Quali sono le regole da rispettare prima di aprire un nuovo bed and breakfast? Per iniziare questa nuova attività è necessario verificare le regole generali dettate dalla legge e dalle sentenze della Cassazione e le regole previste dalle leggi regionali di riferimento. In generale, l’attività di bed and breakfast è identificata come un’attività lavorativa svolta a livello familiare e saltuario nella quale i privati mettono a disposizione la propria abitazione (o una parte di essa) per offrire ospitalità e prima colazione. Può andar bene anche una casa presa in locazione, ma è necessario l’assenso del proprietario.
Prima di avviare un’attività bed and breakfast, quali verifiche sono da farsi?
Ancora prima di avviare l’attività di b&b è necessario procedere a una serie di verifiche sui requisiti necessari. In primis le verifiche riguardano la casa messa a disposizione per il bed and breakfast. Se la casa fa parte di un condominio, è necessario verificare che nel regolamento contrattuale non vi siano limitazioni alle unità immobiliari singole. Nel caso, la limitazione potrebbe essere bypassata ma occorre il voto unanime di tutti i condomini proprietari. Casi di questo tipo succedono quando il regolamento prevede il divieto di destinazione delle abitazioni ad affittacamere, o a pensione, o ancora, ad alberghi.
Divieti di apertura di un bed and breakfast in un condominio: cosa fare?
Tuttavia, l’attività di bed and breakfast non rientra in quella degli alberghi. Pertanto, si può sempre procedere a meno che non ci sia un divieto esplicito. In tal caso, le limitazioni di uso presenti nel regolamento condominiale devono essere chiare e altrettanto quelle di divieto di apertura di un bed and breakfast. Secondo la sentenza della Cassazione numero 19212 del 2016, infatti, il divieto di apertura di un bed and breakfast o di un’attività di affittacamere deve essere iscritto espressamente nel regolamento con approvazione all’unanimità dei condomini.
Aprire un b&b, residenza, domicilio e documenti necessari
Chi decide di aprire un bed and breakfast deve avere la residenza o il domicilio nell’abitazione oggetto di attività nel periodo in cui il b&b risulti aperto. Oltre alla residenza o al domicilio, il titolare dell’attività deve inoltrare la segnalazione di inizio attività, ovvero la Scia, allo Sportello unico delle Attività produttive. La certificazione va presentata al comune dove si trova ubicata l’abitazione. Tra i documenti da allegare alla Scia, è necessario presentare il contratto di proprietà (o in alternativa quello di locazione), l’assicurazione di responsabilità civile per gli ospiti e gli oggetti presenti nell’abitazione e la planimetria della casa.
Aprire un bed and breakfast, è necessario verificare sempre cosa dice la relativa legge regionale
La maggior parte delle regole per l’apertura di un bed and breakfast sono dettate dalle leggi regionali. In molti casi, le leggi sono simili. Ma in altri è necessario far riferimento alle leggi vigenti nella regione dove è ubicata l’abitazione oggetto di apertura del b&b per essere certi di essere nella giusta direzione. Le leggi regionali fissano, ad esempio, il numero massimo dei posti letto, delle camere e il numero minimo dei bagni.
Bad and breakfast, quanto devono essere grandi le camere in affitto?
Mediamente, le camere da affittare come bed and breakfast devono essere tra gli 8 e i 14 metri quadrati. Il numero di stanze da affittare può raggiungere il massimo di otto. Il numero totali di posti letto all’interno di un bed and breakfast può essere compreso tra 6 e 20. È inoltre importante che l’accesso alle camere degli ospiti sia diretto. Per ciò che concerne i bagni, almeno uno deve essere a utilizzo esclusivo degli ospiti.
Bed and breakfast, bagni, pulizie, biancheria e colazione
I bagni (e anche le camere e le parti comuni del bed and breakfast) devono essere puliti giornalmente. La biancheria, invece, deve essere sostituita non meno di tre volte alla settimana. Sulla prima colazione è da considerare che nei bed and breakfast non è previsto il servizio di cucina. È altresì vietata la somministrazione di cibi espressi. Inoltre, il b&b deve rimanere chiuso per almeno 3 mesi all’anno, anche non consecutivamente, in quanto rientra nelle attività occasionali. Quest’ultimo adempimento è necessario verificarlo esattamente nella legge regionale di riferimento.
Apertura bed and breakfast, bisogna avere la partita Iva?
Per ciò che concerne la parte fiscale, l’apertura di un bed and breakfast rientra in un’attività non imprenditoriale. Per l’apertura non è necessario avere una partita Iva. I guadagni ottenuti dall’attività di bed and breakfast rientrano, nella dichiarazione dei redditi, nella parte relativa ai redditi diversi.
Bed and breakfast, ecco tutte le leggi regionali
Ecco, di seguito, le leggi regionali da consultare per l’apertura di un bed and breakfast a seconda di dove è ubicata l’abitazione adibita all’attività:
- Abruzzo, legge regionale n. 78 del 2000;
- Basilicata, legge regionale n. 8 del 2008;
- Calabria, legge regionale n. 34 del 2018;
- Campania, legge regionale n. 5 del 2001, modificata dalla legge numero 26 del 2018;
- Emilia Romagna, delibera n. 2149 del 2004 modificata dalla legge n. 4 del 2010 e dalla legge n. 4 del 2016;
- Friuli Venezia Giulia, legge regionale n. 21 del 2016;
- Lazio, legge regionale n. 8 del 2015;
- Liguria, legge regionale n. 32 del 2014;
- Lombardia, legge regionale n. 27 del 2015;
- Marche, legge regionale n. 9 del 2006;
- Molise, legge regionale n. 13 del 2002;
- Piemonte, legge regionale n. 13 del 2017;
- Puglia, legge regionale n. 27 del 2013;
- Sardegna, legge regionale n. 16 del 2017;
- Sicilia, legge regionale n. 32 del 2000;
- Toscana, legge regionale n. 86 del 2016;
- Umbria, legge regionale n. 8 del 2017;
- Valle d’Aosta, legge regionale n. 23 del 2000;
- Veneto, legge regionale n. 11 del 2013;
- Provincia autonoma di Bolzano, legge provinciale n. 12 del 1995;
- Provincia autonoma di Trento, legge regionale n. 7 del 2002.
