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Come vendere casa, check list su come stabilire il valore dell’immobile

Sono vari gli elementi da acquisire per chi voglia vendere la propria casa da tenere pronti per l’agente immobiliare. infatti, prima che quest’ultimo vada a effettuare il sopralluogo della casa per la valutazione, chi vende deve procurarsi la planimetria, la visura catastale e gli altri importanti parametri che andranno a influire sulla determinazione del prezzo della casa stessa.

Vedere casa, quali documenti sono importanti prima che arrivi l’agente immobiliare per il sopralluogo?

Pertanto, prima che l’agente immobiliare vada a fare il sopralluogo della casa oggetto di vendita è opportuno:

procurarsi la planimetria della casa;
avere la visura catastale aggiornata;
procedere con la geolocalizzazione della casa per avere a disposizione gli elementi sull’ubicazione dell’immobile e sulle specificità della zona nella quale è situato.

Quali siti e applicazioni gratuite si possono consultare per stabilire il valore della propria casa?

Prima del momento in cui l’agente immobiliare va a fare il sopralluogo dell’immobile, possono essere messe in pratica delle fasi in cui si vanno a fare delle prime stime del valore della casa da vendere. In particolare, è possibile arrivare a un valore indicativo della casa per ogni metro quadro. Per fare ciò occorre rifarsi:

a determinati parametri per arrivare a una stima dei valori al metro quadro;
ai valori dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle entrate (Omi) mediante la consultazione della piattaforma gratuita Geopoi che consente di osservare i valori per metro quadro della zona dove è ubicata la casa da vendere;
alla consultazione degli osservatori immobiliari che permettono anche una comparazione della casa da vendere con altre in vendita;
al confronto con le compravendite che siano state portate a termine di recente nel mercato immobiliare di case ubicate nella medesima zona e con caratteristiche simili.

Valore a metro quadrato di un immobile: la comparazione degli agenti immobiliari

Un confronto per arrivare a stabilire il valore della casa per metri quadrati può essere fatto anche dall’agente immobiliare consultando colleghi che lavorino nella zona di riferimento dell’immobile e in quelle adiacenti. Si tratta di uno dei metodi più appropriati per arrivare a stabilire il valore della casa in quanto ci si può affidare all’esperienza di professionisti che operano giornalmente nel settore nella compravendita di immobili.

Quali parametri di zona possono incidere sul valore di una abitazione?

Tutte le informazioni prese nelle prime due fasi descritte, consentono a chi vende una casa di arrivare a una base per determinare il valore per metro quadrato dell’immobile. Prima del vero e proprio sopralluogo dell’agente immobiliare, è importante avere un quadro più che preciso dei parametri estrinsechi, come ad esempio:

la zona;
l’ubicazione;
le scuole;
i servizi pubblici.

Tutti questi parametri potranno andare ad aumentare o a diminuire, a seconda della disponibilità della zona, il valore dell’abitazione.

Il sopralluogo per stabilire il valore della casa da parte dell’agente immobiliare

L’ultima fase per la determinazione del valore di un immobile è quella del sopralluogo effettivo dell’agente immobiliare. Ai fattori individuati in precedenza, nei quali rientrano la zona, l’ubicazione e i servizi della zona, l’agente immobiliare applica dei coefficienti correttivi.

Quali sono gli elementi che fanno salire e abbassare il valore di una casa?

I coefficienti correttivi di una prima stima di valore della casa dipendono:

dallo stato conservativo e dalla superficie, che hanno il loro peso nella determinazione del valore dell’immobile;
dallo stato qualitativo delle finiture della casa, dei pavimenti, dei rivestimenti della cucina, del bagno, delle pareti e dei soffitti, dai serramenti e degli infissi;
dalle dotazioni della casa. In particolare, la presenza di videocitofono, di impianti di condizionamento o di risparmio energetico, dal fatto che l’edificio sia fornito di ascensore e dalla classe energetica dell’abitazione;
dal fatto che l’immobile abbia o meno delle pertinenze accessorie. Vi rientrano il parcheggio riservato all’abitazione, i box, le cantine, le aree esterne, le soffitte e le mansarde;
dalla posizione, dall’affaccio, dal piano, dal panorama e dalla luminosità;
dalla qualità della copertura dell’edificio e dei prospetti.

Migliorie, ristrutturazioni, efficientamento energetico: fanno aumentare il valore della casa

Eventuali ristrutturazioni che sono state eseguite e le varie migliorie apportate, come ad esempio quelle per l’efficientamento energetico o per la stabilità sismica degli edifici, rappresentano un bonus che non può che far crescere il valore della casa che si vuole vendere.

Acquistare un fabbricato recuperato da più di 5 anni dall’impresa di recupero, quali tasse da pagare?

Quali tasse e imposte bisogna pagare per comprare un fabbricato strumentale recuperato da oltre 5 anni nel caso in cui l’acquisto è fatto direttamente dall’impresa di recupero? In primo luogo è bene specificare il concetto di “fabbricato strumentale“. Si tratta di immobili che sono accatastati nella categoria catastale A/10 e nei gruppi catastali B, C, D ed E. Per impresa di recupero si intende qualsiasi soggetto Iva che svolga gli interventi previsti dal comma 1, lettera c), d), ed f) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001.

Quali sono gli interventi di recupero dei fabbricati strumentali?

Gli interventi in questione riguardano il restauro o il risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia o la ristrutturazione urbanistica. Nel caso di recupero da oltre 5 anni, ai fini delle tasse e delle imposte è necessario distinguere se l’impresa di recupero eserciti l’opzione Iva oppure no.

Comprare un fabbricato recuperato da oltre 5 anni da impresa che non esercita l’opzione Iva

Nel caso in cui si compri un fabbricato strumentale recuperato da più di 5 anni dall’impresa di recupero, se quest’ultima non esercita l’opzione Iva la vendita ne risulta esente all’Iva secondo quanto previsto dall’articolo 10 numero 8 ter, punto 127 quinquiesdecises, Tabella A, III, del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. L’esenzione si applica sia se il compratore è un soggetto qualsiasi, che nel caso di acquisto da parte di un fondo immobiliare.

Quali imposte per acquisto di fabbricato senza opzione Iva?

Nel caso di fabbricato strumentale acquistato dall’impresa di recupero che non eserciti l’opzione Iva sono da pagare, in ogni modo, le seguenti imposte:

imposta di registro per 200 euro, ai sensi del comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006;
l’imposta di bollo di 230 euro, secondo quanto prevede il comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
la tassa ipotecaria pari a 90 euro ai sensi dei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Imposta ipotecaria e imposta catastale per acquisto fabbricato senza opzione Iva

Se un soggetto qualsiasi compra un fabbricato strumentale dall’impresa che non eserciti l’opzione iva, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono pari rispettivamente al:

3% ai sensi della Nota all’articolo 1 bis della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990;
all’1% secondo quanto prevede il comma 1, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Se l’acquisto viene effettuato da un fondo immobiliare, all’imposta ipotecaria si applica la riduzione all’1,5%. Lo dispone il comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006. L’imposta catastale, invece, è dello 0,5%.

Acquisto fabbricato strumentale recuperato da più 5 anni e con opzione Iva dell’impresa di recupero: è dovuta l’Iva?

Se il fabbricato strumentale è stato recuperato da più 5 anni e l’impresa di recupero esercita l’opzione Iva, è opportuno distinguere tre figure di compratori: il soggetto Iva, quello diverso da soggetto Iva e il fondo immobiliare. Per tutti e tre i casi si applica l’Iva al 10% secondo quanto prevede l’articolo 10 numero 8 ter, punto 127 quinquiesdecies, Tabella A, III del Dpr numero 633 del 1972.

Quali tasse si pagano se si acquista un fabbricato strumentale e l’impresa di restauro eserciti l’opzione Iva?

Il compratore soggetto Iva e quello diverso dal soggetto Iva pagano le stesse imposte e tasse nel caso di acquisto di fabbricato recuperato da oltre 5 anni e nell’ipotesi in cui l’impresa che fa fatto il restauro eserciti l’opzione Iva. Sono da versare, infatti, le seguenti imposte e tasse:

l’imposta di registro pari a 200 euro;
imposta ipotecaria corrispondente al 3%;
la tassa ipotecaria pari a 90 euro;
l’imposta di bollo di 230 euro;
imposta catastale applicata all’1%.

Tasse e imposte a carico se a comprare il fabbricato è un fondo immobiliare

Se l’acquisto di un fabbricato strumentale recuperato da oltre 5 anni avviene direttamente dall’impresa di recupero e l’acquirente è un fondo immobiliare, si applica l’aliquota del 10% di Iva. Le altre imposte e tasse a carico riguardano:

l’imposta di registro per 200 euro;
imposta ipotecaria pari all’1,5% con la riduzione dal 3% prevista dal comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006;
l’imposta catastale con aliquota dello 0,5%, dimezzata dalla stessa norma precedente;
l’imposta di bollo pari a 230 euro;
la tassa ipotecaria corrispondente a 90 euro.

Vendere casa, quali documenti servono?

Un proprietario di casa che volesse procedere con la vendita della propria abitazione deve avere a disposizione tutta una serie di documenti. Ma quali sono quelli necessari da preparare per la compravendita? Innanzitutto è necessario l’atto di acquisto oppure la denuncia di successione.

Quali sono i documenti da reperire per la compravendita della casa?

Ma vi sono anche altri documenti da reperire. Infatti servono:

la planimetria della casa che si vuole vendere;
la visura storica catastale;
il decreto di agibilità o di abitabilità.

Per vari comuni che offrono questo servizio, è possibile reperire il decreto di agibilità o di abilità direttamente on line.

Documenti da reperire per vendere la propria casa, ci sono anche le copie dei condoni edilizi

Ulteriori documenti per vendere casa riguardano le pratiche o i condoni edilizi. Anche in questo caso sarà necessario avere a disposizione una copia di questi due documenti. Inoltre, chi desidera vendere casa e abita in un condominio, deve munirsi dell’ultimo verbale dell’assemblea condominiale. Il documento serve a conoscere se nel condominio ci sono dei morosi.

Tra i documenti per vendere casa anche il verbale dell’assemblea condominiale

Il verbale dell’assemblea condominiale è necessario anche per altre finalità. Ad esempio, avere l’ultimo verbale permette all’acquirente di conoscere se nel condominio vi siano:

delle cause in corso;
oppure delle spese a carattere straordinario.

Dal verbale dell’assemblea condominiale è possibile anche risalire al riparto millesimale per il calcolo dei costi di gestione delle singole unità abitative del condominio. Inoltre, si possono allegare alla documentazione anche le certificazioni degli impianti di gas, della luce e delle prestazioni energetiche dell’edificio.

Cosa fare se non si hanno i documenti necessari per vendere una casa?

A volte non tutti i documenti necessari per procedere alla vendita di una abitazione sono a disposizione del proprietario. Nel reperimento di tutti i certificati può essere di aiuto l’agente immobiliare. Infatti il professionista può reperire, ad esempio, l’atto di acquisto della casa all’archivio notarile oppure rivolgendosi al notaio rogante. All’archivio notarile si può ricorrere quando il notaio che a suo tempo aveva predisposto il documento non esercita più la propria professione.

Quali documenti per la vendita di una casa se al momento è in locazione?

Può succedere che il proprietario di una casa voglia venderla ma che quest’ultima è al momento in locazione. In questo caso è necessario avere una copia del contratto di affitto. Nel documento devono essere riportati gli estremi della registrazione, i rinnovi e le proroghe, se esiste un diritto di prelazione di chi ha preso in affitto l’immobile e la scadenza del contratto di locazione.

Cosa fare se la casa da vendere è gravata da un mutuo ipotecario?

Può capitare, invece, che la casa che si ha intenzione di vendere sia gravata da un mutuo ipotecario. In questo caso chi vende l’immobile deve reperire la copia del piano di ammortamento che si trova allegato all’atto del mutuo. Il documento è necessario per valutare quanto capitale c’è da restituire ancora per l’estinzione del mutuo.

Vendere casa, come fare per le bollette?

Tra i documenti necessari per vendere casa c’è necessità anche delle copie delle bollette. In particolare, i documenti delle utenze permettono al nuovo proprietario di poter avere i codici necessari da comunicare ai fornitori delle utenze per il subentro del servizio oppure per la riattivazione.

Compravendita del proprietario, ecco come leggerlo

La Compravendita del proprietario di casa è un documento fondamentale per capire molte informazioni in merito ad un immobile.

Compravendita immobiliare: la corrispondenza tra proprietario e visura catastale

Quando si vuole comprare un immobile è fondamentale poter leggere la compravendita del proprietario. Ma anche qualsiasi altro documento che ha fatto si che il proprietario lo diventasse. Uno dei documenti più comuni è appunto la compravendita. Come tutti gli atti legati agli immobili, è registrato dal Notaio, con annesso repertorio e raccolta.

Prima di poter parlare di vendita, è bene controllare che vi sia la reale corrispondenza tra il nome del proprietario indicato in atto e quello che è indicato nella visura ipocatastale. La visura permette di definire se l’immobile è intestato alla persona fisica o giuridica che è indicata in atto di compravendita. Sempre attraverso la visura è ance possibile vedere se ci sono gravami sull’immobile oggetto dell’attenzione di un potenziale acquirente. Quindi, questi due nominativi devono coincidere.

Compravendita del proprietario, ecco un’analisi passo passo

La compravendita ha nella sua parte superiore l’indicazione della data in cui è stato redatto. Subito dopo il notaio identifica la parte venditrice e la parte acquirente. Tuttavia all’interno della stessa parte possono comparire più nominativi. Questo è di solito il caso dei coniugi che comprano insieme o di genitori con i figli. Le parti sono identificate attraverso:

nome e cognome;
luogo e data di nascita,
codice fiscale;
residenza;
e dichiarazione di regime di comunione o separazione di beni.

Quest’ultima dichiarazione è importante anche per capire se ci sono persone o terzi in generale che possono avere pretese sull’immobile. Quindi è fondamentale una corretta identificazione di colui o coloro che sono legittimati a vendere.

Quali sono le informazioni che si possono capire dall’identificazione del bene?

A questo punto si passa all’identificazione del bene oggetto di compravendita. In questo caso viene identificato per Comune, provincia, indirizzo completo, confini, mappale, foglio, particella, vani, categoria, consistenza, rendita e tutte le caratteristiche necessarie. Anche in questa parte occorre inserire le pertinenze, identificate allo stesso modo. Questo quindi permette di conoscere le caratteristiche catastali dell’immobile oggetto dell’acquisto.

In questa fase è possibile capire se ci sono delle servitù attive o passive e si se quali. Ma anche come poter gestire le parti comuni o se ci sono situazioni di comproprietà come le aree a verde o la gestione della parte superiore di un edificio. Rientrano in questa fase anche l’accesso a certi servizi come le vasche di raccolta d’acqua o il riscaldamento condominiale dove previsto.

Le dichiarazioni in merito all’urbanistica

Una delle parti che deve essere oggetto di maggiore attenzione è quella relativa alle dichiarazioni in merito all’urbanistica. Tuttavia il notaio non è tenuto ad accertare e dichiarare la regolarità urbanistica dell’immobile, questa dichiarazione è in capo al vendiore sotto la sua responsabilità civile e penale. Ma il notaio è solo obbligato a inserire i dati nell’atto.

A questo punto è utile ricordare i titoli edilizi:

licenza edilizia (immobili edificati tra il 17.10.1942 ed il 30.01.1977 – legge 1150/1942);
concessione edilizia onerosa (immobili edificati tra il 30.01.1977 ed il 30.06.2003 – Legge 10/1977);
permesso di costruire (immobili edificati dopo il 30.06.2003 – Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/2001);
altri titoli per interventi minori (C.I.L.A., D.I.A., S.C.I.A.);
concessione in sanatoria (leggi 47/1985, 724/1994, 326/2003) qualora rilasciata;
abitabilità o agibilità

Tutti questi titoli edilizi devono essere indicati in atto con la relativa data di rilascio. Questo permette di capire se l’immobile che si vuole comprare è in regola o meno con le norme di urbanista vigente. E’ appunto una parte molto importante, anche perché questi dati saranno riportati in tutte le compravendite successive.

Il prezzo di acquisto nel titolo originario

Successivamente vi è indicato anche il prezzo che ha versato l’acquirente, ora venditore, per diventare proprietario del bene. Anche se a questo punto è anche indicato com’è stato pagato l’immobile. Qui è possibile capire i metodi di pagamenti o se ci sono mutui in corso oppure se sono stati estinti.

E’ chiaro che al potenziale acquirente poco importa se l’acquisto è avvenuto in contatti, mentre è diverso se ancora vi è un mutuo o se è stato estinto. Qualora dovesse esserci essere un mutuo ancora in corso, nulla vieta il trasferimento dell’immobile, a patto che in sede di atto venga estinto i debito, anche se con ausilio di un altro istituto di credito. Infine la parte finale è legata ad eventuali altre dichiarazione e le firme delle parti. Attenzione a queste eventuali dichiarazioni finali che possono nascondere insidie, se presenti.

Compravendia del proprietario, alcuni consigli finali

A chi vuole comprare un immobile riuscire a poter leggere il titolo originario che ha fatto reso il proprietario tale è davvero di estrema importanza. Anche se a volte non è semplice reperirlo, perché il proprietario tende a essere un pò “geloso” del suo atto. Tuttavia reperirlo non è impossibile, basta fare una visura e leggere la relativa annotazione.

Invece quando si acquista attraverso l’intervento di un’agenzia immobiliare questo ostacolo è facilmente superato, perché è la base del lavoro ispettivo fatto dal professionista. Quest’ultimo infatti va anche a recuperare, ad esempio, tutte le copie dei documenti amministrativi ed urbanistici citati in atto di compravendita. Ecco perché spesso rivolgersi ad un professionista è la scelta migliore, si risparmia tempo e denaro e si è più sicuri nell’acquisto.

Quanto costa una casa al metro quadro? Ecco come ottenere una quotazione gratuita online in pochi click

Qual è il valore e quanto costa una casa al metro quadro? Un indicatore fondamentale è quello offerto dall’Agenzia delle entrate che, all’interno del proprio portale, pubblica i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi). Ma la quotazione si fa capillare con lo strumento messo a disposizione proprio dall’Agenzia delle entrate per avere una stima del costo al metro quadro in una città, in una zona e in una via che sia di interesse.

Quotazioni immobili al metro quadrato: che cos’è l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi)

Le quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare offrono stime sempre aggiornate. Infatti, la rilevazione viene effettuata ogni semestre. La zona di quotazione (zona Omi) è relativa a ciascun comune italiano e offre una valutazione minima e massima per unità di superficie in euro al metro quadro. Dall’intervallo sono esclusi gli immobili di particolare pregio o, al contrario, quelli di degrado. Sono esclusi anche gli immobili che per caratteristiche non rientrano nell’ordinarietà della tipologia edilizia della zona di ricerca.

Quotazioni a metro quadro: per quali tipi di immobili si può fare una simulazione web sul sito Agenzia delle entrate?

Sono presi a riferimento i valori di mercato e della locazione, per tipologie immobiliari e per stato di conservazione. Le quotazioni restituiscono valori sia per le abitazioni che per i box, i negozi, gli uffici e i capannoni. Attualmente sono disponibili le quotazioni aggiornate al primo semestre del 2021.

Come utilizzare lo strumento dell’Agenzia delle entrate per la quotazione a metro quadro degli immobili?

Lo strumento messo a disposizione dall’Agenzia delle entrate per conoscere il valore al metro quadro di un immobile è consultabile all’interno del sito istituzionale. Entrando sul sito dell’Agenzia è necessario andare nella sezione dedicata all’Osservatorio del mercato immobiliare. Alla sezione si accede dalla schermata “Home”, poi “Aree tematiche”, “Osservatorio del mercato immobiliare”. Successivamente è necessario entrare nella sezione “Banche dati” e, infine, in “Quotazioni immobiliari“.

Come sapere il costo al metro quadro di un immobile di interesse?

All’interno della sezione delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle entrate, la consultazione delle quotazioni può avvenire in due modi. Ovvero si può fare una ricerca puntuale della zona di interesse interrogando il sistema in due diversi modi. Il primo consiste nella consultazione classica delle quotazioni per semestre, oppure per provincia, per comune, per zona Omi o per destinazione. Il secondo metodo consiste nell’individuare la zona di interesse attraverso la cartografia. Si tratta di un sistema cartografico denominato “Geopoi – Geocoding points of interest” che è stato realizzato dalla Sogei e che permette di consultare le quotazioni individuando sulla mappa geografica la zona Omi che interessa.

Conoscere la quotazione al metro quadro di un immobile: la ricerca nella banca dati

In merito alla prima modalità di ricerca della quotazione al metro quadro, è necessario accedere dal sito dell’Agenzia delle entrate alla sezione delle “Quotazioni immobiliari”, come spiegato in precedenza. La ricerca “classica” si attiva cliccando su “Ricerca testuale”. Nella pagina che si apre, è necessario selezionare la provincia per cercare i comuni che ne fanno parti. Insieme al comune è necessario selezionare il semestre di riferimento (delle quotazioni). In successione si seleziona la fascia o la zona all’interno del comune (o zona Omi) e, infine, il tipo di destinazione di interesse (ad esempio, “Residenziale”).

Quotazione al metro quadro di una zona di interesse: come ottenerla?

Con i valori immessi, il sistema dell’Agenzia delle entrate restituisce come risultato:

il tipo di immobile;
lo stato di conservazione (ottimo, normale o scadente);
il valore di mercato con una quotazione minima e una massima espressa in euro al metro quadro;
il valore di locazione espresso in euro al metro quadro riferito alla superficie netta (N) o lorda (L);
i valori di locazione minimi e massimi di euro al metro quadro per mese.

Come utilizzare la mappa dell’Agenzia delle entrate per sapere il costo al metro quadro di un immobile?

Il secondo metodo disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate per ottenere le quotazioni al metro quadro di una zona Omi avviene utilizzando il sistema cartografico “Geopoi”. Per accedere alle mappe dalla sezione “Quotazioni immobiliari” vista in precedenza è necessario selezionare il link “Ricerca su mappa”. Sulla mappa si può individuare la zona Omi di proprio interesse utilizzando l’oggetto “Pan” che contiene le frecce per muoversi sulla mappa. Per ingrandire o diminuire la scala della mappa si possono utilizzare i segni “+” e “-” dello zoom.

Ricerca per mappe della quotazione delle case di proprio interesse

Ulteriori strumenti a disposizione degli interessati sulle mappe Geopoi sono la “Ricerca per toponimo” e la “Ricerca Zone Omi”. Si trovano in alto a destra dello schermo e permettono di visualizzare una porzione del territorio su richiesta dell’interessato. La ricerca per toponimo si attiva digitando nello spazio corrispondente l’indirizzo di interesse. La ricerca è più precisa indicando nell’ordine: provincia, città, toponimo e numero civico.

I risultati della ricerca sulle mappe del costo al metro quadro di acquisto e vendita o di locazione

Anche con la ricerca tramite mappe, il sistema dell’Agenzia delle entrate restituisce i risultati corrispondenti:

la tipologia di immobile;
lo stato di conservazione;
il valore di mercato minimo e massimo espresso in euro per metro quadrato;
il valore di locazione, espresso in euro per metro quadrato al mese.

Compravendite immobiliari: il contratto preliminare obbliga all’acquisto della casa?

Quali sono i passaggi di una compravendita immobiliare per arrivare all’acquisto di una casa? Nella prassi, la conclusione dell’affare avviene attraverso determinati passaggi. In primo luogo vi è la proposta. Segue l’accettazione, il contratto preliminare e il contratto definitivo.

La compravendita immobiliare: proposta e accettazione

Nella compravendita immobiliare, con la proposta normalmente il presunto acquirente di una casa manifesta l’interesse ad arrivare all’acquisto. Nel caso in cui il potenziare acquirente accettasse la proposta, sarà obbligato ad acquistare. Solitamente la proposta va firmata in agenzia. Dall’altra parte, accettando la proposta il venditore dell’abitazione si obbliga alla stipula del contratto proposto dall’acquirente.

Che cos’è il contratto preliminare in una compravendita di abitazione?

In una compravendita di abitazione, con il contratto preliminare il venditore e il compratore riproducono gli obblighi definiti dalla proposta e dall’accettazione. In questa sede, inoltre, definiscono altre clausole della compravendita. Al contratto preliminare segue il contratto di compravendita vero e proprio (o rogito). Con il rogito la proprietà della casa si trasferisce dal venditore al nuovo proprietario.

A cosa serve il contratto preliminare ai fini del rogito?

Pertanto, nella maggior parte delle compravendite delle abitazioni, il contratto preliminare è quasi sempre presente. Il preliminare, in buona sostanza, obbliga le parti ad arrivare al contratto definitivo. L’utilità del contratto preliminare risiede nel fatto che venditore e compratore potrebbero aver bisogno, come spesso avviene, di un certo lasso di tempo necessario a fare chiarezza sulle proprie esigenze di acquisto e di vendita e a preparare quanto necessario per il trasferimento della proprietà della casa.

Periodo di tempo tra contratto preliminare e definitivo: cosa avviene?

Durante il lasso di tempo tra contratto preliminare e rogito, sia il venditore che il compratore saranno impegnati in diverse attività. Da qui l’utilità del preliminare. Ad esempio, sia venditore che compratore dovranno provvedere al trasloco. Il venditore, poi, deve predisporre i documenti necessari da essere sottoscritti nel contratto definitivo. Documenti che devono essere visionati dal compratore che deve fare i suoi controlli. Può capitare anche che il compratore debba effettuare dei lavori di ristrutturazione o di manutenzione.

Contratto preliminare nella compravendita di una casa: a cosa serve?

Il contratto preliminare, pertanto, consente al venditore e al compratore di una abitazione di svolgere tutte le attività necessarie per arrivare al contratto definitivo avendo la certezza che, nel frattempo, l’altra parte non stipuli un ulteriore contratto con un soggetto terzo. Da questo punto di vista, con il contratto preliminare venditore e acquirente si accordano reciprocamente per arrivare al contratto definitivo mediante il quale avviene il reale trasferimento del diritto sull’abitazione da chi vende a chi compra.

Contratto preliminare acquisto di una casa: obblighi del venditore e del compratore

Pertanto, il contratto preliminare non ha alcun effetto immediato sul trasferimento della proprietà della casa dal venditore al compratore. Non si trasferisce, in altre parole, la proprietà della casa con il solo contratto preliminare. Ma ha un effetto di obbligo per entrambi le parti: per il venditore che sarà obbligato a sottoscrivere il contratto definitivo con il quale trasferirà la proprietà dell’abitazione; per il compratore che sarà obbligato a comprare l’abitazione.

Quanto vale la firma sul contratto preliminare per comprare una casa?

Con la firma del contratto preliminare, venditore e compratore danno atto di essere arrivati a un accordo su tutte le parti della contrattazione. Con tale intesa, venditore e compratore posticipano gli effetti della compravendita al momento in cui arriveranno alla firma del contratto definitivo (o rogito).

Mercato immobiliare: a caccia d’affari ma le transazioni diminuiscono

Secondo gli ultimi dati dell’ Istat, nei primi tre mesi del 2010 le unità immobiliari effettivamente comprate e vendute sono state circa 818 mila, lo 0,5% in meno rispetto allo stesso periodo del 2009, mentre nel quarto trimestre 2010 la diminuzione annua ha raggiunto addirittura il 3,3%.

Anche i mutui accesi sono in diminuzione sia per quanto riguarda quelli garantiti da ipoteca (-5,3%) sia per quelli non garantiti (-6%). Nonostante il calo nel volume delle transazioni, però, uno studio del portale immobiliare Casa.it evidenzia come la domanda di immobili in Italia non sia affatto diminuita. Anzi, nel 2011 le richieste di acquisto sono cresciute del 24% rispetto al 2010.

Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. commenta: “Si registra quindi un’incongruenza tra l’effettivo transato e la richiesta di acquisto, dovuto principalmente a un mancato allineamento dei prezzi di offerta rispetto alla disponibilità reali di spesa degli italiani“. La transazione, infatti, si conclude solo quando il proprietario abbassa il costo dell’immobile messo in vendita fino ad incontrare la disponibilità a pagare dell’acquirente, cosa che non sempre succede.

Si allungano i tempi per vendere immobili in Italia

Secondo un’analisi svolta dall’Ufficio Studi Tecnocasa, che mette in relazione i dati di gennaio 2010 con quelli dello stesso periodo dell’anno scorso si sottolinea come si siano allungati i tempi per vendere case e immobili in Italia. Nelle grandi città i tempi medi di vendita di un immobile si aggirano intorno ai 168 giorni contro i 156 di gennaio 2010. Sono in particolare i capoluoghi di provincia a riportare i tempi maggiori di vendita di immobili, con 201 giorni di gennaio contro i precedenti 167.

Non meglio va nell’hinterland, i comuni delle periferie delle grandi città si attestano sui 206 giorni di gennaio 2011 rispetto ai 188 dell’anno scorso. Una delle città più difficili in cui vendere un immobile sarebbe Verona, con un tempo d’attesa stimato in 215 giorni, seguita da Palermo e Bari.

Mirko Zago