danni procurati dalla revoca dei benefici fiscali.

Assemblea ordinaria condominio, quando deve essere convocata dall’amministratore?

Quando deve essere convocata l’assemblea ordinaria dall’amministratore di un condominio? L’amministratore la convoca per deliberare l’approvazione di quanto prevede l’articolo 1135 del Codice civile. Ovvero per deliberare la sua conferma, per approvare il preventivo e il consuntivo e, nei casi previsti, le spese per le opere straordinarie e le innovazioni. La convocazione dell’assemblea straordinaria è invece a discrezione dell’amministratore stesso.

Quando l’amministratore convoca l’assemblea condominiale ordinaria?

L’assemblea condominiale viene convocata dall’amministratore nei seguenti casi:

per confermarsi quale amministratore e per l’eventuale compenso;
per il bilancio preventivo e per il riparto delle spese;
per il rendiconto e l’impiego dei residui;
per le opere di manutenzione straordinarie e le innovazioni. In questi casi, è necessario che l’amministratore costituisce il fondo speciale per coprire le spese stesse.

Quando si ha l’autoconvocazione dei condomini?

L’amministrazione del condominio deve convocare l’assemblea pure qualora questa sia stata richiesta da almeno due condomini. Questi ultimi devono rappresentare almeno 1/6 del valore del condominio. Se dovessero passare 10 giorni dalla richiesta con l’assemblea ancora non convocata, i condomini stessi possono procedere con la convocazione.

Quando l’assemblea può essere convocata con richiesta di un solo condomino?

L’assemblea può essere convocata anche su richiesta di un solo condomino nei casi previsti dal comma 2, dell’articolo 1120 del Codice civile. Ovvero:

quando si tratta di realizzare opere dirette che migliorino la sicurezza e la salubrità dell’edificio e degli impianti;
nel momento in cui si voglia procedere all’eliminazione delle barriere architettoniche;
quando si vogliano contenere i consumi energetici;
per la realizzazione di parcheggi;
nel caso in cui si vogliano realizzare fonti eoliche, solari o impianti di cogenerazione;
quando si vogliano installare degli impianti televisivi che siano centralizzati.

In tutti questi casi, l’amministratore del condominio deve convocare l’assemblea nel termine dei 30 giorni successivi.

Assemblee condominiali, chi può partecipare?

Alle assemblea condominiali possono partecipare:

i proprietari degli immobili. Nel caso in cui un immobile appartiene a più comproprietari, tutti possono intervenire nell’assemblea. Il diritto di voto, invece, spetta a uno solo dei comproprietari;
i nudi proprietari;
gli usufruttuari;
chi prende in locazione un immobile. In questo caso i conduttori partecipano all’assemblea al posto del proprietario ed esprimono il proprio voto per le spese e per le modalità in cui devono essere gestiti i condizionamenti dell’aria e il riscaldamento. Possono intervenire anche sulle altre questioni ma non hanno diritto di voto.

Come deve essere comunicata la convocazione dell’assemblea?

La convocazione dell’assemblea condominiale deve essere comunicata ai partecipanti via raccomandata, oppure tramite Posta elettronica certificata (Pec), o attraverso il fax o, ancora, anche a meno. La comunicazione deve essere recapitata entro 5 giorni prima della data stabilita per l’assemblea stessa. Vige la presunzione di conoscenza nel caso in cui la comunicazione pervenga all’indirizzo dei destinatari.

Cosa deve contenere la convocazione dell’assemblea?

La comunicazione della convocazione dell’assemblea del condominio deve contenere il giorno, l’ora, il luogo e i punti da discutere. Questi ultimi costituiscono l’ordine del giorno dell’assemblea. Dai punti da discutere, i condomini possono decidere se intervenire nell’assemblea oppure no.

Discussione di oggetti non all’ordine del giorno, si può annullare la delibera dell’assemblea condominiale

Nel caso in cui, nel corso dell’assemblea condominiale, vengano decise questioni non inserite nell’ordine del giorno (e dunque nella comunicazione di convocazione), l’eventuale delibera può essere annullabile. La delibera può essere impugnata nel termine dei 30 giorni successivi, a pena di decadenza. L’impugnazione può essere preceduta della possibilità di mediazione.

Prima convocazione dell’assemblea condominiale: la presenza dell’amministratore

Risulta importante che l’amministratore di condominio sia, quanto meno, presente alla seduta della prima convocazione dell’assemblea condominiale. La motivazione risiede nel fatto che i condomini potrebbero impugnare le delibere assunte nella seconda convocazione nel caso in cui fosse stata omessa la tenuta della prima convocazione. Ciò potrebbe accadere, ad esempio, nel caso in cui nella seconda convocazione non vengano raggiunti i quorum necessari per la prima convocazione.

Il super condominio, la gestione ordinaria e gli obblighi dei proprietari

Il super condominio è un complesso residenziale composta da ampi spazi comuni ed un elevato numero di condomini proprietari d’immobile.

Il super condominio: la normativa di riferimento

La normativa non definisce in modo chiaro il super condominio. Comunque sia la legge 220/2012 cerca di sopperire a questa mancanza. Anche se la sua esistenza è implicita nell’art. 1117 bis del c.c.:”Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117“.

Quindi gli elementi che identificano il super condominio sono proprio la presenza di un numero elevato di proprietari di beni immobiliari, ma anche di spazi in comune che spesso sono davvero ampi. Pertanto un amministratore di condominio che si trova a gestire queste situazioni ha davvero un impegno notevole.

Perché si costituisce un super condominio?

Nel super condominio come abbiamo detto abbiamo una grande pluralità di soggetti che hanno come interesse il buon funzionamento del luogo in cui abitano. Spesso in alcuni condomini ci sono dei grandi spazi comuni, come aree a parcheggio, campi da gioco, bambinopoli. Pertanto il compito del super condominio è quello di ripartire le spese necessarie a mantenere le parti comuni, applicando il criterio delle tabelle millesimali.

La gestione ordinaria del super condominio

Quando vi è un super condominio vuol dire che ci sono anche più di sessanta proprietari immobiliari. Immaginate che confusione alle assemblee. Pertanto per la gestione ordinaria non devono essere convocati tutti i condomini, ma solo dei rappresentanti. In particolare è stato previsto che:

per le assemblee relative alla gestione ordinaria e alla nomina dell’amministratore ogni condomino può nominare un rappresentante;
il rappresentante deve avere un regolare mandato;
la designazione deve avvenire con la maggioranza dei 2/3 dei partecipanti e dei millesimi;
qualora un condomino non provvede alla nomina del proprio rappresentante, si può chiedere all’autorità giudiziaria di nominare uno sul proprio condominio;
il rappresentante deve comunicare all’amministratore di ciascun condominio, l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti.

Le delibere relative alla gestione straordinaria

Rispetto alla gestione ordinaria, nella gestione straordinaria, per le delibere occorre che siano convocati personalmente tutti i condomini di tutti i condomini. Ma ci sono alcune eccezioni da valutare. Infatti può accadere che occorre discute sulle parti in comune o sulle innovazioni. In questi casi dovranno essere convocati per discutere deliberare sulla gestione straordinaria tutti i partecipanti del super condominio.

In merito a questo occorre definire e specificare che per le delibere sugli argomenti relativi alla gestione ordinaria e per la nomina dell’amministratore si applica l’art. 67 disp. att. cc. Ogni condomino puo’ intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu’ di venti, il delegato non puo’ rappresentare piu’ di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Mentre per le delibere sugli argomenti di natura straordinaria dovranno essere convocati tutti i partecipanti di tutti i condomini. Infine quanto alle delibere riguardanti la gestione dell’impianto di riscaldamento dovranno partecipare personalmente soltanto i condomini dei condomini interessati.

Altri tipi di condominio

Esistono comunque anche diversi tipi di condominio. Ad esempio quello orizzontale, tipico delle villette a schiera in cui i servizi sono per lo più orizzontali. Mente è parziale quando alcuni servizi come il portierato è dedicato solo ad una parte dell’edificio. Ed infine il condominio minimo quando l’edificio è composto solo da due appartamenti e due proprietari.

Comunque sia la legge indica l’obbligo solo per 8 unità in su. Ma non vi è alcun obbligo per unità minori di un edificio. Ma a volte la presenza di un terzo imparziale, come l’amministratore, permette di gestire meglio liti e parti comuni. Rimane comunque sempre applicabile l’utilizzo delle tabelle millesimali. Queste ultime permettono di ripartire le spese di gestione tra le singole unità immobiliari. Questo è possibile attraverso un dato aritmetico che rappresenta il valore tra la singola unità e l’edificio intero.

Successo a Roma per il REMF 2017

Durante il REMF tenutosi a Roma lo scorso 6 dicembre all’Hotel Hassler sono emerse importanti tematiche e conclusioni.
Tra le altre cose, nell’ambito del Real Estate Management Forum organizzato da Sinteg, è stato chiaramente detto che la figura classica dell’amministratore condominiale tende ormai ad essere sempre meno diffusa, anzi, forse è già scomparsa.

Francesco Di Castri, presidente Sinteg Servizi Immobiliari Integrati, ha voluto essere molto chiaro su questo punto: oggi l’amministratore deve essere preparato, dimostrare di avere professionalità e capacità manageriali. Basta dunque con le figure improvvisate, quella dell’amministratore condominiale deve diventare una vera e propria professione, con formazione continua, per essere sempre aggiornati sule nuove norme.

Ecco le parole di Di Castri: “Un esempio su tutti? La Spagna che già da quindici anni ha affidato l’amministrazione dei condomini alle banche. Senza considerare l’arrivo di grandi player internazionali all’orizzonte, in particolar modo le aziende energetiche. Che possono avere un ruolo positivo o negativo, a secondo del panorama in cui si troveranno”.

Per porre le basi verso un giusto percorso sono intervenuti relatori addetti ai lavori, i quali hanno posto l’accento su vari aspetti: Francesco Ruperto del Gruppo Universitario Network BIM ha proposto l’uso del BIM, il Building Information Modeling; Antonio D’Intino, presidente ISEA, ha invece parlato di inserire il credito di imposta nei lavori condominiali, per porre fine ai cattivi appalti; Luca Ruffino, AD di Home service Italia, si è soffermato sulla necessità di eliminare le 3 D (diffidenza, disaffezione e distanza) esistenti tra condomino e amministratore; Vincenzo Acunto, direttore generale di Groma ha infine puntato l’attenzione sul facility management.

Si tratta di proposte valide per creare un ponte di comunicazione tra l’amministratore e i suoi condomini, che spesso viene a mancare.

Come ha specificato Francesco Di Castro in conclusione: “Nel settore ancora non si riesce a comprendere bene l’importanza del manager immobiliare ovvero di quel professionista che opera in squadra, ma che invece di avere contatti diretti con i condomini e i fornitori, attività che lascia ai suoi collaboratori, è impegnato a risolvere criticità come pure a elaborare piani di marketing ad hoc per l’azienda condominio”.

Vera MORETTI