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Acquisto di un terreno non agricolo e non edificabile: quali tasse sono da pagare?

Quali imposte e tasse devono essere pagate nel caso in cui si acquisti un terreno non agricolo e non edificabile? In questa tipologia di compravendita deve essere distinto il caso in cui il soggetto venditore sia un soggetto qualsiasi da quello in cui la vendita viene effettuata da una banca o da una società di leasing. Riguardo al compratore, invece, non fa alcuna distinzione di chi si tratti in qualunque caso.

Acquisto da un soggetto qualsiasi di un terreno non agricolo e non edificabile: è dovuta l’Iva?

Nel caso in cui l’acquisto del terreno non agricolo e non edificabile sia effettuato da un soggetto qualsiasi, e a venderlo sia un altrettanto soggetto qualsiasi, diverso da una banca o da una società di leasing, l’operazione di compravendita non è soggetta a Iva. Sono altresì dovute tutte le altre imposte e tasse.

Quali tasse e imposte sono dovute per l’acquisto di un terreno non agricolo e non edificabile?

Per l’acquisto di un terreno non agricolo e non edificabile, esclusa la compravendita da banche o società di leasing, l’operazione è esente sia dalla tassa ipotecaria che dall’imposta di bollo. Lo disciplina, per entrambi i casi, il comma 3 dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011. Sono dovute però altre tre imposte, ovvero:

  • l’imposta di registro del 9%, ai sensi del primo periodo dell’articolo 1, del Tp1;
  • imposta ipotecaria pari a 50 euro, secondo quanto dispone il comma 3 dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011;
  • l’imposta catastale di 50 euro, ugualmente prevista dal decreto legislativo numero 23.

Acquisto di terreno non agricolo e non edificabile da banca o da società di leasing

Diverso è il caso in cui il venditore del terreno non agricolo e non edificabile sia una banca o una società di leasing. Quest’ultima è definita dal comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006. In particolare, la norma stabilisce che si deve trattare di cessioni effettuate per riscatto di contratti di leasing o di cessioni di immobili già oggetti di contratti di leasing risolti per inadempimento dell’utilizzatore.

Se il terreno non agricolo e non edificabile è venduto da una banca o da una società di leasing è dovuta l’Iva?

La compravendita del terreno non agricolo e non edificabile fatta da una banca o da una società di leasing risulta non soggetta a Iva. Sono però dovute le altre tasse e imposte, senza l’esenzione della tassa ipotecaria e dell’imposta di bollo. Infatti, l’importo della tassa ipotecaria è di 90 euro, secondo quanto prevedono i punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle tasse ipotecarie che è allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’imposta di bollo, invece, è pari a 230 euro. Lo disciplina il comma 1 bis numero 1) dell’articolo 1, della Tariffa all’Allegato A del decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972.

Quali altre imposte sono dovute per l’acquisto da una banca di un terreno non edificabile e non agricolo?

Le altre imposte da pagare nel caso in cui la compravendita veda come venditore una banca o una società di leasing sono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Tutte e tre le imposte sono dovute per 200 euro ciascuna. Lo prevede il comma 10 ter 1, dell’articolo 35, del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006.

Comprare un terreno edificabile da soggetto privato o impresa: quali tasse?

Quali tasse sono dovute per l’acquisto di un terreno edificabile, da parte di qualsiasi soggetto, da un soggetto privato o da una impresa? Rispetto ai casi di acquisto di una casa o di un fabbricato strumentale, l’impresa venditrice non può esercitare il diritto di opzione Iva.

Acquisto terreno edificabile: si paga l’Iva se il compratore è un soggetto privato?

Nel caso in cui l’acquisto del terreno edificabile sia effettuato da un soggetto qualsiasi e il venditore sia un soggetto privato, non è dovuta l’Iva. Riguardo alle altre imposte, la compravendita risulta essere esente da quella di bollo e dalla tassa ipotecaria. È quanto dispone il comma 3, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.

Quali tasse sono dovute sull’acquisto da parte di un soggetto privato di un terreno edificabile?

Nel caso dell’acquisto di un terreno edificabile da parte di un soggetto qualsiasi e si tratti di venditore quale soggetto privato, sono comunque dovute le seguenti tasse e imposte:

  • l’imposta di registro del 9% ai sensi di quanto previsto dal primo periodo dell’articolo 1, del Tp1;
  • imposta catastale e imposta ipotecaria, entrambe di 50 euro. Per entrambe le imposte la norma di riferimento è il comma 3, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.

Comprare un terreno edificabile da una impresa: quale Iva è da applicare?

Nel caso in cui un soggetto qualsiasi acquisti un terreno edificabile da una impresa deve essere applicata l’Iva con l’aliquota al 22%. Rispetto al caso in cui il venditore è un soggetto privato, nel caso di vendita da parte di una impresa è da applicarsi l’imposta di bollo. Quest’ultima è pari a 230 euro ai sensi di quanto dispone il comma 1 bis, numero 1, dell’articolo 1, della Tariffa dell’Allegato A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972. È altresì dovuta anche la tassa ipotecaria pari a 90 euro. Quest’ultima è disciplinata dai punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse Ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Acquisto di un terreno edificabile da impresa: quali altre tasse e imposte da pagare?

Per l’acquisto di un terreno edificabile da una impresa, qualunque soggetto deve pagare ulteriori tasse e imposte. In particolare, l’imposta di registro è pari a 200 euro secondo quanto prevedono il comma 1 dell’articolo 40 del decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986 e l’articolo 11, Tariffa, Parte Prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986. L’importo dell’imposta di registro è stato elevato da 168 euro a 200 euro dal comma 2 dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013 con effetto dal 1° gennaio 2014.

Acquisto terreno edificabile da società: pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale

L’imposta ipotecaria da pagare sull’acquisto di un terreno edificabile da una società è pari ugualmente a 200 euro. Lo dispone la Nota all’articolo 1 della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’importo è stato aumentato da 168 euro a 200 euro dal comma 2 dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013 con effetto dal 1° gennaio 2014. Infine, anche l’imposta ipotecaria è pari a 200 euro ai sensi di quanto dispone il comma 2 dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

 

 

Come trasformare un terreno agricolo in edificabile?

Per prima cosa, facciamo un distinzione tra terreno agricolo e terreno edificabile. Il primo è riconosciuto idoneo per effettuare un’attività di coltivazione o di allevamento e similari. Sul secondo è possibile costruirci, edificarci. Ma come si fa a capire se su di un terreno agricolo è possibile svolgere attività edilizia?

Per rispondere a tale quesito, è importante conoscere il soggetto che è proprietario di esso o che lo acquista, distinguendo tra coltivatore, imprenditore agricolo o soggetto privato. Chi individua un terreno come adatto per costruirci la propria casa, deve informarsi sulla tipologia di accatastamento del medesimo. Infatti, qualora l’area di interesse risulti come agricola al Catasto Terreni, dovrà rivolgersi al venditore per metterlo a conoscenze delle proprie intenzioni, il quale, però, potrebbe avere intenzione di venderlo senza apportargli alcuna modifica.

In tal caso, l’acquirente può decidere di acquistarlo come terreno agricolo, pagandolo come tale, con l’intento di trasformarlo successivamente in un terreno edificabile.

Chi può edificare su terreno agricolo?

Comprare un terreno agricolo con la speranza di trasformarlo in edificabile, non basta, si deve essere concreti e informarsi se e come sia possibile edificarvi sopra. Per quanto sopra detto, si direbbe che non sia possibile, invece, il coltivatore diretto può farlo a determinate condizioni.

Anche se il terreno agricolo, in quanto tale, viene utilizzato solo per la coltivazione o l’allevamento, quindi inadatto per costruirvi, può esserci la possibilità di farlo per il coltivatore diretto o l’imprenditore agricolo, a patto che la costruzione sia strumentale all’attività agricola.

Solitamente, esistono leggi regionali e piani di zona comunali che prevedono ulteriore regole. Ad esempio, la facoltà per l’imprenditore agricolo che svolge la sua attività di edificare un’abitazione ad uso residenziale da tre anni, potendovi, così, anche abitare o soggiornare. Altri regolamenti locali consentono solo di poter costruire edifici adibiti all’allevamento, magazzini e stalle, quindi, solo correlati all’attività agricola svolta.

Cosa serve per chiedere di poter costruire su un fondo agricolo?

L’imprenditore o il coltivatore diretto che vuole acquistare con la finalità di edificare sul terreno agricolo, deve chiedere il permesso di costruire, anche nel caso si tratti di una casetta di legno non adibita ad uso abitativo. Inoltre, potrebbero esserci fondi agricoli che per via di vincoli paesaggistici e ambientali, per i quali il permesso di costruire deve essere rivolto all’ente competente. Tale richiesta si può effettuare solo in veste di proprietario del terreno agricolo, quindi, solamente dopo averlo acquistato tramite rogito notarile.

Il soggetto privato può costruire su terreno agricolo?

Il privato cittadino, in nessun caso può edificare su un fondo agricolo. Dovrebbe chiedere una cambio di destinazione d’uso, trasformando il terreno da agricolo ad edificabile. Ciò comporta delle spese e potrebbe divenire più conveniente acquistare un terreno per un soggetto privato o un’impresa direttamente. Se ciò non sempre accade, è perché non si trova facilmente un’area più congeniale alle proprie esigenze.

Ad ogni modo, la strada del cambio di destinazione d’uso è percorribile, ma sempre in qualità di proprietario, oppure di acquirente che ne ha acquisito la proprietà dopo aver stipulato il rogito notarile.

Quanto costa a un privato cittadino acquistare un terreno agricolo?

Poiché non si compra come agricoltore, vengono meno le agevolazioni previste, pertanto, oltre a pagare la parcella del notaio più IVA, deve provvedere al pagamento anche di un’imposta di registro importante, pari al 12% del costo del terreno (fissato un limite minimo di 1.000 euro) a cui aggiungere 100 euro tra imposte ipotecarie e catastali.

Il cambio di destinazione urbanistica

Per effettuare il cambio di destinazione ci si deve rivolgere all’Ufficio Tecnico del Comune, la domanda deve essere presentata da un professionista abilitato che allegherà ad essa, tutti i documenti necessari. Spetterà all’ente fare le proprie valutazioni tenuto conto delle varie condizioni, del piano regolatore di zona e del Comune. In alcuni piani regolatori, il cambio di destinazione d’uso non è possibile per determinate zone, quindi, niente costruzione.

Nel caso il cambio venisse approvato, entrerebbero in gioco gli indici di edificabilità attribuiti al terreno agricolo, che permetterebbero al privato o all’impresa di progettare la propria costruzione. In tal caso, il Comune rilascia il certificato di destinazione urbanistica, un documento con il quale l’acquirente dota il proprio terreno della possibilità di rivenderlo. Va da sé, che un documento tale aumenta anche di 10 volte il valore di vendita del terreno diventato edificabile, a meno che non decida di costruirci sopra.

Le spese complessive

Richiedere al Comune i documenti comporta dei costi, inoltre, la procedura per ottenere il certificato di destinazione urbanistica rilasciato comporta degli oneri da versare che variano a seconda del Comune di riferimento.

Anche se i costi da sostenere per un cambio di destinazione d’uso possono sembrare alti, è altrettanto vero che un terreno su cui si può edificare aumenta di molto il suo valore.

Il terreno edificabile vale molto di più di quello agricolo, quindi, c’è da tenere presente che anche le imposte saranno maggiori (l’IMU non si paga sui terreni agricoli). Le aree edificabili di proprietà di coltivatori diretti o imprenditori agricoli non devono pagare questa imposta.

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