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Prima casa, quando la vendita prima dei 5 anni fa perdere il bonus

Quando si possono perdere i bonus sull’acquisto della prima casa vendendola o cedendola prima dei 5 anni? È necessario prestare attenzione alle disposizioni di legge prima di pensare a un ulteriore trasferimento per verificare quando la vendita sia consentita. In particolare, la condizione da verificare è quella se, con l’acquisto della prima casa, il compratore abbia usufruito dei vantaggi concessi dall’articolo 1 della Tariffa contenuta nella prima parte dell’allegato al decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 1986.

Agevolazioni acquisto prima casa: la decadenza per ritrasferimento entro un anno

La prima condizione per non perdere i vantaggi fiscali della prima casa è quella di non procedere alla vendita dell’abitazione prima dei 5 anni. Le agevolazioni non si perdono anche nel caso in cui si proceda, entro il termine di un anno, all’acquisto di un’altra abitazione sostituendo dunque la casa da destinare come principale. Ulteriori situazioni nelle quali non si perdono i bonus legati all’acquisto della prima casa rientrano nei casi di accordi tra coniugi separati. Le relative clausole devono essere inserite negli accordi di separazione. In particolare, negli accordi deve essere prevista la cessione della casa da un coniuge all’altro oppure la cessione dei coniugi della casa verso terzi.

Accordi di separazione nell’acquisto della prima casa a condizioni agevolate

Entrambe le situazioni rientrano nell’esenzione fiscale operata dall’articolo 19 della legge numero 74 del 6 marzo 1987.  Il legislatore, in casi di cessazione o di scioglimento degli effetti civili del matrimonio, ha ritenuto applicabile l’allargamento dell’esenzione fiscale anche ai casi di separazione. Più dettagliatamente, l’articolo 19 prevede l’esenzione dell’imposta da bollo, di quella di registro e di ciascuna altra tassa prevista sia nei rapporti interni alla famiglia che in quelli relativi ai terzi.

Prima casa, separazione e decadenza agevolazioni: interpello Agenzia delle entrate

Ai fini del regime agevolato per la prima casa previsto dall’articolo 19 della legge 74 del 1987, l’Agenzia delle entrate è intervenuta per interpello con decisione del 27 febbraio 2020, numero 80. L’Agenzia era stata interpellata per la decadenza delle agevolazioni sulla prima casa in una situazione nella quale i coniugi si erano separati consensualmente. In un momento successivo, i due avevano ceduto a terzi l’immobile per il quale avevano ottenuto le agevolazioni suddette.

Decisione Agenzia delle entrate su separazione coniugi e prima casa

In tal caso, l’Agenzia delle entrate aveva rigettato l’istanza dei coniugi disponendo la decadenza delle agevolazioni legate all’acquisto della prima casa. Per arrivare alla decisione, l’Agenzia ha preso in esame il comma 3 dell’articolo 12 del decreto numero 132 del 2014. In base alla normativa, infatti, l’accordo di separazione non può contenere patti di trasferimento patrimoniale.

Prima casa, vantaggi e vincoli delle agevolazioni

L’acquisto della prima casa fa beneficiare di tutta una serie di agevolazioni che, peraltro, stimolano il mercato immobiliare. Ma, per beneficiare delle agevolazioni, è necessario rispettare determinati vincoli. Vediamo, nel dettaglio, in cosa consistono i vantaggi, le agevolazioni e i vincoli da rispettare.

Agevolazioni acquisto prima casa, Iva e altri vantaggi

Tra le agevolazioni sull’acquisto della prima casa rientrano le riduzioni dell’Iva e di altre imposte. Infatti, l’Iva viene applicata al 4% anziché al 10%. L’imposta deve essere applicata al prezzo concordato per l’acquisto della casa. Inoltre, l’imposta di registro nel caso di prima abitazione scende dal 9% al 2%. In tal caso, l’aliquota si applica alla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per il coefficiente fisso di 115,5.

Imposta di registro nell’acquisto della prima casa

L’imposta di registro va applicata all’acquisto della prima casa nel caso in cui il venditore figuri come soggetto privato. Ciò significa che il venditore non deve agire nell’esercizio dell’impresa, dell’arte o della professione. Tuttavia, anche nel caso di venditore quale soggetto Iva, è necessario che la vendita non venga effettuata ai fini dell’Imposta sul valore aggiunto.

Iva sull’acquisto della prima casa

È necessario chiarire che viene applicata l’Iva sull’acquisto della prima casa se l’abitazione è in corso di ristrutturazione o di costruzione. Altresì l’Iva viene applicata sulle abitazioni ultimate o ristrutturate da non più di 5 anni. L’applicazione dell’Iva anche alle abitazioni ristrutturate o ultima da più di cinque anni è, in ogni modo, un’opzione applicabile dal venditore alla compravendita della casa. Se il venditore dovesse decidere di non avvalersi di questa opzione, è necessario comunque emettere fattura indicando l’esenzione da Iva.

Prima casa, quando non è mai imponibile a Iva?

L’acquisto della prima casa non è mai imponibile all’Iva nel caso in cui la società titolare della compravendita, non abbia né provveduto alla sua costruzione e nemmeno alla ristrutturazione. In questo caso, non deve essere emessa nemmeno la fattura recante l’esenzione dell’Iva.

Quali sono i presupposti per l’acquisto della prima casa?

Per ottenere le agevolazioni necessarie all’acquisto della prima casa è necessario che l’abitazione sia qualificata nel catasto in determinate categorie. In particolare, le categorie catastali ammesse all’agevolazione sono quelle del gruppo A, a esclusione delle A/1, A/8 e A/9. Queste ultime tre appartengono alle categorie di abitazione di maggior pregio. Da escludere anche la categoria A/10, comprendente gli uffici.

Acquisto prima casa e residenza del compratore

Per usufruire delle agevolazioni, inoltre, l’acquirente della prima casa deve avere la residenza nello stesso Comune in cui sia ubicata l’abitazione. In caso contrario, l’acquirente ha 18 mesi per stabilirvi la propria residenza. Il termine parte dalla data del rogito di acquisto. In alternativa, senza residenza, la casa deve essere ubicata nello stesso comune dove l’acquirente svolge attività di lavoro o di studio, o dove ha sede il datore di lavoro dell’acquirente. Quest’ultimo caso si applica per acquirenti che si trasferiscono all’estero per motivi di lavoro. Infine, la casa può essere ubicata in qualsiasi comune dell’Italia nel caso in cui si tratta di un acquisto fatto da cittadino italiano che sia emigrato all’estero. In quest’ultimo caso, è necessario non avere altre abitazioni all’interno del territorio italiano.

Cosa bisogna dichiarare per l’acquisto della prima casa?

Per acquistare la prima casa con le condizioni agevolate è necessario dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolari esclusivi di altra abitazione. La dichiarazione è necessaria anche se si è titolari di abitazioni in comunione con il coniuge o in usufrutto o in proprietà di altra abitazione nel comune dove si trovi la casa oggetto dell’acquisto. Inoltre, è necessario dichiarare di non essere titolari di quote di altre abitazioni sul territorio nazionale anche nei casi di nuda proprietà o di usufrutto. In quest’ultimo caso, l’acquisto dell’altra abitazione potrebbe essere stato fatto dal coniuge o dallo stesso acquirente che richieda le agevolazioni sulla prima casa.

Quando un acquirente della prima casa può beneficiare delle abitazioni se ne ha acquistata già un’altra?

L’acquirente può beneficiare dei vantaggi dell’acquisto della prima casa anche se ne ha già acquistato una precedente sempre con i vantaggi riservati alla prima abitazione. Ciò è possibile a condizione che l’acquirente si impegni a vendere la casa precedente entro un anno dal giorno della nuova casa acquistata con le agevolazioni. In questo caso, il venditore e compratore dei due case, entrambe beneficiarie dei vantaggi della prima casa, vendendo quella precedente entro un anno otterrebbe anche il beneficio del credito di imposta previsto dalla legge numero 448 del 1998.

Prima casa, in cosa consiste il credito di imposta sul vecchio acquisto?

Il credito di imposta sulla precedente casa matura per un importo corrispondente alle imposte Iva e di registro sostenute per acquistare la prima casa beneficiaria dei vantaggi. Tuttavia, al credito di imposta deve essere applicato il limite dell’importo delle imposte pagate per acquistare l’abitazione più recente oggetto dei vantaggi della prima casa.

 

Mutui, come scegliere i migliori in base a reddito e tassi

La scelta del miglior mutuo in base alle proprie esigenze non è quasi mai un’operazione agevole. Nella scelta concorrono diversi fattori, tra i quali il reddito del richiedente il mutuo, i tassi di interesse e l’andamento del mercato. Inoltre, la scelta deve essere fatta valutando non solo le esigenze al momento dell’acquisto di una casa, ma anche gli equilibri e le situazioni in cui ci si può ritrovare durante tutto il periodo di pagamento delle rate del mutuo stesso. Ecco come dare delle risposte e quali parametri di mutuo e di reddito prendere in considerazione, includendo anche le opportunità di acquisto della prima casa per i giovani under 36.

Mutui per acquistare la casa, meglio il tasso fisso o il tasso variabile?

Nella scelta del miglior mutuo è necessario compiere passaggi importanti per non sbagliarsi tra le tante opportunità del mercato dei finanziamenti. In primo luogo, è necessario avere le idee chiare su un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. In questo caso, la scelta può dipendere dal reddito che si ha a disposizione. Infatti, se il reddito è elevato è meglio scegliere un mutuo a tasso variabile.

Quale mutuo scegliere se il reddito non è elevato?

Per redditi non elevati, invece, l’opzione giusta è quella del tasso fisso. La regola generale da seguire è quella secondo la quale se il rapporto tra la rata mensile del mutuo e il reddito percepito ogni mese supera il 30%, la scelta migliore ricade su un mutuo a tasso fisso.

Perché informarsi sui mutui e sui tassi?

L’informazione sull’andamento dei tassi di interesse è importante anche successivamente alla stipulazione dei mutui. Infatti, per i mutui a tasso variabile è possibile che, nel tempo, le oscillazioni possano far segnare differenze importanti. In tal caso, ci si potrebbe ritrovare a pagare tassi di interesse e, dunque mutui, costosi, molto di più di quanto preventivato in fase di stipula.

Consulenze professionali per stipula di un mutuo e per le rate da pagare successivamente

Pertanto, nella scelta dei mutui, ma anche nei periodi successivi, è importante rimanere informati e farsi consigliare da dei professionisti dei finanziamenti. La consulenze potrebbe risultare utile non solo nella scelta del mutuo, ma anche per tutti gli anni necessari all’estinzione del mutuo stesso.

Assicurare un mutuo per la perdita del lavoro o per l’invalidità permanente

Particolare importanza nell’andamento odierno del mercato dei mutui assumono le polizze assicurative a sostegno dei finanziamenti. Si tratta di strumenti offerti dalle assicurazione che intervengono per il sostegno del reddito, ma anche per situazioni che dovessero verificarsi nel periodo di pagamento delle rate. Interventi a copertura del mutuo, in tal senso, sono da valutare per i casi di perdita del lavoro, oppure di problematiche non prevedibili al momento dell’accensione di un mutuo, come ad esempio l’invalidità permanente.

Bonus prima casa giovani under 36 anni: quali sono le condizioni per accedere al mutuo agevolato?

Buone opportunità di mutui fino a giugno del 2022 sono riservate ai giovani fino a 36 anni di età. Il bonus sui mutui per l’acquisto della prima casa garantisce, infatti, gli under 36 con un Isee familiare entro i 40 mila euro, fino all’80% dell’importo del mutuo per l’acquisto della casa principale. Inoltre, il risparmio è quantificabile anche per le spese connesse all’acquisto dell’immobile.

Mutui agevolati giovani per acquisto prima casa: i tassi fissi e variabili

Con il bonus sulla prima casa per i giovani, vengono inoltre azzerate le imposte ipotecarie, di registro e sul mutuo. Il tasso fisso viene calmierato al massimo dell’1,8%, e al 2,2% per quello variabile. L’importo richiedibile massimo per ottenere l’agevolazione è pari a 250 mila euro e devono essere incluse le eventuali spese di miglioramento energetico o di ristrutturazione dell’immobile.

Bonus prima casa under 36, come considerare l’Isee e l’età?

Sono due i fattori determinanti per il bonus prima casa agli under 36: l’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee) e l’età del richiedente il beneficio. Il bonus è riconosciuto ai giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età e che abbiano un Isee della famiglia di origine non superiore a 40 mila euro. L’acquisto della casa deve avvenire entro il 30 giugno 2022.

Quali sono i benefici del bonus casa per gli under 36?

Secondo quanto disciplina l’articolo 64 del decreto legge numero 73 del 2021, oggetto di beneficio del bonus è la compravendita della prima casa e il mutuo necessario per l’acquisto stesso. Acquisto e mutuo sono esenti da imposizione se la compravendita sia avvenuta o avverrà tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Quali sono i tributi eliminati dal bonus casa?

Per l’acquisto della prima casa, purché non imponibile di Iva, il bonus azzera le imposte ipotecarie, catastali e di registro. I tributi rimanenti da pagare sono l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. Il totale dei contributi è stimato in circa 320 euro.

Credito di imposta maturata sull’Iva per l’acquisto della prima casa

Sull’Iva pagata al venditore matura il credito di imposta che deve essere utilizzato:

  • per il pagamento delle imposte ipotecarie, catastali, di successione e donazione e di registro;
  • si può pagare l’Irpef dovuta sulla base delle dichiarazioni dei redditi successive all’acquisto della casa;
  • si può usare il credito di imposta in compensazione sulle somme dovute a titolo di ritenuta d’acconto o di contributi previdenziali o assistenziali;
  • la compensazione può essere fatta valere anche sui premi per l’assicurazione contro le malattie professionali o infortuni sul lavoro.

Bonus prima casa e mutui: l’imposta sostitutiva

Chi beneficia del bonus sulla prima casa ottiene l’azzeramento dell’imposta sostitutiva. L’aliquota applicata è dello 0,25%. Risulta azzerata anche l’imposta di registro, quella ipotecaria e, infine, quella di bollo.

Bonus casa ai giovani: il requisito dell’età

Il requisito dell’età individuato dalla norma per ottenere il beneficio del bonus casa consiste nel “non aver ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui sia stato rogitato l’atto”. Dall’interpretazione della norma, sembrerebbe che il bonus spetti al soggetto che non abbia ancora compiuto i 36 anni di età nel giorno del contratto. Tuttavia, alcune interpretazioni, come quella della Direzione regionale della Lombardia dell’Agenzia delle entrate, porterebbe a ritenere che i giovani che stipulano il contratto nel 2021 debbano compiere i 36 anni dal 2022 in avanti. E chi stipula il contratto nel 2022 debba compiere l’età a partire dal 2023.

Chi non rientra nel bonus prima casa per i 36 anni compiuti?

In questo modo, il richiedente del bonus che compia i 36 anni a dicembre 2021 e  che a novembre 2021 stipuli il contratto della prima casa non potrebbe ottenere l’agevolazione. La otterrebbe, invece, chi fa la stipulazione per la prima casa a dicembre 2021 e compia i 36 anni a partire da gennaio 2022. Sembrerebbe in definitiva che, in base alle disposizioni dell’Agenzia delle entrate, non abbiano diritto al bonus sulla prima casa i giovani che compiano i 36 anni nell’anno del rogito. L’indicazione per i nati del 1986 è quella, dunque, di andare al rogito entro il 31 dicembre 2021.

Requisito Isee per acquisto prima casa under 36

In merito ai redditi, la norma sul bonus della prima casa prescrive che l’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non superi i 40 mila euro. L’Isee, tuttavia, va calcolata non per il singolo richiedente, ma per tutto il nucleo della famiglia anagrafica. Pertanto, nel massimo dei 40 mila euro rientrano i redditi di tutte le persone che coabitano ed hanno la stessa residenza. Le persone devono essere legate dal vincolo del matrimonio o di parentela. Sono compresi, altresì, i vincoli di affinità, tutela, adozione o affettivi. Inoltre, vanno contati nel nucleo familiare tutti i soggetti a carico fiscalmente, anche se non convivono nella stessa abitazione.

Come si calcola l’Isee per la richiesta del bonus under 36 prima casa?

Il calcolo dell’Isee per la richiesta del bonus sulla prima casa degli under 36 deve prendere in considerazione i redditi e le giacenze patrimoniali del secondo anno che precede la domanda stessa. Pertanto, l’Isee 2022 verrà calcolato sui redditi e sulle giacenze medie dell’anno 2020. Analogamente, i saldi patrimoniali sono quelli riferiti al 31 dicembre 2020. Tuttavia, l’eccezione vige sui componenti del nucleo familiare. Infatti, vanno considerati solo i componenti effettivi al momento della domanda, e non quelli risalenti al secondo anno precedente l’istanza stessa.

Come considerare i figli che non lavorano ai fini Isee prima casa under 36?

Aspetto da non trascurare è quello di come considerare i figli, richiedenti il bonus prima casa, ai fini Isee. Uno studente o una studentessa che non lavorano e che quindi non producono reddito, sono da considerare necessariamente appartenenti al nucleo familiare. In questi casi, se la famiglia ha un Isee elevato, superiore ai 40 mila euro, non potranno accedere al bonus della prima casa. Essendo non produttori di reddito proprio e avendo un’età inferiore ai 26 anni, i figli vanno considerati a carico anche con diversa residenza anagrafica.

Isee per richiesta bonus prima casa: come considerare gli studenti che producono reddito?

Diverso è il caso di figli che abbiano un proprio reddito nella richiesta del bonus per la prima casa. Lo studente che non sia a carico dei genitori perché ha un reddito che supera i 4 mila euro (fino a 24 anni di età) o i 2.84,51 euro (sopra i 24 anni), potrebbe sperare di ottenere il bonus se risulta non residente all’indirizzo del nucleo familiare. In questi casi, studenti che condividano un appartamento per dividere le spese (e che non abbiano legami con i coinquilini), possono spostare la residenza nell’abitazione dove vivono. Infatti, lo studente farebbe nucleo familiare a sé nel calcolo dell’Isee.

Coppie conviventi nel calcolo Isee per acquisto prima casa con bonus under 36

Per casi di Isee familiare alto, sopra i 40 mila euro, che non farebbe beneficiare del bonus sulla prima casa è importante verificare le possibilità che concede la norma. Ad esempio, le coppie conviventi che mantengono la residenza presso l’abitazione della famiglia di origine, potrebbero spostare la residenza in modo da formare un nucleo familiare. L’operazione deve essere effettuata prima di richiedere l’indicatore Isee occorrente per accedere al beneficio della prima casa.

Prima casa under 36, come funziona in caso di riacquisto

Prima casa under 36 arrivano alcuni chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate soprattutto in caso di riacquisto di un immobile.

Prima casa under 36, il riacquisto fino ad oggi

L’introduzione dell’agevolazione per la prima casa, si basa su due requisiti importanti, se si è un under 36. I due requisiti base per accedere al Fondo Garanzia prima casa sono: avere meno di 36 anni ed in ISEE non superiore a 40.000 euro. Ma non solo gli under 36 che compreranno casa non dovranno più pagare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Per accedere al credito occorre:

  • non essere proprietari di altri immobili in Italia;
  • l’immobile non deve essere di lusso (quindi da escludere A/1, A/8 ed A/9 come categorie catastali);
  • se si è titolari, anche per quote, di una abitazione nello stesso Comune di quella da acquistare, questa andrà ceduta entro 1 anno dal rogito. Bisogna quindi spostare la propria residenza entro 18 mesi dal rogito nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare;
  • ISEE inferiore a 40.000 euro. L’agevolazione dovrebbe trovare applicazione anche all’acquisto compiuto da due persone comprese in due diversi ISEE i quali siano ciascuno di importo inferiore a 40.000 euro, ma insieme di importo superiore;
  • se uno degli acquirenti ha i requisiti e altro acquirente ne è invece privo, il beneficio si applica alla sola parte di valore imponibile riferibile all’acquirente dotato dei requisiti richiesti

Ma cosa succedere in caso di riacquisto?

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa previsto dall’art. 7 della legge 448/1998 non è cumulabile con il bonus prima casa under 36. In altre parole si fa riferimento al credito di imposta per i contribuenti che provvedono ad acquisire un immobile entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro e sul valore aggiunto per la prima casa.

Tuttavia l’importo del credito d’imposta è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. E in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto, il bonus ammonta al minore degli importi dei tributi applicati.

Alcuni chiarimenti dell’Agenzia dell’entrata in merito

La circolare n.12/2021 dell’Agenzia delle entrate  ha chiarito che in caso di alienazione di un’abitazione acquistata in precedenza con le agevolazioni “prima casa” e successivo acquisto entro l’anno di un’altra casa, usufruendo dell’esenzione introdotta con decreto Sostegni bis, non spetta alcun credito d’imposta. In particolare:

  • il giovane under 36 che ha venduto in precedenza la sua prima casa con atto soggetto ad imposta di registro, non può beneficiare di alcun credito da riacquisto;
  • per gli atti soggetti ad IVA il credito da under 36 non è cumulabile in quanto la compravendita “under 36” soggetta a Iva già prevede un ristoro pari all’imposta corrisposta in relazione all’acquisto, sotto forma di credito.

Ma l’Agenzia ha comunque precisa che anche se non è cumulabile può essere riutilizzato. Infatti, per evitare la perdita di agevolazione si può attendere, ed ecco come . Il credito non viene azzerato, ma può maturare in caso di successiva alienazione e riacquisto di immobile con pagamento dell’imposta di registro o Iva.

 

Mutuo under 36 prima casa, come si calcola l’Isee in base alla residenza con o senza i genitori?

I giovani che non hanno compiuto i 36 anni di età godono di convenienti agevolazioni per acquistare la prima casa. La condizione per beneficiare dei mutui agevolati è quella di avere un Indicatore della Situazione Economica Equivalente inferiore ai 40 mila euro. Proprio l’Isee può rappresentare un ostacolo per poter beneficiare della cancellazione delle tasse dovute sull’atto di acquisto della casa nel caso in cui la famiglia del giovane richiedente abbia un reddito Isee superiore ai 40 mila euro. Diventa importante allora considerare come si calcola l’Isee e quali sono le regole da seguire.

Mutui prima casa under 36, quali sono le agevolazioni previste?

Il tetto dei 40 mila euro di reddito Isee effettivamente può rappresentare un limite nella richiesta delle agevolazioni sulla prima casa. Secondo quanto prevede l’articolo 64 del decreto legge numero 73 del 2021, poi convertito nella legge numero 106 del 2021, le agevolazioni riguardano gli atti stipulati per l’acquisto della prima casa entro il 30 giugno 2022. Oltre alla quota di garanzia del 50% del mutuo contratto a carico del Fondo di garanzia della prima casa in caso di insolvenza, tra i benefici rientrano:

  • l’esenzione del pagamento dell’imposta di registro;
  • il non pagamento delle imposte ipotecarie e catastali;
  • il credito di imposta pari all’importo dell’Iva corrisposta, qualora dovuta;
  • l’esenzione dell’imposta sostitutiva dello 0,25% dell’ammontare complessiva in relazione all’atto del finanziamento (o mutuo).

Qual è l’Isee da calcolare per le agevolazioni sulla prima casa dei giovani?

Per beneficiare dei vantaggi sulla prima casa dei giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età, l’Isee da considerare è quello determinato dal regolamento ex Decreto presidente del Consiglio dei ministri numero 159 del 2013. Il calcolo Isee, pertanto, deve essere riferito al nucleo familiare di appartenenza del richiedente con un importo non superiore ai 40 mila euro.

Tre casi di come considerare l’Isee per la richiesta del mutuo giovani

Nel calcolo Isee, tuttavia, è opportuno fare ulteriori distinzioni in merito alla residenza del richiedente e al fatto che possa avere un proprio indicatore. Ricordando che è opportuno dichiarare la residenza dove si risiede effettivamente e stabilmente, è possibile distinguere tre casi:

  • il primo è costituito dai figli fino a 26 anni di età;
  • il secondo riguarda i figli oltre i 26 anni;
  • il terzo riguarda figli che vivono con i genitori ma hanno un nucleo familiare proprio.

Mutuo agevolato, Isee di richiedenti fino a 26 anni

Rientrano nel primo caso i figli che non abbiano un proprio nucleo familiare e con un’età fino ai 26 anni. In questa situazione i redditi dei figli vanno a cumularsi con gli altri redditi dei componenti il nucleo familiare. Il cumulo avviene anche se, di fatto, il figlio che voglia richiedere il mutuo non vive o non risiede nella stessa casa dei genitori. Pertanto, il limite di Isee cumulato da considerare è quello dei 40 mila euro, condizione che effettivamente, in questo caso, potrebbe limitare la possibilità di accedere alle agevolazioni sulla prima casa.

Richiesta benefici prima casa per figli oltre i 26 anni di età con Isee proprio

Il secondo caso riguarda il figlio che voglia richiedere il mutuo agevolato per la prima casa e che abbia un’età superiore ai 26 anni (e non superiore ai 35 anni). È necessario considerare, rispetto al caso precedente, la situazione nella quale il figlio abbia una residenza per proprio conto e un Isee indipendente da quello dei genitori. In questa stessa situazione, il richiedente potrebbe anche spostare la propria residenza (se è la stessa dei genitori) e fare un nuovo Isee, dichiarando i propri redditi e i propri risparmi. Se il nuovo Isee ammonterà a meno di 40 mila euro, il giovane potrà presentare domanda per il mutuo agevolato degli under 36.

Prima casa under 36: figlio che vive insieme ai genitori e al coniuge

Non si cumula con i redditi dei genitori, e dunque il tetto Isee potrebbe non essere sforato, anche il figlio che viva insieme ai genitori ma anche con il coniuge. In questa situazione, il figlio ha comunque un  nucleo familiare proprio e, pertanto, un valore Isee differente da quello dei genitori e dal resto del nucleo familiare di provenienza.

Rapporto tra mutuo e valore della casa nella richiesta di agevolazioni

Ulteriori chiarimenti in merito alla richiesta delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa dei giovani risiedono sull’importo del mutuo. Infatti, il limite dei 40 mila euro dell’Isee vale solo se si voglia richiedere un mutuo il cui rapporto con il valore della casa superi l’80%.

Mutui per i giovani, quando va presentato l’Isee corrente?

Infine, se la famiglia del giovane che voglia richiedere il mutuo agevolato per l’acquisto della casa ha un valore Isee già disponibile, ma successivamente sono intervenuti cambiamenti significativi (come la perdita del lavoro di un componente) che vanno a produrre modifiche decisive nelle entrate del nucleo stesso, è possibile fare richiesta dell’Isee corrente. In questo modo, l’Indicatore della Situazione Economica Equivalente fotograferà la nuova ed effettiva situazione dei redditi della famiglia.

Bonus prima casa under 36 e mutuo: ulteriori chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 653 del 4 ottobre 2021 ha fornito ulteriori delucidazioni sul Bonus prima casa per gli under 36. In particolare, ha spiegato che è possibile ottenere l’agevolazione anche per proprietà acquisite, rifacendosi, tra l’altro, a quanto stabilito nella risoluzione 38/E del 28 maggio 2021.

La risposta è relativa alla richiesta di usufruire dell’agevolazione di una persona che si è aggiudicata un immobile all’asta con decreto di trasferimento del Tribunale, ma non ancora registrato dall’Agenzia delle Entrate.

Il richiedente, infatti, voleva sapere se fosse possibile ottenere il Bonus prima casa under 36 sia nel momento del pagamento delle imposte dovute per la registrazione del decreto di trasferimento che nel momento della futura stipula del contratto di mutuo.

L”Agenzia delle Entrate ha chiarito che si può fruire del Bonus prima casa under 36 anche quando un immobile viene acquisito mediante un provvedimento giudiziale. Inoltre, l’Agenzia ha precisato che ai fini della fruizione del Bonus prima casa under 36 non assume alcun rilievo il riferimento al momento del futuro rogito del mutuo. L’unica cosa da prendere in considerazione è il rispetto dei requisiti previsti dal decreto Sostegni bis.

I requisiti

I requisiti principali del Bonus prima casa under 36 sono due: chi richiede il mutuo non deve aver compiuto 36 anni nell’anno in cui avviene il rogito e l’ISEE può indicare un valore fino a 40.000 euro annui.

Inoltre, la casa da acquistare non deve rientrare nelle categorie catastali per le quali è previsto il pagamento dell’IMU pur trattandosi di prima casa. Le classi catastali di riferimento sono:

  • A/1 (Abitazioni di tipo signorile)
  • A/8 (Abitazioni in ville)
  • A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Naturalmente, l’immobile in questione oggetto dell’acquisto deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente risiede o che sposta la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.

Chi presenta l’istanza deve anche dichiarare di non essere titolare di alcuna parte, anche in regime di comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione acquistata con le agevolazioni anzidette.

Inoltre, nel caso in cui fosse ancora titolare di un’altra casa già acquistata con le agevolazioni in parola, di voler trasferire a titolo oneroso o gratuito quest’ultimo immobile entro un anno dalla data del rogito.

Queste dichiarazioni nel caso in esame, si legge nell’interpello, “sono rese dalla parte interessata, di regola, nelle more del giudizio, cosicché risultino nel provvedimento medesimo. (…), tuttavia, è possibile rendere tali dichiarazioni anche in un momento successivo, purché ciò avvenga prima della registrazione dell’atto”.

Quindi, tali dichiarazioni devono essere rese prima della registrazione dell’atto.

Sostanzialmente, è irrilevante il momento in cui viene stipulato il mutuo, rispetto a quando si beneficia dell’agevolazione, in quanto sono i requisiti che contano.