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Modello RLI: istruzioni per compilarlo e quando serve

ll Modello Rli è un modulo utilizzato principalmente per la registrazioni di contratti di locazioni. Ecco come si compila ed in quali altri casi usarlo.

Modello Rli: la registrazione dei contratti di locazione

Il modello Rli denominato Registrazione Locazioni Immobili (RLI) serve per richiedere all’Agenzia delle entrate la registrazione dei contratti di locazione ed affitti di immobili. Ma il modulo serve anche per comunicarne eventuali proroghe, risoluzioni, cessioni o subentri. Inoltre è possibile utilizzarlo anche per l’applicazione o il recesso dal regime di tassazione agevolato della cedolare secca. Ed infine per comunicare i dati catastali degli immobili oggetto di contratto. Può essere presentato sia telematicamente che presso gli uffici dell’agenzia delle entrate.

Modello Rli: il Quadro A

Il modello Rli è diviso in quadri. Il quadro A sono indicati i dati generali. La tipologia di contratto: ad uso locativo, locazione agevolata, affitto ad uso diverso dall’abitativo, affitto di fondo rustico, solo per citarne alcuni. A titolo di esempio nella categoria L1 rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile ad uso abitativo:

• a canone libero, durata 4 anni più 4 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 1 della legge 431/98);
• a canone concordato, durata 3 anni più 2 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 3 della legge 431/98);
• di natura transitoria, durata massima 18 mesi (stipulati ai sensi dell’art. 5, c. 1 della legge 431/98);
• di natura transitoria per studenti universitari (stipulati ai sensi dell’art. 5, cc. 2 e 3 della legge 431/98);
• di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso (tariffa parte II, art. 2 bis, del DPR 131/86).

Sempre in questo quadro va indicata la data di inizio e di fine del contratto e l’importo del canone annuale. Nel contratti di locazione può anche essere richiesta la figura del garante. Il garante è colui che adempie a tutte le condizioni contrattuali, qualora non lo faccia l’intestatario o conduttore. Il codice fiscale del o dei garanti va inserito anche, insieme all’importo a garanzia. Di solito questo valore con quello dell’importo del canone annuale coincidono.

Le sezioni del quadro A

Nella sezione I, del quadro A del modello Rli vi son i dati specifici riferenti alla registrazione o rinegoziazione del canone di locazione. Occorre indicare l’Ufficio territoriale di competenza, la data di stipula del contratto, le pagine, il numero di copie e se vi è la presenza di soggetto IVA.  Nella Sezione II l’attenzione è posta sugli adempimenti successivi. Per comunicare lo specifico adempimento che si intende effettuare è possibile utilizzare i seguenti codici:
• 1: annualità successiva;
• 2: proroga;
• 3: cessione;
• 4: risoluzione;
• 5: conguaglio d’imposta (il presente codice può essere utilizzato solo per chi si avvale della procedura telematica);
• 6: subentro;
• 7: risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo;
• 8: rinegoziazione del canone.

Vanno riportati gli elementi identificativi del contratto su cui apportare gli adempimenti successivi. Inoltre la sezione III è dedicata al Richiedente (Nome, cognome e codice fiscale), il legale rappresentante e l’eventuale delega. La parte finale è riservata alla presentazione telematica del modulo.

Modello Rli: il quadro B

Il quadro B contiene i dati del locatore. In un contratto di locazione possono essere presenti anche più soggetti. Ebbene vanno inseriti tutti mantenendo un semplice ordine progressivo. Se il numero di locatori è superiore alle righe previste nel modulo, basta utilizzare più moduli, avendo cura di far proseguire la numerazione in maniera progressiva. Per ogni soggetto deve essere indicato il Codice Fiscale, il nome, cognome, luogo e data di nascita. Tuttavia, chi è nato all’estero deve indicare, al posto del comune, lo stato di nascita riportando nello spazio relativo alla provincia, la sigla EE.

Il quadro C: i dati relativi agli immobili

Il quadro C è dedicato ai dati relativi degli immobili. Si tratta dei dati che possono essere estrapolati dalla Visura catastale: foglio, particella, subalteno, categoria e rendita. Se nel contratto sono incluse pertinenze, come ad esempio un garage, vanno espressamente indicati anche i dati di quest’ultimo. Ed ancora da inserire il Codice del Comune in cui si trova, se si tratta di un immobile intero o di una porzione e l’indirizzo completo di numero civico.

Il quadro D: il regime di tassazione

Questo riquadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo, nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Cedolare Secca”. A questo punto indicare il numero d’ordine dell’immobile, il locatore e la quota di possesso che si detiene. Per ogni immobile è da compilare un numero di righi pari al numero dei proprietari dell’immobile che figurano come locatari. Tuttavia l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative, che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa  di arti e professioni. L’opzione può essere esercitata, non solo in sede di registrazione, ma anche in caso di proroga o rinnovo di annualità successive. Tuttavia rimane al locatore la possibilità di revoca l’opzione, dandone comunicazione per iscritto al conduttore.

Il quadro E: la locazione con canoni annuali differenti

Il modello Rli si conclude con il quadro E che si compila se nel contratto di locazione è previsto, per una o più annualità, valori di canone differenti. Così facendo occorre per ogni annualità indicare l’importo che il conduttore deve versare al locatore. Una volta compilato in tutte le sue parti il modello Rli va firmato e presentato agli uffici dell’agenzia delle entrate, oppure telematicamente. Per ogni dubbio nella compilazione è sempre opportuno leggere con attenzione le istruzioni disposte. Sono molto semplici da seguire, ma in ogni caso ci sono sempre i professionisti del settore commercialisti, agenti immobiliari, caf, pronti a dare una mano.

Contratto d’affitto in cedolare secca: come si recede?

Il contratto d’affitto in cedolare secca può essere chiuso come qualsiasi altro accordo. Ecco com’è possibile farlo senza troppa fatica.

Contratto d’affitto: come funziona la cedolare secca

La cedolare secca è un regime di tassazione agevolato. Grazie alla sua applicazione nei contratti, i proprietari di immobili possono godere di diversi privilegi. Ad esempio il proprio reddito non si cumula con quello che deriva dal reddito di affitto. Su quest’ultimo infatti si applica una tassazione del 21%. Mentre se il contratto concordato il regime di tassazione scende al 10%.  Anche i contratti di locazione di tipo strumentale possono essere assoggettati al regime opzionale della cedolare secca (comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 – pdf).Inoltre per tutta la durata del contratto NON sono applicabili aumenti del canone locativo. E’ escluso anche l’aumento ISTAT, normalmente previsto per tutti i contratti di locazione, sia ad uso abitativo che non.  Infine non vi sono da pagare all’agenzia delle entrate neanche i costi relativa alla registrazione, rinnovo o chiusura del contratto stesso. Occorre solo presentare i modelli RLI presso l’Agenzia delle entrate.

Contratto d’affitto: come funziona il recesso?

Le parti (sia locatore che conduttore) possono decidere di recedere dal contratto che hanno firmato. Di solito occorre inviare all’altra parte una lettera raccomandata entro sei mesi prima. Infatti spesso i contratti di locazione in genere contengono questa frase: “il conduttore può recedere i qualsiasi momento, attraverso una comunicazione a mezzo lettera raccomandata, da inviare sei mesi prima del recesso“.  Sono quindi messi in evidenza due elementi:

  • la comunicazione tramite raccomandata;
  • un preavviso di almeno sei mesi

Ciò vuol dire che siamo parlando si un recesso anticipato, cioè prima dei limiti che sono indicati dalla legge. Di solito per un contratto abitativo 4+4 prima dello scadere dei quattro anni, mentre 3+2 anni, prima dello scadere del triennio. Ci sono delle differenze però se a recedere è il conduttore oppure il locatore.

Disdetta anticipata da parte del locatore

Il locatore che non intede più rinnovare il contratto di locazione, deve inviare una lettera raccomandata sei mesi prima della scadenza. Ma quando a recedere è il locatore occorre che vi sia un valido motivo, che consiste:

  • nel destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, oppure del coniuge, del figlio o dei parenti fino al secondo grado;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  • quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • nella disponibilità dell’inquilino di un altro alloggio nello stesso Comune;
  • in caso di mancanza occupazionale dell’immobile da parte dell’inquilino senza giustificato motivo;
  • quando si intende vendere l’immobile a terzi, fermo restando il diritto di prelazione dell’inquilino;
  • per necessità di integrare ristrutturazione, riconversione, demolizione quando il tipo di lavoro da eseguire richiede lo sgombero totale dell’immobile o dello stabile di cui fa parte.

Le tasse nella risoluzione del contratto

Quando si recedere da un contratto di locazione occorre pagare una tassa allo Stato. Si tratta di 67 euro , pagabili tramite F24 elide. Nel pagamento va indicato il seriale di 17 cifre del contratto di locazione registrato, l’anno di riferimento, il codice 1503 e la cifra di 67 euro. Mentre in un contratto con l’agevolazione della cedolare secca, questo adempimento non è previsto. Occorre solo presentare il modulo RLI presso l’Agenzia delle entrate. Il modulo è anche scaricabile direttamente sul sito dell’ente, senza alcun costo. E’ opportuno allegare un documento di identità del soggetto che si sta occupando dell’adempimento, sita presso lo sportello che in via telematica.

In contratto può passare da cedolare secca ad ordinario?

Un contratto di locazione a cedolare secca può essere trasformato ad ordinario. A questo punto è importante capire la tempistica per esercitare il proprio diritto. Se l’annualità contrattuale ha inizio il 15 novembre di ogni anno, per revocare l’opzione al regime della cedolare secca, esercitato entro il 15/12/2015. Quando il locatore vuole appunto tornare al contratto ordinario occorre:

  • inviare comunicazione all’inquilino per informarlo della revoca dell’opzione. La comunicazione deve avvenire tramite lettera raccomandata;
  • presentare il modello RLI all’Agenzia delle entrate in cui dovrà essere compilata anche la Sezione II, riservata agli adempimenti successivi che riguardano il contratto, tra cui la revoca della cedolare secca.

Si ricorda che per le annualità successive alla revoca dell’opzione dovrà essere versata l’imposta annuale di registro nella misura del 2%.

Cedolare secca: le novità e le principali caratteristiche

La Cedolare secca 2021 è un regime facoltativo che si applica ai contratti di locazione. Esistono due aliquote al 10% o al 21%, ma cosa cambia?

Cedolare secca: cos’è e quando si applica

La cedolare secca è un regime di tassazione agevolato, nato per contrastare l’evasione fiscale sugli affitti di immobili. Si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Inoltre, sui contratti redatti con l’applicazione della cedolare secca non si pagano la tassa di registrazione, la tassa annuale di rinnovo (per tutta la durata contrattuale) l’imposta di bollo. Non si pagano neanche gli adempimenti successivi, come potrebbero essere le proroghe o le cessazioni del contratto stesso. Tuttavia,  la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessione.

Chi sono i soggetti che possono sceglierla?

Possono scegliere questo regime agevolato tutte le persone fisiche che sono possessori di immobili destinati ad uso abitativo. La locazione deve essere tra privati e quindi sono escluse le società sotto qualsiasi forma. Può applicare la cedolare secca al 21% anche chi loca nel mondo degli affitti brevi. Con la denominazione affitti brevi, si intende un contratto di locazione con durata non superiore a 30 giorni, ad esclusivo uso abitativo. Una novità introdotta quest’anno è che l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale. Pertanto questo regime fiscale non può essere applicato. L’opzione però ha una piccola deroga, infatti può essere esercitata per i contratti di immobili ad uso commerciale con categoria C/1, stipulati nel 2019. I locali non devono avere la metratura superiore ai 600 mq.

Cedolare secca: le novità introdotte quest’anno

Le novità introdotte quest’anno riguardano principalmente i così detti affitti brevi. In particolare, le  modifiche riguardano gli acconti da versare. Infatti, è stato modificato che l’acconto per il pagamento delle imposte non deve essere del 95%, bensì del 100%. Inoltre, il pagamento dell’acconto ha delle scadenze ben stabilite, a seconda se si paga in unica soluzione o in due rate. Nel primo caso, si paga entro il 30 novembre, qualora l’importo dovuto sia minore di 257,52 euro. Nel secondo caso, invece abbiamo la data del 30 giugno per il pagamento della prima rata pari al 40% dell’imposta totale. Il restante 60% va versato entro il 30 novembre. In ogni caso il pagamento deve avvenire tramite modello F24. I codici da utilizzare sono:

  • 1840 cedolare secca locazioni – acconto prima rata;
  • 1841 cedolare secca locazioni – unico soluzione oppure acconto seconda rata;
  • 1842 cedolare secca locazioni – saldo.

La tassazione al 10% o al 21%, come si sceglie?

La cedolare secca ha un aliquota pari al 21%. Tuttavia esistono dei contratti di locazione detto “a canone concordato” che permettono di abbassare tale percentuale al 10%. Secondo, l’Agenzia delle entrate, questi immobili devono trovarsi nei comuni:

  • con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
  • ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe;
  • in cui vi siano state calamità naturali.

I contratti a canone concordato prevedono una mensilità stabilita da parametri che ne identificano un minimo ed un massimo. Inoltre, come se non bastasse devono anche essere approvati da associazioni di categoria dei proprietari o degli inquilini. Infine, prevedono uno schema rigido e validi solo in quei comuni per il quale è stato stabilito uno specifico accordo territoriale. Rientrano in questa categoria anche i contratti transitori o per affitto a studenti.

Gli obblighi del locatore

Il proprietario di un immobile che decide di locarlo, dopo aver trovato l’inquilino, deve procedere alla redazione del contratto. All’interno verranno indicati i dati del locatore, conduttore, canone, dati catastali e tutto ciò che riguarda gli accordi tra le parti. Il proprietario deve indicare che vuole aderire al regime di tassazione agevolato e comunicarlo anche tramite lettera raccomandata. Questo adempimento deve essere fatto anche quando si decide di tornare al regime di tassazione ordinario. La raccomandata però, non è necessaria per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni.

E quali sono i benefici?

La cedolare secca consente di permette di determinare un risparmio dal punto di vista locatore. Com’è logico diminuito l’aliquota da pagare, diminuisce anche l’importo dal versare allo Stato. In genere, la tassazione IRPEF, che tale regime va a sostituire, può variare dal 43% al 23%. In altre parole, è un gran risparmio. Questo perché, il reddito assoggettato a cedolare secca:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • non possono essere fatti valere oneri deducibili o detrazioni.

E’ anche opportuno dire che vi è un beneficio anche dal punto di vista del conduttore. Infatti, per tutta la durata del contratto NON sono applicabili aumenti del canone locativo. E’ escluso anche l’aumento ISTAT, normalmente previsto per tutti i contratti di locazione, sia ad uso abitativo che non. Altro vantaggio per le parti è che anche in caso di proroga l’opzione va rinnovata contestualmente alla comunicazione di proroga.  In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

 

Tassa Airbnb sugli affitti brevi contro l’evasione fiscale

Nella manovra correttiva della Legge di Stabilità 2017 ci sono novità relative alla tassazione per gli affitti brevi di chi offre per un periodo limitato una casa, un appartamento o una stanza in locazione, ad esempio come avviene sul sito Airbnb. Entrerà in vigore anche per loro l’obbligo di versamento della cedolare secca con aliquota al 21%.

La tassa Airbnb, che comunque riguarda anche tutti gli altri intermediari nei contratti di affitto, sia che questa attività venga esercitata attraverso portali web sia che avvenga mediante agenzie immobiliari o di intermediazione, entrerà in vigore già sui a partire dal 1° giugno, ovvero sui contratti stipulati a partire da tale data, senza necessità che venga emanata una apposita circolare operativa dell’Agenzia delle Entrate.

A dichiararlo è stata l’Agenzia stessa in occasione dell’audizione in Commissione Bilancio della Camera, esprimendo la necessità di chiarire in tempi brevi quali sono i soggetti obbligati al nuovo adempimento. L’Agenzia delle Entrate ha inoltre proposto di estendere la tassa anche alle attività di B&B occasionale, comprensiva di servizi accessori attualmente inquadrati nella categoria di redditi diversi.

In realtà, comunque, non è una nuova tassa quanto, piuttosto, una nuova procedura studiata per contrastare il fenomeno dell’evasione fiscale sugli affitti. La cedolare secca sugli affitti brevi non deve essere versata dal contribuente, ma dal portale web o dall’agenzia immobiliare che fa da intermediario in qualità di sostituti di imposta.

La ritenuta va sempre applicata, anche se il proprietario non intende avvalersi della tassazione sostitutiva, in questo caso in l’importo versato costituirà un acconto sull’IRPEF complessivamente dovuta dall’interessato.

Le sanzioni previste per l’intermediario inadempiente vanno da 250 a 2.000 euro. Gli intermediari obbligati a tramettere i dati di contratti di locazione breve e trovati inadempienti saranno sottoposti a sanzione pari al 20% dell’ammontare non trattenuto a titolo di ritenuta operando in qualità di sostituto d’imposta.

Vera MORETTI

Cedolare secca, Imu e Tasi: raffica di scadenze per la casa

Tra novembre e dicembre i proprietari di casa e gli affittuari devono far fronte a una serie di importanti scadenze. Il 16 dicembre tocca infatti al versamento del saldo Imu e Tasi 2015, mentre il 30 novembre è la data di scadenza per il secondo acconto della cedolare secca sugli affitti.

Partendo da Imu e Tasi, i contribuenti devono ricordarsi di versare la differenza tra quanto dovuto per l’anno sulla base delle aliquote definitive 2015 deliberate dai vari Comuni, e quanto versato con la prima rata sulla base delle aliquote deliberate per l’anno 2014.

Per il saldo di Imu e Tasi 2015 vale quanto pubblicato sul sito delle ministero delle Finanze in data 28 ottobre 2015, dal momento che i Comuni avrebbero dovuto a trasmettere il testo delle delibere all’ufficio per il federalismo fiscale entro il 21 ottobre scorso.

Oltre a Imu e Tasi, poi, tocca alla cedolare secca sugli affitti. Entro la fine di questo mese, va versato il secondo acconto della cedolare secca. Ricordiamo che l’aliquota è del 10% per i contratti a canone concordato e del 21% per le altre tipologie di affitto.

La medesima aliquota ridotta del 10% si applica ai contratti cosiddetti calmierati, sottoscritti nei Comuni dove è stato dichiarato lo stato di emergenza in seguito a calamità naturali. Qualora il 2015 fosse il primo anno di opzione per la cedolare secca, non è necessario versare alcun acconto poiché l’imposta sarà pagata interamente a saldo.

Cedolare secca, scadenze in vista

Scadenze fiscali in vista per chi ha scelto la cedolare secca sugli affitti. Il prossimo 1° dicembre scade il termine per il versamento della seconda (o unica) rata dell’acconto 2014 dell’imposta sostitutiva. Se il contribuente prevede di avere una minore imposta da dichiarare nel 730 o in Unico 2015, può scegliere il metodo di calcolo previsionale al posto di quello basato sui dati storici, specialmente se ha locato immobili a cedolare secca con contratti a canone concordato, per i quali il D.L. n. 47/2014 ha ridotto l’aliquota dell’imposta sostitutiva dal 15% al 10% con effetto dal periodo d’imposta 2014.

Il metodo previsionale risulta conveniente anche se la cedolare secca si ha in presenza di contratti risolti consensualmente nel 2013 o nel 2014, o in seguito alla chiusura del procedimento giudiziario di sfratto per morosità. Si tratta di situazioni nelle quali la cedolare secca calcolata sui canoni maturati nel 2014 è inferiore a quella liquidata per l’anno 2013.

Entrate Iva in calo nel 2013

Dai dati emanati dal Bollettino del Dipartimento delle Finanze del ministero dell’Economia è emerso che, nel periodo gennaio-settembre 2013, le entrate Iva sono risultate pari a 75.079 milioni di euro, quindi in calo di 3.697 milioni di euro, pari a -4,7%, rispetto ai primi 9 mesi del 2012).

Nel periodo di riferimento ai primi nove mesi dell’anno, le entrate totali ammontano a 291.504 milioni di euro (-895 milioni di euro, pari a -0,3%, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente): “Un gettito che pur in presenza di una congiuntura economica negativa, risulta sostanzialmente invariato rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente“, commenta il ministero.

Le imposte dirette nei primi nove mesi del 2013 registrano un aumento complessivo del 2,1% (+3.192 milioni di euro) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Il gettito Irpef si riduce dello 0,7% (-827 mln) per effetto dell’andamento negativo dei versamenti in autoliquidazione (-8,5%), delle ritenute sui redditi di lavoro dipendente del settore privato (-0,7%) e della ritenute sui redditi di lavoro autonomo (-5,7%).

Risultano in crescita, invece, le ritenute sui redditi dei dipendenti del settore pubblico (+1,8%).
L’Ires, l’imposta sul reddito delle società, presenta una crescita del 5,0% (+952 mln di euro).
Tra le altre imposte dirette, si registra un incremento dell’imposta sostitutiva su ritenute, interessi e altri redditi di capitale pari a +17,8 (+1.160 milioni), dell’imposta sostitutiva sui redditi di capitale e sulle plusvalenze (+890 mln) e dell’imposta sostitutiva sulle riserve matematiche dei rami vita (+843 mln).

Il gettito dell’imposta sostitutiva sul riallineamento dei valori di bilancio relativi ad attività immateriali e’ inoltre aumentato di 1.915 milioni rispetto al corrispondente periodo del 2012. Positiva anche la variazione del gettito della cedolare secca sugli affitti (+277 mln).

Le imposte indirette registrano una diminuzione del 3% (-4.087 milioni).
In particolare, nei primi nove mesi del 2013 il gettito Iva risulta in flessione del 4,7% (-3.697 mln).
Tra le altre imposte indirette, è in flessione il gettito dell’imposta di fabbricazione sugli oli minerali per effetto del calo dei consumi e quello dell’imposta di consumo sul gas metano. Consistente l’aumento dell’imposta di bollo (+25,4%, +1.356 milioni di euro), per effetto delle modifiche normative introdotte nel 2011. Le entrate da giochi ”presentano, nel complesso, un incremento dello 0,7% (+71 milioni di euro).

Aumentano invece gli incassi derivanti dalla lotta all’evasione, pari a 5.252 milioni (+50 milioni di euro, pari a +1,0% rispetto allo stesso periodo del 2012) di cui 3.443 milioni di euro (-104 milioni di euro, pari a -2,9%) sono affluiti dalle imposte dirette e 1.809 milioni di euro (+154 milioni di euro, pari a +9,3%) dalle imposte indirette.

Vera MORETTI

Affitti in aumento grazie alla cedolare secca

La crisi ha rivoluzionato il mercato immobiliare e non solo perché i potenziali acquirenti sono diventati più cauti e attendisti, ma anche a causa delle nuove tasse sugli immobili, come l’Imu, che hanno messo un freno ai guadagni dei proprietari di immobili.

Ad aumentare sono le richieste di affitti, in crescita grazie alla cedolare secca, ma anche per la difficoltà, sempre più oggettiva, di accendere un mutuo.
Confedilizia ha reso noto che i contratti di locazione sono aumentati dell’11% nel 2011 e del 15% nel 2012.

Nel 2010, inoltre, sono stati registrati 1.252.398 contratti di locazione di tipo abitativo; nell’anno successivo, in cui è stata introdotta la cedolare, il numero è salito di quasi centomila unità (1.346.793 contratti).

Nel 2012, poi, questo numero è salito ancora, portandosi a 1.445.296: stando ai primi mesi dell’anno in corso la tendenza sembra ancora in positivo. Quel che si sottolinea, tuttavia, è il progressivo incremento dell’importanza della cedolare secca sul totale dei contratti registrati: nell’anno passato un contratto su tre (il 32% del totale) era una locazione in cedolare.

Un grande merito di questa procedura è aver contribuito a rendere regolari un elevato numero di contratti prima “sommersi”.

Indipendentemente dal reddito, la cedolare secca conviene a quasi tutti i proprietari di immobili che affittano: dall’inizio dell’anno, infatti, l’Irpef va pagata sul 95% del canone che si percepisce, e non più sull’85%, a seguito dei tagli delle deduzioni per i proprietari introdotti con la riforma del lavoro.
Non converrebbe, di contro, solo a chi può approfittare di alti livelli di detrazioni fiscali e a chi dichiara un reddito inferiore a 15 mila euro.

Vera MORETTI

Chiarimenti dalle Entrate sulla remissione in bonis

L’Agenzia delle Entrate ha reso noti alcuni chiarimenti che riguardano l’applicazione della remissione in bonis all’esercizio tardivo dell’opzione per la cedolare secca.

Ciò che viene ribadito è che se il locatore esercita l’opzione “oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente”, 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, la cedolare secca:

  • non è applicabile all’annualità “in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini”;
  • è applicabile soltanto “per le annualità successive”, ossia dal momento in cui inizia a decorrere il successivo anno nell’ambito del complessivo periodo di locazione; in tale caso, al contribuente non è applicabile alcuna sanzione.

In questo caso il contribuente può applicare la cd “remissione in bonis” che consente di sanare l’omessa o tardiva effettuazione di comunicazioni o altri adempimenti formali alla cui presentazione preventiva è subordinata la fruizione di un beneficio fiscale ovvero l’accesso a regimi fiscali opzionali.
E’ bene specificare, però, che la sua applicazione è limitata alla sola situazione in cui il tardivo assolvimento dell’obbligo di presentazione del modello 69 non sia configurabile come “mero ripensamento”.

Ciò significa che il beneficio della remissione in bonis è applicabile solo se il contribuente manifesta un comportamento coerente con il regime opzionale della cedolare secca o assolve a tutte le formalità e gli obblighi richiesti, omettendo la sola presentazione nei termini del “modello 69”.

In casi diversi non è possibile usufruire dell’istituto, ovvero da parte di chi ha effettuato il versamento dell’imposta di registro prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca. In tale ipotesi troverà applicazione, quindi, solo la regola generale secondo cui l’opzione esercitata tardivamente produce i suoi effetti a decorrere dall’annualità successiva.

La remissione in bonis può essere applicata anche da coloro che, prima del 07/04/2011 hanno registrato un contratto di locazione versando l’imposta di registro in un’unica soluzione. In tal caso, secondo l’Agenzia, “non può logicamente configurarsi un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca”.
Questo provvedimento ha valore dal punto di vista sanzionatorio tributario ma non ha alcun effetto sul piano civilistico.

Questo significa che gli Uffici, in sede di tardiva registrazione o denuncia dei contratti di locazione:

  • non sono tenuti ad effettuare valutazioni in ordine all’applicabilità o meno delle norme che disciplinano i rapporti privatistici tra locatario e locatore, né a compiere indagini riguardanti la categoria catastale dell’immobile affittato;
  • devono effettuare la liquidazione dell’imposta di registro dovuta esclusivamente sulla base di quanto emerge dalle risultanze contrattuali o di quanto dichiarato dalla parte contraente che procede all’adempimento tardivo.

Infine, l’Ufficio, in sede di liquidazione dell’imposta di registro, può “accettare ulteriori elementi spontaneamente esibiti dal contribuente e relativi al rapporto di locazione, che potrebbero risultare utili nella successiva fase dei controlli”.

Vera MORETTI

Modifiche ai modelli Siria ed Iris

I modelli Siria, utilizzato per registrare il contratto d’affitto e comunicare l’opzione per la cedolare secca, e Iris, usato quando non si sceglie il regime sostitutivo per registrare i contratti di affitto e liquidare l’imposta di registro e di bollo, sono stati revisionati in alcune parti.

Entrambi i modelli, infatti, hanno nella loro nuova versione, la casella “Eventi eccezionali”.
Questa modifica permetterà di usufruire di tali modelli anche ai contribuenti che fruiscono della sospensione o del differimento dei termini a seguito di calamità naturali o di altri eventi eccezionali.
Chi utilizza gli altri programmi messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione dei contratti può evidenziare la presenza di “Eventi eccezionali” all’interno delle singole procedure informatiche.

Ad essere modificate sono state anche le specifiche tecniche per la trasmissione telematica dei contratti di locazione anche se, per un periodo di sessanta giorni dalla pubblicazione del provvedimento, sarà comunque possibile utilizzare ancora le precedenti versioni di Siria, Iris, Contratti di locazione e Locazioni Web. Ciò per evitare disagi ai contribuenti e consentire loro i necessari aggiornamenti dei software.

Inoltre, riferendosi al sisma dell’Emilia Romagna, il decreto Mef dell’1 giugno 2012 ha previsto la sospensione dei termini dei versamenti e degli adempimenti tributari in scadenza fra il 20 maggio e il 30 settembre 2012, e che, successivamente, il decreto Mef del 24 agosto ha prorogato il periodo di sospensione fino al prossimo 30 novembre.

Vera MORETTI