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Contratto a studenti universitari: tutto quello che c’è da sapere

Il contratto a studenti universitari è molto diffuso nelle città dotate di Cittadelle universitarie. Ma alcuni aspetti non possono certo mancare.

Il contratto a studenti universitari: due requisiti importanti

Il contratto a studenti universitari è un tipo di contratto molto simile a quello transitorio. La transitorialità risiede nel fatto che gli studenti, affittano l’immobile, per esigenze legate al proprio corso di studio. A differenza degli altri contratti, questo può anche essere firmato dai genitori per i figli.

Il motivo è semplice, spesso e volentieri sono proprio i genitori a pagare le spese per la formazione del figlio. Tuttavia il contratto per studenti è contemplato dalla legge n. 431 del 1998 sulle locazioni. In tale disciplina viene specificato che il contratto deve godere di due requisiti fondamentali. Il primo è che la residenza dello studente deve essere al di fuori del Comune in cui si segue il corso di studio. Mentre il secondo requisito prevede che l’immobile debba trovarsi nello steso Comune in cui vi è l’università, oppure in un comune limitrofo.

Il contratto a studenti universitari: alcuni requisiti

Il contratto di locazione a studenti universitari prevede dei requisiti essenziali da rispettare. Pertanto, il Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture fornisce un monello semplice che si trava nell’allegato F del DM 30 dicembre 2002. Tra gli elementi obbligatori da inserire ci sono:

  • i dati anagrafici del proprietario dell’immobile;
  • i dati anagrafici del conduttore o dei conduttori, se un contratto con più studenti;
  • tutti i dati catastali dell’immobile: foglio, particella, sub, categoria, metri quadri e rendita;
  • la durata dalla locazione;
  • l’importo del canone e di eventuali altre spese;
  • la modalità di pagamento;
  • la certificazione dell’Attestato di prestazione energetica, obbligatoria  per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo.

In questo tipo di contratto inoltre, è sempre vietata la sublocazione, anche di singoli posti letto.

La durata del contratto ed il recesso

La legge in merito alla durata prevede che venga indicato un minimo ed un massimo. Pertanto, la durata può andare da un minimo di sei mesi ad un massimo di 36 mesi. All’interno di questi limiti le parti sono libere di definire la durata contrattuale. Tuttavia alla scadenza il contratto può anche essere rinnovato. Infatti alla prima scadenza il contratto di rinnova per un tempo uguale a quello originario. Tranne nel caso in cui il conduttore non eserciti il diritto al recesso, da comunicare 3 mesi prima della scadenza.

Nel caso in cui il contratto include più di uno studente universitario, può verificarsi un recesso parziale, cioè di un solo inquilino. In questo caso gli studenti che rimangono devono garantire il proprietario il pagamento dell’intero canone. Ma è possibile anche sostituire l’inquilino e quindi  ricoprendo il posto lasciato libero. Il proprietario potrebbe decide di disdire il contratto, ma nei limiti di un preavviso di 6 mesi e per le cause indicate dalla legge.

Il contratto per studenti può essere trattato come un concordato?

Il contratto a studenti universitari rientra tra i casi contemplati dal contratto di locazione a canone concordato. Ma attenzione non è obbligatorio perché le parti possono disporre liberamente il canone mensile. Nel caso invece in cui si scelga di optare per un contratto che si basa su specifici accordi territoriali anche in seno alla determinazione del canone, opporre rispettare alcuni requisiti:

  • la residenza dello studente deve essere almeno di 100 km dalla sede universitaria;
  • il conduttore deve quindi risiedere in un Comune diverso in cui svolge il suo corso di studi;
  • il Comune in cui è locato l’immobile deve essere uguale o limitrofo a quello in cui ha sede l’Università;
  • il Comune deve rientrare tra i sottoscrittori degli Accordi territoriali tre le maggiori categorie di proprietari  degli immobili e di inquilini.

Per la determinazione del canone si fa riferimento ai parametri imposti dagli accordi territoriali, che tengono conto delle aree omogenee e dei valori di minimo e massimo. Anche in questo caso si consiglia l’Asseverazione da parte di un ente abilitato. Infine, il pagamento della mensilità può avvenire come si vuole, ma consigliamo sempre di utilizzare un metodo tracciabile.

La cedolare secca è applicabile?

La risposta è si, il proprietario può usufruire delle agevolazioni offerte dalla cedolare secca. Ma se il proprietario stipula un contratto a canone concordato e sceglie l’opzione della cedolare secca la convenienza aumenta. Infatti, lui avrà importanti sgravi fiscali e lo studente può portare in detrazione parte delle spese. Inoltre va considerato che il limite massimo del canone cui è possibile applicare la detrazione con incide con 2.633 euro l’anno. Ma non solo, il proprietario può ottenere delle agevolazioni ai fini IMU e TASI, pari al 25%.

Infine, tutti i contratti di locazione con durata superiore a 30 giorni, devono essere registrati presso l’Agenzia delle entrate. Tuttavia si tratta di un adempimento da eseguire entro 30 giorni dalla sottoscrizione dell’accordo. Occorre presentare almeno 2 copie del contratto, la copia di pagamento dell’F24 con il calcolo del 2% annuo ed una marca da bollo da 16 euro, ogni 4 facciate o 100 parole. Però se si scegli l’opzione cedolare secca non occorre né effettuare il pagamento dell’F24, né acquistare le marche da bollo. Quindi se si rispettano tutte le norme, il contratto di locazione a studenti universitari può essere una valida forma di investimento per i proprietari.

 

Contratto di locazione turistica: tutti gli elementi essenziali

Il contratto di locazione turistica è un accordo tra le parti per regolare degli affitti che potremmo definire “Brevi“. Ecco la disciplina e come funzionano.

Contratto di locazione turistica: la normativa e le caratteristiche

Il decreto legge n.50/2017 ha introdotto una specifica normativa in merito alle locazioni brevi o anche dette turistiche. Si tratta di tutte quegli affitti che hanno una durata inferiore a 30 giorni. Più che altro sono accordi tra persone fisiche, fuori dall’esercizio di impresa. La disciplina fiscale sulla locazione si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo siti in Italia. Possono rientrare nelle locazioni brevi i contratti che:

  • hanno come oggetto immobili abitativi;
  • hanno una durata non superiore a 30 giorni;
  • sono stipulati da persona fisiche, fuori dall’esercizio di impresa.

Ma la disciplina sulla locazioni brevi coinvolge anche nei casi in cui è prevista la prestazione di servizi accessori di pulizia locali e servizi di biancheria. Infine i contratti possono essere stipulati anche tramite l’ausilio di mediatori immobiliari. Anche se questi si occupino solo di gestione di siti online.

Contratto di locazione turistica: l’applicazione della cedolare secca

Anche in questo tipo di contratti è prevista la possibilità di utilizzare la Cedolare secca. Secondo quanto previsto ed indicato dall’Agenzia delle entrate, all’interno della sua guida, viene proprio precisato questo punto. Infatti, è possibile applicare la cedolare secca ai contratti che:

  • hanno una durata compresa tra uno a 30 giorni;
  • non è richiesto un particolare schema contrattuale;
  • gli immobili devono essere di categoria catastale A, ad esclusione di A10;
  • l’uso deve essere rigorosamente abitativo;
  • possono prevedere l’utilizzo di servizi accessori: come wi-fi, pulizia biancheria e locali ed utilizzo di utenze;
  • le parti devono essere solo persone fisiche;
  • può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni;
  • possono essere fatti sia tra persone fisiche che grazie l’ausilio di intermediari.

L’aliquota dovuta è pari al 21%. Come in tutti i casi in cui vi  applicazione della cedolare secca, il proprietario dell’immobile può scegliere di assoggettare il reddito a questo regime. E cioè un’imposta che sostituisce l’IRPEF, le imposte di registro e di bollo.

La forma e gli altri elementi essenziali

Anche il contratto di locazione a sfondo turistico deve essere redatto in forma scritta. All’interno del contratto deve essere specificata la finalità turistica dell’accordo. La durata indicata è quella completa, pertanto raggiunta la data, scadono in automatico. Nell’accordo sono indicati alcuni elementi fondamentali. Infatti come prima cosa vanno inserite le generalità sia del locatore che del conduttore. Subito dopo si aggiungono i dati catastali e l’indirizzo preciso, compreso il piano, in cui si trova l’immobile oggetto del contratto. E di seguito è importante non solo precisare la durata, ma anche il canone di locazione previsto. Anche in questo caso è possibile inserire la caparra sia in merito al valore, che alla gestione al termine. Il proprietario deve espressamente indicare se vuole o meno aderire al regime di cedolare secca.

Alcune precisazioni ai fini contrattuali

Se però il contratto dovesse per qualunque motivo superare i 30 giorni, si deve procedere alla registrazione. Inoltre nel caso in cui il contratto ha, una durata superiore ai 30 giorni, entro le 48 ore dalla stipula va fatta denuncia all’Autorità di pubblica sicurezza del Comune. Se però questa non dovesse essere presente, occorre dare comunicazione al Sindaco del luogo in cui ha sede l’immobile. Se l’inquilino è un cittadino extra comunitario, ovvero non appartenente all’Unione Europea, la sua presenza va comunicata all’Autorità di pubblica sicurezza. Questo è previsto in maniera incondizionata dalla durata del contratto e il modulo da utilizzare. Per i contratti inferiori a 30 giorni è applicata l’imposta di soggiorno, che non può superiore i 5 euro a notte.

Le attività degli intermediari immobiliari nel contratto turistico

Gli intermediari immobiliari hanno degli obblighi da rispettare nel momento in cui decidono di operare in questo settore. In particolare gli intermediari devono:

  • comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati del contratti brevi stipulati a partire dall’1 giugno 2017;
  • trattenere una somma pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

La comunicazione dei dati è un obbligo a carico del mediatore, che però può avvalersi a sua volta di professionisti. Gli intermediari possono tenere conto anche di altre informazioni in loro possesso, relativi ai fini fiscali.  Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

Come vengono comunicati i dati all’Agenzia delle entrate?

I dati del contratto di locazione breve devono essere comunicati all’Agenzia delle entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo, a quello di chiusura del contratto. I dati devono essere inviati in Via telematica, sui servizi telematici messi a disposizione dal Fisco. A questo punto è opportuno fare una precisazione. Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista una sanzione che va da 250 a 2 mila euro. Però la sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro 15 giorni successivi alla scadenza, o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione dei dati corretti. Inoltre, gli intermediari devono certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate. Infatti gli intermediari provvedono all’obbligo di versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni indicati nel contratto. La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.

Affitti in aumento grazie alla cedolare secca

La crisi ha rivoluzionato il mercato immobiliare e non solo perché i potenziali acquirenti sono diventati più cauti e attendisti, ma anche a causa delle nuove tasse sugli immobili, come l’Imu, che hanno messo un freno ai guadagni dei proprietari di immobili.

Ad aumentare sono le richieste di affitti, in crescita grazie alla cedolare secca, ma anche per la difficoltà, sempre più oggettiva, di accendere un mutuo.
Confedilizia ha reso noto che i contratti di locazione sono aumentati dell’11% nel 2011 e del 15% nel 2012.

Nel 2010, inoltre, sono stati registrati 1.252.398 contratti di locazione di tipo abitativo; nell’anno successivo, in cui è stata introdotta la cedolare, il numero è salito di quasi centomila unità (1.346.793 contratti).

Nel 2012, poi, questo numero è salito ancora, portandosi a 1.445.296: stando ai primi mesi dell’anno in corso la tendenza sembra ancora in positivo. Quel che si sottolinea, tuttavia, è il progressivo incremento dell’importanza della cedolare secca sul totale dei contratti registrati: nell’anno passato un contratto su tre (il 32% del totale) era una locazione in cedolare.

Un grande merito di questa procedura è aver contribuito a rendere regolari un elevato numero di contratti prima “sommersi”.

Indipendentemente dal reddito, la cedolare secca conviene a quasi tutti i proprietari di immobili che affittano: dall’inizio dell’anno, infatti, l’Irpef va pagata sul 95% del canone che si percepisce, e non più sull’85%, a seguito dei tagli delle deduzioni per i proprietari introdotti con la riforma del lavoro.
Non converrebbe, di contro, solo a chi può approfittare di alti livelli di detrazioni fiscali e a chi dichiara un reddito inferiore a 15 mila euro.

Vera MORETTI

L’ “Effetto Imu” colpisce gli affitti

Lo chiamano “Effetto Imu” e secondo un sondaggio di “Solo Affitti”, franchising immobiliare specializzato nella locazione con oltre 300 agenzie in Italia, solo 1 nuovo contratto di locazione su 10, vale a dire l’11%, ha fatto registrare in Italia un incremento dei canoni (entro 100 euro) a causa dell’Imu.

Gli aumenti maggiori nelle città con gli affitti più cari, come Milano, dove i canoni hanno raggiunto fino a 100 euro al mese nelle zone centrali.

Sì perché se l’89% degli intervistati ha dichiarato che tra i contratti di affitto stipulati nel primo trimestre del 2012 non sono stati registrati aumenti del canone da parte dei proprietari degli immobili, l’11% ha invece constatato il contrario. Se poi il nord-ovest e il centro Italia rispecchiano la media nazionale, nel nord-est si raggiunge il 93% di agenti che non hanno rilevato aumenti nei contratti di locazione firmati da gennaio ad oggi. Al sud invece il 25% delle persone intervistate ha sì verificato un aumento dei canoni come effetto della nuova Imu.

«Dal monitoraggio delle nostre agenzie sul territorio deduciamo che non c’è una corsa agli aumenti degli affitti per compensare le nuove tassazioni immobiliari. Nel 66% dei casi registriamo aumenti entro 50 euro al mese, nel 33% compresi fra 50 e 100 euro. I rincari sono più contenuti nel nord-ovest, maggiori (superiori a 50 euro) nel centro (35%) e nel sud Italia (43%) e soprattutto nelle grandi città (63% dei rispondenti)», ha dichiarato Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti.

Se l’incremento maggiore degli affitti si è registrato nelle zone centrali di Milano (90% dei casi), a Torino e Catania gli aumenti sono arrivati all’80%. Al 70% ecco Savona e Messina; seguono con il 60% Genova, Bergamo, Vercelli e Firenze; ecco poi Macerata (50%), Bari (40%), mentre tra i comuni più piccoli spiccano nel torinese Ciriè con il 30% di nuovi contratti aumentati e Rivarolo (20%), mentre nel milanese con il 70% Cassano d’Adda, nel messinese Milazzo nel messinese (90%), Bastia Umbra, in provincia di Perugia (70%) e Francavilla, nel chietino (40%).

Giulia DONDONI

Contratti di locazione più semplici con “Iris”

Dopo la semplificazione dei contratti di locazione grazie a”Siria” (Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione) dello scorso aprile, arriva oggi il nuovo modello “Iris” che permette di effettuare la registrazione telematica dei contratti di affitto ad uso abitativo e la liquidazione dell’imposta di registro e di bollo, nel caso in cui il locatore non abbia esercitato l’opzione per la cedolare secca.

Il modello “Iris” Si compone di due pagine. Nella prima vanno indicati gli estremi del locatore (o dei locatori) e del conduttore (o dei conduttori). Nella seconda, invece, i dati dell’immobile oggetto della locazione, delle relative pertinenze, oltre ad alcune informazioni sul contratto (tipologia, numero di copie e di pagine, canone, frequenza del pagamento). Una volta indicati i dati, il programma calcola le imposte di registro e di bollo da versare. Il contribuente indica le proprie coordinate bancarie e invia il modello. Riceverà due ricevute, una conferma l’avvenuta registrazione del contratto (o comunica il motivo della mancata registrazione), l’altra attesta l’esito del pagamento delle imposte.

Iris può essere presentato direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici o tramite gli intermediari abilitati.

Il modello va inviato all’Agenzia delle Entrate, in modalità telematica, entro 30 giorni dalla stipula del contratto d’affitto (avente ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze), a patto che:

  •  sia i locatori che i conduttori non siano più di tre
  • si tratti di una sola unità abitativa con non più di tre pertinenze
  • tutti gli immobili presenti nel contratto siano censiti con attribuzione di rendita
  • il contratto disciplini esclusivamente il rapporto di locazione
  • il contratto sia stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione

Il contratto non dia diritto ad agevolazioni per l’applicazione dell’imposta di registro, come nel caso di contratti a canone concordato per alloggi che si trovano nei comuni a elevata “tensione abitativa”.