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Affitto: quali spese sono a carico del proprietario e quali dell’inquilino

Uno dei maggiori argomenti anche di discussione nei contratti di affitto, tra inquilino e proprietario di casa riguarda le spese. Riparazioni straordinarie, spese condominiali, spese ordinarie e così via. La materia è assai vasta. Ecco una sintetica guida alle normative vigenti che fissano i limiti ma che a volte variano in base a precisi accordi tra le parti.

Affitto e spese, chi paga tra proprietario e inquilino?

In un contratto di locazione, in immobile viene ceduto dal proprietario all’inquilino, dietro pagamento di un canone periodico. Inquilino e proprietario sono le due figure predominanti di questo contatto. E sono queste due  parti che finiscono, spesso, in contenziosi e accese discussioni quando si tratta di sostenere delle spese di manutenzione o anche quando sopraggiungono particolari spese condominiali. Molto dipende dal tipo di spesa e dal tipo di intervento di manutenzione dell’immobile per esempio. In linea generale, le spese ordinarie sono sempre in capo all’inquilino, che viene detto pure conduttore.

Cosa dice il Codice Civile

Come dicevamo, ci sono delle direttive legislative che trattano la materia. L’apparato normativo parte dell’articolo n° 1576 del Codice Civile. Secondo la norma, le spese di riparazione sono tutte a carico del proprietario o locatore. Solo gli interventi di piccola manutenzione sono a carico del conduttore. Parliamo di riparazioni di cose mobili, di manutenzione ordinaria. A carico del conduttore le spese per la pulizia, le spese di consumo quali quelle per l’energia elettrica, l’acqua, il gas da riscaldamento. Ma anche quelle per la manutenzione ordinaria dell’ascensore o quelle per fornitura di servizi comuni nei condomini. In base al Codice delle locazioni invece, anche i servizi di portineria devono essere sostenute dall’inquilino (solo il 10% è a carico del locatore).

Le tabelle Ministeriali in aiuto agli interessati per capire la ripartizione di queste spese

L’importanza di questi aspetti del rapporto tra inquilini e proprietari è dimostrata dal fatto che sono state predisposte tabelle atte a fugare eventuali dubbi che il Codice Civile poteva lasciare per via di una normativa piuttosto vaga.

Le associazioni di categoria, quindi Confedilizia per i proprietari immobiliari e Sunia, Sicet e Uniat per i conduttori, hanno concordato alcune regole con tanto di tabelle che dividono le spese tra le parti in causa. Tabelle avvalorate dalla vidimazione del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti che nel 2017 ha preparato e approvato un decreto ad hoc.

Cosa fare in sede di stipula del contratto

Quando si sottoscrive un contratto di affitto tra locatore e conduttore, dentro si può scrivere tutto, anche regole diverse da quelle stabilite in materia di ripartizione delle spese. Naturalmente essendo enorme la casistica di eventi che possono produrre spese sull’immobile, lasciare qualcosa fuori è assai facile anche per i più attenti. Come si legge sul sito di “la legge per tutti.it”, il consiglio è di allegare le tabelle ministeriali, che come detto sono frutto di una intesa tra le associazioni rappresentative di entrambe le parti, al contratto.

Negli immobili dove è presente l’ascensore, come detto in precedenza, gravano sull’inquilino tutte le spese ordinarie anche di manutenzione, dell’ascensore. E naturalmente, le spese relative ai consumi di energia elettrica dell’ascensore stesso nonché le spese di collaudo e revisione.

Le altre spese a carico del conduttore nei contratti di affitto

Per il serbatoio idrico e la sua autoclave vale la stessa regola dell’ascensore, così come le spese per il videocitofono, l’illuminazione comune, l’antifurto. Tutti gli altri impianti, da quello elettrico a quello del gas, per le spese di manutenzione ordinaria, tutto grava sull’inquilino. Anche le spese per ispezioni, controlli, collaudi e così via dicendo. Anche le spese antincendio sono a carico del conduttore, come anche le spese per gli impianti sportivi eventualmente presenti in condominio (le piscine, comprese le spese per il bagnino, il custode e gli addetti alla pulizia anche dell’acqua).

Sono a carico dell’inquilino pure le spese relative alla manutenzione ordinaria di grondaie, colonne di scarico, tetti, lastrico solare, condutture, pozzetti, fognatura. Stesso discorso per la manutenzione ordinaria di pareti, delle ringhiere  delle aree verdi, della segnaletica.

Le spese a carico dell’inquilino in affitto, all’interno dell’appartamento

Quanto detto prima riguarda le parti comuni di un condominio. Evidente che se c’è da cambiare l’ascensore del tutto, o se c’è bisogno di montarne uno dove non era presente, le spese non sono ordinarie ma straordinarie. E le sostiene il proprietario. In linea di massima ogni spesa che va ad incidere, anche se marginalmente sul valore dell’immobile, deve essere a carico del proprietario. Una cosa è sistemare la grondaia, un’altra è sostituirla del tutto. Così come per qualsiasi impianto, televisivo, di rete, elettrico o idrico.

Per quanto riguarda la casa di abitazione dell’inquilino, ovvero per la parte privata e non comune con i condomini, l’inquilino deve pagare sempre le spese per la manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti, manutenzione ordinaria di infissi e serrande. E poi, spese di manutenzione ordinaria di impianti sanitari, idrici, elettrici, di riscaldamento, televisivi, di rete.

La sostituzione di vetri rotti, così come le serrature nuove da montare, la pitturazione delle pareti.

Gli adempimenti fiscali del condominio, la normativa

Gli adempimenti fiscali del condominio sono molteplici. Questo perché il condominio è in se un soggetto fiscale, ecco cosa dice la normativa.

Gli adempimenti fiscali del condominio: la normativa di riferimento

In base all’art.21 comma 11 della Legge n.449 del 27/12/1997, il condominio è diventato sostituto d’imposta. Soprattutto per i compensi di lavoro autonomo verso terzi, per i pagamenti dei fornitori del condominio per le prestazioni relative ai corrispettivi dovuti per contratti di appalto o altri servizi. E’ l’amministratore ad effettuare gli adempimenti di tipo fiscale.

La ricevuta d’acconto si versa entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento. Tuttavia per insufficiente o l’omesso versamento della ritenuta d’acconto è prevista una sanzione pari al 30% dell’importo non versato, oltre gli interessi.

Il condominio come sostituto di imposta

Il condominio deve operare la ritenuta d’acconto per i corrispettivi dovuti ai contratti d’appalto o servizi effettuati. L’amministratore dovrà effettuare una ritenuta d’acconto pari al 4% dell’importo corrisposto per tali corrispettivi. Inoltre la ritenuta va versata attraverso il modello F24. Il codice da utilizzare è il 1019. Mentre il codice 1020 è per ritenute del 4% operate all’atto del pagamento da parte del condominio come sostituto d’imposta a titolo di acconto per i soggetti Ires.

Tuttavia il condominio dovrà effettuare una ritenuta pari al 20% dell’importo corrisposto per i redditi di lavoro autonomo. Si tratta di tutte quelle attività svolte per conto dei condominio da parte di un professionista. In questa categoria rientrano i geometri, gli ingegneri e gli avvocati, solo per citare i più frequenti. Anche lo stesso amministratore è un professionista, pertanto occorre applicare il 20% anche sul suo compenso. Anche questa si paga con il modello F24.

Come compilare il modello F24

Per la compilazione del modello F24 occorre procedere con la compilazione della sezione contribuente inserendo il codice fiscale e la ragione sociale del condominio compresa di indirizzo. Mentre nella sezione erario occorre inserire il codice di riferimento in relazione al tipo di pagamento, l’anno di pagamento della fattura e l’importo. La ritenuta si paga il 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento. Anche in questo caso è prevista una sanzione del 30% dell’importo per omesso o parziale obbligo fiscale.

Dichiarazione dei sostituti d’imposta: Modello 770

Il condominio come sostituto d’imposta deve effettuare le ritenute anche sulle somme corrisposte. In altri termini l’amministratore deve redigere il modello 770. La dichiarazione deve comprendere i dati riferimenti all’anno solare precedente, anche se, molto spesso l’esercizio condominiale non coincide con quello solare. Il modello 770 si invia telematicamente.

Il modello 770 si compone del frontespizio; comunicazioni dati certificazioni lavoro dipendente, assimilati. provvigioni, prospetto SS con i dati riassuntivi, prospetto ST ritenute operative trattenute per assistenza fiscale e imposte sostitutive, prospetto SX riepilogo dei crediti e delle compensazioni.

Gli adempimenti fiscali del condominio: il ravvedimento operoso

Se l’amministratore ha omesso di pagare un’imposta o di versare una ritenuta può regolarizzare la sua posizione attraverso il “Ravvedimento operoso”, che prevede il pagamento di una sanzione. A questo va aggiunto:

  • 0.20% per ogni giorno di ritardo se il versamento viene effettuato entro il termine dei 14 giorni dalla scadenza originaria;
  • 3% dell’importo dovuto se la regolarizzazione avviene entro 30 giorni dalla data del termine originario dell’adempimento;
  • 3.75% se la regolarizzazione avviene oltre i 30 giorni, ma entro il termine di un anno dell’omissione o dalla tardività.

Anche in questo caso il pagamento avviene attraverso il modello F24.

Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni

L’agevolazione consiste nella possibilità per il proprietario di un immobile di detrarre dell’imposta di reddito delle persone fisiche, le spese sostenute per la ristrutturazione di casa e di abitazioni o parti condominiali. Tra le spese che possono essere “scaricate” vi sono quelle che riguardano le parti comuni di un condominio. Oltre a quelle per l’esecuzione lavori, sono da detrarre:

  • i costi relativi alla progettazione e prestazione dei professionisti;
  • le spese per la messa in regola degli edifici;
  • l’acquisto dei materiali;
  • il compenso corrisposto per le relazioni di conformità;
  • l’Iva e l’imposta di bollo;
  • perizie e sopralluoghi ed oneri di urbanizzazione

Sono presenti anche le agevolazioni previste per le spese sostenute per interventi finalizzati al risparmio energetico. Anche se il valore in percentuale cambia in relazione alle normative fiscali in materie. Infine se il condominio ha parti condominiali concesse in locazione, sono da pagarsi le imposte sia in sede di registrazione del contratto di locazione che in sede di dichiarazione dei proventi.