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Compravendite immobiliari: il contratto preliminare obbliga all’acquisto della casa?

Quali sono i passaggi di una compravendita immobiliare per arrivare all’acquisto di una casa? Nella prassi, la conclusione dell’affare avviene attraverso determinati passaggi. In primo luogo vi è la proposta. Segue l’accettazione, il contratto preliminare e il contratto definitivo.

La compravendita immobiliare: proposta e accettazione

Nella compravendita immobiliare, con la proposta normalmente il presunto acquirente di una casa manifesta l’interesse ad arrivare all’acquisto. Nel caso in cui il potenziare acquirente accettasse la proposta, sarà obbligato ad acquistare. Solitamente la proposta va firmata in agenzia. Dall’altra parte, accettando la proposta il venditore dell’abitazione si obbliga alla stipula del contratto proposto dall’acquirente.

Che cos’è il contratto preliminare in una compravendita di abitazione?

In una compravendita di abitazione, con il contratto preliminare il venditore e il compratore riproducono gli obblighi definiti dalla proposta e dall’accettazione. In questa sede, inoltre, definiscono altre clausole della compravendita. Al contratto preliminare segue il contratto di compravendita vero e proprio (o rogito). Con il rogito la proprietà della casa si trasferisce dal venditore al nuovo proprietario.

A cosa serve il contratto preliminare ai fini del rogito?

Pertanto, nella maggior parte delle compravendite delle abitazioni, il contratto preliminare è quasi sempre presente. Il preliminare, in buona sostanza, obbliga le parti ad arrivare al contratto definitivo. L’utilità del contratto preliminare risiede nel fatto che venditore e compratore potrebbero aver bisogno, come spesso avviene, di un certo lasso di tempo necessario a fare chiarezza sulle proprie esigenze di acquisto e di vendita e a preparare quanto necessario per il trasferimento della proprietà della casa.

Periodo di tempo tra contratto preliminare e definitivo: cosa avviene?

Durante il lasso di tempo tra contratto preliminare e rogito, sia il venditore che il compratore saranno impegnati in diverse attività. Da qui l’utilità del preliminare. Ad esempio, sia venditore che compratore dovranno provvedere al trasloco. Il venditore, poi, deve predisporre i documenti necessari da essere sottoscritti nel contratto definitivo. Documenti che devono essere visionati dal compratore che deve fare i suoi controlli. Può capitare anche che il compratore debba effettuare dei lavori di ristrutturazione o di manutenzione.

Contratto preliminare nella compravendita di una casa: a cosa serve?

Il contratto preliminare, pertanto, consente al venditore e al compratore di una abitazione di svolgere tutte le attività necessarie per arrivare al contratto definitivo avendo la certezza che, nel frattempo, l’altra parte non stipuli un ulteriore contratto con un soggetto terzo. Da questo punto di vista, con il contratto preliminare venditore e acquirente si accordano reciprocamente per arrivare al contratto definitivo mediante il quale avviene il reale trasferimento del diritto sull’abitazione da chi vende a chi compra.

Contratto preliminare acquisto di una casa: obblighi del venditore e del compratore

Pertanto, il contratto preliminare non ha alcun effetto immediato sul trasferimento della proprietà della casa dal venditore al compratore. Non si trasferisce, in altre parole, la proprietà della casa con il solo contratto preliminare. Ma ha un effetto di obbligo per entrambi le parti: per il venditore che sarà obbligato a sottoscrivere il contratto definitivo con il quale trasferirà la proprietà dell’abitazione; per il compratore che sarà obbligato a comprare l’abitazione.

Quanto vale la firma sul contratto preliminare per comprare una casa?

Con la firma del contratto preliminare, venditore e compratore danno atto di essere arrivati a un accordo su tutte le parti della contrattazione. Con tale intesa, venditore e compratore posticipano gli effetti della compravendita al momento in cui arriveranno alla firma del contratto definitivo (o rogito).

Prima casa, quando la vendita prima dei 5 anni fa perdere il bonus

Quando si possono perdere i bonus sull’acquisto della prima casa vendendola o cedendola prima dei 5 anni? È necessario prestare attenzione alle disposizioni di legge prima di pensare a un ulteriore trasferimento per verificare quando la vendita sia consentita. In particolare, la condizione da verificare è quella se, con l’acquisto della prima casa, il compratore abbia usufruito dei vantaggi concessi dall’articolo 1 della Tariffa contenuta nella prima parte dell’allegato al decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 1986.

Agevolazioni acquisto prima casa: la decadenza per ritrasferimento entro un anno

La prima condizione per non perdere i vantaggi fiscali della prima casa è quella di non procedere alla vendita dell’abitazione prima dei 5 anni. Le agevolazioni non si perdono anche nel caso in cui si proceda, entro il termine di un anno, all’acquisto di un’altra abitazione sostituendo dunque la casa da destinare come principale. Ulteriori situazioni nelle quali non si perdono i bonus legati all’acquisto della prima casa rientrano nei casi di accordi tra coniugi separati. Le relative clausole devono essere inserite negli accordi di separazione. In particolare, negli accordi deve essere prevista la cessione della casa da un coniuge all’altro oppure la cessione dei coniugi della casa verso terzi.

Accordi di separazione nell’acquisto della prima casa a condizioni agevolate

Entrambe le situazioni rientrano nell’esenzione fiscale operata dall’articolo 19 della legge numero 74 del 6 marzo 1987.  Il legislatore, in casi di cessazione o di scioglimento degli effetti civili del matrimonio, ha ritenuto applicabile l’allargamento dell’esenzione fiscale anche ai casi di separazione. Più dettagliatamente, l’articolo 19 prevede l’esenzione dell’imposta da bollo, di quella di registro e di ciascuna altra tassa prevista sia nei rapporti interni alla famiglia che in quelli relativi ai terzi.

Prima casa, separazione e decadenza agevolazioni: interpello Agenzia delle entrate

Ai fini del regime agevolato per la prima casa previsto dall’articolo 19 della legge 74 del 1987, l’Agenzia delle entrate è intervenuta per interpello con decisione del 27 febbraio 2020, numero 80. L’Agenzia era stata interpellata per la decadenza delle agevolazioni sulla prima casa in una situazione nella quale i coniugi si erano separati consensualmente. In un momento successivo, i due avevano ceduto a terzi l’immobile per il quale avevano ottenuto le agevolazioni suddette.

Decisione Agenzia delle entrate su separazione coniugi e prima casa

In tal caso, l’Agenzia delle entrate aveva rigettato l’istanza dei coniugi disponendo la decadenza delle agevolazioni legate all’acquisto della prima casa. Per arrivare alla decisione, l’Agenzia ha preso in esame il comma 3 dell’articolo 12 del decreto numero 132 del 2014. In base alla normativa, infatti, l’accordo di separazione non può contenere patti di trasferimento patrimoniale.

Prima casa, vantaggi e vincoli delle agevolazioni

L’acquisto della prima casa fa beneficiare di tutta una serie di agevolazioni che, peraltro, stimolano il mercato immobiliare. Ma, per beneficiare delle agevolazioni, è necessario rispettare determinati vincoli. Vediamo, nel dettaglio, in cosa consistono i vantaggi, le agevolazioni e i vincoli da rispettare.

Agevolazioni acquisto prima casa, Iva e altri vantaggi

Tra le agevolazioni sull’acquisto della prima casa rientrano le riduzioni dell’Iva e di altre imposte. Infatti, l’Iva viene applicata al 4% anziché al 10%. L’imposta deve essere applicata al prezzo concordato per l’acquisto della casa. Inoltre, l’imposta di registro nel caso di prima abitazione scende dal 9% al 2%. In tal caso, l’aliquota si applica alla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per il coefficiente fisso di 115,5.

Imposta di registro nell’acquisto della prima casa

L’imposta di registro va applicata all’acquisto della prima casa nel caso in cui il venditore figuri come soggetto privato. Ciò significa che il venditore non deve agire nell’esercizio dell’impresa, dell’arte o della professione. Tuttavia, anche nel caso di venditore quale soggetto Iva, è necessario che la vendita non venga effettuata ai fini dell’Imposta sul valore aggiunto.

Iva sull’acquisto della prima casa

È necessario chiarire che viene applicata l’Iva sull’acquisto della prima casa se l’abitazione è in corso di ristrutturazione o di costruzione. Altresì l’Iva viene applicata sulle abitazioni ultimate o ristrutturate da non più di 5 anni. L’applicazione dell’Iva anche alle abitazioni ristrutturate o ultima da più di cinque anni è, in ogni modo, un’opzione applicabile dal venditore alla compravendita della casa. Se il venditore dovesse decidere di non avvalersi di questa opzione, è necessario comunque emettere fattura indicando l’esenzione da Iva.

Prima casa, quando non è mai imponibile a Iva?

L’acquisto della prima casa non è mai imponibile all’Iva nel caso in cui la società titolare della compravendita, non abbia né provveduto alla sua costruzione e nemmeno alla ristrutturazione. In questo caso, non deve essere emessa nemmeno la fattura recante l’esenzione dell’Iva.

Quali sono i presupposti per l’acquisto della prima casa?

Per ottenere le agevolazioni necessarie all’acquisto della prima casa è necessario che l’abitazione sia qualificata nel catasto in determinate categorie. In particolare, le categorie catastali ammesse all’agevolazione sono quelle del gruppo A, a esclusione delle A/1, A/8 e A/9. Queste ultime tre appartengono alle categorie di abitazione di maggior pregio. Da escludere anche la categoria A/10, comprendente gli uffici.

Acquisto prima casa e residenza del compratore

Per usufruire delle agevolazioni, inoltre, l’acquirente della prima casa deve avere la residenza nello stesso Comune in cui sia ubicata l’abitazione. In caso contrario, l’acquirente ha 18 mesi per stabilirvi la propria residenza. Il termine parte dalla data del rogito di acquisto. In alternativa, senza residenza, la casa deve essere ubicata nello stesso comune dove l’acquirente svolge attività di lavoro o di studio, o dove ha sede il datore di lavoro dell’acquirente. Quest’ultimo caso si applica per acquirenti che si trasferiscono all’estero per motivi di lavoro. Infine, la casa può essere ubicata in qualsiasi comune dell’Italia nel caso in cui si tratta di un acquisto fatto da cittadino italiano che sia emigrato all’estero. In quest’ultimo caso, è necessario non avere altre abitazioni all’interno del territorio italiano.

Cosa bisogna dichiarare per l’acquisto della prima casa?

Per acquistare la prima casa con le condizioni agevolate è necessario dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolari esclusivi di altra abitazione. La dichiarazione è necessaria anche se si è titolari di abitazioni in comunione con il coniuge o in usufrutto o in proprietà di altra abitazione nel comune dove si trovi la casa oggetto dell’acquisto. Inoltre, è necessario dichiarare di non essere titolari di quote di altre abitazioni sul territorio nazionale anche nei casi di nuda proprietà o di usufrutto. In quest’ultimo caso, l’acquisto dell’altra abitazione potrebbe essere stato fatto dal coniuge o dallo stesso acquirente che richieda le agevolazioni sulla prima casa.

Quando un acquirente della prima casa può beneficiare delle abitazioni se ne ha acquistata già un’altra?

L’acquirente può beneficiare dei vantaggi dell’acquisto della prima casa anche se ne ha già acquistato una precedente sempre con i vantaggi riservati alla prima abitazione. Ciò è possibile a condizione che l’acquirente si impegni a vendere la casa precedente entro un anno dal giorno della nuova casa acquistata con le agevolazioni. In questo caso, il venditore e compratore dei due case, entrambe beneficiarie dei vantaggi della prima casa, vendendo quella precedente entro un anno otterrebbe anche il beneficio del credito di imposta previsto dalla legge numero 448 del 1998.

Prima casa, in cosa consiste il credito di imposta sul vecchio acquisto?

Il credito di imposta sulla precedente casa matura per un importo corrispondente alle imposte Iva e di registro sostenute per acquistare la prima casa beneficiaria dei vantaggi. Tuttavia, al credito di imposta deve essere applicato il limite dell’importo delle imposte pagate per acquistare l’abitazione più recente oggetto dei vantaggi della prima casa.

 

Bonus prima casa under 36, come considerare l’Isee e l’età?

Sono due i fattori determinanti per il bonus prima casa agli under 36: l’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee) e l’età del richiedente il beneficio. Il bonus è riconosciuto ai giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età e che abbiano un Isee della famiglia di origine non superiore a 40 mila euro. L’acquisto della casa deve avvenire entro il 30 giugno 2022.

Quali sono i benefici del bonus casa per gli under 36?

Secondo quanto disciplina l’articolo 64 del decreto legge numero 73 del 2021, oggetto di beneficio del bonus è la compravendita della prima casa e il mutuo necessario per l’acquisto stesso. Acquisto e mutuo sono esenti da imposizione se la compravendita sia avvenuta o avverrà tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Quali sono i tributi eliminati dal bonus casa?

Per l’acquisto della prima casa, purché non imponibile di Iva, il bonus azzera le imposte ipotecarie, catastali e di registro. I tributi rimanenti da pagare sono l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. Il totale dei contributi è stimato in circa 320 euro.

Credito di imposta maturata sull’Iva per l’acquisto della prima casa

Sull’Iva pagata al venditore matura il credito di imposta che deve essere utilizzato:

  • per il pagamento delle imposte ipotecarie, catastali, di successione e donazione e di registro;
  • si può pagare l’Irpef dovuta sulla base delle dichiarazioni dei redditi successive all’acquisto della casa;
  • si può usare il credito di imposta in compensazione sulle somme dovute a titolo di ritenuta d’acconto o di contributi previdenziali o assistenziali;
  • la compensazione può essere fatta valere anche sui premi per l’assicurazione contro le malattie professionali o infortuni sul lavoro.

Bonus prima casa e mutui: l’imposta sostitutiva

Chi beneficia del bonus sulla prima casa ottiene l’azzeramento dell’imposta sostitutiva. L’aliquota applicata è dello 0,25%. Risulta azzerata anche l’imposta di registro, quella ipotecaria e, infine, quella di bollo.

Bonus casa ai giovani: il requisito dell’età

Il requisito dell’età individuato dalla norma per ottenere il beneficio del bonus casa consiste nel “non aver ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui sia stato rogitato l’atto”. Dall’interpretazione della norma, sembrerebbe che il bonus spetti al soggetto che non abbia ancora compiuto i 36 anni di età nel giorno del contratto. Tuttavia, alcune interpretazioni, come quella della Direzione regionale della Lombardia dell’Agenzia delle entrate, porterebbe a ritenere che i giovani che stipulano il contratto nel 2021 debbano compiere i 36 anni dal 2022 in avanti. E chi stipula il contratto nel 2022 debba compiere l’età a partire dal 2023.

Chi non rientra nel bonus prima casa per i 36 anni compiuti?

In questo modo, il richiedente del bonus che compia i 36 anni a dicembre 2021 e  che a novembre 2021 stipuli il contratto della prima casa non potrebbe ottenere l’agevolazione. La otterrebbe, invece, chi fa la stipulazione per la prima casa a dicembre 2021 e compia i 36 anni a partire da gennaio 2022. Sembrerebbe in definitiva che, in base alle disposizioni dell’Agenzia delle entrate, non abbiano diritto al bonus sulla prima casa i giovani che compiano i 36 anni nell’anno del rogito. L’indicazione per i nati del 1986 è quella, dunque, di andare al rogito entro il 31 dicembre 2021.

Requisito Isee per acquisto prima casa under 36

In merito ai redditi, la norma sul bonus della prima casa prescrive che l’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non superi i 40 mila euro. L’Isee, tuttavia, va calcolata non per il singolo richiedente, ma per tutto il nucleo della famiglia anagrafica. Pertanto, nel massimo dei 40 mila euro rientrano i redditi di tutte le persone che coabitano ed hanno la stessa residenza. Le persone devono essere legate dal vincolo del matrimonio o di parentela. Sono compresi, altresì, i vincoli di affinità, tutela, adozione o affettivi. Inoltre, vanno contati nel nucleo familiare tutti i soggetti a carico fiscalmente, anche se non convivono nella stessa abitazione.

Come si calcola l’Isee per la richiesta del bonus under 36 prima casa?

Il calcolo dell’Isee per la richiesta del bonus sulla prima casa degli under 36 deve prendere in considerazione i redditi e le giacenze patrimoniali del secondo anno che precede la domanda stessa. Pertanto, l’Isee 2022 verrà calcolato sui redditi e sulle giacenze medie dell’anno 2020. Analogamente, i saldi patrimoniali sono quelli riferiti al 31 dicembre 2020. Tuttavia, l’eccezione vige sui componenti del nucleo familiare. Infatti, vanno considerati solo i componenti effettivi al momento della domanda, e non quelli risalenti al secondo anno precedente l’istanza stessa.

Come considerare i figli che non lavorano ai fini Isee prima casa under 36?

Aspetto da non trascurare è quello di come considerare i figli, richiedenti il bonus prima casa, ai fini Isee. Uno studente o una studentessa che non lavorano e che quindi non producono reddito, sono da considerare necessariamente appartenenti al nucleo familiare. In questi casi, se la famiglia ha un Isee elevato, superiore ai 40 mila euro, non potranno accedere al bonus della prima casa. Essendo non produttori di reddito proprio e avendo un’età inferiore ai 26 anni, i figli vanno considerati a carico anche con diversa residenza anagrafica.

Isee per richiesta bonus prima casa: come considerare gli studenti che producono reddito?

Diverso è il caso di figli che abbiano un proprio reddito nella richiesta del bonus per la prima casa. Lo studente che non sia a carico dei genitori perché ha un reddito che supera i 4 mila euro (fino a 24 anni di età) o i 2.84,51 euro (sopra i 24 anni), potrebbe sperare di ottenere il bonus se risulta non residente all’indirizzo del nucleo familiare. In questi casi, studenti che condividano un appartamento per dividere le spese (e che non abbiano legami con i coinquilini), possono spostare la residenza nell’abitazione dove vivono. Infatti, lo studente farebbe nucleo familiare a sé nel calcolo dell’Isee.

Coppie conviventi nel calcolo Isee per acquisto prima casa con bonus under 36

Per casi di Isee familiare alto, sopra i 40 mila euro, che non farebbe beneficiare del bonus sulla prima casa è importante verificare le possibilità che concede la norma. Ad esempio, le coppie conviventi che mantengono la residenza presso l’abitazione della famiglia di origine, potrebbero spostare la residenza in modo da formare un nucleo familiare. L’operazione deve essere effettuata prima di richiedere l’indicatore Isee occorrente per accedere al beneficio della prima casa.

Mutuo under 36 prima casa, come si calcola l’Isee in base alla residenza con o senza i genitori?

I giovani che non hanno compiuto i 36 anni di età godono di convenienti agevolazioni per acquistare la prima casa. La condizione per beneficiare dei mutui agevolati è quella di avere un Indicatore della Situazione Economica Equivalente inferiore ai 40 mila euro. Proprio l’Isee può rappresentare un ostacolo per poter beneficiare della cancellazione delle tasse dovute sull’atto di acquisto della casa nel caso in cui la famiglia del giovane richiedente abbia un reddito Isee superiore ai 40 mila euro. Diventa importante allora considerare come si calcola l’Isee e quali sono le regole da seguire.

Mutui prima casa under 36, quali sono le agevolazioni previste?

Il tetto dei 40 mila euro di reddito Isee effettivamente può rappresentare un limite nella richiesta delle agevolazioni sulla prima casa. Secondo quanto prevede l’articolo 64 del decreto legge numero 73 del 2021, poi convertito nella legge numero 106 del 2021, le agevolazioni riguardano gli atti stipulati per l’acquisto della prima casa entro il 30 giugno 2022. Oltre alla quota di garanzia del 50% del mutuo contratto a carico del Fondo di garanzia della prima casa in caso di insolvenza, tra i benefici rientrano:

  • l’esenzione del pagamento dell’imposta di registro;
  • il non pagamento delle imposte ipotecarie e catastali;
  • il credito di imposta pari all’importo dell’Iva corrisposta, qualora dovuta;
  • l’esenzione dell’imposta sostitutiva dello 0,25% dell’ammontare complessiva in relazione all’atto del finanziamento (o mutuo).

Qual è l’Isee da calcolare per le agevolazioni sulla prima casa dei giovani?

Per beneficiare dei vantaggi sulla prima casa dei giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età, l’Isee da considerare è quello determinato dal regolamento ex Decreto presidente del Consiglio dei ministri numero 159 del 2013. Il calcolo Isee, pertanto, deve essere riferito al nucleo familiare di appartenenza del richiedente con un importo non superiore ai 40 mila euro.

Tre casi di come considerare l’Isee per la richiesta del mutuo giovani

Nel calcolo Isee, tuttavia, è opportuno fare ulteriori distinzioni in merito alla residenza del richiedente e al fatto che possa avere un proprio indicatore. Ricordando che è opportuno dichiarare la residenza dove si risiede effettivamente e stabilmente, è possibile distinguere tre casi:

  • il primo è costituito dai figli fino a 26 anni di età;
  • il secondo riguarda i figli oltre i 26 anni;
  • il terzo riguarda figli che vivono con i genitori ma hanno un nucleo familiare proprio.

Mutuo agevolato, Isee di richiedenti fino a 26 anni

Rientrano nel primo caso i figli che non abbiano un proprio nucleo familiare e con un’età fino ai 26 anni. In questa situazione i redditi dei figli vanno a cumularsi con gli altri redditi dei componenti il nucleo familiare. Il cumulo avviene anche se, di fatto, il figlio che voglia richiedere il mutuo non vive o non risiede nella stessa casa dei genitori. Pertanto, il limite di Isee cumulato da considerare è quello dei 40 mila euro, condizione che effettivamente, in questo caso, potrebbe limitare la possibilità di accedere alle agevolazioni sulla prima casa.

Richiesta benefici prima casa per figli oltre i 26 anni di età con Isee proprio

Il secondo caso riguarda il figlio che voglia richiedere il mutuo agevolato per la prima casa e che abbia un’età superiore ai 26 anni (e non superiore ai 35 anni). È necessario considerare, rispetto al caso precedente, la situazione nella quale il figlio abbia una residenza per proprio conto e un Isee indipendente da quello dei genitori. In questa stessa situazione, il richiedente potrebbe anche spostare la propria residenza (se è la stessa dei genitori) e fare un nuovo Isee, dichiarando i propri redditi e i propri risparmi. Se il nuovo Isee ammonterà a meno di 40 mila euro, il giovane potrà presentare domanda per il mutuo agevolato degli under 36.

Prima casa under 36: figlio che vive insieme ai genitori e al coniuge

Non si cumula con i redditi dei genitori, e dunque il tetto Isee potrebbe non essere sforato, anche il figlio che viva insieme ai genitori ma anche con il coniuge. In questa situazione, il figlio ha comunque un  nucleo familiare proprio e, pertanto, un valore Isee differente da quello dei genitori e dal resto del nucleo familiare di provenienza.

Rapporto tra mutuo e valore della casa nella richiesta di agevolazioni

Ulteriori chiarimenti in merito alla richiesta delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa dei giovani risiedono sull’importo del mutuo. Infatti, il limite dei 40 mila euro dell’Isee vale solo se si voglia richiedere un mutuo il cui rapporto con il valore della casa superi l’80%.

Mutui per i giovani, quando va presentato l’Isee corrente?

Infine, se la famiglia del giovane che voglia richiedere il mutuo agevolato per l’acquisto della casa ha un valore Isee già disponibile, ma successivamente sono intervenuti cambiamenti significativi (come la perdita del lavoro di un componente) che vanno a produrre modifiche decisive nelle entrate del nucleo stesso, è possibile fare richiesta dell’Isee corrente. In questo modo, l’Indicatore della Situazione Economica Equivalente fotograferà la nuova ed effettiva situazione dei redditi della famiglia.

IVA agevolata acquisto prima casa: regole e beneficiari

La casa è sempre stata ritenuta dagli italiani un bene essenziale, proprio per questo tutti vogliono averne una di proprietà e preferiscono tale soluzione abitativa ad altre, ad esempio alla locazione. Il legislatore in un certo senso si è adeguato a questa che sembra essere una vera e propria necessità e ha previsto delle agevolazioni fiscali, tra queste vi è l’IVA agevolata acquisto prima casa.

Acquisto immobili: quando è dovuto il pagamento dell’IVA

Comprare un immobile in Italia prevede il pagamento di diverse imposte che gravano sempre su chi acquista, tra le tasse che più di altre incidono sul costo finale dell’abitazione vi è sicuramente l’IVA che deve essere versata quando si acquista direttamente dal costruttore, o comunque da soggetti che si occupano professionalmente di compravendita di immobili, mentre non è dovuta nel caso in cui si tratti di un atto di compravendita tra privati. Nel secondo caso comunque deve essere versata l’imposta di registro. Il primo  dato essenziale da sottolineare quindi è che l’imposta di registro e l’IVA sono alternative. A queste si aggiungono l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale che per la prima casa godono anch’esse di agevolazioni fiscali. Occorre ricordare che, in caso di acquisto di prima casa possono essere portati in detrazione dalle imposte sui redditi gli interessi passivi pagati sul mutuo e le spese di intermediazione mobiliare.

IVA agevolata acquisto prima casa: importi

L’aliquota IVA normalmente applicata per la compravendita di immobili è al 10%, risulta peraltro evidente che si tratti di una somma non irrisoria, calcolando, ad esempio, un immobile con un costo di 100.000 euro (difficile trovare soluzioni abitative con un costo inferiore) si deve versare un’imposta pari a 10.000 euro. Il legislatore però, al fine di agevolare l’acquisto della casa, e quindi anche la nascita di nuovi nuclei familiari, ha stabilito che nel caso in cui l’abitazione sia destinata ad essere utilizzata come abitazione principale e non si sia titolari di diritto di proprietà di altri immobili, l’IVA sia al 4%.

Tale beneficio si estende anche alle pertinenze, ma per ogni categoria è ammessa l’agevolazione su una sola pertinenza, ad esempio può trattarsi di un box o posto auto, di una tettoia o una cantina. L’IVA agevolata si può ottenere anche su fabbricati rurali, l’importante è che siano idonei all’utilizzo residenziale e non deve trattarsi di mere pertinenze rispetto a fabbricati principali (circolare dell’Agenzia delle Entrate 38/2005).

Limiti alle agevolazioni fiscali

Si è già detto che per poter usufruire del beneficio dell’IVA agevolata acquisto prima casa non si deve essere proprietari di altri immobili, ora vediamo nel dettaglio cosa si intende. Per poter usufruire del beneficio non si deve essere:

  • titolari, neanche in comunione dei beni con il coniuge, di un altro immobile situato nello stesso Comune;
  • non si deve essere titolari di diritto di uso, usufrutto, abitazione su un immobile ubicato in qualunque parte del territorio nazionale.

Inoltre l’immobile deve trovarsi nel comune in cui è fissata la propria residenza, o in cui si ha intenzione di fissare la propria residenza nell’arco di 18 mesi dal momento dell’acquisto dell’immobile. La dichiarazione di voler trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile deve essere resa al momento dell’acquisto dell’immobile, solo in questo modo è possibile ottenere il beneficio. L’acquisto può essere effettuato con IVA agevolata anche nel caso in cui l’immobile si trovi nel Comune in cui si svolge la propria attività.

Infine, per poter godere dell’IVA agevolata acquisto prima casa, l’immobile non deve essere censito nelle categorie considerate di lusso, cioè A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville, intendendosi per tali quelle con giardino e/o parchi o situate in zone urbanistiche di pregio), A/9 (castelli e palazzi).

Quando si decade dal beneficio

L’IVA agevolata sull’acquisto prima casa può essere considerato un aiuto alle famiglie e nel caso in cui si abusi di questo aiuto e si usufruisca dello stesso pur non avendone i requisiti, si è sottoposti a sanzioni: oltre a dover versare l’imposta ordinaria, viene applicata anche una sanzione pecuniaria pari al 30% dell’importo non pagato. In caso di ravvedimento operoso è comunque possibile risparmiare sulle sanzioni.

Deve inoltre essere ricordato che si decade dal beneficio anche nel caso in cui l’immobile sia ceduto nei successivi 5 anni dal momento dell’acquisto.  Dal 1° gennaio 2016 è possibile evitare questo effetto solo nel caso in cui si provveda a riacquistare un altro immobile da utilizzare quale abitazione principale. Il nuovo acquisto deve essere effettuato entro un anno.

IVA agevolata acquisto priuma casa al 50%

Questi in linea generale sono i criteri per ottenere l’IVA agevolata al 4% per l’acquisto della prima casa, ma cosa succede nel caso in cui l’immobile debba essere acquistato in comunione dei beni e uno dei “comunisti” ha i requisiti soggettivi per ottenere l’IVA agevolata acquisto prima casa, mentre l’altro soggetto della comunione risulta già proprietario di un altro immobile? Il caso di scuola riguarda due coniugi che intendano acquisire una casa per stabilire la residenza familiare, ma uno dei due risulti già proprietario di altro immobile, in questo caso la misura agevolata si applica solo su una quota del 50%, questo perché solo uno dei due futuri comproprietari ha i requisiti soggettivi.

Fondo pensione: quando conviene anche per le spese sanitarie e acquisto prima casa

Aderire a un fondo pensione non è una scelta solo previdenziale. L’obiettivo principale di integrare la pensione futura che si riceverà una volta che si uscirà dal mondo del lavoro e, dunque, di mantenere un buon tenore di vita, può essere solo uno dei motivi che possono spingere i lavoratori ad aderire alla previdenza complementare. Infatti, è possibile individuare anche prestazioni non pensionistiche che integrano la prestazione finale, riconducibili a vantaggi di tipo sanitario o di acquisto della prima casa dell’iscritto o dei figli.

Fondo pensione, quanto conviene aderire alla previdenza complementare come scelta di pensione integrativa?

Uno dei motivi più ricorrenti nella scelta di un fondo pensione è quello della fiscalità vantaggiosa all’atto della pensione. Infatti, nel momento in cui matura l’accesso alla pensione, la prestazione subirà una tassazione dettata da un’aliquota più bassa rispetto ad altre formule di accumulo, come il Trattamento di fine rapporto. Nel caso del fondo pensione l’aliquota va da un massimo del 15% a un minimo del 9%: il tasso decresce di 0,3 punti percentuali per ogni anno susseguente al quindicesimo di iscrizione al fondo, con una riduzione massima di sei punti percentuali. 

Perché il fondo pensione conviene più del Trattamento di fine rapporto?

Si tratta, dunque, di un meccanismo inverso a quello del Trattamento di fine rapporto: mentre nel fondo pensione il maggior numero di anni di iscrizione determina la riduzione progressiva della fiscalità, nel caso del Tfr mantenuto in azienda l’aliquota applicata è quella corrispondente all’Irpef. E dunque, nei casi di fine carriera, di licenziamento o di dimissioni, il Tfr verrà tassato di un’aliquota maggiore che sarà anche più elevata perché negli ultimi anni della carriera lavorativa si percepiscono anche i redditi più alti. Mediamente, con il Tfr in azienda l’aliquota media applicata per gli ultimi cinque anni di attività lavorativa varia tra il 23 e il 43%.

Fondi pensione: tra le prestazioni non pensionistiche le spese sanitarie

Tra le prestazioni non pensionistiche le spese sanitarie rappresentano la soluzione a copertura di situazioni nei quali possono trovarsi sia l’iscritto che il coniuge o i figli e che necessitino di interventi sanitari o di terapie. È possibile richiedere un’anticipazione – in qualunque momento e quindi senza un numero minimo di anni di permanenza al fondo – per un importo che non può superare il 75% della posizione previdenziale maturata fino al momento della necessità sanitaria. L’importo può comprendere anche il Trattamento di fine rapporto versato al fondo. L’importo erogato sarà al netto della ritenuta a titolo definitivo del 15%, aliquota ridotta dello 0,30% per ogni anno di iscrizione al fondo a partire dal quindicesimo. La riduzione della percentuale può avvenire fino al limite del 9% per un massimo di sei punti percentuali. 

Anticipazione fondi pensione per acquisto prima casa o ristrutturazione

Un’anticipazione di quanto maturato nel fondo pensione può essere richiesto anche per l’acquisto della prima casa dell’iscritto o anche dei figli. L’importo anticipato, come per le spese sanitarie, può arrivare al 75% della posizione previdenziale maturata fino al momento della domanda. L’anticipazione può essere richiesta anche per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, per restauri o risanamenti conservativi, per ristrutturazioni edilizie. La domanda necessita l’iscrizione da almeno otto anni al fondo pensione e, sull’importo riconosciuto, viene applicata la ritenuta a titolo di imposta pari al 23%.

Come rientrare delle somme versate alla previdenza complementare e reintegro

L’anticipazione fino al 30% può essere richiesta anche per ulteriori necessità degli iscritti al fondo pensione purché siano trascorsi, come per il caso dell’acquisto della prima casa, almeno otto anni di permanenza al fondo stesso. La tassazione, anche in questo caso, è del 23% ed è applicata a titolo di imposta. L’iscritto, inoltre, ha la possibilità di reintegrare il fondo pensione delle anticipazioni godute in qualsiasi momento: i contributi annuali possono eccedere il plafond di 5.164,57 euro e le somme a reintegro sono esenti da imposta. 

Hai la partita Iva? Niente mutuo!

Con la crisi, ormai è un dato di fatto, le partite Iva sono aumentate in maniera esponenziale, poichè si sono avviati al lavoro autonomo anche coloro che, trovatisi senza occupazione, hanno deciso di non stare ad aspettare una chiamata che non arrivava mai e si sono creati un’occupazione su misura.

Ma, tra le insidie che riguardano il possesso di partita Iva, ce n’è una davvero antipatica e dannosa, soprattutto per chi necessita di liquidità e finanziamenti dalle banche.

Un’indagine condotta da Mutui.it in collaborazione con Facile.it testimonia, infatti, che solo il 5,3% dei mutui concessi in Italia vede come beneficiario un lavoratore autonomo con partita Iva.

Lo studio ha preso in considerazione oltre 6.000 domande di mutuo e relative erogazioni concesse nel nostro Paese da gennaio ad agosto 2013, ed ha evidenziato che, anche tra coloro che sono riusciti ad ottenere il prestito, ce l’hanno fatta perchè da finanziare era solo una parte dell’immobile.

Lorenzo Bacca, responsabile business unit mutui di Mutui.it, ha commentato questi risultati: “Quando chi chiede un mutuo è un soggetto autonomo con partita iva sa già che dovrà affrontare maggiori difficoltà rispetto ad altri lavoratori: le banche sono più propense ad erogare un mutuo solo a fronte di una cospicua liquidità. Questo è il motivo per cui il loan to value medio scende sotto la soglia “psicologica” del 50%“.

La percentuale del valore dell’immobile acquistato con l’aiuto di un mutuo si assesta al 40%, pari ad un importo medio di 123.000 euro, che serve, per il 71% dei casi, a finanziare l’acquisto della prima casa. La durata del mutuo è generalmente di 20 anni, mentre l’età del firmatario è in media di 44 anni.
Il tasso preferito è quello variabile, scelto dal 68% di chi ottiene il mutuo e possiede partita Iva.

Sintomatica della difficoltà di molti autonomi ad avere accesso al mutuo è la differenza tra le domande e le concessioni: nello stesso periodo considerato, tra le richieste di mutuo inviate alle banche gli autonomi rappresentano ben il 12% del totale, mentre le erogazioni vedono questa categoria di lavoratori come marginale (5,3%).

Rispetto alla cifra che viene concessa, il valore dell’immobile è molto più del doppio, poichè si aggira intorno ai 300.000 euro, segnale che coloro che lo acquistano godono di una buona disponibilità economica.

Vera MORETTI

A Trento ora è più facile comprare casa

A Trento ora è più facile comprare o sistemare casa: con un disegno di legge licenziato dal Consiglio della Provincia autonoma è stato istituito un ente gestore per assistere con garanzie l’accesso al credito da parte delle famiglie per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa.

In questo modo le famiglie avranno a disposizione uno strumento in più di garanzia per accedere ai mutui: un fondo di circa 1,5 milioni di euro.
L’intervento in favore delle famiglie che richiedono un mutuo per l’acquisto della prima casa era già stato previsto da un articolo della legge finanziaria provinciale a causa delle mutate condizioni del sistema creditizio, a seguito della crisi economica: in precedenza, infatti, il mutuo veniva concesso sulla base di una garanzia ipotecaria, che ora non è più sufficiente.

La Provincia a sua volta mette a disposizione un fondo di garanzia, limitato nell’importo ma in grado di “sbloccare” la concessione del mutuo per molte famiglie, cosa che, indirettamente, produrrà effetti positivi anche sul versante delle imprese.

Francesca SCARABELLI