immobile strumentale

Leasing e rendita catastale per gli immobili strumentali dei professionisti.

Con riguardo ai canoni di leasing pagati da un professionista per un immobile strumentale in relazione ad un contratto di locazione finanziaria, occorre fare riferimento alla norma di cui al comma 2 dell’art. 54 del TUIR, modificata anch’essa dalla Finanziaria 2007.
Tale disposizione prevede che i canoni di leasing di un bene strumentale pagati da un professionista siano deducibili dal reddito di lavoro autonomo, a condizione però che la durata del contratto non sia inferiore alla metà del periodo di ammortamento stabilito per il bene specifico, con un minimo di 8 anni ed un massimo di 15 anni.
La deduzione dei canoni di leasing si applica ai contratti di locazione finanziaria stipulati nel periodo 1° gennaio 2007 – 31 dicembre 2009 e la deduzione è ammessa nella misura di 1/3 per i periodi d’imposta 2007-2008-2009. Anche le quote di ammortamento sono deducibili, ma solo se relative ad immobili strumentali acquistati nel periodo 1° gennaio 2007 – 31 dicembre 2009.
Riepilogando:
• se il contratto di leasing dell’immobile strumentale è stato stipulato nel periodo 1° gennaio 2007 – 31 dicembre 2009: i canoni di leasing sono deducibili, sempre che siano rispettate le condizioni di durata del contratto;
• se il contratto di leasing dell’immobile strumentale è stato stipulato a partire dal 1° gennaio 2010: i canoni di leasing non sono deducibili.

Per quanto riguarda invece il trattamento fiscale della rendita catastale degli immobili strumentali in leasing:

• per i contratti di leasing stipulati fino al 31.12.2006: la rendita catastale è deducibile;
• per i contratti di leasing stipulati dal 1° gennaio 2010: la rendita catastale non è deducibile, in quanto la deducibilità non è stata più riproposta nella versione vigente dell’art. 54 del TUIR.

Il trattamento fiscale delle plusvalenze e delle minusvalenze derivanti dalla cessione degli immobili strumentali dei professionisti.

Con riferimento alla cessione dell’immobile strumentale posseduto dal professionista, il D.L. n. 223/2006 (Manovra estiva 2006), introducendo il nuovo comma 1-bis nell’art. 54 del TUIR, ha previsto che le plusvalenze o minusvalenze derivanti dalla cessione di beni strumentali concorrono alla formazione del reddito di lavoro autonomo. Quindi, rispettivamente, devono essere tassate o dedotte, ad eccezione tuttavia degli immobili strumentali.
Successivamente, la Finanziaria 2007 ha esteso anche agli immobili strumentali la rilevanza reddituale delle plusvalenze o minusvalenze derivanti dalla loro cessione, come già previsto per gli altri beni strumentali; la Finanziaria 2007 ha, inoltre, attribuito rilevanza reddituale al costo di acquisto degli immobili strumentali da parte dei professionisti, che da quel momento si è potuto quindi ammortizzare; parimenti, i canoni di leasing stipulati per tali immobili sono risultati deducibili, sia pure con qualche limitazione.
Le suddette regole si rendono applicabili solo agli immobili acquisiti dal professionista a partire dal 1° gennaio 2007, quindi ne deriva che laddove venisse ceduto un immobile strumentale acquisito dal professionista successivamente al 1° gennaio 2007, la relativa plusvalenza è tassabile o la minusvalenza è deducibile dal suo reddito; viceversa, qualora l’immobile strumentale sia stato acquisito prima del 1° gennaio, l’eventuale plusvalenza/minusvalenza generatasi dalla cessione non assume alcuna rilevanza reddituale e quindi non è né tassabile né deducibile.

Immobili strumentali dei professionisti.

A differenza degli imprenditori, per i quali un’apposita norma (art. 65 del TUIR) considera “strumentali” i beni immobili solo se espressamente indicati nell’inventario, per i titolari di reddito di lavoro autonomo non esiste una disposizione ad hoc al riguardo.
Nel caso di soggetto esercente una libera professione, infatti, per immobili strumentali devono intendersi semplicemente gli immobili utilizzati direttamente dal professionista per l’esercizio esclusivo della propria attività professionale.
Nel caso di titolare di reddito di lavoro autonomo, ai fini della valutazione della strumentalità dell’immobile non si dà, quindi, rilevanza al fatto che l’acquisto sia avvenuto in qualità di persona fisica o di professionista, ma si dà rilevanza alla destinazione esclusiva dell’immobile all’attività professionale: strumentalità per destinazione.
Se l’immobile è destinato esclusivamente all’attività professionale esso è strumentale, a prescindere dall’indicazione in contabilità e, di conseguenza, il relativo reddito non concorre alla formazione del reddito fondiario.