contratti di locazione

Contratti di locazione, chi paga la rottura della caldaia?

Contratti di locazione si hanno quando un locatore concede in locazione un immobile, ma cosa succede quando si verificano dei mal funzionamenti?

Contratti di locazione, gli accordi tra le parti

Il contratto di locazione si ha quando un locatore o proprietario di un immobile, lo concede ad un altro soggetto detto conduttore, per un periodo stabilito, dentro il pagamento di un corrispettivo mensile. Gli immobili possono essere affittati con un normale contratto oppure con l’agevolazione della cedolare secca. Si tratta di un regime fiscale agevolato sostitutivo dell’IRPEF con cui il proprietario di un immobile concesso in locazione può scegliere di tassare il reddito da locazione ad aliquota fissa del 10% o del 21%.

Spesso si prende un appartamento vuoto e si traslocano i propri mobili. Ma a volte gli immobili sono arredati, quindi il conduttore assume anche la responsabilità di tutto quello che c’è dentro. Per questo motivo, spesso gli appartamenti arredati costano un pochino di più, in termini di canone mensile. Ma cosa succede in caso di guasti?

Contratti di locazione, un caso molto frequente

La famiglia V. ha preso in locazione un appartamento in una città in cui si sono trasferiti per motivi di lavoro del capo famiglia ed ha un problema comune.

“Io e mio marito abbiamo preso in locazione un appartamento per la nostra famiglia. L’appartamento è arredato e fornito di caldaia a condensazione per riscaldare la nostra abitazione. Adesso però si è rotta, abbiamo chiamato il tecnico che ci ha fatto un preventivo della spesa da sostenere. Il proprietario vuole che la sostituiamo o la ripariamo a spese nostre. Ma è davvero così?”

Il problema della caldaia spesso si presenta tra il proprietario e il conduttore e crea non pochi attriti. Ma tutto ruota intorno al concetto di ordinaria o straordinaria manutenzione. Infatti tutti gli interventi di ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore. Mentre tutti gli interventi di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario.

La caldaia in casa, come si gestisce?

Nel caso specifico della caldaia si specifica che tutti i costi inerenti all’uso quotidiano come il controllo periodico spettano all’inquilino. Il quale deve sostenere le spese per la fornitura del calore, il consumo del combustibile, la forza motrice per il bruciatore, l’energia e l’acqua. Sono a carico dell’inquilino anche gli adempimenti relativi al libretto della caldaia, come il classico controllo annuale, le certificazioni e la tassa ASL (o bollino blu) per la verifica dell’impianto caldaia. Il Bollino Blu è un certificato di revisione obbligatorio che ogni impianto termico con caldaia deve ottenere per adempiere a quanto previsto dal D. Lgs 311/06. La certificazione attesta il corretto funzionamento dell’impianto in termini di sicurezza, di efficienza energetica ma anche di inquinamento

Mentre l’installazione, il rifacimento e la manutenzione straordinaria degli impianti di produzione dell’acqua calda e di condizionamento spettano al proprietario dell’immobile. In caso di rottura dell’impianto, spetta al proprietario di casa pagare i costi per la sostituzione della caldaia o delle singole parti che derivano da guasto per caso fortuito. Lo stesso dicasi per gli interventi di adeguamento a legge, anch’essi a carico del locatore.

Redditi da locazione per possesso fabbricati: come vanno inseriti nel modello 730?

Come vanno dichiarati i redditi prodotti dal possesso dei fabbricati nel modello 730 ai fini della dichiarazione? Il quadro da utilizzare nel modello 730 è quello “B”, ma va indicata l’eventuale riduzione del canone di locazione dello scorso anno nel caso in cui non sia stata fatta comunicazione all’Agenzia delle entrate.

Come dichiarare i redditi da locazione di fabbricati nel quadro B del modello 730?

Chi deve compilare il quadro “B” del 730? Innanzitutto chi possiede fabbricati o è titolare di altri diritti reali. Chiamati alla compilazione del quadro “B” sono anche i soci delle società, sia semplici che tipologie simili, nel caso di produzione di reddito da fabbricati. Questi ultimi devono essere situati nel territorio statale e produrre del reddito. Non sono compresi, invece:

i fabbricati rurali;
quelli per i quali sono in corso interventi con relativo provvedimento di licenza;
i fabbricati aperti al pubblico in quanto sedi di archivi, emeroteche, biblioteche e cineteche. In questo caso, chi possiede il fabbricato non deve ricavarci alcun reddito;
quelli adibiti a sede di culto e le relative pertinenze;
i monasteri di clausura.

Come si determina l’imponibile del reddito da fabbricato?

Il calcolo dell’imponibile ai fini del reddito da fabbricato dipende dal fatto che l’immobile sia locato oppure no. I fabbricati che non siano stati locati, infatti, concorrono alla formazione dell’imponibile nella misura della rendita catastale con rivalutazione del 5%. Ma se nello scorso anno sono stati già assoggettati all’Imu, non concorrono alla formazione del reddito ai fini dell’Irpef (criterio di alternatività).

Come indicare nel modello 730 i fabbricati non locati?

Per i fabbricati non locati, dunque, l’iscrizione nel modello 730 al quadro B deve essere comunque fatta, anche se questi cespiti non si considerano ai fini del reddito come avviene per gli immobili locati. È prevista una eccezione per i fabbricati a utilizzo abitativo e non locati ma che sono situati nel medesimo comune nel quale il contribuente ha un immobile adibito come abitazione principale. In questa situazione, il reddito concorre a formare la base imponibile Irpef per la metà (il 50%). I fabbricati non locati devono essere inseriti in corrispondenza della colonna 1 e rigo B 1. Si deve indicare la rendita catastale, mentre la rivalutazione del 5% verrà applicata successivamente da chi provvede all’assistenza fiscale. Nel caso in cui l’immobile è esente dall’Imu, e dunque soggetto a Irpef, il contribuente deve compilare la casella 12 riportante proprio i casi particolari dell’Imu.

Fabbricati dati in locazione, come si compila il modello 730?

Per i fabbricati locati la formazione del reddito del contribuente è nella misura pari al canone percepito con riduzione forfettaria del 5%. Se l’immobile locato si trova:

nei comuni di Venezia, Murano, Burano e Giudecca, la riduzione sale al 25%;
per fabbricati di interesse artistico o storico la percentuale da detrarre è del 35%.

Inoltre se il complessivo del canone è più basso della rendita catastale è quest’ultima che si prende a riferimento per il calcolo del reddito. I fabbricati locati devono essere inseriti nella colonna “5” con il codice relativo alla tassazione. Pertanto:

il codice “1” per i casi di abbassamento forfettario del 5%;
gli immobili artistici e storici hanno il codice “4”.

Nella colonna numero 6 si deve indicare il totale del canone che si è percepito. Quella “11”, invece, va utilizzata solo nel caso in cui si applica la cedolare secca.

Rinegoziazione del canone di locazione nell’anno 2021: cosa avviene?

Nel caso in cui nello scorso anno è stato rinegoziato il canone di locazione è necessario procedere con la compilazione del modello 730 di dichiarazione dei redditi nel seguente modo:

compilare il quadro “B”;
prendere a riferimento la colonna “7”, quella relativa ai casi particolari;
scegliere uno dei tre codici disponibili (6, 7 e 8), ovvero il “6” se dalla rinegoziazione sia derivata una riduzione del canone di locazione; il contribuente riporta il codice “7” se non ha comunicato all’Agenzia delle entrate la riduzione del canone di locazione del fabbricato a utilizzo abitativo. Questo codice deve essere utilizzato anche nel caso in cui, oltre alla mancata comunicazione, il contribuente non abbia ricevuto, anche parzialmente, i canoni concordati.

Quando gli immobili a utilizzo abitativo si possono non assoggettare a tassazione?

A decorrere dal 1° gennaio 2020, il contribuente può non assoggettare a tassazione i canoni della locazione inerenti immobili ad utilizzo abitativo nei seguenti casi:

non abbia percepito i canoni di locazione entro la scadenza della presentazione della dichiarazione dei redditi;
il contribuente non abbia avanzato ingiunzione di pagamento oppure intimazione dello sfratto per morosità.

Ai fini della compilazione del modello 730 di dichiarazione dei redditi, il contribuente deve comune inserire la rendita catastale.

Quando il contribuente deve utilizzare il codice ‘8’ nel modello 730 di dichiarazione dei redditi?

Nel quadro “B”, in corrispondenza della colonna 7, il contribuente deve utilizzare il codice “8” nel caso in cui:

il contribuente abbia rinegoziato il canone di locazione con abbassamento dello stesso;
lo stesso non abbia presentato la comunicazione all’Agenzia delle entrate;
il contribuente abbia il possesso del fabbricato come comproprietario;
la locazione sia stata effettuata solo da uno o più comproprietari per la propria parte.

Cedolare secca: come si applica?

Come si applica la cedolare secca con aliquota fissa del 21% per gli affitti degli immobili? E quando si può applicare la percentuale più bassa del 10%? Una prima regola generale impone che la cedolare secca possa essere applicata solo al di fuori del perimetro delle attività economiche. La scelta dell’opzione della cedolare secca consente di sostituire l’Irpef, le addizionali e le imposte di bollo e di registro.

Quando si può optare per il regime di cedolare secca?

Si può optare per la cedolare secca solo per gli immobili destinati a utilizzo abitativo con contratti a:

canone libero;
canone concordato agevolato;
equo canone;
contratti transitori;
locazioni agevolate sui fabbricati situati in Abruzzo;
se si loca solo parzialmente una casa principale;
nei casi di locazione breve per utilizzi abitativi o turistici;
ai contratti sulle unità immobiliari di immobili di categoria C 1, con superfici entro i 600 mq e pertinenze inerenti, locate congiuntamente. Questo vantaggio è riservato solo ai contratti stipulati nel 2019.

Quando sul contratto di locazione non può essere applicata la cedolare secca?

Nell’ultimo caso del precedente paragrafo, la scelta della cedolare secca non può essere effettuata nel caso in cui, al giorno 15 ottobre 2018, risultava vigente un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e sulla medesima unità abitativa. Al contrario, si può optare per la cedolare secca nel caso in cui il precedente contratto di locazione era giunto a naturale scadenza nel corso del 2019. Pertanto, nel caso in cui il contratto di locazione fosse stato prorogato o stipulato nel corso del 2019, si può optare per la cedolare secca rispettivamente alla proroga o in sede di registrazione annuale.

Cedolare secca, le ultime novità normative

Tra le ultime novità normative della cedolare secca rientra anche la scelta dell’opzione nei casi in cui l’inquilino sia un condominio e l’unità abitativa fosse locata al portiere. In tal caso, il portiere non è ricompreso tra i soggetti che possono esercitare una professione o un’attività di impresa o di arti. A tale conclusione è arrivata l’Agenzia delle entrata con la risposta all’Interpello numero 790 del 2021. In linea generale, è necessario che sia il locatore dell’immobile e il conduttore dell’unità abitativa non esercitino un’attività di lavoro autonomo o di impresa. Sono invece discordanti i pareri della giurisprudenza di merito sulla questione della locazione dell’unità abitativa a favore dei propri collaboratori e dei dipendenti di chi svolge un’attività di impresa.

Come si esercita la scelta della cedolare secca?

Ai fini dell’applicazione della cedolare secca, è necessario che il locatore comunichi l’opzione al conduttore. La comunicazione si concretizza nel metterlo al corrente della rinuncia degli aggiornamenti del canone di affitto (e della variazione degli indici dell’Istat) a favore della tassa piatta. Tra gli ultimi chiarimenti normativi, l’Agenzia delle entrate con l’Interpello numero 165 del 2021 ha stabilito che la scelta della cedolare secca resta efficace anche se si tratta dei contratti a canone concordato. Per queste tipologie di contratti può essere prevista la riduzione del 10% come misura agevolativa del periodo di emergenza sanitaria. Si può cautamente sostenere che questa regola viga anche negli altri casi di riduzione del canone nell’ottica di agevolare i conduttori delle unità abitative rispetto agli aumenti dei canoni di locazione.

Quando si effettua la scelta della cedolare secca?

Qual è il momento in cui si fa la scelta dell’opzione della cedolare secca? Normalmente all’atto della registrazione del contratto di affitto. Rimangono tuttavia da effettuare l’obbligo di rinnovo della cedolare secca se si proroga il contratto o la scelta di revoca alla fine di ogni annualità. Tuttavia, se non si comunica la proroga del contratto con l’opzione, non avviene la decadenza della cedolare secca nel caso in cui il locatore mantiene un condotta coerente con la volontà di proseguire con l’opzione stessa. Inoltre, se si comunica tardivamente la scelta è prevista una sanzione di 50 euro se la comunicazione avviene entro i 30 giorni successivi alla scadenza; di 100 euro per comunicazioni avvenute oltre questo termine.

Qual è la base imponibile della cedolare secca?

Per determinare la base imponibile ai fini dell’applicazione della cedolare secca, è necessario prendere:

il totale del canone di affitto annuo come da contratto;
non procedere con abbattimenti;
applicare l’aliquota fissa del 21% valida per tutte le tipologie di contratto di locazione, sia a canone libero che affitti brevi.

Per i contratti di affitto brevi, di durata inferiore ai 30 giorni, la cedolare secca si applica direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca, quando l’aliquota del 21% si riduce al 10%?

L’aliquota del 21% della cedolare secca si riduce al 10% se il contratto di affitto riguarda il canone concordato stipulato tra organizzazioni di proprietà edilizia e fruitori. Tale beneficio è applicato ai contratti abitativi:

dove c’è poca disponibilità di immobili;
nei comuni capoluogo di provincia;
dove c’è alta tensione abitativa (l’individuazione di queste aree è fatta dal Cipe).

Quali altri contratti di affitto hanno la percentuale del 10% di cedolare secca?

L’aliquota del 10% di cedolare secca è applicata anche per i contratti di locazione a canone concordato non assistiti. La riduzione dell’aliquota opera, però, solo nel caso in cui sia stata ottenuta la relativa attestazione da parte delle organizzazioni aderenti all’accordo.

Locazioni brevi, quali vincoli per le detrazioni fiscali e quando si deve aprire la partita Iva

Sulle locazioni brevi è necessario rispettare, dal 2021, il nuovo vincolo dei quattro appartamenti. Al di sopra di questa soglia, infatti, scatta l’obbligo di apertura della partita Iva poiché questa situazione si inquadra nello svolgimento di un’attività di impresa. E, dunque, la dichiarazione dei redditi non può più essere ottemperata mediante la presentazione del modello 730.

Quali sono le locazioni brevi?

Le locazioni brevi sono disciplinati dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 2017. In base alla definizione data dal provvedimento, le locazioni brevi sono quelle riguardanti gli immobili ad utilizzo abitativo. La durata non può eccedere i 30 giorni. Chi cede in locazione un immobile può essere una persona fisica, non qualificata come imprenditore. Ci si può servire anche di intermediari immobiliari ai fini della locazione e anche dei siti on line specializzati in finalità del turismo o abitative.

Qual è la durata del contratto di locazione breve?

La durata della locazione breve massima, fissata in 30 giorni, si riferisce al singolo contratto stipulato. Tra le parti possono essere sottoscritti più contratti di durata breve, ma sempre nell’arco del tempo massimo previsto. Se nell’anno la durata dovesse eccedere i 30 giorni, è necessaria la registrazione del contratto. Chi loca l’immobile può scegliere, in sede di dichiarazione dei redditi o se registra il contratto, di beneficiare della cedolare secca. L’attuale aliquota è fissata al 21% e può essere scelta come alternativa alla tassazione ordinaria.

Cosa può comprendere e cosa è escluso dal contratto di locazione breve degli immobili?

Il contratto con il quale si cede in locazione un immobile per un periodo breve può comprendere:

la biancheria;
la pulizia delle stanze e dei locali;
l’area condizionata;
le spese per le utenze;
la navigazione a internet wifi.

Nella locazione breve degli immobili, invece, devono essere esclusi:

i pasti;
la colazione;
la disponibilità di auto a noleggio;
le guide turistiche;
gli interpreti.

Come va dichiarato il reddito derivante dalla locazione breve nel modello 730?

Nel caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da colui che dell’immobile ne è il proprietario, il reddito è considerato fondiario. Quindi, deve essere dichiarato nel modello 730 nel quadro “B”. Come deve essere applicata la tassazione? Nel caso in cui il proprietario dell’immobile scelga la tassazione ordinaria, il corrispettivo della locazione si abbassa, forfettariamente, del 5 per cento. Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile scelga la cedolare secca, il canone del contratto di locazione è tassato per l’intero importo. In quest’ultimo caso, in sede di compilazione del modello 730, deve essere selezionata la colonna “11” dei righi: B 1, B 2, B 3, B 4, B 5 e B 6.

Quale tassazione per i contratti di locazione breve nel caso di cedolare secca?

Se il proprietario applica la cedolare secca per i contratti di locazione breve, il canone del contratto sarà tassato per intero e dovrà essere utilizzato il codice “3” nella colonna “5”. Le spese sostenute da chi loca l’immobile non possono essere detratte in nessun modo dalla dichiarazione dei redditi nel caso di cedolare secca. Fa eccezione il caso in cui le spese non siano addebitate al conduttore dell’immobile sulla base dei consumi che ha prodotto nel periodo di permanenza.

Cosa avviene in caso di contratto di locazione breve del comodatario o del locatario?

Nel caso in cui il contratto di locazione breve venga stipulato dal locatario o dal comodatario dell’immobile si ricade nella situazione dei redditi diversi. In tal caso i redditi devono essere inseriti nel quadro D del modello 730 e si deve riportare il codice “10” in corrispondenza del rigo D 4 e della colonna 3. Per avvalersi della cedolare secca, è necessario barrare la colonna “2”.

Come si compila il modello 730 in caso di locazioni brevi?

Inoltre, nella compilazione del modello 730 per la dichiarazione dei redditi, nella colonna “4” è necessario indicare il reddito che si è incassato l’anno precedente. Ad esempio, l’anno 2021. Il principio da seguire è quello per cassa, a prescindere dall’anno al quale si riferisca il contratto. Nella colonna “5”, invece, si possono riportare le spese sostenute e, naturalmente, non prive di relativa documentazione. Tali spese devono essere correlate alla locazione e possono essere detratte solo se si sceglie il regime ordinario di tassazione (non la cedolare secca).

Cosa avviene per i contratti di locazione breve conclusi on line, anche tramite intermediari?

Qual è la procedura da seguire nella dichiarazione dei redditi per i contratti di locazione breve conclusi on line, anche mediante l’intervento dell’intermediario? In tal caso, se l’intermediario ha l’onere di incassare i corrispettivi delle locazioni brevi, è necessario che quest’ultimo applichi la ritenuta del 21% sul totale del canone lordo. Inoltre, l’intermediario deve rilasciare la Certificazione unica che ne riporti l’operazione.

Ritenuta del 21% per le locazioni brevi, come deve essere considerata?

La ritenuta del 21% deve essere considerata a titolo di imposta se la scelta ricade sulla cedolare secca. Nel caso di tassazione ordinaria, invece, costituisce ritenuta di acconto. Pertanto, se l’intermediario ha rilasciato la Certificazione unica a favore del proprietario dell’immobile, nel modello 730 l’operazione deve essere inserita al rigo F 8. L’onere dell’inserimento è a carico del proprietario che ha già compilato il quadro “B” del modello; oppure del comodatario o del locatario che hanno l’onere di compilare il quadro “D”.

Affitto, contratto non registrato risulta nullo: cosa fare per regolarizzarlo

I contratti di affitto abitativo non registrati risultano nulli. La relativa disciplina è fissata dalla legge numero 431 del 1998: l’affitto deve essere regolamentato sia per tutelare gli aspetti della locazione, dunque la durata e i canoni, sia per il recupero di quanto debba essere denunciato ai fini dell’imposizione fiscale.

Contratto di affitto non registrato: cosa significa che è nullo?

Un contratto di affitto non registrato, stipulato senza la dovuta forma scritta, è nullo. Il vizio può essere rilevato da una delle due parti o d’ufficio, ma non può essere utilizzato in giudizio. Sono altresì nulli i contratti di affitto a canone libero nei quali siano stati stabiliti dei patti volti a determinare un canone maggiore di quello che risulta dal contratto scritto e registrato. Similmente, risultano nulli anche i contratti che stabiliscono degli obblighi a carico di chi prenda in affitto l’immobile oppure dei vantaggi per chi affitta. Tali vantaggi si concretizzano in un corrispettivo maggiore a quello iscritto nel contratto.

Quali altri contratti di locazione sono nulli?

Risultano nulli anche i contratti di locazione conclusi alle condizioni delle organizzazioni di categoria che assegnino, a chi affitta, un canone maggiore di quello inserito nell’accordo. Analogamente, anche le scritture integrative riportate in un documento separato ma unito al contratto stesso, sono soggette a nullità.

Cosa deve fare chi affitta un immobile a uso abitativo in caso di nullità del contratto di locazione?

La disciplina che prevede la nullità del contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, dispone che chi affitta abbia 30 giorni di tempo per procedere alla registrazione del contratto. I 30 giorni partono dalla sottoscrizione del contratto stesso. Nei 60 giorni successivi all’avvenuta registrazione del contratto, chi affitta ne deve dare comunicazione documentata di aver svolto l’adempimento. La comunicazione deve essere fatta pervenire sia all’affittuario che all’amministrazione del condominio.

Cosa può fare chi prende in affitto un locale a uso abitativo con contratto nullo?

Per un contratto di affitto di unità abitativa dichiarato nullo, chi ha preso in affitto l’immobile può chiedere che gli vengano restituite le somme pagate in maniera indebita. Il termine per la richiesta è fissato in 6 mesi dal momento in cui l’immobile oggetto di locazione viene riconsegnato. Dunque, il termine decorre dal momento del rilascio effettivo dell’unità abitativa e non da quando scade il contratto. Il che coincide, di norma, con la riconsegna delle chiavi.

Perché chi prende una unità abitativa può chiedere la restituzione delle somme?

La restituzione di quanto indebitamente percepito da chi affitta un immobile con contratto dichiarato nullo va a vantaggio di chi prende in affitto l’unità abitativa. Il motivo risiede nel fatto che la norma intende tutelare maggiormente la parte debole del contratto, ovvero chi prende in affitto l’immobile. Il conduttore, infatti, potrebbe non essere disponibile a esercitare i propri diritti per paura di possibili ritorsioni del locatore.

Contratto registrato tardivamente, chi prende in affitto l’immobile può chiedere la restituzione delle somme?

Nei fatti, la Giurisprudenza ha sanato buona parte delle nullità dei contratti di affitto determinate da un canone effettivo maggiore di quello riportato nel contratto e registrato tardivamente. La Cassazione a Sezioni Unite ha decretato che chi registra il contratto di affitto tardivamente, oltre il termine consentito, possa vedersi sanato il vizio del contratto stesso con effetti retroattivi. Pertanto, chi prende in affitto un immobile e paghi un importo superiore a quello risultante dal contratto registrato tardivamente, non può richiedere la restituzione delle somme pagate in più rispetto a quanto riportato nel contratto.

Contratto di affitto sanato da nullità e controlli ai fini del Fisco

Quanto ha stabilito la Cassazione vanifica pertanto l’azione del conduttore dell’immobile. Quest’ultimo è tenuto al pagamento di tutti gli importi pattuiti fin dal principio del contratto stesso, poi sanato. Per chi affitta l’immobile rimane invece la necessità di regolarizzare l’aspetto fiscale. Ovvero, chi registra tardivamente il contratto di affitto di un immobile a uso abitativo viene individuato come locatore da tenere sotto controllo per far venir fuori eventuali redditi che non siano stati dichiarati al Fisco.

Cosa avviene per i contratti di locazione di immobili abitativi in forma verbale?

Diverso è il caso in cui il contratto di affitto di una unità abitativa avvenga in forma verbale. Nei casi di controversie tra chi affitta e chi prende in affitto l’immobile è il giudice a stabilire quale deve essere il canone dovuto. E, pertanto, l’ammontare del corrispettivo dovuto non può essere superiore a quello minimo stabilito per i contratti di tipo transitorio.

Quali sono le ritenute ed i versamenti sui contratti di locazione breve

Tra le tipologie di contratti di affitto in Italia ci sono pure quelli che vengono stipulati per un periodo che non supera i 30 giorni. Si tratta, nella fattispecie, dei contratti di locazione breve che, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, possono essere stipulati dalle persone fisiche per l’affitto di immobili che sono ad uso abitativo.

In materia di affitti, per quel che riguarda gli obblighi nei confronti del Fisco, vediamo allora nel dettaglio quali sono le ritenute ed i versamenti da effettuare, sui contratti di locazione breve, al fine di essere sempre in regola con l’Agenzia delle Entrate.

Inoltre, in accordo con quanto riporta il sito Internet dell’Agenzia delle Entrate, è equiparato al contratto di locazione breve pure quello di sublocazione. E lo stesso dicasi quando si tratta di contratti di concessione in godimento a terzi, a titolo oneroso, da parte del comodatario.

Quali sono gli obblighi di comunicazione al Fisco per i contratti di locazione breve

Sui dati relativi ai contratti di locazione breve ci sono degli obblighi di comunicazione al Fisco. Sia da parte dei soggetti che operano nel settore dell’intermediazione immobiliare. Sia da parte dei gestori di portali telematici che fanno da intermediari via web nel mettere in contatto chi affitta con chi cerca un immobile in locazione. Per questi soggetti, c’è l’obbligo di comunicazione dei contratti di locazione entro e non oltre il 30 giugno dell’anno successivo al quale questi sono stati stipulati.

La trasmissione dei dati sui contratti di locazione breve avviene tramite il canale Entratel/Fisconline dell’Agenzia delle Entrate sia per i residenti in Italia, sia per i soggetti non residenti in Italia ma in possesso di una stabile organizzazione nel nostro Paese. Per i non residenti e non in possesso di una stabile organizzazione nel nostro Paese, invece, il soggetto deve avvalersi di un rappresentante fiscale. Il quale provvederà pure a richiedere, per i soggetti rappresentati, l’attribuzione del codice fiscale. Sulla trasmissione dei dati relativi ai contratti di locazione breve, inoltre, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione degli appositi software gratuiti.

Contratti di locazione breve, ecco quali sono le ritenute ed i versamenti da effettuare

Attualmente, sui contratti di locazione breve, gli intermediari sono tenuti ad applicare una ritenuta che è pari al 21%. E che, con il codice tributo ‘1919’, deve essere versata utilizzando il modello di pagamento F24.

L’obbligo di applicazione e di versamento della ritenuta è previsto sia per gli intermediari che intervengono nel pagamento, sia per quelli che sui contratti di locazione breve incassano i corrispettivi ed i canoni.

Inoltre, per il beneficiario, la ritenuta viene considerata ai fini fiscali a titolo di acconto nel caso in cui, in sede di dichiarazione dei redditi, non si opta per il regime della cedolare secca.

Contratto di affitto transitorio: si può spostare la residenza?

Si può trasferire la residenza presso un’abitazione presa in locazione transitoria? La risposta è affermativa ma è necessario che vengano rispettate alcune condizioni che fanno capo alla tipologia di contratto di affitto e alla scadenza del periodo pattuito. Pertanto, è opportuno partire dal concetto di residenza e dalla motivazione che spinge a stipulare un contratto di affitto di durata limitata.

Cos’è la residenza?

Secondo quanto disciplina l’articolo 43 del Codice civile, la residenza è il luogo nel quale la persona ha dimora abituale. La norma prevede anche il caso in cui si tratti di un’abitazione non di proprietà, ma presa in affitto. Dunque, si può trasferire la residenza, ma il nocciolo della questione è per quanto tempo.

Perché si ricorre a un contratto di affitto transitorio?

Sui contratti di natura transitoria è opportuno far riferimento alla legge numero 431 del 1998 sulla disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili a uso abitativo. Infatti, l’articolo 5 dispone che “è legittima la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla legge (e, dunque, il riferimento è alle formule 4 + 4 o 3 + 2) per soddisfare particolari esigenze delle parti.

Il contratto di affitto transitorio: cos’è e durata

La questione dunque si pone proprio per la durata limitata del contratto di affitto transitorio. Si tratta di un contratto di locazione a uso abitativo con una durata massima fino a 18 mesi. Tuttavia, come dispone la legge numero 431 del 1998, la durata limitata rispetto a un contratto standard di affitto 4 + 4 o 3 + 2 deve essere giustificata da una determinata situazione, riguardante o l’inquilino o il proprietario, che può essere dovuta:

alla mobilità ricadente sulla professione che si svolge;
a esigenze di studio;
alla tipologia di contratto di lavoro come ad esempio apprendistato;
a periodi di formazione professionale;
alla situazione di ricerca di soluzioni professionali.

Documentazione delle esigenze di affitto limitate da giustificare

L’esigenza di ricorrere a un contratto di affitto di tipo transitorio per le motivazioni sopra riportate deve essere giustificata e documentata. In tal caso si fa ricorso a una specifica dichiarazione che può essere riconducibile sia al conduttore, ovvero a colui che va in affitto, che al locatore, ovvero a chi affitta l’immobile.

Durata di un contratto transitorio di affitto

Nella scelta di traferire la residenza verso un’abitazione presa in affitto con contratto transitorio è pertanto importante la durata. A tal proposito è opportuno ricordare che il contratto di affitto non può avere durata inferiore a un mese. Dall’altro lato, la durata non può essere superiore ai 18 mesi. In entrambi i casi, per periodi di affitto inferiori a un mesi o superiori ai 18, la clausola del contratto è nulla.

Registrazione del contratto di affitto

Ulteriore fattore inerente il contratto di affitto, da tener presente ai fini del trasferimento della residenza, è la registrazione del contratto. Infatti, il locatore ha 30 giorni di tempo per provvedere a registrare il contratto di affitto. Della registrazione, il locatore deve darne comunicazione al conduttore ed eventualmente all’amministrazione del condominio entro i successivi 60 giorni.

Contratto di affitto transitorio: si può stabilire la residenza nell’abitazione presa in affitto?

Con le dovute premesse riguardanti il contratto di tipo transitorio e le motivazioni che ne giustifichino l’adozione per l’affitto, si può affermare che è possibile stabilire la propria residenza nell’abitazione presa in locazione, anche se transitoriamente. L’immobile preso in affitto diventa, dunque, il luogo in cui la persona sceglie di avere la dimora abituale, ai sensi di quanto dispone l’articolo 43 del Codice civile. La legge, a tal proposito, non prevede alcuna altra condizione.

Fino a quando si può mantenere la residenza in un’abitazione presa in affitto?

Il trasferimento della residenza nell’abitazione presa in affitto significa, dunque, che la residenza stessa coincide con l’abitazione abituale del conduttore. In tal senso, il trasferimento della residenza si configura non come scelta, ma come come conseguenza giuridica naturale a una situazione di fatto. A tal proposito, il conduttore può mantenere la nuova residenza nell’abitazione presa in affitto fintantoché il suo contratto di locazione mantenga il suo valore legale.

Cosa rappresenta la locazione e differenze con l’affitto

La locazione è un contratto sottoscritto da due parti, in cui l’una (locatore) s’impegna a far godere di un bene mobile o immobile di cui è proprietario l’altra (conduttore o locatario o inquilino) per un periodo di tempo prefissato, in cambio di una somma di denaro (canone).

Cos’è il contratto di locazione

Il contratto di locazione è consensuale in quanto prima della consegna del bene è già stato tutto stabilito di comune accordo. Nella locazione, il locatario non acquisisce dal contratto alcun diritto reale sul bene, ma usufruisce solamente del suo uso nelle modalità e termini prefissati.

Il contratto di locazione è classificato in base al bene in oggetto (immobile o mobile), alla destinazione del bene (immobile ad uso abitativo o commerciale), alla tipologia dell’immobile (urbano o meno), alla durata e al tipo di canone.

Differenza tra locazione e affitto

Quando la locazione ha come oggetto un bene mobile o immobile produttivo si parla di contratto di affitto. Per bene produttivo s’intende quello che può produrre ricchezza, come un’azienda o un terreno agricolo.

I beni improduttivi oggetto della locazione, invece, sono rappresentati dalle abitazioni, dagli uffici e dai negozi. In questo caso, il locatario può solo godere del bene, senza alcun introito da esso prodotto come accade per l’affittuario nel caso di beni produttivi.

Cosa contiene il contratto di locazione

Per essere valido a fini di legge, il contratto di locazione deve essere registrato entro trenta giorni dalla sua data di decorrenza, a meno che, la durata non sia inferiore a questo arco di tempo.

Il contenuto del contratto di locazione cambia a seconda della sua tipologia e all’eventuale presenza di clausole “legali” inserite di comune d’accordo dalle parti. A prescindere da ciò, nella redazione di tale contratto, il locatore e il conduttore devono indicare la data di stipula, le generalità in modo dettagliato delle parti, l’identificazione del bene in oggetto, il costo e la durata del canone di locazione.

Altri elementi del contratto di locazione sono rappresentati dall’importo della caparra o deposito cauzionale che il conduttore consegna al locatore al momento della sottoscrizione del contratto come garanzia del rispetto delle obbligazioni in esso contenute. La somma in questione viene restituita al termine della locazione, a meno che non sia stata trattenuta per eventuali danni arrecati all’immobile o per mancato pagamento.

All’interno del contratto, solitamente è presente anche la clausola con la previsione dell’esercizio da parte del locatore, dell’opzione per la cedolare secca che sostituisce la preventiva comunicazione tramite raccomandata al locatario, per informarlo della scelta del regime facoltativo e contenente espressa rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat del canone a qualsiasi titolo.

Tipologie del contratto di locazione

Il contratto di locazione può essere a canone libero, quindi, liberamente stabilito dalle parti. In tal caso, la durata è solitamente di quattro anni prorogabili per altri quattro, salvo disdetta. Inoltre, le parti sono altrettanto libere di inserire tutti gli elementi accessori del contratto che ritengono opportuni, sempre nei limiti consentiti dalla legge.

Si parla di contratto convenzionato, quando viene indicata una durata minima che corrisponde a tre anni con rinnovo automatico per altri due anni (salvo disdetta o decisione comune di proroga triennale). Come contrappeso alla durata più breve del contratto, è previsto un canone calmierato, ovvero che non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Per transitorio, s’intende il contratto di locazione che ha come oggetto immobili ad uso abitativo o commerciale con una durata minima di un mese che si può estendere fino a 18 mesi, ma che deve essere giustificata da un bisogno transitorio specifico e documentato che non sia legato al turismo, inerente il locatore o il conduttore. Tale locazione può essere rinnovata al perdurare della causa transitoria ma solo per una volta.

Il contratto a studenti universitari ha durata limitata compresa tra sei mesi e tre anni. Salvo disdetta, la locazione s’intende rinnovata per un periodo di tempo uguale a quello originario. Questo tipo di contratto prevede dei vincoli riguardanti il canone e le norme accessorie.

Chiudiamo con il contratto di locazione di immobili ad uso turistico, nel quale è prevista un’ampia libertà di contrattazione tra le due parti, al fine di soddisfare le esigenze di ognuna.

Rinnovo e proroga: adempimenti successivi delle locazioni

Il rinnovo e la proroga sono due dei tanti adempimenti successivi da fare in caso di locazione. Ecco quando si fa il rinnovo e quando la proroga.

Rinnovo e proroga: l’aiuto da parte dell’Agenzia delle entrate

L’agenzia delle entrate viene in aiuto di chi si trova in difficoltà quando occorre fare uno o l’altro adempimento fiscale. Prima di ogni cosa, ecco cosa sono e in cosa si differenziano. La proroga è il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore. Questo deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle entrate. Ad esempio: se un contratto ha una durata di 4 anni più altri 4, la proroga si dovrà presentare allo scadere del primo quarto anno, per gli altri 4. Portando così il contratto con le stesse regole a otto anni. Invece per i contratti pluriennali ogni anno si deve rinnovare il contratto, pagamento il 2% del canone annuo, mentre la proroga è allo scadere del 4 anno. Questa è la differenza tra i due adempimenti successivi. Pertanto se un contratto ha una durata di 6 anni e viene firmato nel 2020, ogni anno 2021,2022,2023,2024 e 2005 occorre rinnovare il contratto.

Rinnovo e proroga: Quali sono i costi da sostenere?

Come nel caso della prima registrazione l’imposta dovuta per la proroga può essere corrisposta annualmente, oppure per la durata dell’intero periodo di proroga. Anche in caso di proroga la somma da versare è il 2% o del canone annuo, oppure dell’intero. L’imposta va versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Si utilizzano due modelli:

l’F24 per il pagamento dell’imposta, utilizzando il codice 1504 ed inserendo oltre l’importo, il codice identificativo del contratto. E’ il numero di diciassette cifre che viene assegnato al contratto in fase di registrazione;
Rli inviato tramite lo sportello o utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia.

Nel rinnovo del contratto di locazione, l’F24 che si paga annualmente si paga il 2% (come nel caso di proroga a fine del quarto anno), ma con il codice 1501.

Un esempio di proroga del contratto

Facciamo un esempio pratico di contratto di locazione ad uso abitativo 4+4, firmato il 01/07/202o con un importo di 7.200 annui. Alla prima scadenza naturale il contratto si concluderebbe il 30/06/2024. Invece se viene presentata la proroga l’imposta di registro va versata entro il 30/07/2024. Se il pagamento è annuale l’imposta dovuta (2%) sarà pari a 144 euro. Pagando annualmente non si fa altro che rinnovare il contratto. Ma solo allo scadere del quarto anno, si paga la stessa cifra, ma cambia il codice (da 1501 diventa 1504 e si proroga il contratto) Se invece deve essere per tutto l’intera proroga di 4 anni, l’importo va moltiplicato per 4.

Rinnovo e proroga in cedolare secca

Attenzione però che se il locatore ha aderito al regime di tassazione agevolato della così detta cedolare secca, questi importi non devono essere versati. Pertanto, non si dovrà pagare nessun F24. Ma la presentazione del modulo RLI deve essere sempre e comunque fatta. Anche se si ricorda infine che l’opzione per la cedolare secca può essere esercita o modificata nel termine previsto per il versamento dell’imposta. Cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità contrattuale. L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere fatta presentando il modello RLI telematicamente o presso lo sportello dello stesso ufficio dove si è registrato il contratto. E per completezza di informazioni, le modifiche sulla cedolare secca, il locatore deve anche comunicarle al conduttore, per iscritto e con lettera raccomandata.

Altri adempimenti successivi alla registrazione

Rinnovo e proroga sono solo alcuni degli adempimenti successivi alla registrazione del contratto di locazione. Infatti esiste anche la cessione del contratto. Questo succede quando il locatore o il conduttore sono sostituiti nel contratto da un nuovo soggetto. L’operazione può provvedere un corrispettivo. L’imposta per la cessione è:

senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro
con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro). Il codice contributo da usare è 1502.

Infine se il contratto è concluso prima della scadenza naturale, si parla di risoluzione. L’imposta è fissa e pari a 67 euro. Da versare sempre tramite F24 con codice contributivo 1503. La comunicazione sia nella cessione che nella risoluzione va presentata all’Agenzia delle entrate, tramite il modello Rli. Anche questo adempimento deve essere fatto entro 30 giorni dall’interruzione del contratto.

La rinegoziazione del contratto

E’ possibile anche la rinegoziazione del contratto di locazione, sempre dietro previo accordo tra locatore e conduttore. L’accordo che contiene la rimodulazione del canone di locazione, sia in aumento che in diminuzione deve essere comunicato all’agenzia delle entrate. L’ adempimento può essere effettuato direttamente e senza costi in via telematica con il modello RLI, anche mediante l’utilizzo della procedura WEB, utilizzando Spid o il PIN, che si trova nell’area autenticata del singolo contribuente https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/area-riservata. La corretta comunicazione permette di indicare l’importo giusto ai fini della dichiarazione dei redditi da corrispondere nel reddito derivante da locazione. Attenzione pertanto sempre e comunque agli adempimenti successivi da svolgere come rinnovo e proroga, altrimenti si corre il rischio di pagare pesanti penali, che includo anche gli interessi e more.

Modello RLI: istruzioni per compilarlo e quando serve

ll Modello Rli è un modulo utilizzato principalmente per la registrazioni di contratti di locazioni. Ecco come si compila ed in quali altri casi usarlo.

Modello Rli: la registrazione dei contratti di locazione

Il modello Rli denominato Registrazione Locazioni Immobili (RLI) serve per richiedere all’Agenzia delle entrate la registrazione dei contratti di locazione ed affitti di immobili. Ma il modulo serve anche per comunicarne eventuali proroghe, risoluzioni, cessioni o subentri. Inoltre è possibile utilizzarlo anche per l’applicazione o il recesso dal regime di tassazione agevolato della cedolare secca. Ed infine per comunicare i dati catastali degli immobili oggetto di contratto. Può essere presentato sia telematicamente che presso gli uffici dell’agenzia delle entrate.

Modello Rli: il Quadro A

Il modello Rli è diviso in quadri. Il quadro A sono indicati i dati generali. La tipologia di contratto: ad uso locativo, locazione agevolata, affitto ad uso diverso dall’abitativo, affitto di fondo rustico, solo per citarne alcuni. A titolo di esempio nella categoria L1 rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile ad uso abitativo:

• a canone libero, durata 4 anni più 4 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 1 della legge 431/98);
• a canone concordato, durata 3 anni più 2 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 3 della legge 431/98);
• di natura transitoria, durata massima 18 mesi (stipulati ai sensi dell’art. 5, c. 1 della legge 431/98);
• di natura transitoria per studenti universitari (stipulati ai sensi dell’art. 5, cc. 2 e 3 della legge 431/98);
• di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso (tariffa parte II, art. 2 bis, del DPR 131/86).

Sempre in questo quadro va indicata la data di inizio e di fine del contratto e l’importo del canone annuale. Nel contratti di locazione può anche essere richiesta la figura del garante. Il garante è colui che adempie a tutte le condizioni contrattuali, qualora non lo faccia l’intestatario o conduttore. Il codice fiscale del o dei garanti va inserito anche, insieme all’importo a garanzia. Di solito questo valore con quello dell’importo del canone annuale coincidono.

Le sezioni del quadro A

Nella sezione I, del quadro A del modello Rli vi son i dati specifici riferenti alla registrazione o rinegoziazione del canone di locazione. Occorre indicare l’Ufficio territoriale di competenza, la data di stipula del contratto, le pagine, il numero di copie e se vi è la presenza di soggetto IVA. Nella Sezione II l’attenzione è posta sugli adempimenti successivi. Per comunicare lo specifico adempimento che si intende effettuare è possibile utilizzare i seguenti codici:
• 1: annualità successiva;
• 2: proroga;
• 3: cessione;
• 4: risoluzione;
• 5: conguaglio d’imposta (il presente codice può essere utilizzato solo per chi si avvale della procedura telematica);
• 6: subentro;
• 7: risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo;
• 8: rinegoziazione del canone.

Vanno riportati gli elementi identificativi del contratto su cui apportare gli adempimenti successivi. Inoltre la sezione III è dedicata al Richiedente (Nome, cognome e codice fiscale), il legale rappresentante e l’eventuale delega. La parte finale è riservata alla presentazione telematica del modulo.

Modello Rli: il quadro B

Il quadro B contiene i dati del locatore. In un contratto di locazione possono essere presenti anche più soggetti. Ebbene vanno inseriti tutti mantenendo un semplice ordine progressivo. Se il numero di locatori è superiore alle righe previste nel modulo, basta utilizzare più moduli, avendo cura di far proseguire la numerazione in maniera progressiva. Per ogni soggetto deve essere indicato il Codice Fiscale, il nome, cognome, luogo e data di nascita. Tuttavia, chi è nato all’estero deve indicare, al posto del comune, lo stato di nascita riportando nello spazio relativo alla provincia, la sigla EE.

Il quadro C: i dati relativi agli immobili

Il quadro C è dedicato ai dati relativi degli immobili. Si tratta dei dati che possono essere estrapolati dalla Visura catastale: foglio, particella, subalteno, categoria e rendita. Se nel contratto sono incluse pertinenze, come ad esempio un garage, vanno espressamente indicati anche i dati di quest’ultimo. Ed ancora da inserire il Codice del Comune in cui si trova, se si tratta di un immobile intero o di una porzione e l’indirizzo completo di numero civico.

Il quadro D: il regime di tassazione

Questo riquadro va compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo, nonché in sede di adempimento successivo qualora sia stata compilata la casella “Cedolare Secca”. A questo punto indicare il numero d’ordine dell’immobile, il locatore e la quota di possesso che si detiene. Per ogni immobile è da compilare un numero di righi pari al numero dei proprietari dell’immobile che figurano come locatari. Tuttavia l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative, che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa di arti e professioni. L’opzione può essere esercitata, non solo in sede di registrazione, ma anche in caso di proroga o rinnovo di annualità successive. Tuttavia rimane al locatore la possibilità di revoca l’opzione, dandone comunicazione per iscritto al conduttore.

Il quadro E: la locazione con canoni annuali differenti

Il modello Rli si conclude con il quadro E che si compila se nel contratto di locazione è previsto, per una o più annualità, valori di canone differenti. Così facendo occorre per ogni annualità indicare l’importo che il conduttore deve versare al locatore. Una volta compilato in tutte le sue parti il modello Rli va firmato e presentato agli uffici dell’agenzia delle entrate, oppure telematicamente. Per ogni dubbio nella compilazione è sempre opportuno leggere con attenzione le istruzioni disposte. Sono molto semplici da seguire, ma in ogni caso ci sono sempre i professionisti del settore commercialisti, agenti immobiliari, caf, pronti a dare una mano.