acquisto immobile

Manutenzione degli edifici, ecco tutti gli interventi e i relativi tempi

La manutenzione degli edifici riguarda soprattutto la possibilità di effettuare interventi di riparazione, ma anche di programmare, preventivamente, lavori per evitare disservizi e rotture. Si ricorre pertanto alla manutenzione programmata, ovvero a una serie di procedure per evitare di trovarsi in situazioni che possano alterare il confort abitativo. Del resto, tutti gli impianti di nuova generazioni hanno delle performance molto elevate, ma necessitano di interventi programmati e preventivi per mantenerne l’efficienza e il buon funzionamento.

Manutenzione programmata degli edifici, perché farla?

Per questi motivi, anche chi effettua i servizi di manutenzione ha cercato di organizzarli in maniera che non si ricorra all’intervento solo in casi di riparazione, ma anche per mantenere una certa garanzia dell’efficienza degli impianti condominiali e dei servizi. Con la manutenzione programmata, gli edifici prevedono di mantenere gli standard di sicurezza e di qualità degli impianti o delle parti comuni, per tutto il ciclo di vita previsto.

Manutenzione degli edifici, quali sono i principali impianti e parti comuni da sottoporre a intervento programmato?

Ecco, dunque, che le principali parti comuni di un edificio e i più importanti impianti devono essere sottoposti alla manutenzione programmata. Gli interventi, a seconda delle parti da sottoporre alla manutenzione, necessitano di tempistiche ideali finalizzate a mantenere elevati gli standard dell’utilizzo e di sicurezza. Per uno stabile di medie dimensioni, ad esempio di 30 unità immobiliari, possono essere previsti una quindicina di interventi.

Interventi di manutenzione degli edifici e parti comuni, quali sono?

Tra le parti oggetto di intervento di un edificio e delle relative parti comune, uno di quelli che necessitano più controlli riguarda le centrali termiche. Sono, infatti, previsti sei interventi per ogni anno al fine di prevenire che l’impianto si fermi o risulti inquinante. Naturalmente gli interventi sono finalizzati anche alla sicurezza della centrale termica stessa. Quattro interventi all’anno sono previsti, invece, per gli ascensori. La manutenzione è necessaria per prevenire eventuali blocchi dell’impianto ma anche per ragioni di sicurezza.

Qual è l’intervento di manutenzione di un edificio che deve essere fatto più frequentemente?

L’intervento di manutenzione di un edificio che deve essere fatto più frequentemente è quello agli addolcitori dell’acqua potabile. Sono previsti, infatti, dodici interventi per ogni anno al fine di garantire la qualità dell’acqua potabile. Due interventi, invece, sono previsti all’impianto fotovoltaico. Si tratta di intervenire per pulire le superficie e per garantire, in questo modo, anche le ottime prestazioni dell’impianto stesso. Altrettanti interventi sono da farsi sulle fognature e sui pozzi pompa. Si tratta di pulire i sifoni di uscita e prevenire gli allagamenti.

Quali altri interventi di manutenzione sono necessari per gli impianti di un edificio?

Anche l’impianto di condizionamento necessita di almeno un intervento ogni anno. Risulta necessario pulire i filtri e disinfestare le canaline della distribuzione. Nel caso in cui l’edificio sia provvisto di videosorveglianza, è necessario verificare gli apparati per il controllo da remoto almeno una volta all’anno. I dispositivi e gli impianti antincendio di un edificio necessitano di due interventi all’anno. Si tratta di una manutenzione di controllo per garantire l’efficienza in casi di necessità e per la sicurezza. Due interventi sono da farsi per l’autoclave. Ogni anno bisogna prevenire che l’impianto possa subire degli stop. Inoltre la manutenzione mira anche a garantire la sicurezza degli impianti a pressione.

Manutenzione degli edifici, quali interventi sono programmati per una sola volta all’anno?

Tutta una serie di interventi sono necessari almeno una volta all’anno sugli impianti di un edificio condominiale. Innanzitutto, se vi sono dei cancelli automatici vanno controllati almeno una volta all’anno. La finalità è quella di evitare corto circuiti e guasti, ma anche per ragioni di sicurezza. La manutenzione sull’impianto tv va fatta per la sicurezza dell’antenna ma anche per prevenire eventuali guasti. La stessa manutenzione è richiesta per gli impianti elettrici, anche in questo caso per prevenire dei guasti e per la sicurezza. Potrebbero verificarsi infatti anche delle manomissioni. Il citofono va controllato una volta all’anno sia per la pulsantiera che per l’eventuale ossidazione dei contatti.

Manutenzione alla canna fumaria, al tetto, alle linee vita coperture e gronde

La manutenzione annuale prevede, inoltre, un intervento alle canne fumarie e al tetto: è necessario constatare che non si verifichino occlusioni e che non vi siano delle anomalie della copertura. Alle linee vita coperture va fatto un controllo all’anno: è necessario per verificare la tenuta e per la sicurezza. Lo stesso tempo di intervento è previsto per le gronde al fine di pulirle e per prevenire, dunque, allagamenti dovuti a intasamento degli scarichi.

Bonus prima casa under 36 si ottiene anche per gli immobili all’asta

Le agevolazioni sulla prima casa agli under 36 si applicano anche se l’acquisto dell’immobile avviene all’asta giudiziaria. Si è espressa in tal modo l’Agenzia delle entrate rispondendo all’interpello numero 808 del 14 dicembre 2021. Un interessato alle applicazioni delle agevolazioni previste dall’articolo 64 del decreto legge numero 73 del 5 maggio 2021 (decreto “Sostegni bis”) ha presentato il quesito.

Quali sono le agevolazioni previste dal decreto Sostegni bis per l’acquisto di una casa di un under 36?

In base alle agevolazioni previste dal decreto Sostegni bis, l’acquisto di un immobile da parte di un under 36 prevede l’esenzione dalle imposte ipotecarie, di registro e catastali, oltre all’attribuzione del credito di imposta pari al valore dell’imposta sul valore aggiunto inerente l’acquisto per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà dell’immobile.

Cosa chiede l’istante per l’acquisto della prima casa

L’istante ha fatto richiesta all’Agenzia delle entrate circa la possibilità che la normativa prevista dal decreto Sostegni bis possa trovare applicazione nei casi concreti in cui, trattandosi di prima casa, si possa usufruire delle agevolazioni anche se il trasferimento della proprietà immobiliare avvenga in forza di un provvedimento giudiziale. Due sono, in particolare, i requisiti richiesti per beneficiare delle agevolazioni:

il richiedente non dove aver compiuto ancora l’età di 36 anni nell’anno in cui viene fatto il rogito;
abbia un indicatore della situazione economica equivalente (Isee) della famiglia del richiedente che non superi i 40.000 euro all’anno.

Per l’Agenzia delle entrate si può acquistare una casa all’asta con le agevolazioni per gli under 36

Nella risposta fornita dall’Agenzia delle entrate si fa riferimento alla circolare numero 12 del 14 ottobre 2021 (paragrafo 2.2). Il documento ha chiarito che le agevolazioni previste dal decreto Sostegni bis agli under 36 per l’acquisto della prima casa trovano applicazione anche nelle ipotesi in cui il diritto sull’immobile si acquisisca in seguito a un decreto di trasferimento che venga emesso in seguito all’esito di un procedimento giudiziale.

Raccomandazioni dell’Agenzia delle entrate per l’acquisto di una prima casa con le agevolazioni del bonus under 36

La possibilità di beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa degli under 36 si rifà, peraltro, anche a quanto chiarito sulla materia dalla notta II bis dell’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 1986. Il richiedente, pertanto, potrà procedere con l’acquisto all’asta dell’immobile procedendo nella dimostrazioni della sussistenza dei requisiti richiesti tramite le dichiarazioni. Tali dichiarazioni, come ha ricordato l’Agenzia delle entrate, possono essere rese anche in un momento susseguente. In ogni modo, devono pervenire prima che venga registrato l’atto.

Comprare un fabbricato con più di 5 anni dall’impresa costruttrice, quali tasse da pagare?

Quali tasse sono da pagare per l’acquisto di un fabbricato strumentale con epoca di costruzione di oltre 5 anni direttamente dall’impresa costruttrice? Innanzitutto è bene chiarire cosa si intenda per “fabbricato strumentale“. Si tratta di immobili accatastati nella categoria catastale A/10 e nei gruppi catastali B, C, D ed E. Nel caso di costruzione da più di 5 anni, ai fini delle imposte è necessario distinguere se il costruttore eserciti l’opzione Iva oppure no.

Acquisto fabbricato con più di 5 anni da impresa che non esercita l’opzione Iva

Nel caso di acquisto di un fabbricato strumentale di oltre 5 anni dall’impresa costruttrice, se l’impresa non esercita l’opzione Iva la compravendita ne risulta esente ai sensi di quanto stabilito dall’articolo 10 numero 8 ter del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. L’esenzione Iva vige sia se l’acquirente è un soggetto qualsiasi, sia che si tratti di un fondo immobiliare. Sono da pagarsi, tuttavia le imposte:

di registro per 200 euro, secondo quanto prevede il comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006;
di bollo di 230 euro, ai sensi del comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
la tassa ipotecaria di 90 euro secondo quanto disciplinato dai punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Imposta ipotecaria e imposta catastale

Nel caso in cui l’acquisto sia effettuato da un soggetto qualsiasi, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono rispettivamente del 3% (Nota all’articolo 1 bis della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990) e dell’1% (comma 1, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990). Se l’acquisto viene effettuato da un fondo immobiliare, l’imposta ipotecaria si riduce all’1,5% secondo quanto dispone il comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006. L’imposta catastale, invece, è dello 0,5%.

Acquisto fabbricato strumentale con più di 5 anni e con opzione Iva dell’impresa costruttrice: è dovuta l’Iva?

Se il fabbricato strumentale ha oltre 5 anni e l’impresa costruttrice esercita l’opzione Iva, è necessario distinguere tre figure di acquirenti: il soggetto Iva, quello diverso da soggetto Iva e il fondo immobiliare. In tutti e tre i casi, l’Iva si applica al 22% secondo quanto dispone l’articolo 10 numero 8 ter, punto numero 127 undecies, Tabella A, III del Dpr numero 633 del 1972. Fa eccezione l’aliquota ridotta al 10% nel caso in cui si tratti di “edificio Tupini“ in applicazione dell’articolo 13 della legge numero 408 del 2 luglio 1949 e modifiche successive.

Quali imposte si pagano per acquisto fabbricato nel caso in cui l’impresa eserciti l’opzione Iva?

Soggetto Iva e diverso da soggetto Iva pagano le medesime tasse e imposte nel caso di acquisto di fabbricato con più di 5 anni e nell’ipotesi in cui l’impresa costruttrice eserciti l’opzione Iva. Sono da pagarsi, infatti:

imposta di registro per 200 euro;
l’imposta ipotecaria del 3%;
la tassa ipotecaria di 90 euro;
l’imposta di bollo di 230 euro;
imposta catastale dell’1%.

Imposte e tasse a carico se l’acquirente è un fondo immobiliare

Se si tratta di acquisto di un fabbricato strumentale costruito da più di 5 anni dall’impresa costruttrice e l’acquirente è un fondo immobiliare, l’Iva da pagare è applicata al 22%. L’aliquota scende al 10% se l’acquisto rientra nei casi di “edificio Tupini“. Le altre imposte a carico consistono:

nell’imposta di registro per 200 euro;
l’imposta ipotecaria dell’1,5% con la riduzione dal 3% operata dal comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006;
nell’imposta catastale con percentuale dello 0,5%, dimezzata dalla stessa legge precedente;
nell’imposta di bollo di 230 euro;
nella tassa ipotecaria di 90 euro.

Comprare casa, quali tasse da pagare se si acquista dall’impresa costruttrice?

Quali tasse bisogna pagare per acquistare casa direttamente dall’impresa costruttrice? Per rispondere a questa domanda la prima grande differenza da fare è quella relativa all’epoca di costruzione. Le tasse, infatti, vengono determinate in maniera differente a seconda che la costruzione dell’immobile sia avvenuta da meno di 5 anni o da più tempo. La suddivisione consente anche la corretta applicazione dei pagamenti ai fini dell’Iva.

Acquistare casa, cosa si intende per impresa costruttrice?

Innanzitutto è necessario sapere cosa si intende per impresa costruttrice di un immobile. Si tratta innanzitutto di qualsiasi soggetto Iva che costruisce. Se riferito a una società, l’impresa costruttrice esula dall’oggetto sociale della sua attività.

Comprare casa dal costruttore un immobile con meno di 5 anni: quanto si paga di Iva?

Nel primo caso, quello in cui si procede ad acquistare casa da un’impresa costruttrice e l’immobile sia di meno di 5 anni, l’applicazione dell’aliquota Iva varia a seconda che si tratti di prima casa o di un soggetto qualsiasi. Infatti, la legge consente a chi acquista la prima casa di pagare l’Iva al 4%. Diversamente, l’Iva va calcolata al 10%. L’Iva può arrivare al 22% nel caso in cui si acquisti un immobile classificato nel Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9. I casi di Iva al 22% sono riportati nella circolare dell’Agenzia delle entrate numero 31/E del 30 dicembre 2014.

Imposte da pagare per acquisto di casa dal costruttore

Sia nel caso di acquisto di prima casa che di casa successiva, direttamente dal costruttore, sono da considerare le seguenti imposte da pagare:

imposta di registro pari a 200 euro, ai sensi del comma 40 dell’articolo 1, del decreto Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986 e dell’articolo 11, Tariffa, Parte prima, allegata al precedente decreto;
l’imposta ipotecaria per altri 200 euro, secondo quanto prevede la Nota all’articolo 1 della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’importo è stato elevato da 168 euro a 200 euro dal comma 2, dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013.

Imposta catastale, di bollo e tassa ipotecaria per acquisto casa dal costruttore

Oltre alle tasse sopra menzionate, chi acquista casa dall’impresa costruttrice deve pagare altre tre imposte. Sia nel caso di prima casa, che di successiva, sono da pagarsi:

imposta catastale di 200 euro ai sensi del comma 2, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’importo è stato aumentato da 168 euro a 200 euro dal comma 2, dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013;
l’imposta di bollo per 230 euro ai sensi del comma 1 bis numero 1, dell’articolo 1, della Tariffa Allegato A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
la tassa ipotecaria di 90 euro ai sensi dei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Acquisto casa da costruttore immobile con più di 5 anni: cosa significa con opzione?

Nel caso di acquisto della casa dal costruttore di un immobile con più di 5 anni un’altra differenza sta nel fatto che sia o meno con opzione Iva. La novità è stata introdotta nel 2012 con una modifica alla legislazione vigente e consente al costruttore di esercitare l’opzione con la quale chiede che venga pagata l’Iva anche dopo i 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione della casa. Si tratta pertanto di un’opzione per l’applicazione volontaria dell’Iva che il costruttore può decidere di esercitare. Per il compratore, se persona fisica, l’Iva quanto applicata risulta quindi un costo.

Caso di acquisto casa dal costruttore, immobile con più di 5 anni, senza opzione Iva

Fatta questa dovuta premessa, nel caso di acquisto di una casa da un’impresa costruttrice, per abitazioni con più di 5 anni, nel caso in cui il venditore non eserciti l’opzione per l’Iva, l’acquisto stesso risulta esente dall’Iva. La disciplina di riferimento è contenuta nel comma 8 bis dell’articolo 10, del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. E questo tanto per l’acquisto di una prima casa che nei restanti casi. In entrambi i casi, inoltre, l’acquisto è esente anche dall’imposta di bollo e dalla tassa ipotecaria. Rimangono a carico dell’acquirente:

l’imposta di registro del 2% o dell’1,5% in caso di acquisto di una prima casa; del 9% in tutti gli altri casi;
l’imposta ipotecaria pari a 50 euro;
imposta catastale di 50 euro.

Acquisto casa di più di 5 anni, dal costruttore, con opzione per l’Iva

L’applicazione dell’Iva è più complessa per quanto concerne l’acquisto di una casa con più di 5 anni dall’impresa costruttrice nel caso in cui quest’ultima eserciti l’opzione Iva stessa. Se si tratta della prima casa, l’Iva viene calcolata al 4% (comma 8 bis, articolo 10, punto numero 21, della Tabella A III, del Dpr numero 633 del 1972). Nel caso in cui si tratti dell’acquisto di un soggetto Iva, l’imposta sale al 10% (o al 22% se si tratta di un immobile classificato nel Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9). Le stesse aliquote (10% o 22%) si applicano nel caso di acquirente diverso da soggetto Iva (comma 8 bis dell’articolo 10, del Dpr 633 del 1972, punto numero 127 undecies, Tabella A, III).

Comprare casa dal costruttore con opzione Iva: quali sono le imposte da pagare?

In tutti e tre i casi (soggetto che acquista la prima casa, soggetto Iva e acquirente diverso da soggetto Iva), l’acquisto di una casa direttamente dal costruttore di un immobile con più di 5 anni, comporta le seguenti tasse e imposte:

imposta di registro pari a 200 euro;
l’imposta ipotecaria di 200 euro;
imposta catastale di 200 euro;
l’imposta di bollo per 230 euro;
la tassa ipotecaria per 90 euro.

Acquisto casa, ecco quali sono le tasse da pagare in caso di compravendita tra privati

L’acquisto della casa comporta il pagamento di varie tasse. L’applicazione delle imposizioni fiscali avviene, soprattutto, a seconda di chi sia il venditore dell’immobile. Il regime più vantaggioso è quello dell’acquisto della prima casa in una compravendita che avviene tra privati. Ma anche in caso di acquisto di una casa che non sia la prima possono essere individuate delle vantaggiose soluzioni dal punto di vista fiscale. Vediamole nel dettaglio.

Tasse da pagare per acquisto di una casa da un venditore privato: non c’è l’Iva

Nel caso di acquisto di una casa da un soggetto privato, indifferentemente dall’epoca della costruzione dell’immobile, il compratore non dovrà pagare alcuna imposta ai fini dell’Iva. E questo regime persiste sia per l’acquisto della prima casa che in tutte le altre ipotesi in cui non si acquisti la prima casa. La compravendita è esente anche dall’imposta di bollo e dalla tassa ipotecaria ai sensi del comma 3 dell’articolo 10 del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.

Quali tasse sono da pagare per l’acquisto di una prima casa?

Se per il compratore si tratta di una prima casa e il venditore è un privato, l’acquisto della casa è esente sia dalla tassa ipotecaria che dall’imposta da bollo, oltre al “fuori campo” di applicabilità dell’Iva. Vi è da pagare l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, entrambe di 50 euro. È quanto prevede il comma 3 dell’articolo 10 del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.

L’imposta di registro sull’acquisto della prima casa

Sull’acquisto della prima casa è da pagare, invece, l’imposta di registro. L’aliquota applicata è pari al 2% o all’1,5% a seconda dei casi. In particolare, l’aliquota è del 2% ai sensi del secondo periodo, dell’articolo 1, del Testo unico del 26 aprile 1986. L’articolo, infatti, disciplina che “l’imposta di registro si applica, nella misura indicata nella tariffa allegata al presente testo unico, agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione”.

Imposta di registro su acquisto prima casa all’1,5%, quando va applicata?

L’aliquota dell’imposta di registro si riduce all’1,5% (ai sensi del quarto periodo, dell’articolo 1, del Testo unico, nel caso in cui “il trasferimento è effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario ed ha per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II bis e II sexies”.

Acquisto immobile diverso da prima casa da un privato: quali tasse vanno pagate?

Anche sull’acquisto di un immobile diverso dalla prima casa, indipendentemente dall’epoca di costruzione, non si applica l’Iva, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria. L’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono pari a 50 euro ai sensi di quanto previsto dal comma 3 dell’articolo 10 del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011. Sale invece al 9% l’aliquota applicata all’imposta di registro ai sensi del primo periodo dell’articolo 1 del TP1.

Quanto costa una casa al metro quadro? Ecco come ottenere una quotazione gratuita online in pochi click

Qual è il valore e quanto costa una casa al metro quadro? Un indicatore fondamentale è quello offerto dall’Agenzia delle entrate che, all’interno del proprio portale, pubblica i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi). Ma la quotazione si fa capillare con lo strumento messo a disposizione proprio dall’Agenzia delle entrate per avere una stima del costo al metro quadro in una città, in una zona e in una via che sia di interesse.

Quotazioni immobili al metro quadrato: che cos’è l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi)

Le quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare offrono stime sempre aggiornate. Infatti, la rilevazione viene effettuata ogni semestre. La zona di quotazione (zona Omi) è relativa a ciascun comune italiano e offre una valutazione minima e massima per unità di superficie in euro al metro quadro. Dall’intervallo sono esclusi gli immobili di particolare pregio o, al contrario, quelli di degrado. Sono esclusi anche gli immobili che per caratteristiche non rientrano nell’ordinarietà della tipologia edilizia della zona di ricerca.

Quotazioni a metro quadro: per quali tipi di immobili si può fare una simulazione web sul sito Agenzia delle entrate?

Sono presi a riferimento i valori di mercato e della locazione, per tipologie immobiliari e per stato di conservazione. Le quotazioni restituiscono valori sia per le abitazioni che per i box, i negozi, gli uffici e i capannoni. Attualmente sono disponibili le quotazioni aggiornate al primo semestre del 2021.

Come utilizzare lo strumento dell’Agenzia delle entrate per la quotazione a metro quadro degli immobili?

Lo strumento messo a disposizione dall’Agenzia delle entrate per conoscere il valore al metro quadro di un immobile è consultabile all’interno del sito istituzionale. Entrando sul sito dell’Agenzia è necessario andare nella sezione dedicata all’Osservatorio del mercato immobiliare. Alla sezione si accede dalla schermata “Home”, poi “Aree tematiche”, “Osservatorio del mercato immobiliare”. Successivamente è necessario entrare nella sezione “Banche dati” e, infine, in “Quotazioni immobiliari“.

Come sapere il costo al metro quadro di un immobile di interesse?

All’interno della sezione delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle entrate, la consultazione delle quotazioni può avvenire in due modi. Ovvero si può fare una ricerca puntuale della zona di interesse interrogando il sistema in due diversi modi. Il primo consiste nella consultazione classica delle quotazioni per semestre, oppure per provincia, per comune, per zona Omi o per destinazione. Il secondo metodo consiste nell’individuare la zona di interesse attraverso la cartografia. Si tratta di un sistema cartografico denominato “Geopoi – Geocoding points of interest” che è stato realizzato dalla Sogei e che permette di consultare le quotazioni individuando sulla mappa geografica la zona Omi che interessa.

Conoscere la quotazione al metro quadro di un immobile: la ricerca nella banca dati

In merito alla prima modalità di ricerca della quotazione al metro quadro, è necessario accedere dal sito dell’Agenzia delle entrate alla sezione delle “Quotazioni immobiliari”, come spiegato in precedenza. La ricerca “classica” si attiva cliccando su “Ricerca testuale”. Nella pagina che si apre, è necessario selezionare la provincia per cercare i comuni che ne fanno parti. Insieme al comune è necessario selezionare il semestre di riferimento (delle quotazioni). In successione si seleziona la fascia o la zona all’interno del comune (o zona Omi) e, infine, il tipo di destinazione di interesse (ad esempio, “Residenziale”).

Quotazione al metro quadro di una zona di interesse: come ottenerla?

Con i valori immessi, il sistema dell’Agenzia delle entrate restituisce come risultato:

il tipo di immobile;
lo stato di conservazione (ottimo, normale o scadente);
il valore di mercato con una quotazione minima e una massima espressa in euro al metro quadro;
il valore di locazione espresso in euro al metro quadro riferito alla superficie netta (N) o lorda (L);
i valori di locazione minimi e massimi di euro al metro quadro per mese.

Come utilizzare la mappa dell’Agenzia delle entrate per sapere il costo al metro quadro di un immobile?

Il secondo metodo disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate per ottenere le quotazioni al metro quadro di una zona Omi avviene utilizzando il sistema cartografico “Geopoi”. Per accedere alle mappe dalla sezione “Quotazioni immobiliari” vista in precedenza è necessario selezionare il link “Ricerca su mappa”. Sulla mappa si può individuare la zona Omi di proprio interesse utilizzando l’oggetto “Pan” che contiene le frecce per muoversi sulla mappa. Per ingrandire o diminuire la scala della mappa si possono utilizzare i segni “+” e “-” dello zoom.

Ricerca per mappe della quotazione delle case di proprio interesse

Ulteriori strumenti a disposizione degli interessati sulle mappe Geopoi sono la “Ricerca per toponimo” e la “Ricerca Zone Omi”. Si trovano in alto a destra dello schermo e permettono di visualizzare una porzione del territorio su richiesta dell’interessato. La ricerca per toponimo si attiva digitando nello spazio corrispondente l’indirizzo di interesse. La ricerca è più precisa indicando nell’ordine: provincia, città, toponimo e numero civico.

I risultati della ricerca sulle mappe del costo al metro quadro di acquisto e vendita o di locazione

Anche con la ricerca tramite mappe, il sistema dell’Agenzia delle entrate restituisce i risultati corrispondenti:

la tipologia di immobile;
lo stato di conservazione;
il valore di mercato minimo e massimo espresso in euro per metro quadrato;
il valore di locazione, espresso in euro per metro quadrato al mese.

Usucapione: quali sono i requisiti temporali e psicologici per maturarlo

Da molti anni stai curando un fondo che risultava abbandonato oppure vivi in un immobile senza pagare il canone e senza che nessuno abbia mai rivendicato i suoi diritti? In questo caso potresti aver maturato i requisiti per l’usucapione, ecco come funziona.

Usucapione: requisiti temporali

Il nostro ordinamento prevede l’usucapione nell’articolo 1158 del codice civile che stabilisce: La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. L’articolo 1161 c.c. invece regola l’usucapione per i beni mobili e stabilisce che in questo caso il termine previsto è di 10 anni.

L’articolo 1159 c.c. invece contempla un’unica possibilità di usucapione abbreviata a 10 anni per i beni immobili, si tratta del caso in cui un soggetto ritenga di aver idoneamente acquistato il bene e trascritto un atto che poi sia risultato nullo. In questo caso quindi vi è un atto, ma evidentemente lo stesso è viziato e non per fatto dovuto all’acquirente. Queste sono le regole di base, ora vediamo quali ipotesi possono verificarsi. La prima cosa da sottolinearsi è che il termine per il maturare del’usucapione si considera interrotto sia da un atto del reale proprietario volto a riscattarne la proprietà, sia nel caso in cui vi è un evento naturale che porta il soggetto a non comportarsi come proprietario per un anno.

Vi sono però dei casi particolari in cui i termini per usucapione sono più brevi, l’articolo 1159 bis del codice civile si occupa dell’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale e stabilisce il termine ordinario in 15 anni e il termine abbreviato in 5 anni. La norma ha a oggetto i terreni agricoli ubicati in un comune montano, oppure fondi rustici in comuni non montani, ma il cui reddito dominicale non superi 180,76 euro.

Non possono essere usucapiti i beni demaniali, del patrimonio statale o comunque pubblici.

Requisiti usucapione: il possesso continuato e l’animus proprietario

Non basta però il solo possesso per acquisire la proprietà, infatti ci vogliono ulteriori elementi che possono essere definiti psicologici.

La proprietà di un bene si può acquistare a titolo derivato, ad esempio compravendita, successione, donazione, oppure a titolo originario quindi un titolo precedente non esisteva e nasce ex novo, l’usucapione è un acquisto a titolo originario, questo perché non c’è un proprietario oppure, pur essendovi, non si sa chi sia e di fatto ci si comporta su quel bene come se si fosse proprietari.

Ad esempio una persona ha una casa e si accorge che il fondo vicino è abbandonato e che nessuno se ne occupa mai, a un certo punto, non sapendo chi è il proprietario e anche per evitare danni alla propria proprietà, si decide di ripulirlo dalla erbacce e poi di iniziare a coltivarlo. Intanto passa il tempo e nessuno reclama la proprietà dell’immobile e ci si comporta come proprietari del fondo, cioè si ha l’animus del proprietario.

Atti interruttivi

Affinché maturi l’usucapione devono però trascorrere gli anni previsti dalla legge senza che nessuno reclami la proprietà dell’immobile. Nel caso in cui per quell’ immobile si stipula un contratto di affitto, non si può maturare l’usucapione. Se dopo 5 anni che si sta coltivando il terreno abbandonato, arriva il proprietario, si palesa come tale e di fatto stipula una sorta di accordo per cui chi sta coltivando il terreno continua a farlo e ne tiene i frutti, non può maturare l’usucapione perché c’è appunto un soggetto che si palesa come proprietario e che non dichiara certo di voler rinunciare alla proprietà, interrompendo così i termini. Il possesso quindi deve essere:

continuato;
non deve essere stato acquisito con la forza;
deve essere pubblico, cioè non deve essere occultato o nascosto alle persone con cui generalmente si entra in contatto. Ad esempio coltivare il fondo di notte per non far sapere al vicino chi coltiva, potrebbe far venir meno l’usucapione.

Come trascrivere un atto di proprietà acquisita per usucapione

Dal punto di vista tecnico affinché si risulti proprietari dell’immobile su cui si ritiene di aver maturato l’usucapione è comunque necessario far emergere dai pubblici registri questa proprietà e per farlo occorre un atto che abbia una rilevanza pubblica.

Vi è stato un periodo in cui si riteneva che bastasse una dichiarazione fatta davanti al notaio in cui si disponeva di possedere un bene immobile da oltre 20 anni senza che nessuno ne avesse mai reclamato la proprietà, tale dichiarazione doveva essere resa nota a un eventuale acquirente. La Corte di Cassazione è però intervenuta su tale posizione chiarendo che non basta tale dichiarazione, ma è necessaria una sentenza.

Sentenza

Ciò implica che è necessario attivare una causa nei confronti di un soggetto che in un qualche modo in un atto, nei pubblici registri, risulta essere stato proprietario. La procedura può andare avanti anche in contumacia e quindi senza che il contro interessato si presenti in giudizio. Si arriva quindi all’atto finale cioè alla sentenza, che però non è scontata, infatti il contro interessato potrebbe anche presentarsi e reclamare la proprietà dell’immobile, offrendo comunque delle prove del fatto che in realtà non vi era mai stata l’intenzione di far acquisire la proprietà a terzi soggetti.

In sede processuale è colui che ritiene di aver acquistato la proprietà per usucapione a dover dimostrare che il possesso è stato continuato e, in base a una sentenza del tribunale di Cassino, è necessario indicare in modo preciso il momento in cui è iniziato il possesso, non basta sottolineare di aver sempre avuto la disponibilità del bene (sentenza 823 del 2011 Tribunale di Cassino). Per dimostrare l’avvenuto acquisto della proprietà tramite usucapione è possibile chiamare in giudizio anche testimoni, ad esempio i vicini che in molti casi possono essere risolutivi.

Gli accordi di mediazione

La procedura giudiziaria oggi è però superata, infatti, nel 2013 è stato inserito nell’articolo 2643 del codice civile (atti soggetti a trascrizione) il comma 12 bis che assoggetta a trascrizione nei pubblici registri “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”. Con tale accordo viene sostituita la sentenza, naturalmente all’accordo di mediazione deve prendere parte l’eventuale contro interessato. Se non si raggiunge l’accordo si può procedere in via giudiziaria.