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Abbiamo visto ieri come è stato l’andamento del mercato immobiliare italiano nel 2014 secondo uno studio di Immobiliare.it. Oggi vediamo come questo mercato immobiliare si differenzia da città a città, con un andamento dei prezzi non sempre omogeneo e con qualche sorpresa.

Esaminando l’andamento dei prezzi nelle città capoluogo di regione emerge un peggioramento nell’andamento del mercato immobiliare in corrispondenza del secondo semestre: se la prima parte dell’anno aveva visto diverse città con contenuti rincari dei prezzi (su tutte, +2,4% a Trieste), complessivamente nel 2014 tutti i capoluoghi chiudono in negativo.

L’Aquila (-17,7%) e Aosta (-11,9%) sono i capoluoghi che soffrono maggiormente nel 2014, ma particolarmente significativo è il dato di Roma: il mercato immobiliare della città, che copre il 94% dell’offerta di immobili di tutta la regione Lazio, ha subito un calo dei prezzi di vendita pari all’8,4% in un anno.

Questo tonfo porta la città eterna a perdere il suo storico primato di città con i prezzi più elevati del comparto residenziale: Roma viene superata da Firenze (solitamente seconda) stabile a 3.657 euro al metro quadro (-0,5% nei sei mesi, -0,7% nei 12), mentre Milano, che pure cala del 3,1% in un anno e arriva a 3.463 euro/mq, rimane il terzo capoluogo di regione della classifica del mercato immobiliare italiano.

In coda alla rilevazione sin dal 2012, i capoluoghi meno costosi d’Italia sono sempre Catanzaro (1.188 euro al metro quadro, in flessione del -9,7% nel 2014) e Perugia (1.460 euro/mq, con prezzi in calo del 10,7% rispetto ad un anno fa).

La città il cui mercato immobiliare, nel 2014, ha subito la contrazione maggiore dei prezzi è L’Aquila (-17,7%), mentre ,considerando solo il secondo semestre, perde più di tutte Campobasso (-11,6%). L’unico capoluogo di Regione che da giugno a dicembre abbia registrato un segno positivo circa l’andamento dei prezzi è Potenza, che vede un rincaro del 4,7%.

Secondo l’Osservatorio sul mercato immobiliare residenziale italiano condotto da Immobiliare.it, nel 2014 i prezzi degli immobili residenziali hanno subito un calo annuale pari al 5,6%.

Il 2014, per il mercato immobiliare, è stato un anno con luci ed ombre: da un lato è tornata a salire la domanda di mutui, complici i migliori tassi applicati dalle banche a chi chiede un finanziamento, dall’altro i prezzi di vendita hanno continuato a scendere, appena meno rispetto a quanto accaduto nel 2013.

Se nel primo semestre il calo del mercato immobiliare rilevato era stato più contenuto (-1,8%) – tanto da far ipotizzare una stabilizzazione – considerando solo il secondo semestre 2014 la diminuzione dei prezzi richiesti è stata del 4,1%. A dicembre 2014 il prezzo medio ponderato degli immobili residenziali italiani si è assestato a 2.166 euro per metro quadro.

Scomponendo i dati in base alle macro aree del Paese, a livello annuale il calo maggiore delle cifre richieste sul mercato immobiliare si è registrato al Centro (-7%) e al Sud (-6,8%), con una significativa svalutazione degli immobili rilevata in Molise (-18,2% in un anno). Considerando solo il secondo semestre, la contrazione più forte si registra nel Mezzogiorno (-5,9%). L’area che, di contro, ha mostrato nell’anno la tenuta maggiore dei prezzi è il Nord-Est: Trentino Alto Adige (-1,2%) e Friuli Venezia Giulia (-2,2%) sono le regioni che hanno arginato meglio il calo.

Rispetto alla precedente rilevazione, i prezzi tornano a calare in misura più evidente nelle grandi città (-4,8% in sei mesi), dopo un semestre in cui erano le più piccole a soffrire di più (queste si fermano al -3,5%).

Mentre i prezzi del mattone continuano a scendere sale ancora, ma meno che in passato, l’offerta di immobili in vendita: nel corso del secondo semestre 2014 la crescita registrata è pari al +5,7%, mentre considerando il 2014 nel suo complesso ci si ferma ad un +4,1%.

Il costante aumento di questa tipologia di offerta (che prosegue dal 2012, anno di inizio delle rilevazioni) sta tuttavia rallentando a seguito del forte ridimensionamento del settore dell’edilizia, che produce sempre meno: secondo l’Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni, redatto dall’Ance, nel 2013 la produzione di nuove abitazioni è calata del 18,4%. Da qui l’impossibilità di una crescita con la stessa intensità del passato.

Si rafforza, d’altro canto, la differenza di disponibilità sul mercato immobiliare di immobili residenziali in locazione, da sempre meno numerosi di quelli in vendita: nel corso del secondo semestre il divario numerico aumenta perché l’offerta di case in affitto è calata del 10,4% (-10,1% nel 2014). Fenomeno, questo, che offre una prova del calo della volontà degli italiani di mettere a reddito i propri immobili: complici l’alta tassazione legata alle locazioni e gli alti tassi di morosità registrati nel nostro Paese, il trend che emerge vede gli italiani più intenzionati a vendere il proprio immobile, piuttosto che continuare ad operare nel difficile mercato immobiliare della locazione.

Ma quali sono le città italiane più care e quali quelle meno care? Lo scopriremo domani.