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Comprare casa all’asta incuriosisce molti italiani che sono sempre più attratti da questo modo di possedere un immobile, ecco perché.

Come comprare una casa all’asta, ecco come fare

Comprare casa all’asta vuol dire entrare in un processo di compravendita mediate offerte che si conclude con la vendita al migliore offerente dell’immobile. In questo caso esiste un prezzo mimino o di riserva, che viene anche detto base d’asta. Rappresenta il prezzo minimo richiesto per la cessione del bene.

Tuttavia è raro che un immobile venga venduto a questo prezzo, perché nel caso in cui vi sia la possibilità di rilancio, i contendenti di un immobile, fanno inevitabilmente alzare il prezzo. Ma andiamo con ordine spiegando come si partecipa ad un’asta.

Comprare casa all’asta, come si partecipa

Chiunque può partecipare ad un’asta immobiliare. Non ci sono caratteristiche stabilite, ciò che conta è capire e conoscere l’immobile che si vuol comprare. Ogni partecipante dovrà presentare un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto. All’interno una cauzione pari al 10% di prezzo. E’ un valore orientativo perché l’annuncio dell’asta può indicare cose diverse.

Unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita cui dovrà esser fatto riferimento. Occorre inoltre, munire l’offerta con una marca da bollo da €16,00 euro. Meglio anche indicare il modo in cui verrà effettuato il pagamento, in caso di aggiudicazione dell’immobile. E’ possibile anche indicare la pre- delibera di mutuo. In questo caso, se si pensa di aver bisogno di un istituto di credito per espletare la vendita, occorre farsi rilasciare dalla banca la pre delibera, cioè la sicurezza che si hanno a diposizione i soldi per comprare la casa. L’offerta è irrevocabile e tutte le buste verranno aperte durante l’asta.

Come si prendere conoscenza delle aste presenti sul un territorio

E’ possibile venire a sapere della presenza delle aste anche da molti quotidiani. Infatti molti giornali detengono al loro interno delle rubriche interamente dedicate agli avvisi d’asta. Ma non mancano anche i siti online. Il sito ufficiale dove è possibile consultare l’archivio nazionale è www.astegiudiziarie.it. A questo punto basta selezionare il tipo di asta a cui voler partecipare: immobili, aziende, immateriali e mobili e inserire i dati richiesti. Basta una semplice ricerca per luogo e prezzo che si vuole spendere per conoscere l’offerta immobiliare.

Per ogni singolo immobile ci sono tutte le informazioni necessarie. Tra queste le caratteristiche della casa, piano, condizioni, descrizione. Presente anche la perizia che è stata fatta sulla casa e la documentazione visibile. Importante anche l’avviso di pubblicazione che contiene:

• indirizzo dove si trova l’immobile;
• luogo, data ed ora in cui si terrà l’asta;
• prezzo base;
• rilancio minimo;
• termine di presentazione delle offerte;
• modalità di vendita

E’ possibile vedere un’immobile prima di comprare all’asta?

La risposta è si. Un immobile viene affidato alla figura custode giudiziario.  Il custode giudiziario, secondo quanto stabilito dall’articolo 559 c.p.c., è quel professionista che ha il compito di gestire e amministrare le case pignorate fino al momento della loro vendita, per garantirne l’integrità e la conservazione in uno stato ottimale.

Pertanto la vista presso l’immobile è sempre possibile, ma dietro un appuntamento stabilito. Anche sull’avviso è indicato il modo per richiedere il servizio, che può essere fatto dal custode, dal debitore o dall’occupante. Occorre stabile data ed ora e la visita è possibile. I recapiti e il nominativo del custode sono contenuti sull’avviso di vendita.

I tipi di asta esistenti

L’asta può essere con o senza incanto. L’incanto è quello nell’immaginario, ma anche nella realtà in cui vi è il banditore d’asta e i partecipanti rilanciano per accaparrarsi l’immobile. Una gara di offerte tra i potenziali acquirenti presenti all’apertura delle buste. E così, secondo le regole del rilancio minimo, ogni partecipante cerca di aggiudicarsi la casa. Al vincitore verrà dato il decreto di trasferimento, che contiene:

• il trasferimento della proprietà;
• la descrizione completa dell’immobile;
• la relativa documentazione urbanistica;
• le formalità che gravano sull’immobile e la relativa cancellazione dopo 20 giorni dal decreto;
• la fiscalità inerente all’acquisto;
• eventuale tassazione

La vendita invece è senza incanto quando non vi sono i rilanci. Ad esempio il giudice può valutare le proposte fatte dai vari partecipanti, e se ve ne è una che soddisfa i criteri stabili dal giudice, si può passare all’assegnazione. Pertanto comprare casa all’asta è possibile, non è difficile, ma attenzione perché il più del gioco è fare la giusta offerta e che rispetti quanto stabilito dall’avviso.

 

 

Per chi sta cercando casa ma non vuole seguire l’iter dell’agenzia immobiliare, un’ottima alternativa è rappresentata da un’asta immobiliare, nella quale i prezzi degli immobili che potrebbero essere interessanti sono decisamente più bassi da quelli di mercato. Dov’è il trucco? Quando il costo di vendita di una qualunque cosa può fare gola, la domanda è d’obbligo: “Dove sta la fregatura?”.

Senza alcun dubbio, la prima cosa da fare è informarsi e, nel caso specifico, chiedersi come funziona un’asta immobiliare, come partecipare e, perché no, come vincerla. Premesso che, non si ha alcuna voglia di perdersi in mille carte né di perdere troppo tempo, come può capitare rivolgendosi ad un’agenzia immobiliare dove le visite agli immobili d’interesse possono essere innumerevoli e dislocati nel tempo, è lecito domandarsi come partecipare ad un’asta immobiliare di cui è sentito solo parlare, senza mai informarsi sulla possibilità di parteciparvi. Si sa, come si osservano dei capi di abbigliamento che piacciono, messi in saldo od offerti a prezzi stracciati, così quando si vedono abitazioni di nostro gradimento offerti a prezzi bassi, non si vede l’ora di capire come fare per entrarne in possesso. Ovviamente, il paragone con il negozio d’abbigliamento non regge, visto che l’accesso è consentito a tutti i clienti e consumatori, mentre ancora sei all’oscuro di come partecipare ad un’asta immobiliare e se soprattutto se ci sono buone possibilità di aggiudicarsi l’immobile.

A questo punto, urge una spiegazione di tipo generale per chi non ha idea di cosa sia o di come partecipare ad un’asta immobiliare.

Cos’è un’asta immobiliare

Partiamo dalla base, cos’è un’asta immobiliare? Come si evince anche dal nome, non è altro che la vendita di un immobile al migliore offerente. All’asta possono partecipare tutti i maggiorenni, in quanto pubblica, ma è necessario avere a disposizione una determinata somma di denaro.

Quando si parla di asta giudiziaria e l’immobile viene inserito in essa a seguito di pignoramento, gli ex proprietari non possono partecipare presentando una prima offerta. Essi sono tenuti al riscatto dell’immobile in questione, pagando prima di debiti che hanno portato la casa al pignoramento comprensivi di interessi, e solo allora poter fare annullare l’asta per ritornare in possesso dell’immobile. Quanto tempo debba intercorrere tra quest’ultimo e il precedente pignoramento lo stabilisce il tribunale.

Quando va una casa all’asta?

Partiamo dall’assunto che una casa viene inserita ad un’asta immobiliare, solo dopo l’avvenuto pignoramento effettuato dal creditore al proprietario dell’immobile. Per recuperare i soldi, il creditore è tenuto a vendere la casa all’asta, ma quando? Solo se l’immobile appartiene a un ente pubblico. In quanto tale, esso deve dimostrare di aver ceduto l’immobile al miglior prezzo possibile tramite un’agenzia specializzata. In questo caso, il miglior prezzo è riferito al venditore che non vuole perderci molto denaro rispetto al reale valore dell casa.

Una volta deciso di vendere la propria casa ad un’asta immobiliare, spetta al tribunale o all’ente organizzatore porre un avviso pubblico di vendita. Questi è obbligatorio affiggerlo sul portale del Ministero della Giustizia, alla sezione Portale delle vendite pubbliche, di cui si occuperà di pubblicizzare il relativo avviso al posto dell’affissione di pubblici manifesti.

L’avviso di vendita va pubblicato in tutti e due i modi, ma a seguito di un avviso di vendita già annunciato su siti Internet autorizzati dal Ministero della Giustizia entro 45 giorni prima del termine della presentazione delle offerte o della data di incanto. In via facoltativa, si può pubblicare l’avviso sulla stampa locale e nazionale, sia cartacea che su Internet, anche come inserzione pubblicitaria.

Come funziona un’asta immobiliare

Innanzitutto, il giudice dell’asta immobiliare fa effettuare una perizia per stimare la casa. Quest’ultima, costituirà il prezzo base di partenza dell’immobile. La stima viene effettuata in base a tante variabili, dal valore della casa, alle informazioni e ai documenti relativi riguardanti non solo lo stato dell’immobile che può esser anche locato al momento della perizia, ma anche di eventuali pendenze e vincoli. Inoltre, la modalità e le date concernenti il deposito cauzionale, chiusura delle offerte e saldo dell’immobile. Se è prevista la presenza del custode giudiziario, si può provare a organizzare una visita.

Asta immobiliare senza incanto

Si tratta della modalità più usata: in caso di asta immobiliare senza incanto, si deve inserire un assegno circolare non trasferibile in una busta pari al 30% del prezzo d’offerta, di cui il 10% a titolo di cauzione. In caso di mancato aggiudicazione dell’immobile, ti verrà restituito. L’offerta deve risultare anonima e inviata con largo anticipo rispetto alla data di scadenza indicata sull’avviso.

Nella busta, va aggiunta la domanda di partecipazione all’assegno, corredata dei dati anagrafici, richiesta di partecipazione, somma di denaro offerta, marca da bollo da 16 euro, stato civile, regime patrimoniale, data e firma.

Nelle aste con incanto, gli offerenti fanno a gara nel rilancio delle offerte, dopo tre minuti dall’ultima effettuata, si considera valida la cifra più alta che si aggiudica l’immobile.

Asta immobiliare giudiziaria

L’asta giudiziaria è definita dal Codice Civile, è il secondo passaggio dopo l’esecuzione di un pignoramento. Il giudice può procedere alla vendita all’asta anche dopo il fallimento di un’azienda, magari, verificando prima chi sono i creditori personali o aziendali. Dopo la vendita, dispone il pagamento dei debiti con i relativi interessi ai creditori che ne hanno diritto.

Con l’asta giudiziaria, si cancellano le eventuali ipoteche presenti sugli immobili. Anche la pendenza del pignoramento si cancella. Quando l’immobile viene aggiudicato, non serve andare dal notaio, perché gli atti sono disponibili al tribunale. Questo procedimento automatico si chiama effetto purgativo del diritto di trasferimento.

Asta immobiliare con unico offerente

Se in un’asta immobiliare c’è una sola persona interessata, quindi: unica busta, l’offerta verrà accettata. Tuttavia, se il denaro non è sufficiente a soddisfare tutti creditori, puoi decidere di alzare l’offerta. Se il creditore non cede, su richiesta il giudice può rimettere all’asta l’immobile, nel tentativo di spuntare un prezzo migliore. A quel punto, è il giudice a decidere se conviene fare un’altra asta o no. Se decide di sì, per ottenere l’immobile si dovrà attendere una seconda asta.

Asta immobiliare al ribasso

Se un’asta è deserta, il giudice può far partire un’asta al ribasso. Si parte con un nuovo prezzo di base, del 25% più basso rispetto al valore indicato nell’asta precedente. Dopo 4 aste deserte, il ribasso arriva al 50% del valore indicato nella prima asta. Se anche l’ultima asta non va bene, l’immobile torna al proprietario, che dovrà trovare un altro modo per pagare i creditori.

Se vuoi partecipare con un’offerta al ribasso, offri un prezzo con il 25% in meno rispetto al prezzo indicato nella prima asta e inserisci nella busta un assegno con il 10% di cauzione.

Asta immobiliare deserta

Si dice asta immobiliare deserta quando non ci sono offerte. Il tribunale mette a disposizione altri 45 giorni dopo la data della prima scadenza di presentazione delle domande per far arrivare nuove offerte. Il tribunale può anche decidere di fare un’asta al ribasso.

Se cerchi un’immobile che è stato messo all’asta, le possibilità di venirne a conoscenze sono molteplici. Infatti, al momento non esiste alcuna legge che impedisce di pubblicizzare la vendita di una casa all’asta, in quanto sottoposta ad esecuzione immobiliare.

La pubblicizzazione di un’immobile all’asta

Qualora volessi sapere se un immobile sia stato messo all’asta, esiste una pubblicità legale rappresentata dalla pubblicazione dell’annuncio sul sito di un tribunale e sui siti accreditati presso il Ministero della Giustizia. Ma nel frattempo, è sempre più presente la cosiddetta pubblicità commerciale.

Quando un immobile pignorato passa alla vendita all’asta, non si può che passare per un avviso di vendita del medesimo. Per prima cosa, si procede con una procedura di pubblicità che passa per canali legali. Come già anticipato, gli strumenti sono rappresentati dai portali web dei tribunali e al sito delle Vendite Pubbliche del Ministero di Giustizia, oltre a centinaia di siti accreditati dallo stesso Ministero.

La pubblicazione di un annuncio di vendita all’asta di un immobile deve avvenire entro 45 giorni prima della presentazione delle offerte, necessariamente contenente anche copia dell’ordinanza co cui è disposta la vendita e la perizia di stima effettuata dall’esperto incaricato dal Tribunale. Ormai, la relativa pubblicità su siti legali è diventato un grande business, in quanto sono gli stessi tribunali ad autorizzare il curatore di ciascuna asta a pubblicare gli annunci che vengono poi pagati proprio dal creditore precedente, come può essere una banca.

La procedura di vendita all’asta di un immobile fino alla sua conclusione corrisponde con l’aggiudicazione, dura circa quattro anni, ciò vuol dire che gli annunci pubblicitari sono spesso rinnovati e di conseguente portano elevati introiti ai portali legali.

L’accesso a questo mercato non è alla portata di tutti, in quanto è necessario disporre di una licenza e seguire una specifica procedura con la presenza, in alcuni casi, di persone presenti nei tanti tribunali italiani che si occupano della gestione dei nuovi immobili, della scansione della documentazione e del conseguente caricamento sul portale. In parole povere, servono i giusti agganci.

Per accedere ai tribunali che propongono vendite di immobili all’asta, serve l’autorizzazione della Corte d’Appello di ciascun tribunale, impresa affatto facile.

La pubblicità commerciale

Se la pubblicità è l’anima del commercio, certamente non fa eccezione quella relativa alle aste immobiliari, d’altronde, la legge consente la pubblicazione degli annunci delle aste anche sui portali immobiliari. A curarsene è un consulente in esecuzioni immobiliari, solitamente, ma non sempre, si tratta di un agente professionista. Quest’ultimo, se vuole svolgere al meglio il suo lavoro, deve raccogliere gli annunci presenti sui siti dei tribunali che riguardano gli immobili all’asta, ma anche dai tribunali legali o gestionali, allo scopo di pubblicare tutto sul sito della propria agenzia immobiliare o sui portali. L’importante, è non incorrere nel reato di turbativa d’asta.

Le caratteristiche di un annuncio commerciale per un immobile all’asta

Occhio al plagio, mai copiare gli annunci presenti su altri siti legali. Inoltre, essere espliciti nel precisare che si tratta di un immobile messo all’asta, in quanto sottoposto a esecuzione immobiliare. La relativa omissione costituisce frode. Assolutamente da evitare il riporto delle foto allegate all’annuncio di un tribunale, esse devono essere personalizzate con l’ausilio degli strumenti che fornisce anche Google.

Per evitare una marea di domande simili, è preferibile effettuare una descrizione quanto mai accurata dell’immobile all’asta. In ogni caso, come qualsiasi agente immobiliare non certamente sprovveduto farebbe, è opportuno mettere in pratica una strategia commerciale. A tal proposito, si potrebbe evitare di indicare l’offerta minima, ossia il prezzo base dell’asta.

La differenza tra un’immobile normale posto in vendita e uno messo all’asta, sta nel fatto di dover essere molto pignoli nelle informazioni e indicazioni, compreso il prezzo base dell’asta, ovviamente specificando che si tratta solo di un valore di partenza. Tuttavia, è preferibile evitare di scendere in particolari poco rilevanti, citando, invece, sempre il numero dell’esecuzione immobiliare con l’immobile proposto come oggetto.

Il consulente in esecuzioni immobiliari

Come già accennato poc’anzi, tale consulente non deve essere per forza un agente immobiliare, anche perché conta essere soggetto a responsabilità civili e penali. Pertanto, l’annuncio deve seguire tutti i criteri del caso, evitando sanzioni ma allo stesso tempo incuriosendo la clientela. Il consulente deve fare le veci del notaio se assente, in quanto deve accertarsi che non ci siano pendenze sull’immobile. Non è sufficiente essere un semplice perito, a cui può sfuggire il controllo di un eventuale preliminare di compravendita, omettendolo così nella perizia.

Il consulente deve essere in grado di guidare il cliente in tutti i suoi passi nell’iter che lo porta ad acquistare il suddetto immobile all’asta. D’altronde, è ciò che si aspetta un cliente dal consulente, preferendolo al tribunale che lo potrebbe mettere a disagio. Meglio pagare una parcella, anche se non bassa, in cambio di una completa consulenza. A volte, il consulente chiede un anticipo al cliente per sostenere dei costi che verranno scalati poi, all’ammontare finale della parcella.