comodato d'uso - Infoiva

Imu e comodato d’uso, come ottenere lo sconto?

È d’uso che i genitori concedano ai figli l’uso dei loro beni immobili affinché li usino senza pagare alcun canone di affitto. Gli stessi saranno poi devoluti con la successione legittima o testamentaria. Questo comportamento frequente viene definito comodato d’uso gratuito, si tratta di un atto valido anche se non registrato, ma la registrazione consente di ottenere dei benefici, in particolare lo sconto Imu.

Ecco come fare.

Il comodato d’uso consente di avere lo sconto Imu

Scade il 16 giugno 2023 l’acconto Imu per le seconde case, ma nel caso in cui la stessa sia data in uso a un parente in linea retta (genitore-figlio) l’art. 1, comma 747 della legge 160/2019 stabilisce che la base imponibile dell’IMU è ridotta del 50 %, per le abitazioni concesse in concesse in comodato d’uso ai parenti in linea retta.

Per ottenere lo sconto devono verificarsi ulteriori condizioni, oltre la registrazione del contratto, cioè:

il comodante abbia in Italia solo l’immobile concesso in comodato; oltre a questo, può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
il comodante inoltre deve dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato.

Al sussistere di tali condizioni, sull’immobile concesso in comodato, che in teoria dovrebbe fungere da seconda casa, vi è una riduzione dell’Imu del 50%. Tale riduzione continua a trovare applicazione anche nel caso in cui in seguito a morte del comodatario, la stessa sia abitata dal coniuge del comodatario.

Come registrare online, da casa, il contratto di comodato

Ricordiamo che ora è possibile registrare comodamente da casa, con la procedura online messa a disposizione dell’Agenzia delle entrate, il comodato d’uso. La funzionalità da usare è il Rap (Registrazione atto privato). La procedura consente di allegare in formato Tif (e/o Tiff e Pdf/A) la copia dell’atto da registrare, firmata dalle parti, ed eventuali altri documenti. Appena ricevuti tali documenti, il sistema calcola le imposte da versare (di registro e bollo) e permette di versarle direttamente dalla piattaforma attraverso il proprio codice Iban.

Comodato d’uso: come registrarlo online gratuitamente da casa

Il comodato d’uso è un contratto molto frequente che consente di concedere gratuitamente l’uso di un bene a una soggetto terzo. Dal 20 dicembre 2022 è possibile registrare questo contratto gratuitamente e comodamente da casa in modo da poter essere opposto a terzi.

Cos’è il comodato d’uso? Perché deve essere registrato?

Il comodato d’uso è un contratto stipulato di frequente tra genitori e figli. Generalmente il genitore intestatario di un immobile concede lo stesso in uso a un figlio a titolo gratuito. Naturalmente può anche capitare che il comodato d’uso sia istituito a favore di un soggetto diverso da un figlio, ad esempio un amico e i motivi possono essere i più svariati. Il comodato d’uso prevede che nell’atto sia indicato un termine, se non fissato si intende che la restituzione del bene sia effettuata a richiesta del proprietario.

Spesso questo tipo di “atto” si fa anche senza la forma scritta e senza rendere nota la cosa, ma si tratta di un errore e questo per diversi ordini di ragioni, ad esempio, dopo molti anni una persona potrebbe reclamare la proprietà del bene, inoltre in alcuni casi, ad esempio l’Imu, sono riconosciuti dei benefici fiscali a colui che concede un bene di sua proprietà in uso ad un’altra persona.

Procedura online gratuita per la registrazione del comodato d’uso

Per far in modo di avere tutti i vantaggi previsti per un contratto di comodato d’uso ed evitare problemi, la soluzione è la registrazione dell’atto/contratto. In passato molti non registravano il contratto di comodato perché oneroso, ma ora l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile una procedura online completamente gratuita.

Per non incorrere in errori ecco i dati che occorre inserire per la registrazione del comodato d’uso gratuito:

nome, cognome, codice fiscale delle parti ( chi concede il bene in comodato e chi ne beneficia-comodante/comodatario);
dati del bene immobile concesso con gli estremi catastali ( comune, foglio, particella..)
uso gratuito con durata e termine del comodato e in caso di nessuna indicazione del termine lo stesso si intende a tempo indeterminato, ma ricordiamo che deve essere restituito a richiesta del comodante.

All’interno dell’atto è bene anche specificare le modalità di utilizzo del bene da parte del comodatario e che le spese di ordinaria manutenzione sono a carico del comodatario.

Come effettuare la registrazione dell’atto

Una volta stipulato l’atto lo stesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e qui sta l’importante novità, infatti la registrazione ora può essere effettuata comodamente online. Per farlo occorre entrare con le proprie credenziali di identità digitale ( Cie o Spid) sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Occorre allegare:

copia del contratto di comodato sottoscritto e scannerizzato con copie dei documenti di identità delle parti.
Marca da bollo da 16 euro ( per 100 righe o quattro facciate);
modello 69 compilato;
copia del modello F23 che attesta il versamento dell’imposta di registro ( 200 euro).

Arriva il RAP: modello di Registrazione degli atti privati. Istruzioni e uso

L’Agenzia delle Entrate con il provvedimento 465502 ha reso noto che è disponibile sul sito il modello Rap per la registrazione degli atti privati. Ecco quando utilizzarlo e come è formato.

A cosa serve il Rap ( modello di registrazione degli atti privati)?

Il nostro ordinamento prevede atti per i quali è richiesta una forma specifica, forma scritta, e atti per i quali invece opera la libertà contrattuale tra le parti. Inoltre prevede atti che devono essere compiuti obbligatoriamente alla presenza di un notaio e frequentemente anche di testimoni e che devono essere registrati, ad esempio gli atti di compravendita di immobili o gli atti costitutivi di società.

Gli atti a forma libera o che comunque non prevedono la registrazione presso pubblici registri sono validi tra le parti e fanno sorgere tra esse obblighi (tranne nel caso in cui siano atti contrari alla legge o al buon costume) e in molti casi possono essere opposti anche a terzi. In questo caso occorre però far fronte all’onere della prova, cioè chi vuol far valere un determinato atto deve provare lo stesso e il suo contenuto.

Al fine di aumentare la certezza del diritto è stato predisposto il Rap, modello di Registrazione degli atti privati. A darne comunicazione è stata l’Agenzia delle Entrate con il Provvedimento n. 465502/2022. Attualmente il modello può essere utilizzato solo per il contratto di comodato, ma a breve la sua funzionalità sarà estesa. La registrazione degli atti può essere eseguita dal giorno 20 dicembre 2022 utilizzando la procedura web alla pagina https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/provv-19-dicembre-2022

Cosa prevede il modello Rap?

Il modello deve essere compilato in tutte le sue parti e prevede:

un frontespizio con la dichiarazione inerente la normativa sulla privacy
Quadro A con i dati generali in cui sono indicate le generalità dell’atto da registrare ad esempio tipologia del contratto, data, agenzia territoriale dell’Agenzia delle entrate competente…,
il Quadro B con i dati inerenti i soggetti che stipulano i contratti;
Quadro C con indicazione del tipo di negozio che si compie;
Quadro D “immobili” nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto un immobile.

Il modello RAP deve essere presentato esclusivamente per via telematica attraverso il sito www.agenziaentrate.gov.it e insieme al modello devono essere allegati in un unico documento in formato pdf, tif o tff i documenti inerenti il contratto come i documenti ad esempio planimetrie.

Abbiamo già detto che attualmente il servizio è disponibile solo per la registrazione degli atti di comodato, ma a breve la funzionalità sarà estesa. Progressivamente l’Agenzia delle Entrate provvederà a emanare direttive e linee guida per i vari modelli da registrare.

Comodato d’uso a profughi ucraini: addio imposta di registro e di bollo

Negli emendamenti al decreto bollette è presente un’importante novità fiscale in favore di coloro che decidono di concedere immobili in comodato d’uso a profughi ucraini. Ecco le novità.

Esenzioni fiscali per il comodato d’uso a profughi ucraini

Come noto sono numerosi i profughi provenienti dall’Ucraina che stanno arrivando in Italia, per favorire la loro accoglienza l’Italia ha deciso di aiutare coloro che mettono a disposizione dei profughi ucraini degli immobili. Proprio per questo negli emendamenti al decreto Bollette (decreto 17/2022) è prevista l’esenzione dalle imposte previste per la registrazione dei contratti di comodato d’uso.

L’emendamento è già stato approvato in Commissione alla Camera e di conseguenza non dovrebbero esservi particolari cambiamenti. Naturalmente per avere la certezza dell’inserimento è necessario attendere la conversione. Già oggi il provvedimento è alla Camera ed entro il 1° maggio deve essere convertito. I tempi sono più stretti di quanto si possa immaginare visto che ci sarà la chiusura per il periodo pasquale.

Cos’è il contratto di comodato d’uso?

Il comodato d’uso è un contratto attraverso il quale un soggetto concede ad un altro soggetto il diritto di utilizzare un bene mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo e per un uso determinato con l’obbligo di restituire lo stesso bene.

Per conoscere nel dettaglio il contenuto e il funzionamento del contratto di comodato d’uso, leggi l’articolo: La guida al comodato d’uso gratuito e le agevolazioni.

In genere è possibile stipulare un contratto di comodato anche senza registrazione dello stesso. Per maggiore sicurezza, al fine di determinare le clausole, i termini di durata e i limiti del comodato è consigliata però la registrazione del contratto. Il contratto deve essere sempre registrato se redatto in forma scritta, in questo caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto di comodato o nel caso in cui si tratti di un contratto verbale, ma inserito all’interno di un contratto scritto per il quale è prevista la registrazione obbligatoria.

Quali imposte si pagano sul comodato d’uso?

In Italia per questi atti sono però applicate delle imposte. In primo luogo si applica l’imposta di bollo prevista dal Decreto del Presidente della Repubblica 642 del 1972. La stessa ammonta a 16 euro ogni quattro facciate del contratto e comunque non oltre le 100 righe. A questa si aggiunge l’imposta di registro di 200 euro.

La registrazione viene effettuata presentando presso la sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate il modello 69. Con l’approvazione della legge di conversione del decreto bollette questi oneri vengono però meno nel caso in cui il contratto venga stipulato entro il 31 dicembre 2022 in favore di cittadini di nazionalità ucraina oppure in favore di altri soggetti provenienti comunque dall’Ucraina.

Comodato d’uso gratuito: come godere di un bene senza soldi

Il comodato d’uso gratuito è un modo per poter godere di un bene, senza troppe spese e pensieri. Ecco come funziona e gli obblighi delle parti.

Comodato d’uso gratuito: la definizione secondo la legge

Il comodato è definito dall’art. 1803 come quel “contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo della restituzione della cosa“. Il comodato pertanto è una concessione in godimento a titolo gratuito. Il comodato è un contratto reale. Tuttavia si conclude non con un semplice consenso, ma effettuando la consegna della cosa. Per quanto riguarda gli effetti, è un contratto a effetti solo obbligatori, come la locazione. Ma la cosa fondamentale del comodato d’uso gratuito è che non ci sono prestazioni onerose come contropartita.

Comodato d’uso gratuito: i punti fondamentali del contratto

Questo tipo di contratto viene molto usato in ambito familiare. Infatti, viene spesso usato per i genitori che danno in gestione un immobile per poterci vivere. Le principali caratteristiche sono:

è gratuito, quindi a differenza della locazione non c’è nessun corrispettivo economico;
è reale perché si perfeziona con la consegna della cosa;
ha ad oggetto una cosa fungibile;
è bilaterale anche se imperfetto. Questo perché l’obbligazione del comodatario è quello di restituire la cosa. Mentre l’obbligazione a carico del comodante è relativo al risarcimento dei danni causati al comodatario in ragione dei vizi che presenta la cosa data in comodato.

Gli obblighi del comodatario

Il comodatario deve custodire la cosa e può servirsene per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa, con la diligenza del buon padre di famiglia. Cioè con la diligenza media e nel rispetto dell’uso a cui è destinato il bene. Se la cosa viene distrutta, però, il comodatario ne subisce le conseguenze. Il comodatario è tenuto a restituire la cosa alla scadenza del termine, o anche prima se il comodante ne ha urgente e imprevisto bisogno; se non vi è un termine, deve “restituire non appena il comodante la richiede“. Come detto, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito. Quindi, la previsione di qualsiasi controprestazione, che non si risolva in un mero rimborso di spese fa qualificare il rapporto alla stregua di un contratto di locazione. Questo aspetto, per lo più poco considerato è invece fondamentale.

Gli obblighi del comodante

Non solo esistono obblighi per il comodatario , ma anche per il comodante. Si possono essere così riassumerli:

lasciare il comodatario libero di poter godere del bene;
avvertire il comodatario degli eventuali vizi della cosa;
rimborsare al comodatario le spese straordinarie e urgenti ma non quelle ordinarie, che rimangono a carico del comodatario medesimo in relazione al godimento dell’uso della cosa ex art.1808 c.c.

Gli elementi essenziali del comodato d’uso

Per la stesura di un buon contratto di comodato d’uso gratuito ci sono degli elementi che non possono mancare. Le parti devono essere ben definite, cioé il comodante ed il comodatario. E’importante definire le caratteristiche specifiche della cosa oggetto del contratto. Ad esempio se si parla di un immobile questo deve essere identificato con i suoi dati catastali completi. La legge non prevede obblighi di forma né “ad substantiam” né “ad probationem”. Pertanto il contratto può essere stipulato verbalmente mediante un semplice accordo tra le parti. Anche se è sempre preferibile una piccola forma scritta. Per quanto riguarda la durata, non ci sono limiti obbligatori. Ma spesso viene indicata la durata di dieci anni.

Come si registra il comodato d’uso gratuito?

L’Agenzia delle entrate prevede dei piccoli passi obbligatori. Per registrare il contratto di comodato è sufficiente presentare, presso qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, il modello di richiesta di registrazione (modello 69). Inoltre occorre presentare anche in duplice copia, la ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con modello F24. Il codice tributo da indicare deve essere il 1550. Oltre all’imposta di registro, per i contratti in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo, che si assolve con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Piccola informativa fiscale

La legge di stabilità del 2016 prevede che la base imponibile ai fini IMU/TASI possa essere ridotta del 50% per le unità immobiliari. In particolare possono godere di questa agevolazione tutti gli immobili ad esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Inoltre gli immobili concessi in comodato devono essere dati ai parenti fino al primo grado che utilizzano l’immobile per abitazione principale. Ma tutte queste agevolazioni sono valide solo se il contratto di comodato d’uso gratuito è registrato presso l’Agenzia delle entrate. Quindi il consiglio è quello di prestare molta attenzione alla stesura del contratto. Però magari rivolgersi ad un professionista del settore per evitare piccoli problemi di gestione dell’accordo.