eurirs - Infoiva

Allarme mutui: la continua crescita si riflette sul mercato immobiliare

I tassi di interesse continuano a crescere e Bankitalia lancia l’allarme mutui con costi in crescita, ma nonostante questo il mercato immobiliare reagisce bene. Ecco cosa succede.

Allarme mutui: qual è l’andamento dei tassi di interesse?

I tassi di interesse sui mutui sono in continua crescita a generare questo fenomeno è l’aumento del costo del denaro deciso dalla BCE, lo stesso è iniziato nella scorsa estate ed è costante. L’ultimo rialzo risale al mese di marzo e ha portato il costo del denaro al 3,50%. A questo devono però aggiungersi ulteriori voci che vanno a determinare il costo del mutuo generato dall’indice Eurirs per il mutuo a tasso fisso ed Euribor per il mutuo a tasso variabile, dallo spread, oltre gli oneri accessori che costituiscono quello che può essere definito il costo della pratica.

In media, le offerte dei vari intermediari finanziari negli ultimi giorni oscillano intorno al 4,06% per il mutuo a tasso fisso, naturalmente si parla di TAEG, Tasso Annuale Effettivo Globale. Rispetto al costo del denaro, il tasso di interesse regge bene perché le banche stanno contenendo lo spread che rappresenta il guadagno degli intermediari.

Il tasso di interesse variabile è invece generalmente più basso, ma è soggetto a fluttuazioni dovute all’andamento dei tassi e il rischio è di veder crescere la rata di mese in mese, fino a superare quella prevista per il tasso fisso.

Le previsioni sul mercato immobiliare: nessun rischio per Gabetti

Nonostante questo, Gabetti, società leader nella intermediazione per la compravendita di immobili, registra un aumento delle transazioni. Le vendite del 2022, rispetto all’anno precedente, sono aumentate del 5% con picchi del 12% nel primo trimestre e un valore negativo nel quarto trimestre.

A generare questo cambio di passo è stato proprio l’aumento dei tassi di interesse, ma secondo Gabetti è un trend temporaneo, infatti si aspetta un nuovo calo dei tassi di interesse e dell’inflazione, già nel 2024 e questo dovrebbe portare il mercato immobiliare a riprendersi abbastanza in fretta e a non accusare in modo rilevante il colpo.

Secondo Gabetti, il mercato immobiliare inizierà a mostrare i primi segni di ripresa già nel secondo semestre del 2023, infatti coloro che avevano deciso di acquistare casa, semplicemente stanno attendendo piccoli segnali del mercato che possano rendere l’investimento più conveniente, ma nella maggior parte dei casi non vi rinunceranno. Per tutte queste ragioni, secondo Gabetti l’allarme mutui non ha ragione di esistere.

Mutui: continua il rialzo dei tassi di interesse. Superata la soglia del 3%

Non si ferma la corsa dei prezzi dei mutui per l’acquisto di casa, ormai è stata superata la soglia del 3% per il mutuo a tasso fisso e 1% per il mutuo a tasso variabile.

Mutui a tasso fisso: superata la soglia del 3%

Come già abbiamo notato nei mesi scorsi, non si arresta la corsa al rialzo dei tassi di interesse per i mutui. Abbiamo visto che nel mese di maggio il tasso di interesse per i mutui a tasso fisso, cioè basati sull’indice Eurirs era al 2%, ora siamo invece arrivati già al 3% e le previsioni non sono molto lusinghiere perché con il rialzo del costo del denaro di 50 punti base attuati dalla BCE, si prevede un ulteriore aumento. Aggiungendo i vari costi connessi alla gestione del mutuo, il TAEG, Tasso Annuale Effettivo Globale, supera decisamente il 3%. Naturalmente è bene chiedere diversi preventivi, ma le oscillazioni tra i vari istituti bancari sono comunque limitate.

Mutuo a tasso variabile: di quanto è aumentata la rata?

I tassi di interesse del mutuo a tasso variabile sono più bassi, oscillano attualmente intorno all’1% quindi con una rata molto più bassa rispetto a un mutuo a tasso fisso, ma in questo caso occorre tenere presente che chi acquista una casa sottoscrive solitamente un mutuo almeno ventennale. L’attuale situazione del mercato fa ritenere che a breve potrebbero esserci ulteriori aumenti del tasso di interesse e quindi già dopo le prime rate ci si potrebbe trovare a dover pagare una rata più alta.

Ricordiamo che con il mutuo a tasso fisso l’importo della rata non cambia per tutto il periodo del piano di ammortamento, quindi non ci sono brutte sorprese in agguato.

Dalle simulazioni fatte emerge che rispetto alla fine dell’anno scorso, su un mutuo da 200.000 euro trentennale l’aumento della rata mensile è stato di circa 48 euro, mentre su un mutuo ventennale l’aumento della rata è di circa 36 euro. Non si tratta certo di somme irrisorie considerando anche l’impatto di tutti gli altri aumenti.

Per chi vuole comunque stipulare un mutuo a tasso variabile, quindi basato sull’andamento dell’indice Euribor, il consiglio è di scegliere un mutuo con cap o meglio con tetto massimo.
Per conoscere i dettagli del mutuo a tasso variabile con cap, leggi l’articolo: Mutuo a tasso variabile con tetto, cap: perché sceglierlo oggi?

In ogni caso è bene ricordare che tra le varie possibilità offerte a coloro che stipulano un mutuo vi è anche la possibilità di surroga del mutuo o rinegoziazione.

Surroga del mutuo: cos’è e ha senso parlarne nel 2022 con tassi in crescita?

Stai pagando il mutuo per la casa e pensi che forse il tasso di interesse è troppo alto? Oppure vorresti stipulare un mutuo ma hai paura che a breve i tassi possano ricominciare a scendere e di conseguenza di ritrovarti una rata fuori dal mercato? Non temere, in aiuto per te c’è la surroga del mutuo.

Cos’è la surroga del mutuo

La surroga del mutuo consiste nella possibilità di trasferire il proprio contratto di mutuo da una banca all’altra. Naturalmente nella maggior parte dei casi questo avviene perché si trova un’offerta migliore e quindi vi è la possibilità di risparmiare sulla rata. La surroga ovviamente va ad agire sul tasso di interesse ed eventuali altre spese come l’incasso rata.

Soprattutto negli anni passati, quando il costo del denaro era piuttosto alto, sono stati negoziati mutui che poi sono diventati fuori dal mercato in seguito alla riduzione del costo del denaro. Siccome, dopo la crisi economica globale vissuta all’inizio del nuovo millennio, la situazione era diventata insostenibile, è stata introdotta la possibilità di ottenere la rinegoziazione del mutuo, quindi un cambio delle condizioni del mutuo con la propria banca. In alternativa c’era la surroga del mutuo e quindi il trasferimento del debito presso un’altra banca (decreto Bersani legge 40 del 2007). La surroga, introdotta in via eccezionale per far fronte a un’esigenza impellente di molti italiani, è diventata strutturale nel nostro ordinamento e con il tempo sono sempre più le persone che in costanza di mutuo chiedono ulteriori preventivi per avere una riduzione del prezzo da pagare.

Deve essere sottolineato che in caso di richiesta di surroga del mutuo, la banca in cui è inizialmente negoziato il mutuo non può rifiutare il trasferimento e sono previsti tempi contingentati per completare la pratica, questo per evitare manovre ostruzionistiche.

Come funziona?

Quando si effettua la surroga del mutuo è possibile ridisegnare tutti gli elementi del contratto, in particolare si può ottenere una riduzione del tasso fisso, passare da un tasso fisso a un tasso variabile e viceversa, si può optare per un tasso variabile con tetto massimo. Non possono cambiare gli importi, cioè deve essere trasferito lo stesso mutuo non devono essere concesse nuove somme. In teoria in un secondo momento è possibile richiedere ulteriori somme. L’ipoteca inizialmente iscritta in favore della prima banca con la surroga passa alla seconda banca.

Il cliente potrebbe optare per la sostituzione del mutuo, questa consente di ottenere anche ulteriore liquidità, ma in questo caso potrebbero essere previsti dei costi.

Ha senso parlare oggi di surroga del mutuo?

A questo punto ci si potrebbe chiedere: qual è il senso di parlare di surroga del mutuo oggi? I tassi di interesse infatti sono in crescita e difficilmente surrogando oggi un mutuo si potrebbe risparmiare. Ci sono ben due motivi per conoscere le caratteristiche della surroga del mutuo. In primo luogo un mutuo trentennale stipulato agli inizi del 2000 o addirittura alla fine degli anni Novanta potrebbe offrire oggi ancora opportunità di risparmio. In secondo luogo, i tassi di interesse oggi stanno aumentando, ma stipulando oggi un mutuo si può ancora ottenere un buon risparmio rispetto alla stipula fatta tra qualche mese.

Per conoscere l’andamento dei tassi di interesse dei mutui, leggi l’articolo: Tasso di interesse mutui: nuovo record in aumento

In secondo luogo, la surroga del mutuo è sempre un’opportunità, ad esempio se il mercato dovesse riequilibrarsi, e quindi il costo del denaro avere una leggera flessione al basso, il mutuo oggi stipulato potrà essere rimesso in discussione con la surroga.

Deve, infine, essere sottolineata un’altra cosa. La base del costo di un mutuo è determinato da due elementi principali, cioè l’indice Euribor per il mutuo a tasso variabile e l’indice IRS per il mutuo a tasso fisso a cui si aggiunge lo spread, questa è la quota di guadagno che applica la banca. Le diverse banche possono prevedere uno spread diverso e comunque “giocare” con lo spread pur di ottenere un maggior numero di clienti. Tali manovre potrebbero generare risparmio per il cliente/debitore. Proprio per questo è sempre bene provare a chiedere nuovi preventivi e nel caso attivare una surroga del mutuo.

Tasso di interesse mutui: nuovo record in aumento

Dopo la decisione della FED di alzare di mezzo punto il costo del denaro, molti sono in attesa di una decisione simile da parte della BCE e, nonostante questa ancora non sia arrivata, sono già in rialzo i tassi di interesse dei mutui con una nuova decisa impennata per il mutuo a tasso fisso.

Tasso di interesse mutui: supera il 2%

Lo avevamo già anticipato nelle settimane scorse nell’articolo: aumentano i tassi di interesse. Previsioni per il 2022 e ora a poco più di due settimane c’è stato un deciso rialzo del tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso. Siamo infatti al di sopra della soglia del 2%, il 28 aprile era a 1,45%. Al termine del 2021, cioè solo 5 mesi fa, il tasso di interesse Eurirs era 0,30%. Un’accelerata importante che potrebbe comprimere il mercato degli immobili e chi aveva deciso di ristrutturare approfittando del 110% e poi rivendere, potrebbe avere una brutta sorpresa.

Con tassi di interesse alti, infatti le famiglie possono avere difficoltà ad acquistare anche perché devono fare i conti con il deciso rialzo dei prezzi di tutti i prodotti di largo consumo (carburanti, energia, pasta, pane, olio…). A incidere sui tassi c’è anche il nuovo aumento dello Spread che negli anni passati ha costituito per l’Italia una vera dannazione e che ora subisce l’effetto della guerra in Ucraina che rende i mercati instabili ed espone a bruschi rialzi i Paesi che più di altri hanno difficoltà economiche e un elevato debito pubblico.

Le manovre attese dalla BCE sui tassi di interesse: ci saranno nuovi aumenti?

A quanto pare però questo non sarà l’ultimo rialzo atteso, infatti è molto probabile che nel corso dell’anno la BCE possa aumentare il costo del denaro di mezzo punto, ma in due tappe, quindi 0,25% nelle prossime settimane e un ulteriore 0,25% nei prossimi mesi. Questi rialzi sicuramente si riverseranno anche sull’indice IRS, cioè l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso.

Sebbene i mutui a tasso variabile siano attualmente più convenienti rispetto a quelli a tasso fisso, è bene stare attenti, infatti la volatilità dei mercati e gli attesi aumenti del costo del denaro potrebbero portare già tra qualche mese a un deciso rialzo anche dell’Euribor ( indice utilizzato per i mutui a tasso variabile) al punto che potrebbe essere più conveniente ancora oggi stipulare con tasso fisso.

Ricordiamo che gli indici IRS ed Euribor non delineano il costo finale del mutuo, infatti occorre aggiungere lo spread stabilito dalle banche e il costo di gestione del mutuo, dalle spese per il notaio all’incasso rata.

Mutui: aumentano i tassi di interesse. Previsioni per il 2022

Complice la guerra in Ucraina, nel mese di aprile 2022 si registra l’aumento dei tassi di interesse per i mutui, questo sta portando a una riduzione delle richieste. Ecco cosa è cambiato in questi mesi e quali sono le previsioni.

Mutui: i fattori che hanno inciso sull’aumento dei tassi

Due anni di pandemia, l’avvento della guerra in Ucraina e l’inflazione galoppante hanno cambiato il panorama economico italiano e messo in difficoltà le famiglie, tra i cambiamenti che più di altri hanno inciso sulle famiglie italiane e sul loro modo di investire, c’è l’aumento dei tassi di interesse dei mutui.

Per anni l’Unione Europea ha adottato politiche monetarie espansive e questo ancora di più negli ultimi due anni di pandemia, il costo basso del denaro mirava a invogliare i consumi e gli investimenti. A ciò si sono aggiunte diverse agevolazioni messe a punto dall’Italia che hanno portato all’emersione di una domanda latente.

E’ risaputo che all’aumentare della domanda cresce anche il prezzo e quindi all’aumentare della domanda di denaro, inizia l’aumento del tasso di interesse.

I tassi di interesse dal 2021 ai primi mesi del 2022

Al termine del 2021 il tasso era a 0,30%, già al mese di febbraio 2022, il tasso per i mutui a tasso fisso è arrivato all’1% (si parla sempre di TAN Tasso Annuale Netto), un deciso incremento è inoltre stato apprezzato nel mese di aprile 2022. A denunciare gli aumenti è anche la Codacons, associazione di tutela dei consumatori, che ha sottolineato come dal mese di gennaio 2022 ci sia stato un aumento del tasso di interesse dello 0,50%. Attualmente il TAN per un mutuo a tasso fisso a 20 anni è di 1,45%, mentre il TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale) che rappresenta il reale costo del denaro, è ormai arrivato a 1,65% per i mutui a 20 anni. In caso di periodi di ammortamento più elevati cresce anche l’Eurirs cioè il tasso di riferimento per il mutuo a tasso fisso.

Mutui: quanto pagherà in più una famiglia?

Dai calcoli fatti emerge che una famiglia che stipula un mutuo della durata di 20 anni e richiede 100.000 euro, al termine del periodo di ammortamento si ritrova con un costo del mutuo di circa 9.000 euro maggiore rispetto a chi invece il mutuo a tasso fisso lo ha contratto un anno fa, o anche meno, semplicemente basta aver stipulato un mutuo a dicembre 2021 rispetto a gennaio 2022 per ottenere un risparmio notevole.

Leggermente più basso è il tasso di interesse nel mutuo a tasso variabile, con indice di riferimento Euribor, ma in questo caso è bene stare attenti, perché ci si attende un ulteriore rialzo dei tassi e questo potrebbe voler dire che già tra qualche anno il tasso variabile potrebbe superare l’attuale tasso fisso e di conseguenza portare il costo del mutuo ad aumentare in modo considerevole. Proprio per questo è bene propendere con un tasso variabile con tetto, oppure un tasso misto.

Deve aggiungersi che molto probabilmente a breve le banche potrebbero adottare politiche monetarie più restrittive al fine di tenere sotto controllo l’inflazione e questo porterà comunque i tassi di interesse a crescere ulteriormente. Ecco perché chi sta pensando di contrarre mutuo per l’acquisto di casa nel 2022 dovrebbe affrettarsi prima che le condizioni peggiorino. Deve però essere ricordato che è ancora possibile ottenere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa e risparmiare sulle imposte.