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Agevolazioni prima casa, si perdono se la residenza non viene trasferita

L’acquisto della prima casa è il sogno di molte persone e il legislatore ha ben pensato di riconoscere agevolazioni fiscali per coloro che decidono di compiere il grande passo. La normativa però prevecde delle condizioni e le agevolazioni si perdono nel caso in cui queste non siano rispettate. La Corte di Cassazione in un’importante pronuncia ha stabilito che il mancato ottenimento della certificazione di abitabilità non costituisce causa di forza maggiore e di conseguenza può portare alla perdita delle agevolazioni fiscali se il beneficiario non provvede al trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile nell’arco di 18 mesi dal perfezionamento dell’acquisto.

Agevolazioni fiscali acquisto prima casa: per la Corte di Cassazione l’assenza di certificato di abitabilità non è causa forza maggiore

Le agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa sono particolarmente importanti e sussistono sia nel caso in cui ci sia un atto di compravendita tra privati, sia nel caso in cui l’atto sia tra un privato e un’impresa.

Per conoscere i benefici di cui si può usufruire, è consigliata la lettura dell’articolo: Agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa e proroga termini under 36.

Per poter avere questo beneficio sono però necessarie delle condizioni, deve infatti trattarsi di un’abitazione nella quale si vuole fissare la propria residenza e di conseguenza affinché non siano persi i benefici fiscali inizialmente ottenuti, il contribuente deve provvedere a fissare la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi.

Nel caso in oggetto, trattato con la sentenza 34865 del 17 novembre 2021 pronunciata dalla Corte Di Cassazione, i proprietari non avevano provveduto ad ottemperare e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate aveva notificato al contribuente una cartella per il recupero delle maggiori imposte Iva e delle imposte sostitutive sulle operazioni di credito a medio e lungo termine ex artt. 15 e ss del DPR 601/1073, le stesse erano dovute in quanto l’Agenzia aveva provveduto alla revoca delle agevolazioni “prima casa”. La revoca era collegata al mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui era ubicato l’immobile per il quale erano state ottenute le agevolazioni.

Le parti si erano difese adducendo che il mancato trasferimento era dovuto al mancato completamento dei lavori di ristrutturazione nell’immobile da cui era conseguito il mancato rilascio del certificato di abitabilità o agibilità. In primo grado (Commissione Tributaria Provinciale di Treviso) e in secondo grado (Commissione Tributaria Regionale Veneto) si accoglie il ricorso del contribuente, ma l’Agenzia delle Entrate propone il ricorso in Cassazione ed è qui che le sorti mutano.

Per quali motivi la Corte di Cassazione accoglie il ricorso?

Il primo motivo per il mancato accoglimento del ricorso è che in realtà la disciplina relativa alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa prevede che entro i 18 mesi la residenza sia trasferita nel Comune in cui si trova l’immobile, ma non nell’immobile, quindi la non agibilità non è un motivo sufficiente e non può essere ritenuto una causa di forza maggiore. Per causa di forza maggiore, come sottolineato dalla Corte di Cassazione, deve intendersi un evento imprevedibile, inaspettato e che sovrasta la volontà del soggetto.

La Corte di Cassazione nella sentenza a Sezioni Unite 8094/20 afferma che è configurabile ” non per un comportamento direttamente o indirettamente ascivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma per una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, malgrado l’adozione di tutte le precauzioni del caso, tale da configurare la forza maggiore“, proprio tale sentenza viene citata dalla Corte di Cassazione al fine di rafforzare la tesi affermata e sottolineare che trattasi di un’interpretazione costante e uniforme dei Supremi Giudici.

Nella sentenza in oggetto si richiama la pronuncia della Commissione Tributaria Regionale in cui tra le cause di forza maggiore sono richiamate “gravi vicissitudini personali” senza però precisare i reali motivi, tali vicissitudini avrebbero ritardato la richiesta del permesso di costruire di 7 mesi. Tali motivazioni non sono però ritenute sufficienti dalla Corte di Cassazione.

Per concludere, coloro che decidono di acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale e ottengono le agevolazioni fiscali per tale atto, devono provvedere entro 18 mesi a trasferire al residenza, nel Comune in cui si trova l’immobile (naturalmente tale obbligo non vige per chi ha già la residenza nello stesso Comune). Non occorre trasferirsi nell’immobile. Di conseguenza sono limitati i casi in cui si può addurre una causa di forza maggiore.

Mutui in crescita nel 2021, ecco i migliori tassi fissi e variabili a novembre

Aumenta la richiesta di mutui nel secondo trimestre del 2021. A fare da traino alla richiesta di finanziamento anche i vantaggi legati alla prima casa assegnati dal decreto Sostegni bis ai giovani under 36. Nei mesi di aprile, maggio e giugno 2021 le famiglie italiano hanno potuto usufruire di 16 miliardi e 600 milioni di finanziamenti legati all’acquisto della casa.

Di quanto sono cresciute le richieste dei mutui nel secondo trimestre del 2021?

La crescita della richiesta dei mutui ha segnato pertanto un +39,9% stando alle elaborazioni del gruppo Tecnocasa sui dai della Banca d’Italia. Dato che rafforza la crescita dei primi sei mesi del 2021, con un aumento della richiesta dei mutui del 46,5%. In discesa del 6,8%, invece, la surroga e la sostituzione dei mutui già contratti.

Mercato in crescita per i mutui: buono l’impatto del decreto Sostegni bis sulla prima casa

L’andamento di crescita dei mutui è confermata anche dall’Osservatorio dei Mutuionline. A fine ottobre 2021 la crescita della richiesta dei mutui è andata di pari passo con quella per l’acquisto della prima casa. È stato così per il 59,8% delle richieste. Nello stesso periodo del 2020, la crescita dei mutui legati all’acquisto della prima casa si era fermata al 42,6%.

Richiesta dei mutui 2021: una domanda su due è per la prima casa

Ancora più accentuati i dati sulle richieste di mutuo per la prima casa nei mesi di luglio, agosto e settembre 2021. Il 68,6% dei mutui è stato erogato per l’acquisto della prima casa, il 72,4% nel solo mese di ottobre. Si hanno anche i dati delle erogazioni effettive dei mutui del 2021. Fino ad ora, quasi un mutuo su due è stato erogato per l’acquisto della prima casa (il 47,2%, rispetto al 36,2% del 2020).

Crescono le richieste di mutui a tasso fisso

I mutui con tassi fissi fanno segnare una maggiore richiesta. Con costi bassi del finanziamento per l’acquisto della casa, il 90% delle richieste di mutuo è per quello a tasso fisso. È stato così nel 2020 e il dato è stato confermato anche nel corso del 2021. Nel 2020 il tasso medio fisso sui mutui a 20 anni era dello 0,13%: nel 2021 c’è stata una risalita del tasso fisso alla percentuale media dello 0,54%. Risultano piuttosto stabili i tassi variabili dei mutui: a gennaio erano mediamente dello 0,75%, a ottobre sono risultati dello 0,76%.

Quali sono i mutui a tasso fisso più convenienti a novembre 2021?

Vediamo quali sono le offerte sui mutui più convenienti considerando i suggerimenti presenti su Mutuionline. Il riscontro prevede la richiesta di un mutuo a fine novembre nella città di Milano, di un impiegato di 35 anni per acquistare una prima casa. L’importo del mutuo è di 140 mila euro, il valore della casa è di 200 mila euro e la durata del finanziamento è di 20 anni.

Miglior mutuo con il tasso fisso per l’acquisto della prima casa

Il miglior mutuo per tasso fisso è risultato essere Credem con il tasso fisso dello 0,67% e una rata mensile di 623 euro (Taeg dello 0,94%). Al secondo posto Crédit Agricole con il tasso dello 0,77% e la rata di 630 euro (Taeg dello 0,97%). Al terzo Banco Bpm “Mutuo giovani green” con tasso fisso dello 0,88% e rata di 636 euro (Taeg dello 0,97%). Al quarto posto Bnl Bnp Paribas con tasso fisso dello 0,80%, rata di 631 euro e Taeg dello 0,97%. Infine Banca Carige con il tasso fisso dello 0,85%, rata mensile di 635 euro e Taeg dell’1,02%.

Mutuo più conveniente con il tasso variabile per l’acquisto della prima casa

Il tasso variabile più basso sul mutuo a tasso fisso per l’acquisto della prima casa è risultato essere quello di Intesa Sanpaolo “Mutuo giovani” dello 0,30% (Taeg dello 0,39%) e una rata mensile di 601 euro. Al secondo posto Banco Bpm “Mutuo giovani green” con il tasso variabile dello 0,48% (Taeg 0,56%) e la rata mensile di 612 euro. Al terzo posto troviamo Crédit Agricole Italia con un tasso variabile dello 0,44% (Taeg dello 0,63%) e una rata di 609 euro. Al quarto posto Credem con il tasso variabile dello 0,37% (Taeg dello 0,64%) e una rata mensile di 605 euro. Infine Webank con “Mutuo green”, tasso variabile dello 0,58% (Taeg dello 0,64%) e rata mensile di 618 euro.

Comprare casa, quali tasse e Iva se si acquista da impresa non costruttrice, banca o società di leasing?

Non sempre la compravendita di una casa avviene tra soggetti privati o per la vendita di un’impresa costruttrice o di recupero. In tal senso, varie sono le possibilità di acquisto di una casa oltre alle modalità tradizionali. La compravendita può essere effettuata anche attraverso una impresa non costruttrice e non di recupero, una banca o una società di leasing. Nel caso del leasing, l’impresa non deve essere né costruttrice e nemmeno tra quelle di recupero. A seconda di chi vende casa, sono da considerare le tasse, le imposte e l’Iva da pagare.

Acquisto casa da impresa non costruttrice, da banca o da società di leasing: l’Iva è da pagare?

In tutti i casi in cui il soggetto venditore sia un’impresa non costruttrice e non di recupero, oppure una banca o una società di leasing, sia per l’acquisto della prima casa che di soggetto acquirente qualsiasi, la compravendita è esente dall’Iva. Lo stabilisce, per tutti i casi, l’articolo 10, numero 8 bis, del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972.

Comprare casa da società non costruttrice e non di recupero: quali imposte e tasse sono da pagare?

Soffermandoci su un acquisto di abitazione da impresa non di costruzione e nemmeno di recupero, rispetto agli altri casi più tradizionali, non fa differenza l’epoca di costruzione dell’immobile. Il venditore, inoltre, non può nemmeno esercitare l’opzione Iva. Nel caso in cui si tratti dell’acquisto di prima casa, l’imposta di registro può essere del 2% ai sensi dell’articolo 1, secondo periodo, del TP1, oppure dell’1,5% nel caso in cui la compravendita venga effettuato nei confronti di banche e di intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario ed abbia per oggetto immobili di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9. L’imposta di registro sale al 9% se non si tratta di compravendita di prima casa.

Acquisto casa da società non costruttrice: quali imposte e tasse?

Oltre al pagamento dell’imposta di registro, nel caso di compravendita di immobile da società non costruttrice e non di recupero, sono da pagare 50 euro sia per l’imposta ipotecaria che per quella catastale. Sia che si tratti di prima casa che di altri scenari, la compravendita è esente sia dall’imposta di bollo che dalla tassa ipotecaria.

Quando si può comprare casa da una società di leasing?

L’acquisto di una casa da una società di leasing può avvenire nei casi disciplinati dalla legge. In particolare si deve trattare di cessioni effettuate per riscatto di contratti di leasing. Oppure di cessioni di immobili già oggetto di contratti di leasing risolti per inadempimento dell’utilizzatore. I casi di acquisto sono disciplinati dal comma 10 ter 1, dell’articolo 35, del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006.

Comprare casa da una banca o società di leasing: Iva e altre imposte

Nel caso in cui la compravendita avvenga con una banca o una società di leasing che non sia costruttrice o recuperatrice, l’operazione è esente ai fini dell’Iva. Tuttavia, la compravendita è soggetta alle altre imposte. In particolare, l’imposta di registro è pari a 200 euro ai sensi del comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006. Lo stesso articolo disciplina l’imposta ipotecaria per altri 200 euro e l’imposta catastale per altrettanti 200 euro.

Quali altre imposte si pagano per una compravendita casa con banca o società di leasing?

Oltre alle imposte viste in precedenza, nel caso di acquisto da una banca o da una società di leasing sono da pagare altre due imposte. In particolare, la compravendita comporta l’imposta di bollo per 230 euro ai sensi del comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972. Infine, la compravendita è soggetta alla tassa ipotecaria di 90 euro. La norma di riferimento in questo caso rientra nei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Mutui, a cosa prestare attenzione nella scelta: l’informativa precontrattuale

Chiedere un mutuo per acquistare una casa rappresenta un passo importante che merita la giusta attenzione già dalla fase precontrattuale. Tuttavia, anche nel corso del pagamento delle rate del mutuo, chi l’ha contratto dovrebbe dedicare del tempo agli aggiornamenti del mercato dei mutui. È sempre possibile, infatti, surrogare il mutuo fatto con uno nuovo cercando di risparmiare sulla spesa dell’investimento. E comunque, nella scelta del mutuo a tasso variabile o misto, l’oscillazione dei tassi va a incidere nella rata del mutuo stesso.

Scelta del mutuo più conveniente, perché non bisogna fermarsi al tasso di interesse

Tuttavia, chi sta cercando un mutuo per l’acquisto della casa pone l’attenzione soprattutto sul tasso, che può essere fisso o variabile. E il dubbio che ci si pone normalmente è quello relativo all’opportunità di optare per una rata costante assicurata dal tasso fisso o avere la possibilità di risparmiare sulla rata con un tasso variabile. Quest’ultima scelta pone il soggetto comunque all’incertezza futura.

La scelta del mutuo è uguale per tutti?

È bene chiarire che non esiste una regola che vada bene per tutti i compratori e per tutti i sottoscrittori di un mutuo. Ogni soggetto interessato a stipulare un finanziamento ha le proprie esigenze e deve fare i conti con le proprie disponibilità. Ma è importante giungere a una scelta consapevole, cioè dopo essersi informati su tutte le condizioni contrattuali.

Idee chiare sul mutuo da contrarre: le informazioni precontrattuali

Nella scelta del mutuo è indispensabile dunque comprendere tutte le informazioni precontrattuali. Nella richiesta alla banca è utile chiedere tutto ciò che non si è compreso bene, senza porsi problemi. I timori di chi è deciso a chiedere un mutuo devono trasformarsi in opportune delucidazioni. Avere le idee chiare permette anche di poter confrontare adeguatamente tra le tante offerte di mutui proposti dalle banche.

Informazioni sul mutuo, perché è utile non fermarsi solo al Tan?

A tal proposito, le informazioni che bisogna reperire non devono fermarsi al solo Tan, ovvero il tasso annuale nominale (o tasso di interesse puro) del finanziamento. Il Tan, infatti, non comprende le commissioni e le spese. Pertanto, non esprime in maniera complessiva quello che sarà il costo del mutuo e dunque della rata periodica.

Scelta dei mutui, verificare qual è il Taeg

Più utile della conoscenza del Tan nella richiesta del mutuo è il Taeg, ovvero il tasso annuo effettivo globale di interesse. La percentuale del Taeg infatti comprende tutte le spese obbligatore per poter aprire e pagare un mutuo. Proprio a questo scopo è fondamentale prendere visione di tutta l’informativa precontrattuale che si riceve dalla banca. Ma anche all’interno dell’informativa stessa, ci sono dei punti che è necessario tenere sotto osservazione per confrontare l’offerta con le altre proposte di mutuo di altri istituti.

Informativa precontrattuale: la tipologia di mutuo

In primo luogo, dunque, è importante verificare le caratteristiche principali del contratto del mutuo. Ci si riferisce alle informazioni generali del finanziamento: il tipo di tasso applicato, come si articolano i periodi se si sceglie un mutuo a tasso fisso oppure uno a tasso variabile o, ancora, se si opta per una soluzione mista. In questa parte è indicato anche il valore del bene posto a ipoteca.

Mutui, sezione dell’informativa precontrattuale: i tassi di interesse

Dopo aver letto attentamente le caratteristiche del mutuo, per i tassi di interesse è presente una sezione apposita. In particolare, per chi è interessato al mutuo a tasso variabile, nella sezione si spiegano le modalità di oscillazione dei tassi. Sempre qui è possibile trovare tutte le informazioni relative alle spese che compongono il Taeg. Tra queste è possibile distinguere:

le spese una tantum;
quelle periodiche che sono comprese nella rata del mutuo;
le spese che non sono incluse nella rata periodica.

Nella sezione sono indicati anche gli importi delle spese, il destinatario dei pagamenti e le relative scadenze. Tra le spese rientrano anche quelle inerenti le polizze obbligatorie.

Importo delle rate nei mutui

L’importo delle rate del mutuo da pagare periodicamente ha una sezione a parte. Se si stipula un mutuo a tasso fisso, la sezione è piuttosto semplice. Infatti, le informazioni comprendono la quota capitale e quella degli interessi. Diverso è il discorso se si sceglie un mutuo a tasso variabile o a tasso misto.

Mutui, informazioni precontrattuali sui tassi variabili e misti

Infatti, in questi ultimi due casi, nelle informazioni è compresa la rata massima da pagare. Ma anche se è previsto un tetto alla rata stessa. Trattandosi di un costo variabile, l’informativa deve contenere quali potrebbero essere gli scenari futuri. E, per il cliente, l’informazione più importante della sezione è quella relativa allo scenario peggiore che si sia verificato nei venti anni precedenti.

Scelta del mutuo più conveniente, la sezione degli obblighi supplementari

Ulteriori attenzioni devono essere dedicate nella scelta del mutuo e nella lettura delle informative precontrattuali alla sezione degli obblighi supplementari. Nella sezione sono indicati:

il costo delle polizze obbligatorie per arrivare a sottoscrivere il contratto di mutuo (polizza per scoppio e incendio);
la possibilità di sottoscrivere servizi supplementari da soggetti terzi a scelta del richiedente. In questo caso la banca può porre dei limiti minimi.

È importante sottolineare che se la banca propone una polizza tramite una compagnia convenzionata, deve proporre al richiedente il mutuo anche altre 2 soluzioni alternative tramite preventivo. Tra i costi della polizza, la banca inoltre deve indicare anche le eventuali commissioni che percepisce.

Acquisto casa da impresa di recupero, quali tasse e Iva sono da pagare?

Tra le varie modalità, l’acquisto della casa può avvenire anche da un’impresa di recupero. Per impresa di recupero, ai sensi del comma 1, lettere c), d) ed f) del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, si intende qualsiasi soggetto Iva che svolge gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica. Anche per l’acquisto della casa da un’impresa di recupero è necessario considerare la tassazione. In particolare, è necessario distinguere se l’immobile oggetto di compravendita sia stato recuperato da meno o da più di 5 anni e, in quest’ultimo caso, se il venditore eserciti o meno l’opzione Iva.

Comprare casa da impresa di recupero, si paga l’Iva?

Nel caso di acquisto di casa recuperata da meno di 5 anni da un’impresa di recupero l’imposizione dell’Iva avviene con aliquota al 10% secondo quanto prevede l’articolo 10, n. 8 bis, punto 127 quinquesdecies, Tabella A, III del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. Solo per l’acquisto di una prima casa l’Iva scende al 4% (articolo 10, n. 8 bis, punto numero 21, Tabella A II).

Imposte acquisto da impresa di recupero sia prima casa che successiva

Per chi acquisto una prima casa o per qualsiasi soggetto, con recupero effettuato da meno di 5 anni da un’impresa di recupero, sono da considerare le seguenti tasse:

l’imposta di registro è pari, nei due casi, a 200 euro (ai sensi del comma 40 dell’articolo 1, del decreto Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986 e dell’articolo 11, Tariffa, Parte prima, allegata al precedente decreto);
imposta ipotecaria di 200 euro, secondo quanto prevede la Nota all’articolo 1 della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’importo è stato elevato da 168 euro a 200 euro dal comma 2, dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013.

Imposta catastale, di bollo e tassa ipotecaria per acquisto casa da impresa di recupero

Oltre alle imposte di registro e ipotecarie, chi acquista casa da un’impresa di recupero deve versare altre tre imposte. Sia nel caso di prima casa, che di successiva, sono da pagarsi:

l’imposta catastale di 200 euro ai sensi del comma 2, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. Il comma 2, dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013 ha aumentato l’importo da 168 euro a 200 euro;
imposta di bollo per 230 euro ai sensi del comma 1 bis numero 1, dell’articolo 1, della Tariffa Allegato A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
la tassa ipotecaria per 90 euro ai sensi dei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Comprare casa recuperata da oltre 5 anni da impresa di recupero

Nel caso di acquisto di un’abitazione da un’impresa di recupero e il recupero sia stato fatto da più di 5 anni, si deve distinguere innanzitutto se l’impresa eserciti l’opzione Iva. In questo caso, sia che si tratti di prima casa che di soggetto qualsiasi, l’acquisto risulta esente dall’Iva. La disciplina di riferimento è quella dell’articolo 10, n. 8 bis del Dpr numero 633 del 1972. Variano invece gli importi delle imposte nei casi di prima casa e di altri soggetti.

Imposte applicate alla prima casa e ad altri soggetti nei casi di acquisto da impresa di recupero

Nel caso in cui quindi l’impresa di recupero non eserciti l’opzione Iva, sia per l’acquisto di prima casa che per acquisti di altri soggetti le imposte di bollo e la tassa ipotecaria sono esenti. Sull’imposta di registro, invece, l’acquirente della prima casa paga una percentuale del 2% ai sensi dell’articolo 1, secondo periodo, del TP1; l’aliquota scende all’1,5% nel caso in cui il trasferimento venga effettuato nei confronti di banche e di intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario ed abbia per oggetto abitazioni di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9. Nel caso in cui non si tratti di prima casa l’imposta di registro è pari al 9%. Sono da pagare, per entrambi i casi, l’imposta ipotecaria e quella catastale per 50 euro ciascuna.

Acquisto abitazione da impresa di recupero con esercizio dell’opzione Iva

Il pagamento dell’Iva è più complesso per quanto riguarda l’acquisto di una casa recuperata da oltre 5 anni dall’impresa di recupero nel caso in cui quest’ultima eserciti l’opzione Iva. Nel caso di acquisto di prima casa, l’Iva si calcola al 4% (comma 8 bis, articolo 10, punto numero 21, della Tabella A II, del Dpr numero 633 del 1972). Se si tratta dell’acquisto di un soggetto Iva, l’aliquota sale al 10%. La stessa aliquota del 10% si applica se l’acquirente è diverso dal soggetto Iva. Per questi ultimi due casi è necessario far riferimento al comma 8 bis dell’articolo 10, del Dpr 633 del 1972, punto numero 127 quinquiesdecies, Tabella A, III.

Comprare casa dal costruttore con opzione Iva: quali sono le imposte da pagare?

In tutti e tre i casi precedenti, ovvero di acquisto di una prima casa, di soggetto Iva e di acquirente diverso da soggetto Iva, comprare una casa da un’impresa di recupero di più di 5 anni, comporta le seguenti imposte e tasse:

imposta di registro pari a 200 euro;
l’imposta ipotecaria di 200 euro;
imposta catastale di 200 euro;
l’imposta di bollo per 230 euro;
la tassa ipotecaria per 90 euro.

Comprare casa, quali tasse da pagare se si acquista dall’impresa costruttrice?

Quali tasse bisogna pagare per acquistare casa direttamente dall’impresa costruttrice? Per rispondere a questa domanda la prima grande differenza da fare è quella relativa all’epoca di costruzione. Le tasse, infatti, vengono determinate in maniera differente a seconda che la costruzione dell’immobile sia avvenuta da meno di 5 anni o da più tempo. La suddivisione consente anche la corretta applicazione dei pagamenti ai fini dell’Iva.

Acquistare casa, cosa si intende per impresa costruttrice?

Innanzitutto è necessario sapere cosa si intende per impresa costruttrice di un immobile. Si tratta innanzitutto di qualsiasi soggetto Iva che costruisce. Se riferito a una società, l’impresa costruttrice esula dall’oggetto sociale della sua attività.

Comprare casa dal costruttore un immobile con meno di 5 anni: quanto si paga di Iva?

Nel primo caso, quello in cui si procede ad acquistare casa da un’impresa costruttrice e l’immobile sia di meno di 5 anni, l’applicazione dell’aliquota Iva varia a seconda che si tratti di prima casa o di un soggetto qualsiasi. Infatti, la legge consente a chi acquista la prima casa di pagare l’Iva al 4%. Diversamente, l’Iva va calcolata al 10%. L’Iva può arrivare al 22% nel caso in cui si acquisti un immobile classificato nel Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9. I casi di Iva al 22% sono riportati nella circolare dell’Agenzia delle entrate numero 31/E del 30 dicembre 2014.

Imposte da pagare per acquisto di casa dal costruttore

Sia nel caso di acquisto di prima casa che di casa successiva, direttamente dal costruttore, sono da considerare le seguenti imposte da pagare:

imposta di registro pari a 200 euro, ai sensi del comma 40 dell’articolo 1, del decreto Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986 e dell’articolo 11, Tariffa, Parte prima, allegata al precedente decreto;
l’imposta ipotecaria per altri 200 euro, secondo quanto prevede la Nota all’articolo 1 della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’importo è stato elevato da 168 euro a 200 euro dal comma 2, dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013.

Imposta catastale, di bollo e tassa ipotecaria per acquisto casa dal costruttore

Oltre alle tasse sopra menzionate, chi acquista casa dall’impresa costruttrice deve pagare altre tre imposte. Sia nel caso di prima casa, che di successiva, sono da pagarsi:

imposta catastale di 200 euro ai sensi del comma 2, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’importo è stato aumentato da 168 euro a 200 euro dal comma 2, dell’articolo 26 del decreto legge numero 104 del 12 settembre 2013;
l’imposta di bollo per 230 euro ai sensi del comma 1 bis numero 1, dell’articolo 1, della Tariffa Allegato A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
la tassa ipotecaria di 90 euro ai sensi dei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Acquisto casa da costruttore immobile con più di 5 anni: cosa significa con opzione?

Nel caso di acquisto della casa dal costruttore di un immobile con più di 5 anni un’altra differenza sta nel fatto che sia o meno con opzione Iva. La novità è stata introdotta nel 2012 con una modifica alla legislazione vigente e consente al costruttore di esercitare l’opzione con la quale chiede che venga pagata l’Iva anche dopo i 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione della casa. Si tratta pertanto di un’opzione per l’applicazione volontaria dell’Iva che il costruttore può decidere di esercitare. Per il compratore, se persona fisica, l’Iva quanto applicata risulta quindi un costo.

Caso di acquisto casa dal costruttore, immobile con più di 5 anni, senza opzione Iva

Fatta questa dovuta premessa, nel caso di acquisto di una casa da un’impresa costruttrice, per abitazioni con più di 5 anni, nel caso in cui il venditore non eserciti l’opzione per l’Iva, l’acquisto stesso risulta esente dall’Iva. La disciplina di riferimento è contenuta nel comma 8 bis dell’articolo 10, del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. E questo tanto per l’acquisto di una prima casa che nei restanti casi. In entrambi i casi, inoltre, l’acquisto è esente anche dall’imposta di bollo e dalla tassa ipotecaria. Rimangono a carico dell’acquirente:

l’imposta di registro del 2% o dell’1,5% in caso di acquisto di una prima casa; del 9% in tutti gli altri casi;
l’imposta ipotecaria pari a 50 euro;
imposta catastale di 50 euro.

Acquisto casa di più di 5 anni, dal costruttore, con opzione per l’Iva

L’applicazione dell’Iva è più complessa per quanto concerne l’acquisto di una casa con più di 5 anni dall’impresa costruttrice nel caso in cui quest’ultima eserciti l’opzione Iva stessa. Se si tratta della prima casa, l’Iva viene calcolata al 4% (comma 8 bis, articolo 10, punto numero 21, della Tabella A III, del Dpr numero 633 del 1972). Nel caso in cui si tratti dell’acquisto di un soggetto Iva, l’imposta sale al 10% (o al 22% se si tratta di un immobile classificato nel Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9). Le stesse aliquote (10% o 22%) si applicano nel caso di acquirente diverso da soggetto Iva (comma 8 bis dell’articolo 10, del Dpr 633 del 1972, punto numero 127 undecies, Tabella A, III).

Comprare casa dal costruttore con opzione Iva: quali sono le imposte da pagare?

In tutti e tre i casi (soggetto che acquista la prima casa, soggetto Iva e acquirente diverso da soggetto Iva), l’acquisto di una casa direttamente dal costruttore di un immobile con più di 5 anni, comporta le seguenti tasse e imposte:

imposta di registro pari a 200 euro;
l’imposta ipotecaria di 200 euro;
imposta catastale di 200 euro;
l’imposta di bollo per 230 euro;
la tassa ipotecaria per 90 euro.

Acquisto casa, ecco quali sono le tasse da pagare in caso di compravendita tra privati

L’acquisto della casa comporta il pagamento di varie tasse. L’applicazione delle imposizioni fiscali avviene, soprattutto, a seconda di chi sia il venditore dell’immobile. Il regime più vantaggioso è quello dell’acquisto della prima casa in una compravendita che avviene tra privati. Ma anche in caso di acquisto di una casa che non sia la prima possono essere individuate delle vantaggiose soluzioni dal punto di vista fiscale. Vediamole nel dettaglio.

Tasse da pagare per acquisto di una casa da un venditore privato: non c’è l’Iva

Nel caso di acquisto di una casa da un soggetto privato, indifferentemente dall’epoca della costruzione dell’immobile, il compratore non dovrà pagare alcuna imposta ai fini dell’Iva. E questo regime persiste sia per l’acquisto della prima casa che in tutte le altre ipotesi in cui non si acquisti la prima casa. La compravendita è esente anche dall’imposta di bollo e dalla tassa ipotecaria ai sensi del comma 3 dell’articolo 10 del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.

Quali tasse sono da pagare per l’acquisto di una prima casa?

Se per il compratore si tratta di una prima casa e il venditore è un privato, l’acquisto della casa è esente sia dalla tassa ipotecaria che dall’imposta da bollo, oltre al “fuori campo” di applicabilità dell’Iva. Vi è da pagare l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, entrambe di 50 euro. È quanto prevede il comma 3 dell’articolo 10 del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.

L’imposta di registro sull’acquisto della prima casa

Sull’acquisto della prima casa è da pagare, invece, l’imposta di registro. L’aliquota applicata è pari al 2% o all’1,5% a seconda dei casi. In particolare, l’aliquota è del 2% ai sensi del secondo periodo, dell’articolo 1, del Testo unico del 26 aprile 1986. L’articolo, infatti, disciplina che “l’imposta di registro si applica, nella misura indicata nella tariffa allegata al presente testo unico, agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione”.

Imposta di registro su acquisto prima casa all’1,5%, quando va applicata?

L’aliquota dell’imposta di registro si riduce all’1,5% (ai sensi del quarto periodo, dell’articolo 1, del Testo unico, nel caso in cui “il trasferimento è effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario ed ha per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II bis e II sexies”.

Acquisto immobile diverso da prima casa da un privato: quali tasse vanno pagate?

Anche sull’acquisto di un immobile diverso dalla prima casa, indipendentemente dall’epoca di costruzione, non si applica l’Iva, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria. L’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono pari a 50 euro ai sensi di quanto previsto dal comma 3 dell’articolo 10 del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011. Sale invece al 9% l’aliquota applicata all’imposta di registro ai sensi del primo periodo dell’articolo 1 del TP1.

Vendere casa, quali documenti servono?

Un proprietario di casa che volesse procedere con la vendita della propria abitazione deve avere a disposizione tutta una serie di documenti. Ma quali sono quelli necessari da preparare per la compravendita? Innanzitutto è necessario l’atto di acquisto oppure la denuncia di successione.

Quali sono i documenti da reperire per la compravendita della casa?

Ma vi sono anche altri documenti da reperire. Infatti servono:

la planimetria della casa che si vuole vendere;
la visura storica catastale;
il decreto di agibilità o di abitabilità.

Per vari comuni che offrono questo servizio, è possibile reperire il decreto di agibilità o di abilità direttamente on line.

Documenti da reperire per vendere la propria casa, ci sono anche le copie dei condoni edilizi

Ulteriori documenti per vendere casa riguardano le pratiche o i condoni edilizi. Anche in questo caso sarà necessario avere a disposizione una copia di questi due documenti. Inoltre, chi desidera vendere casa e abita in un condominio, deve munirsi dell’ultimo verbale dell’assemblea condominiale. Il documento serve a conoscere se nel condominio ci sono dei morosi.

Tra i documenti per vendere casa anche il verbale dell’assemblea condominiale

Il verbale dell’assemblea condominiale è necessario anche per altre finalità. Ad esempio, avere l’ultimo verbale permette all’acquirente di conoscere se nel condominio vi siano:

delle cause in corso;
oppure delle spese a carattere straordinario.

Dal verbale dell’assemblea condominiale è possibile anche risalire al riparto millesimale per il calcolo dei costi di gestione delle singole unità abitative del condominio. Inoltre, si possono allegare alla documentazione anche le certificazioni degli impianti di gas, della luce e delle prestazioni energetiche dell’edificio.

Cosa fare se non si hanno i documenti necessari per vendere una casa?

A volte non tutti i documenti necessari per procedere alla vendita di una abitazione sono a disposizione del proprietario. Nel reperimento di tutti i certificati può essere di aiuto l’agente immobiliare. Infatti il professionista può reperire, ad esempio, l’atto di acquisto della casa all’archivio notarile oppure rivolgendosi al notaio rogante. All’archivio notarile si può ricorrere quando il notaio che a suo tempo aveva predisposto il documento non esercita più la propria professione.

Quali documenti per la vendita di una casa se al momento è in locazione?

Può succedere che il proprietario di una casa voglia venderla ma che quest’ultima è al momento in locazione. In questo caso è necessario avere una copia del contratto di affitto. Nel documento devono essere riportati gli estremi della registrazione, i rinnovi e le proroghe, se esiste un diritto di prelazione di chi ha preso in affitto l’immobile e la scadenza del contratto di locazione.

Cosa fare se la casa da vendere è gravata da un mutuo ipotecario?

Può capitare, invece, che la casa che si ha intenzione di vendere sia gravata da un mutuo ipotecario. In questo caso chi vende l’immobile deve reperire la copia del piano di ammortamento che si trova allegato all’atto del mutuo. Il documento è necessario per valutare quanto capitale c’è da restituire ancora per l’estinzione del mutuo.

Vendere casa, come fare per le bollette?

Tra i documenti necessari per vendere casa c’è necessità anche delle copie delle bollette. In particolare, i documenti delle utenze permettono al nuovo proprietario di poter avere i codici necessari da comunicare ai fornitori delle utenze per il subentro del servizio oppure per la riattivazione.

Case all’asta, quali siti consultare per la ricerca e come partecipare

Come cercare gli avvisi relativi alla vendita di case all’asta? A cosa serve la perizia? Come partecipare all’acquisto e quali sono i tempi necessari per prendere possesso della casa? Sono varie le domande che si pongono i potenziali acquirenti di una casa all’asta alle quali diamo delle risposte.

Dove trovare gli avvisi delle case all’asta?

Innanzitutto è da chiarire che gli avvisi relativi alle aste sulle case sono pubblici. Per reperire gli avvisi è necessario andare sui siti dei singoli tribunali. Ma ci sono anche molti siti specializzati sulle aste. Un’ulteriore modalità di reperire avvisi sulle aste pubbliche è quella di andare sul sito delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia. All’interno vi si trovano avvisi di aste relative a tutti i tribunali.

Quali documenti è necessario visionare prima di partecipare a un’asta immobiliare?

Prima di partecipare a un’asta immobiliare è indispensabile prendere informazioni sull’immobile di interesse. Il documento più importante per arrivare a questo obiettivo è la perizia. All’interno del documento è possibile trovare tutte le informazioni indispensabili sull’immobile, in particolare:

la planimetria;
i dati catastali;
la stima del valore di mercato;
se l’immobile è libero oppure occupato;
lo stato nel quale si trova l’immobile.

Si può visionare un immobile prima di partecipare all’asta?

Prima di partecipare a un’asta per l’acquisto di una casa, l’interessato può prenderne visione. Per visionare l’immobile è necessario contattare il custode giudiziario. Per reperirlo, è necessario far riferimento ai contatti riportati sulla perizia. Dopo aver preso un appuntamento e aver visionato la casa di persona, si può prendere in considerazione la possibilità di partecipare all’asta. Questo passaggio non è indispensabile ma è consigliato: infatti spesso si trovano appartamenti che necessitano di profonde ristrutturazioni. È altresì necessario verificare se vi siano difformità catastali e urbanistiche. Nel caso le spese necessarie per sanare le difformità sono a carico di chi acquista.

Come partecipare all’asta per acquistare una casa?

Per partecipare all’asta per l’acquisto di una casa è necessario presentare l’offerta e la cauzione. In particolare, l’asta tradizionale prevede che la persona si presenti nel luogo e nei giorni che sono riportati nell’avviso. Qui gli interessati possono presentare l’offerta in busta. Nell’offerta deve essere compresa la cauzione che, in genere, è del 10% dell’importo a base dell’asta. Per la cauzione è necessario utilizzare l’assegno circolare. All’interno della busta è necessario anche inserire la fotocopia del documento di identità e quella del codice fiscale. Tuttavia, il bando può prevedere anche che vengano inseriti ulteriori documenti.

Di quanto deve essere l’offerta nel caso di un’asta per l’acquisto di un immobile?

In un’asta per l’acquisto di una casa l’offerta non deve essere meno del 25% dell’importo alla base dell’asta stessa. A titolo di esempio, se la base è di 80 mila euro, l’offerta non può essere inferiore di oltre il 25%. Pertanto, l’offerta deve essere di almeno 60 mila euro. Nel momento in cui si aprono le offerta, non vince subito quella più alta. Sono previsti infatti dei possibili rilanci al rialzo da parte degli altri partecipanti all’asta.

Cosa avviene se c’è una sola offerta a un’asta immobiliare?

Nel caso in cui si sia un’unica offerta la casa oggetto di asta viene assegnata subito a chi ha fatto l’offerta. L’unica condizione è che l’offerta deve essere almeno di pari importo (se non superiore) a quello dell’asta. Nel caso sia inferiore, invece, è nella facoltà del giudice stabilire un’altra seduta di asta.

Chi vince un’asta, dopo quanto tempo può abitare nella casa?

Una delle criticità che possono presentarsi nel momento in cui si compra una casa all’asta è quella dei tempi di attesa. Ovvero del lasso di tempo che può passare affinché la casa sia effettivamente libera dai precedenti inquilini. Si tratta dunque del periodo di tempo successivo alla vincita dell’asta e al pagamento dell’importo da parte dell’acquirente. A tal proposito è importante far riferimento all’articolo 560 del Codice di procedura civile. In base alla norma, lo sfratto del precedente inquilino non può avvenire fino al decreto di trasferimento. Successivamente, il custode può procedere con il far liberare l’immobile al termine dei 60 giorni dell’istanza del proprietario. In precedenza tale termine era fissato in 120 giorni.

Aste per acquisto immobili, quale differenza tra quelle tradizionali con le telematiche?

L’asta per l’acquisto di un immobile può essere svolta anche in maniera telematica. In questo caso è necessario che il compratore potenzialmente interessato a un immobile si debba registrare preventivamente al portale che gestisce la procedura di asta. In tal caso, le operazioni che si svolgono tramite presentazione della busta nell’asta tradizionale vanno fatte on line. E pertanto, se si dovesse decidere di presentare un’offerta per un immobile, è necessario presentare la cauzione in anticipo tramite il bonifico. Per la documentazione, l’invio lo si fa a distanza.

Asta telematica: cosa significa sincrona e asincrona?

Lo svolgimento dell’asta telematica per l’acquisto di un immobile può avvenire in modalità sincrona e asincrona. Nel primo caso, gli interessati all’asta possono proporre gli eventuali rilanci in diretta nell’ora e nel giorno che sono stati stabiliti dal giudice. Nel caso di asta telematica asincrona, invece, chi desidera presentare un’offerta potrà poi effettuare i rilanci in un lasso di tempo che normalmente si risolve nel giro di qualche giorno. È possibile che l’asta telematica assuma anche una modalità che è una via di mezzo tra quella sincrona e quella asincrona.

Quanto costa una casa al metro quadro? Ecco come ottenere una quotazione gratuita online in pochi click

Qual è il valore e quanto costa una casa al metro quadro? Un indicatore fondamentale è quello offerto dall’Agenzia delle entrate che, all’interno del proprio portale, pubblica i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi). Ma la quotazione si fa capillare con lo strumento messo a disposizione proprio dall’Agenzia delle entrate per avere una stima del costo al metro quadro in una città, in una zona e in una via che sia di interesse.

Quotazioni immobili al metro quadrato: che cos’è l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi)

Le quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare offrono stime sempre aggiornate. Infatti, la rilevazione viene effettuata ogni semestre. La zona di quotazione (zona Omi) è relativa a ciascun comune italiano e offre una valutazione minima e massima per unità di superficie in euro al metro quadro. Dall’intervallo sono esclusi gli immobili di particolare pregio o, al contrario, quelli di degrado. Sono esclusi anche gli immobili che per caratteristiche non rientrano nell’ordinarietà della tipologia edilizia della zona di ricerca.

Quotazioni a metro quadro: per quali tipi di immobili si può fare una simulazione web sul sito Agenzia delle entrate?

Sono presi a riferimento i valori di mercato e della locazione, per tipologie immobiliari e per stato di conservazione. Le quotazioni restituiscono valori sia per le abitazioni che per i box, i negozi, gli uffici e i capannoni. Attualmente sono disponibili le quotazioni aggiornate al primo semestre del 2021.

Come utilizzare lo strumento dell’Agenzia delle entrate per la quotazione a metro quadro degli immobili?

Lo strumento messo a disposizione dall’Agenzia delle entrate per conoscere il valore al metro quadro di un immobile è consultabile all’interno del sito istituzionale. Entrando sul sito dell’Agenzia è necessario andare nella sezione dedicata all’Osservatorio del mercato immobiliare. Alla sezione si accede dalla schermata “Home”, poi “Aree tematiche”, “Osservatorio del mercato immobiliare”. Successivamente è necessario entrare nella sezione “Banche dati” e, infine, in “Quotazioni immobiliari“.

Come sapere il costo al metro quadro di un immobile di interesse?

All’interno della sezione delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle entrate, la consultazione delle quotazioni può avvenire in due modi. Ovvero si può fare una ricerca puntuale della zona di interesse interrogando il sistema in due diversi modi. Il primo consiste nella consultazione classica delle quotazioni per semestre, oppure per provincia, per comune, per zona Omi o per destinazione. Il secondo metodo consiste nell’individuare la zona di interesse attraverso la cartografia. Si tratta di un sistema cartografico denominato “Geopoi – Geocoding points of interest” che è stato realizzato dalla Sogei e che permette di consultare le quotazioni individuando sulla mappa geografica la zona Omi che interessa.

Conoscere la quotazione al metro quadro di un immobile: la ricerca nella banca dati

In merito alla prima modalità di ricerca della quotazione al metro quadro, è necessario accedere dal sito dell’Agenzia delle entrate alla sezione delle “Quotazioni immobiliari”, come spiegato in precedenza. La ricerca “classica” si attiva cliccando su “Ricerca testuale”. Nella pagina che si apre, è necessario selezionare la provincia per cercare i comuni che ne fanno parti. Insieme al comune è necessario selezionare il semestre di riferimento (delle quotazioni). In successione si seleziona la fascia o la zona all’interno del comune (o zona Omi) e, infine, il tipo di destinazione di interesse (ad esempio, “Residenziale”).

Quotazione al metro quadro di una zona di interesse: come ottenerla?

Con i valori immessi, il sistema dell’Agenzia delle entrate restituisce come risultato:

il tipo di immobile;
lo stato di conservazione (ottimo, normale o scadente);
il valore di mercato con una quotazione minima e una massima espressa in euro al metro quadro;
il valore di locazione espresso in euro al metro quadro riferito alla superficie netta (N) o lorda (L);
i valori di locazione minimi e massimi di euro al metro quadro per mese.

Come utilizzare la mappa dell’Agenzia delle entrate per sapere il costo al metro quadro di un immobile?

Il secondo metodo disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate per ottenere le quotazioni al metro quadro di una zona Omi avviene utilizzando il sistema cartografico “Geopoi”. Per accedere alle mappe dalla sezione “Quotazioni immobiliari” vista in precedenza è necessario selezionare il link “Ricerca su mappa”. Sulla mappa si può individuare la zona Omi di proprio interesse utilizzando l’oggetto “Pan” che contiene le frecce per muoversi sulla mappa. Per ingrandire o diminuire la scala della mappa si possono utilizzare i segni “+” e “-” dello zoom.

Ricerca per mappe della quotazione delle case di proprio interesse

Ulteriori strumenti a disposizione degli interessati sulle mappe Geopoi sono la “Ricerca per toponimo” e la “Ricerca Zone Omi”. Si trovano in alto a destra dello schermo e permettono di visualizzare una porzione del territorio su richiesta dell’interessato. La ricerca per toponimo si attiva digitando nello spazio corrispondente l’indirizzo di interesse. La ricerca è più precisa indicando nell’ordine: provincia, città, toponimo e numero civico.

I risultati della ricerca sulle mappe del costo al metro quadro di acquisto e vendita o di locazione

Anche con la ricerca tramite mappe, il sistema dell’Agenzia delle entrate restituisce i risultati corrispondenti:

la tipologia di immobile;
lo stato di conservazione;
il valore di mercato minimo e massimo espresso in euro per metro quadrato;
il valore di locazione, espresso in euro per metro quadrato al mese.