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Il contratto a Canone concordato prevede una serie di agevolazioni. Tutte le spiegazioni e qualche consiglio utile per locatore e conduttore.

Canone concordato: cosa sono e come funzionano

I contratti di locazione sono stati introdotti con la legge 431 del 1998. A differenza del classico contratto 4 anni con rinnovo di altri 4, hanno una durata minore. Infatti, possono avere una durata di tre anni con rinnovo di altri due, ad uso transitorio o per studenti universitari fuori sede. I contratti tre più due anni sono i classici contratti ad uso abitativo con fini residenziali, spesso usati per le famiglie. Mentre il contratto ad uso transitorio ha una durata minore da 1 a 18 mesi. Ma ha una particolarità, deve essere espresso in contratto il motivo per cui vi è la transitorialità, cioè uno spostamento per causa di lavoro, oppure per cure ad esempio. Invece i contratti per studenti fuori sede, hanno una durata da 6 a 36 mesi, legati appunto all’esigenza di studio. Sono molti, infatti, i ragazzi che si spostano dai centri più piccoli alle città per formarsi,presso le scuole, università o centri specializzati. Anche in questo caso è meglio allegare e specificare il motivo del contratto.

Canone concordato: quando possono essere redatti?

I contratti di locazione a canone concordato possono essere sottoscritti soltanto in uno dei Comuni ad alta densità abitativa. Ma quali sono questi Comuni?  Secondo l’articolo 1 del D.L. n.55/1988 questi comuni sono:

• Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, e nei comuni confinanti con gli stessi;
• negli altri comuni capoluoghi di provincia;
• nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE del 13 novembre 2003;
• nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni ottanta.

I comuni messi a disposizione dal Cipe, possono essere aggiornati ogni 24 mesi. Pertanto, molti comuni possono anche decidere di non voler applicare questa tipologia di contratto o di cominciare a farlo.

Canone concordato: come si determina il canone?

Il canone di locazione concordato viene calcolato sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari immobiliari e quelle degli inquilini. Il tutto nasce da accordi disciplinati in linea generale dalla Convenzione del 05/03/1999 aggiornata dal D.M. firmato il 30/12/2002 e successivamente rinnovate nel 2016. Secondo tali accordi, il comune viene suddiviso in zone e sub fasce, spesse divise in centro storico, periferia e aree di mezzo. In relazione ad una serie di variabili, è stabilito un valore minimo ed un valore massimo. Le variabili sono la metratura dell’immobile, le dotazioni, la presenza o meno di pertinenza, balconi, terrazzi o posti auto. Inoltre, il valore aumenta se l’immobile è di pregio, arredato oppure ha una classe energetica efficiente. Influisce anche al vicinanza a prossimità di servizi, mezzi pubblici, negozi ed attività. Il canone di locazione deve quindi stare all’interno di questo range.

Cos’è l’asseverazione del contratto?

All’inizio dell’introduzione della normativa vi era l’obbligo di assistenza da parte di un’associazione di categoria dei proprietari e degli inquilini. Oggi, non è più così però. Infatti, il Ministero delle Infrastrutture ha precisa che in assenza di assistenza risulta obbligatorio l’attestazione di conformità alle norme ed ai parametri contenuti nel patto sociale. Per questo motivo è meglio redigere il contratto secondo i moduli o gli schemi tipo che possono essere scaricabili anche online. L’asseverazione è quindi un timbro che garantisce che oltre alla correttezza del contratto, entrambe le parti possono accedere alle agevolazioni fiscali. Proprio per dare qualche consiglio, è giusto dire che il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità. Inoltre, il copia de certificato Ape o degli impianti non guasta. Infine da allegare c’è anche il Verbale di consegna e la scheda arredi, se l’immobile ha già tutta la mobilia.

Tutte le agevolazioni previste per i proprietari

Una delle agevolazioni previste è la riduzione della base imponibile Irpef. La regola è la deduzione del 30% dall’imponibile per i proprietari che scelgono il regime tradizionale. Ma a se al contratto di locazione concordato è aggiunta la cedolare secca, le cose cambiano drasticamente. Infatti, le tasse da pagare sono pari solo al 10%  del valore annuo del canone. Applicando questo regime agevolato non sono previste imposte di registro, nè tanto meno imposte relative al rinnovo, alla registrazione o la chiusura. Quindi, anche in questo caso uno sgravio fiscale non indifferente. Inoltre, oltre i comuni possono prevedere ulteriori defiscalizzazioni per i contratti di questo tipo, Imu agevolato anche del 25%.

Tutte le agevolazioni previste per i conduttori

Anche l’inquilino ha delle agevolazioni in caso di sottoscrizione di un contratto a canone concordato. Infatti, se l’immobile è la sua abitazione principale, potrà usufruire delle detrazioni Irpef. In particolare:

• € 495,80 se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
• € 247,90 se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro.

Inoltre, se il proprietario ha deciso di aderire al regime agevolato della cedolare secca, avrà anche altri due vantaggi. Il primo è che non subira aumenti ISTAT per l’intera durata della locazione. Il secondo è che non dovrà sostenere alcuna spesa in merito alla registrazione, chiusura o rinnovo del contratto. Neanche se fossero state inserite terze persone come garanti delle obbligazioni che il conduttore si assume nel contratto.Un consiglio finale è quello di farsi seguire da professionisti, per evitare di incappare in spiacevoli multe da parte del Fisco.

 

Il contratto di locazione commerciale è quello che viene stipulato per immobili non a uso abitativo. Tutti gli elementi che non possono mancare.

Contratto locazione commerciale: i dati delle parti

I contratti di locazione sono disciplinati in Italia dalla legge del 27 luglio 1978 n. 392I contratti di locazione commerciale prevedono la possibilità che a contrarre siano delle società, ditte individuali, ma anche privati. Il tipo esempio è quello delle locazioni delle botteghe in cui il locatore è un privato, mentre il conduttore è un soggetto commerciale. Tuttavia, in entrambi i casi è obbligatorio specificare tutti i dati che riguardano i contraenti. Se ad esempio nelle persone fisiche si utilizza il codice fiscale, nei soggetti commerciali è importante la partita Iva. Un consiglio importante, che è nel caso di società è meglio inserire l’amministratore delegato, in quanto persona fisica. Anche perché in caso di beghe legali potrebbe risultare una mossa vincente, rispetto ad una semplice società che dichiara fallimento all’improvviso.

Contratto locazione commerciale: i dati dell’immobile

Subito dopo i dati delle parti, ci sono da indicare i dati catastali dell’immobile. Per intenderci i valori riportati dalla visura catastale: foglio, particella, categoria, subalterno, classe, mq e rendita catastale. In tutti i casi è importante che questi dati siano espressi per capire se l’attività da svolgersi è idonea con le caratteristiche dell’immobile. Inoltre, non dimenticare di indicare l’indirizzo completo in cui si trova l’oggetto del contratto. E più precisamente, si parla semplicemente di: via, civico, comune e provincia. All’interno del contratto commerciale deve essere riportato le caratteristiche dell’immobile al momento in cui si prendono in consegna le chiavi. Ma attenzione, se necessita fare delle modifiche, queste devono essere espressamente approvate dal proprietario.

Contratto locazione commerciale: la durata

In merito alla durata la legge dispone delle direttive molto chiare. Infatti, un contratto commerciale ha una durata di almeno sei anni. Si tratta dell’esempio più comune, in cui il conduttore dovrà svolgere all’interno un’attività economica o eserciti un lavoro autonomo. Mentre la durata è di nove anni per le locazioni di alberghi e similari. Ma anche quando si tratta di attività di tipo teatrale. E’ nullo ogni altro patto che prevede una durata contrattuale differente. Anche perché verrebbe automaticamente allungata o diminuita secondo quanto disposto dalla normativa. In tutti i casi i contratti possono essere rinnovati per la stessa durata, quando scadono. Il contratto è rinnovato tacitamente, quindi se le parti vogliono interromperlo devono, per forza, mandare una comunicazione alla controparte. Infine, solo nel contratto transitorio è possibile decidere una durata più breve. Ma questo è valido solo per le attività che sono transitorie per loro natura.

Il canone di locazione

Altro elemento essenziale del contratto di locazione commerciale è il canone di locazione. Cioè la somma che l’inquilino deve versare mensilmente per godere dell’immobile. Tuttavia, si consiglia sempre di scrivere l’importo sia in cifre che in lettere, per confutare qualsiasi errore. E’ meglio indicare sia il complessivo annuale che quello mensile. Ma è importantissimo indicare anche il modo in cui questo va corrisposto, meglio se con mezzi tracciabili. La modalità più comune è proprio quella del bonifico bancario. Infine, in merito al canone di locazione la legge prevede la facoltà di un adeguamento periodico annuale che non può superare il 75% della variazione Istat, registrata per l’anno di riferimento.

Come funziona il recesso del locatore?

In linea di massima le parti possono recedere dal contratto, dandone un preavviso di 6 mesi. Nella prassi il locatore deve avere delle valide motivazioni per voler recedere dal contratto. E’ il caso di un inquilino inadempiente. Oppure che si voglia svolgere all’interno di quel locale una propria attività o per uso familiare. Resta comunque la libertà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza. La decisione deve essere comunicata con lettera raccomandata almeno 12 mesi prima e 18 mesi se l’immobile è addebito ad attività alberghiera.

Il recesso del conduttore

Mentre è molto più semplice la retrocessione da parte del conduttore. Infatti, il conduttore può sempre recedere, purché ci siano gravi motivi per farlo. Qualche anno fa, ad esempio, la Suprema Corte (sent. n. 10624 del 26 Giugno 2012) ha ribadito che tali motivi consistono in “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. Inoltre, con riferimento all’andamento dell’attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all’attività di impresa. Ma anche uno favorevole, purché sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo.

Altri aspetti generici

Le parti possono anche disporre liberamente tutti gli altri aspetti del contratto. Ad esempio, il concedere o il vietare la sublocazione. Ma anche gli aspetti legati agli impianti o ad eventuali interventi di ristrutturazione. Inoltre, anche la caparra può essere decisa nella sua entità e nella tempistica di consegna tra le parti. Parte integrante del contratto è anche la dichiarazione ai fini APE. L’ape è l’attestato di prestazione energetica redatta dal tecnico abilitato ed i cui estremi vanno inseriti espressamente in accordo. Si consiglia di allegare sempre una copia, prima di presentarlo per la registrazione all’Agenzia delle Entrate. Massima libertà lasciata alle parti, sempre nel rispetto delle norme di legge.

Sei un lavoratore autonomo e vuoi comprare casa? Ma per la banca non sei molto “affidabile“, perché non hai uno stipendio fisso o un TFR? Una buona soluzione potrebbe essere il Rent to buy.

Autonomi & Rent to buy: alcune considerazioni iniziali

Quando sei un lavoratore autonomo e magari hai fatto l’apertura della partita iva da poco, comprare casa è impossibile. Un umiliante giro tra istituti di credito, che spesso non aiutano e che non concedono il mutuo. Così spesso si sceglie un affitto, invece di coronare il proprio sogno di comprare una casa. Ma a risolvere questo problema potrebbe esserci una soluzione: il Rent to buy.

Il rent to buy è una tipologia di contratto, introdotta nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014). Tramite questo accordo si possono avere due effetti positivi. L’inquilino entra in casa da affittuario e poi riesce ad acquistare casa. L’altro effetto è che, nel corso degli anni, si crea una sorta di “storico” della capacità contributiva e reddituale del richiedente. Per le banche il “curriculum” migliora e non si perde la casa che si vuole comprare.

Cos’è il Rent to buy e come funziona?

Attraverso il Rent to buy il proprietario consegna al promittente acquirente l’immobile. Quest’ultimo paga regolarmente l’affitto, riservandosi il diritto di comprarlo, allo scadere del periodo contrattuale. Non vi è obbligo di comprare la casa, ma sicuramente una convenienza, perché spesso una parte dei canoni viene sottratta al prezzo finale di acquisto. Nel nostro ordinamento giuridico, non c’è una disciplina solo dedicata a questo tipo di contratto.

Pertanto, rientra nella tipologia di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione del bene. Ciò prevede la stipula dinnanzi ad un notaio e la trascrizione nei Registri immobiliari. Al momento dell’accordo tra le parti, vengono indicati tutti i passi da fare. Tra questi il prezzo del bene, che viene bloccato. Ma anche la durata entro cui l’inquilino può comprare la casa. Ed infine, il canone mensile da corrispondere: la parte che viene dedicata al’indennizzo per il godimento del bene e lo scomputo del prezzo finale.

Un esempio pratico di Rent to buy

A questo punto un esempio pratico di Rent to buy può essere utile. Il prezzo di vendita di un appartamento è di 100 mila euro. Il compratore ed il venditore, in sede di preliminare di vendita, regolano le clausole dell’accordo. Ad esempio, il potenziale acquirente versa al venditore 10 mila euro per dar vita al Rent to buy. Inoltre, va concordato anche il prezzo mensile da versare a pari a mille euro. Di cui 500 euro come indennizzo per la locazione del bene e gli altri 500 euro come scomputo del prezzo finale. La durata del contratto sarà di 5 anni, dopo di che il cliente può comprare la casa. Facendo due conti, cinque anni dopo quanto dovrà versare l’inquilino?

500 euro x 12 mesi x 5anni= 30. 000 100.000-30.000-10.000 (acconto)= 60.000

Una somma decisamente più bassa e più facilmente accordabile da una banca, anche come mutuo.

Autonomi & Rent to buy: i vantaggi dell’inquilino

Grazie al Rent to buy, il potenziale acquirente prende subito possesso della casa o dell’appartamento. Questa formula è molto indicata per chi non dispone immediatamente della somma necessaria per l’acquisto. Oppure per chi deve affrontare un mutuo, ma non è dipendente e non ha un reddito mensile costante. Uno di questi casi è proprio il lavoratore autonomo. Quest’ultimo può, quindi, dare una piccola somma al proprietario dell’immobile, e dare corso al Rent to buy.

Alla fine del periodo concordato l’autonomo potrà contrarre il mutuo. Ed il perché è semplice? Perchè sarà riuscito a dimostrare la sua capacità di pagare i “suoi debiti” e anche di aver creato quel famoso “storico della partita Iva“, che per anni deve restare aperta. La banca sarà, magari, più disposta a concedere il tanto desiderato mutuo. Ovviamente, si consiglia di mantenere un andamento quanto più costate possibile, delle entrate annuali.

Cosa succede se non si compra l’immobile?

L’acquisto dell’immobile, da parte dell’inquilino, può avvenire tramite una somma privata dello stesso, oppure tramite il mutuo. Ma cosa succede se non si decide di comprare la casa? L’inquilino perderà tutto quello già versato. Comprese tutte le spese relative alla registrazione del contratto, notarili, di trascrizione ed iscrizione nei pubblici registri.

Infine, la legge stabilisce in tre anni la durata del Rent to buy. Anche se, le parti possono concordare una durata superiore e fino a 10 anni. Infine, rimane anche un’altra possibilità per non perdere tutto. Il conduttore ha anche la facoltà di nominare un terzo soggetto come previsto da tutti i contratti preliminari e cedere il contratto. Pertanto, facendoci due conti in tasca, la soluzione del Rent to Buy, può essere davvero una soluzione per i lavoratori autonomi.