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La permuta immobiliare è la possibilità di “scambiare” il proprio immobile e cambiare casa, senza spendere una fortuna. Vediamo di cosa si tratta.

Permuta immobiliare: cos’è e come funziona

La permuta è un contratto che viene usato anche in settori come l’immobiliare. Secondo l‘articolo 1552 del codice civile è “un contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro“. Anche gli immobili, se pur bene, possono essere ceduti secondo questa tipologia contrattuale. Ma se nel baratto, che potrebbe ricordarlo, il trasferimento è gratuito e senza alcun obbligo, la permuta è differente. E questo è semplice da intuirsi. Occorre la presenza del Notaio per trasferire “lo scambio” delle proprietà delle due case e registrate il tutto nei relativi registri. Ma andiamo con ordine. Nella permuta abbiamo due parti che vogliono scambiarsi un bene. I beni potrebbero essere dello stesso valore, ma non è obbligatorio.

Permuta immobiliare: quando i beni non hanno lo stesso valore

Prima di decidere di permutare il proprio bene è corretto che vengano valutati. In altre parole attribuire un valore economico di scambio all’immobile. Il così detto “Ma quanto vale la mia casa?”, domanda che si creano molti proprietari. Pertanto il primo passo è cercare un esperto di valutazioni immobiliari. La stessa cosa farà la controparte. Se i beni hanno lo stesso valore, viene da se che è possibile eseguire la permuta senza molti pensieri. Mentre cosa fare se i due beni non hanno lo stesso valore? A questo punto il proprietario dell’immobile che ha un valore di mercato minore, pagherà all’altro una sorta di conguaglio. Attenzione però perchè non è obbligatorio, le parti potrebbero accordarsi di effettuare il solo scambio. Se entrambi si ritengono soddisfatti non vi è alcun problema.

I vantaggi e svantaggi di questa scelta

Di solito quando si compra una casa, sia per uso abitativo o meno vengono chiesti al proprietario i documenti. Gli stessi documenti sono da richiedersi anche in caso di permuta. La documentazione deve essere completa ed in regola per entrambi gli immobili. Anche perché il Notaio potrebbe sempre sospendere lo scambio. Ma tra i vantaggi che offre la permuta, c’è sicuramente un risparmio economico. Perché mentre in un acquisto tradizionale il prezzo si paga attraverso denaro o mutuo, nella permuta non vi è nessun esborso monetario. Le uniche spese riguardano di solito il professionista, il notaio che deve notificare lo scambio. Quindi tale spesa va ripartita tra le parti. Ma non solo perché l’atto è uno solo, pertanto tutto è diviso al 50% comprese le spese di registrazione nei pubblici registri immobiliari.

Gli svantaggi che possono esserci

Uno degli svantaggi potrebbe essere legato a permutare un bene gravato di ipoteche o documentazione non in regola. Per tale motivo è sempre più opportuno valutare la completezza della documentazione. Altro svantaggio è che l’operazione è soggetta all’imposta di registro, calcolata sulla base dell’appartamento avente il valore di imposta maggiore. Ad esempio se lo scambio avviene tra due appartamenti, entrambe prime case, l’imposta di registro è identica, cioè pari al “9% del valore catastale dell’appartamento del valore maggiore. Nel caso in cui il trasferimento venga tra un Individuo soggetto ad IVA e l’altro a imposta di registro, il vantaggio fiscale si perde. Pertanto l’imposta diventa del 9% e sono da pagare sia l’imposta catastale che ipotecaria. Inoltre sulla permuta si paga anche l’imposta di bollo. 

Oggi andremo a vedere di cosa si tratta quando si parla di servitù di passaggio e come si può calcolarne il valore. In questa rapida guida, lo scopriremo assieme.

Cosa vuol dire servitù di passaggio

Dunque, la domanda più frequente che in molti si fanno è che cos’è una servitù di passaggio? La risposta è presto data, la servitù di passaggio è il diritto reale di godimento che consente al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio. Nello specifico, possiamo dire che il diritto di servitù costituisce un peso a carico del fondo altrui, detto “fondo servente”, per l’utilità del “fondo dominante”.

Che cosa sarebbe il fondo dominante? Questa è un’altra domanda che qui trova risposta. Nel Codice civile, in particolare, si definisce la servitù come il peso imposto sopra un determinato fondo (detto “fondo servente“) per l’utilità di un altro fondo (detto “fondo dominante“), che appartiene ad un proprietario diverso.

Come si calcola il valore di una servitù di passaggio

In maniera molto semplice e diretta possiamo dire che il danno cagionato, dalla proposta costituzione di una servitù di passaggio volontaria, al fondo servente può essere più agevolmente determinato attraverso la differenza tra il più probabile valore di mercato del fondo libero dalla servitù stessa e l’analogo valore di mercato del fondo considerato gravato dalla servitù.

Va, inoltre aggiunto che per determinare tale indennità sarà necessario considerare non soltanto il valore della superficie di terreno assoggettata a servitù, ma si dovrà valutare ogni altro pregiudizio subito dal fondo servente in relazione alla sua destinazione a causa del transito di persone e veicoli.

Dunque, la servitù di passaggio può essere costituita sia volontariamente, magari raggiungendo un accordo con il proprietario del fondo confinante, che ti lascia passare sul suo terreno senza troppe problematiche o chiedendoti un’indennità, quanto coattivamente (servitù legali). Come dicevasi, per definizione la servitù di passaggio deve gravare sul fondo di proprietà di una persona diversa rispetto a quella che beneficerà della servitù. Ciò significa che il diritto di proprietà del titolare del fondo servente sarà inevitabilmente limitato dall’obbligo di consentire il transito al vicino.

Ma, quindi cosa deve fare un proprietario del diritto di passaggio? Il proprietario può chiedere al giudice di disporre la costituzione di una servitù di passaggio su uno dei fondi confinanti. Il passaggio deve arrecare il minor danno possibile al fondo servente. Questa servitù non può essere costituita sulle case, sui giardini, sulle aie.

Ma, quanto può essere larga una servitù di passaggio?

Anche qui, la risposta è presto data. Le misure minime e massime della servitù di passaggio carrabile sono di metri variabili a seconda di strada o altro luogo su cui essa sussiste, perché non c’è una norma specifica in merito, ma la larghezza dovrebbe essere minimo di 2,75 metri

Come si perde la servitù di passaggio?

Una sostanziale ipotesi di cessazione della servitù di passaggio è quella per prescrizione. In pratica, secondo la legge la servitù si estingue per prescrizione quando non se ne fa uso per 20 anni. Il semplice decorso del tempo, quindi, così come può valere a far acquistare la servitù (per usucapione), può anche rilevare ai fini della sua estinzione. in linea definitiva, possiamo asserire che la servitù coattiva di passaggio si estingue per cessazione dell’interclusione, ai sensi dell’articolo 1055 del codice civile, qualora al fondo dominante, già intercluso, sia aggregato in unico lotto, facente capo ad unica proprietà, un altro fondo, con accesso alla pubblica via, in quanto, a norma dell’art. 1051 cod.

Dunque, questo è quanto vi fosse di più strettamente necessario da sapere sul valore della servitù di passaggio in merito alla questione.

Leggi anche: Come comprare casa: i documenti necessari per un acquisto sereno

Il collabente è un immobile le cui condizioni sono talmente pessime da non poter produrre reddito. Ma nonostante ciò può essere acquistato e diventare abitazione.

Collabente: cos’è?

Un collabente è un immobile rurale, senza tetto, che non può essere sfruttato in alcun modo. Quindi rientrano in questa categoria i ruderi, le costruzioni con parte o tutto il tetto ceduto, o parte della struttura demolita. In altre parole non può essere “sistemato” con della semplice manutenzione ordinaria. Questo tipo di proprietà non ha planimetria, nè tanto meno rendita catastale. Il proprietario di questa tipologia di immobile non paga né l’Imu e né Tasi. Ma ciò nonostante può rivenderlo attraverso normale rogito notarile. Infatti in catasto è presente una specifica categoria denominata “Unità collabenti- fabbricato fatiscente, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili”. 

Collabente: come viene accatastato

Per accatastare un fabbricato collabente, occorre rivolgersi ad un professionista. Un buon professionista deve necessariamente fare un sopralluogo nella struttura, o in quello che ne rimane. Sarà lui a predisporre tutta la documentazione necessaria, in particolare una relazione firmata dalla quale emerge lo stato dell’immobile.

Ad esse occorre allegare anche una documentazione fotografica necessaria a dimostrare lo stato dei luoghi. La pratica prevede anche un’autodichiarazione del proprietario con cui attesta la mancanza di allacciamento ai servizi primari: acqua, luce ed energia elettrica. Infine viene presentata la Docfa per l’accatastamento presso l’ufficio del catasto provinciale. La categoria catastale assegnata sarà F/2.

Un collabente può diventare abitazione?

La risposta è si, ma se si rispettano gli adempimenti edilizi. Un collabente può essere ciò che resta di un immobile che prima aveva ad esempio una categoria diversa. Quindi potrebbe bastare fare una visura storica per immobile, per capire cos’era prima. Pertanto occorre rispettare anche il piano urbano del luogo in cui si trova l’immobile. Fino al 2013 un intervento di demolizione e ricostruzione di unità collabente era da considerarsi nuova costruzione.

Con la legge 98/2013, il famoso decreto del Fare, si ampliano gli interventi riconducibili alla ristrutturazione edilizia. Tra questi rientrano “quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza“. Pertanto, si la ricostruzione di un rudere, può rientrare nel concetto di ristrutturazione edilizia, purché si rispetti la volumetria preesistente. Ecco perché quindi è possibile che possa diventare una civile abitazione, a maggior ragione se già lo è stato.

Alcune precisazioni urbanistiche

Com’è chiaro cambiando la destinazione d’uso dell’immobile, dovrà essere aggiornato anche in catasto fabbricati. Ma per fare ciò occorrono anche altri adempimenti. Innanzitutto verificare che dal punto di vista urbanistico, quindi ufficio tecnico del comune dove è ubicato l’immobile sia possibile realizzare il progetto di nuova casa. L’intervento di demolizione e ricostruzione di un collabente, può essere realizzato tramite SCIA, rispettando la preesistente consistente.

La Scia è una comunicazione da effettuare all’amministrazione comunale quando si intende effettuare degli interventi edilizi che comportino demolizione, restauro o ampliamento di immobili. La normativa di riferimento è costituita dagli articoli 22 e 23 del Testo unico in materia edilizia è stata oggetto di revisione. Quando questo non è possibile l’intervento comporta delle mofidiche della volumetria complessiva. Pertanto occorre Permesso di costruire.

E’ possibile avere le agevolazioni prima casa?

La risposta è un secco NO. Chi compra un’unità collabente non può godere delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa. Anche nel caso in cui si è under 36 e si possa accedere alle nuove agevolazioni previste. A chiarirlo è proprio l’Agenzia delle entrate. Per aderire alle agevolazioni prima cosa occorra che l’immobile sia pronto all’uso abitativo e l’acquirente ha 18 mesi di tempo per poter portare la propria residenza. Occorre evidenziare che l’attribuzione della categoria F/2 – Unità Collabenti è riferita ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio. L’aliquota agevolata del 2% per l’acquisto di immobile è invece prevista per immobili già ad uso abitativo ad eccezione delle categorie A1, A8, A9 e A10. Mentre il collabente, come già detto ha F/2 come categoria catastale.

E’ possibile sfruttare il superbonus per le ristrutturazioni?

Si le unità collabenti essendo fabbricati esistenti ed accatastati possono accedere alle detrazioni fiscali. Tutte quelle previste per chi esegue interventi di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica. La Legge di Bilancio 2021 ha previsto che possono ottenere il Superbonus gli edifici privi di APE perché sprovvisti di tetto, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi (unità collabenti), purché al termine dei lavori raggiungano una classe energetica in fascia A.

Inoltre la ristrutturazione di un collabente permette di accedere anche ai soli interventi di sicurezza sismica, fino ad un massimo di 96 mila euro. Viene da se che una volta apportate tutte le modifiche, previa approvazione del progetto del comune in cui ha sede l’immobile vi è un altro adempimento da fare. E cioè provvedere al nuovo riaccatastamento, e chiedere ad esempio tutte le altre autorizzazioni comunali, come l’agibilità. Solo così si potrà richiedere l’allaccio alle utenze e vivere nell’immobile.

Le previsioni immobiliari del 2021 non sono rosee. Il settore è in ripresa per il 2021, le vendite salgono ma i prezzi restano fermi ed in alcuni casi scendono.

Previsioni immobiliari 2021: cos’è successo in quest’ultimo anno

Il mercato immobiliare 2021 nei primi mesi ha visto una sensibile crescita delle vendite, ma i prezzi sono rimasti fermi rispetto all’anno precedente. Il 2020 è stato un anno che bloccato e cristallizzato molti mercati, compreso quello italiano dell’immobile. Basti considerare che fino al 2019 il settore del mercato immobiliare era in crescita. Anche La fiducia e l’interesse dei potenziali acquirenti, verso il settore immobiliare, stavano crescendo.

Due milioni di famiglie che volevano comprare, spesso hanno avuto bisogno di accedere al credito. Spinti anche da tassi di interessi straordinariamente bassi. Nel 2019 infatti, soprattutto negli ultimi mesi, il numero delle persone che hanno potuto accedere al credito è aumentato. Nel 2020 arriva il Coronavirus e qualcosa cambia il trend.

Previsioni immobiliari 2021: cosa ci si aspetta per i prossimi mesi

Le vendite continueranno ma i prezzi probabilmente rimarranno ancora bloccati. Anche se si registra una riduzione del 5% circa del prezzo degli immobili in molte aree urbane. Ma nel 2021 gli immobili continueranno ad attrarre gli investitori del mattone. Con molta probabilità l’eredità dell’emergenza sanitaria si concretizzerà con un riequilibrio dei valori di mercato. Inoltre si prevede un calo dei rendimenti nel breve periodo a favore di un aumento degli stessi nel lungo periodo.

Ciò che può rendere appetibili maggiormente gli immobili, possono essere una serie di agevolazioni legate all’acquisto della prima casa, come ad esempio quella prevista per gli under 36. In particolare con determinati requisiti: un posto di lavoro stabile, età inferiore a 36 anni ed un ISEE inferiore a 40.000 euro è lo Stato che fa da garante. Si tratta delle disposizioni del Decreto Sostegni bis già in vigore.

Aumenta la qualità richiesta sugli immobili

Il lockdown ha fatto che i potenziali acquirenti acquisissero maggiori informazioni in merito al tipo di immobile desiderato. Vi è sempre più maggiore attenzione alla qualità del costruito, in termini di comfort. Ma anche maggiore esigenza di ampiezza dei vani, spazi intermedi ed esterni.

Ciò significa che verranno penalizzati gli immobili in cattive condizioni, o che necessitano forti lavori di ristrutturazione. Per questi immobili sarà inevitabile una riduzione del prezzo di vendita, almeno per il prossimo anno. Ma se l’ottica continua a rimane questa alcuni immobili potranno addirittura cadere in disuso. Ma non solo anche gli immobili dedicati ad uso ufficio dovranno essere concepiti in modalità smart-working. Riduzione o rimodulazione degli spazi, almeno fino a che l’emergenza sanitaria non sarà finita.

L’importanza di terrazzi e giardini

Tuttavia i potenziali clienti potrebbero scegliere di acquistare in maniera selettiva. Spostando il loro interessi su immobili che hanno delle caratteristiche diverse. Ad esempio la presenza di terrazzi e giardini. Spazi che a seguito del Coronavirus sono diventati vitali. Il poter godere di aree in cui poter godere del sole, in cui fare palestra o semplicemente muoversi sta diventando sempre più un’esigenza.

Di solito una casa che si trova in centro città ha un valore di mercato più alto rispetto a una che si trova in periferia. Ma se quella in periferia avesse anche giardino e terrazzo? Questo potrebbe variare i prezzi? Probabilmente, potrebbe far cambiare la domanda. Con un incremento dei prezzi nelle zone in cui gli immobili hanno la possibilità di avere delle ampie pertinenze esterne.

Quali saranno gli immobili più richiesti?

Oltre all’esigenza di spazi esterni, anche il bisogno di spazi interni sta cambiando. Mediamente in Italia, l’immobile da destinare alla famiglia è il trivani. In particolare salone, cucina, due camere da letto e servizio. Ma le esigenze sono cambiate e non è più così. Prima della pandemia, le famiglie erano più orientate ad avere un unico openspace con cucina e soggiorno insieme, due camere da letto ed un bagno o lavanderia. Adesso non è più così.

L’esigenza di avere uno spazio da destinare all’attività di smart working, magari lontano dai figli in casa, è cresciuta. Così come è in aumento la richiesta di due bagni all’interno dell’immobile, soprattutto se si ha una famiglia da 3 a 4 persone. Questo, potrebbe generale l’interesse a cercare case in cui vi sia una quarta camere, o magari più. Un’opportunità maggiore per quelle case grandi che non sono state vendute, magari proprio lo scorso anno. Gli operatori prevedono un periodo di stabilità, anche se il primo trimestre 2021 fa ben sperare.

Home staging è una nuova tecnica di presentazione degli immobili. Ma si sta molto diffondendo e permette anche di creare nuove opportunità di lavoro.

Home staging: da dove deriva questa tecnica immobiliare?

Home staging è la fusione di due parole inglesi home e staging. In particolare staging deriva dal verbo inglese to stage, che in italiano vuol dire “mettere in scena“. Mentre la parola home, viene tradotta in casa. Pertanto viene da se che home staging vuol dire letteralmente “mettere la casa in scena”. Si tratta di una tecnica molto usata dalle compagnie immobiliari per presentare al meglio un immobile. E’ arrivata in Italia circa dieci anni fa, ma sembra rendere in termini scenografici.

In alte parole la casa diventa un set, dove la singola stanza è la protagonista. Un unico gioco di luci, ombre e posizione di oggetti che sembrano dare vita e rendono al meglio l’ambiente oggetto di vendita. Senza considerare che può dare anche un’idea al potenziale acquirente di come potrà modificare casa sua, subito dopo l’acquisto. Potrà così comprare casa in maniera sicura e anche con qualche prospettiva futura.

Home staging: chi è e cosa fa l’home stager

L’home stager è come un regista che crea un set in casa da vendere. E’ uno specialista del settore che accompagna tutta la fase di preparazione e allestimento. Spesso si tratta di interior design capaci di fondere nozioni di marketing. Infatti questa è una delle professioni più richieste al momento e quindi un’opportunità lavorativa non indifferente. Il suo compito è quello di trasformare, grazie dei componenti di arredo studiati ad hoc, un immobile in qualcosa di “appetibile” o “desiderabile” da parte di chi lo sta guardando.

Quindi occorre avere delle vere e proprie competenze in termini di arredamento degli interni, miscela di colori, studio del posizionamento e tecniche capaci di rendere piacevole, senza però falsificare la realtà.

Home staging: le fasi del progetto

L’home stager deve prima studiare l’immobile oggetto del suo palcoscenico. Per questo motivo la prima fase è quella del sopralluogo. E’ un passo importante perché permette di valutare gli elementi di forza e di criticità, anche in termini di spazio, del set da allestire. La seconda fase è quella più progettuale. Infatti, occorre sviluppare i progetti, l’idea che si vuole realizzare e da presentare al venditore.

Del resto è sempre casa sua, quindi ha molto interesse a partecipare a questa fase. Può essere utili predisporre anche un preventivo di spesa. Anche se spesso l’home stager è sempre munito di lampade, arredi, oggettistica varia che permette di abbattere notevolmente i costi.  La terza fase è quella della realizzazione, attraverso appunto il montaggio della scena. Un immagine che evochi solo belle sensazioni per attrarre il potenziale acquirente. Un bravo home stager:

• analizza il contesto in cui si trova l’immobile;
• studia il mercato immobiliare di riferimento;
• permette di ridurre il tempo in cui il bene rimane in vendita;
• rispetta il budget concordato.

E’ possibile utilizzare questa tecnica in qualsiasi tipo di immobile?

Questa è una domanda molto diffusa, anche se a dire il vero, è una tecnica più usata nel settore abitativo. Infatti uno degli scopi principali è quello di “far sentire a casa” il potenziale acquirente. Inoltre può essere adattato per tutti i tipi di casa. Se una casa vuota può dare senso di essere vuota o fredda, l’home stager può attraverso un arredamento che a volte può anche essere semplicemente realizzato in cartone, cambiare il volto di quelle camere. In un appartamento arredato e vissuto dal proprietario esiste una strategia diversa.

Proprio perché già il proprietario ha segni evidenti della sua vita. In questo caso il professionista dovrà amalgamare e rendere armonioso già ciò che ha a disposizione. E magari aggiungere solo qualcosa, come dei semplici componenti di arredi. In un angolo buoi della casa, basta a volte puntare sul colore chiaro delle parete in ed un gioco di luci, che diventa subito in angolo romantico.

Home staging: consigli utili

Infine può capitare che un venditore, non voglia affidarsi ad un professionista, ma provare a costruire da solo a rendere casa il set perfetto. Bene a questo punto potremmo formulare alcuni consigli. Se un compratore deve sentirsi a casa propria, è meglio far subito sparire tutti gli effetti personali nelle camere. Ne sono esempio le foto di famiglia, o abbigliamento sparso per casa. L’ordine è sempre stato un buon biglietto da visita.

Quindi è giusto mantenerlo, un po’ come succedere nei book dei negozi che vendono arredamenti. Nelle foto evitare macchie di cucina o di umido, pertanto prima di avventurarsi nella vendita, riparare eventuali danni. Una bella pittura fresca, possibilmente bianca o con colori chiari dà sempre una sensazione di fresco e pulito. Se i pavimenti sono di marmo, una bella messa a lucido non può certo guastare. Infine arredare le varie stanze solo con elementi essenziali rende, da un punto di vista ottico, le case più grandi. Un set così allestito può dare la voglia di andare in quell’immobile e viverlo già da subito.

Comprare casa è un acquisto spesso per la vita. Di seguito una breve guida con tutti i documenti necessari per un acquisto sicuro.

Come comprare casa: chi può farlo?

Quando si decide di comprare una casa comincia un tour di immobili da vedere. Tra le cose da scegliere vi è la zona, il numero di vani, i servizi, balconi o terrazzi, appartamento o villetta. Spesso questa scelta è anche vincolata dal budget che si ha a disposizione oppure da quello concesso dalla banca. Inoltre un immobile può essere comprato sia da un privato che da un costruttore. Anche le aziende possono decidere di comprare un immobile per esercitarvi la propria attività. Ma attenzione perchè l’acquisto di immobili di natura abitativa tramite società/ditta individuale risulta piuttosto penalizzato dall’attuale sistema tributario. Queste penalizzazioni sono mitigate in caso di acquisto di un immobile strumentale e, alcuni casi, possono invece strasformarsi in vantaggi.

Come comprare casa: l’atto di provenienza

Una cosa è certa: ci sono dei documenti che vanno richiesti al proprietario o all’agente immobiliare. Il primo di tutti è avere una copia dell’atto di provenienza. E’ un documento importantissimo perchè attesta la proprietà dell’immobile. A questo proposito è giusto precisare come il soggetto è diventato proprietario di casa. Infatti la proprietà di qualsiasi bene, può essere acquistata in due modi: o a titolo derivativo o a titolo originario. Nel primo caso ne fanno parte: i contratti di compravendita, la permuta, la donazione o la successione. Nel secondo caso: l’occupazione, l’invenzione, l’accessione, l’unione e commistione, la specificazione, l’usucapione e l’acquisto di buona fede dei beni mobili.

I documenti da richiedere al Catasto

Tra gli altri documenti necessari ci sono la visura e planimetria catastale. La visura catastale contiene i dati identificativi e reddituali dei beni immobili, i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche e delle unità immobiliari urbane. I dati della visura ordinaria di un immobile sono: sezione urbana, foglio, particella, subalterno, comune. Ed inoltre ci sono i dati di classamento: zona censuaria, categoria catastale, classe e superficie catastale, consistenza e rendita.

E’ possibile fare una visura attuale sull’immobile, oppure storica e contiene tutti i passaggi di proprietà avvenuti in ordine cronologico. Mentre la planimetria catastale è il disegno tecnico, di solito in scala 1:200 di un qualsiasi immobile. Ne delinea i contorni, la composizione e la destinazione dei singoli ambienti. La planimetria spesso viene richiesta insieme alla visura presso l’Ufficio Catasto del comune in cui è situato il bene.

Come comprare casa: l’importanza della visura o ispezione ipotecaria

La visura ipotecaria chiamata anche visura ipocatastale o ispezione ipotecaria, è una attività di ricerca che permette di determinare se ci sono dei gravami sugli stessi. Inoltre consente di ottenere l’elenco delle formalità in capo al proprietario o registrate nella Conservatoria dei  registri immobiliari. La visura ipotecaria è di fatto un documento che riporta i dati annotati nei registri degli immobili della conservatoria. Infine la visura ipotecaria può essere richiesta:

• per soggetto, in modo tale da conoscere tutte le proprietà immobiliari di una determinata persona, fisica o giuridica.
• per immobile, in modo tale da conoscere i dati della proprietà di uno specifico bene immobile. Si tenga presente che, per effettuare una visura ipotecaria per immobile, occorre disporre di informazioni su Comune, catasto terreni oppure catasto urbano, sezione urbana se è presente, foglio mappale, particella dell’immobile da attenzionare.
• per nota ipotecaria, solitamente richiesta per acquisire maggiori dettagli su uno specifico atto registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di riferimento. In questo caso, occorre conoscere gli estremi riportati nell’elenco sintetico (numero di registro, anno).

Comprare casa: i certificati urbanistici

Per completare l’elenco dei documenti necessari alla vendita, occorre citare anche altri certificati. Questi, vengono concessi dall’Ufficio Tecnico del comune dove è ubicata la casa. E sono:

1. Certificato di abitabilità o agibilità: si tratta di un documento che attesta la vivibilità della casa in termini igienico sanitari, di sicurezza degli impianti installati e la conformità dell’immobile al progetto di costruzione. Questo certificato si ottiene a seguito dell’avvenuta registrazione dell’immobile in catasto. Ma anche dopo aver provveduto a dichiarazione di conformità degli impianti, collaudo e certificazione di conformità antisismica.
2. Certificato di destinazione urbanistica: indica i dati catastali dell’immobile. La destinazione d’uso urbanistico viene rilasciata dalla pubblica amministrazione e fornisce, oltre ai dati catastali,  altre informazioni che qualificano l’edificio.Il certificato può essere richiesto all’Ufficio Tecnico dai proprietari, potenziali acquirenti, notai, tecnici incaricati, eredi ed agenti immobiliari.

Inoltre, tra i certificati che non possono mancare c’è l’attestato di prestazione energetica. E’ un documento che attribuisce una classe di valore al rendimento energetico degli edifici. Grazie alla consultazione di un tecnico specializzato per la redazione, è anche possibile apportare delle modifiche che permetto al proprietario di far risparmiare sui consumi in casa.

Altri documenti accessori

Spesso accompagnano la vendita anche la certificazione degli impianti ed il regolamento di condominio, se si tratta di un appartamento. Secondo il Decreto ministeriale 37/2008 la certificazione degli impianti è obbligatoria per tutte le nuove installazioni in strutture pubbliche e private. Quando si acquista un immobile in condominio, è giusto chiedere all’amministratore che venga rilasciata la quietanza di regolarità nei pagamenti.

Inoltre devono essere specificate eventuali spese approvate, che comunque rimangono in carico al venditore. Avere la copia del regolamento di condominio non guasta, anche perchè da esso dipende la buona condotta del condominio stesso. Il notaio redige l’atto di compravendita e le spese di acquisto sono in capo al compratore. Solo così e finalmente si acquista casa. Il consiglio finale è sempre quello di affidarsi a seri operatori del settore, come gli agenti immobiliari, capaci di seguire tutto l’iter di perfezionamento della vendita.

Casa ad 1 euro è il progetto contro lo spopolando di alcuni centri. Di seguito una breve guida su come comprare casa spendendo solo un euro, ma ristrutturando.

Casa ad 1 euro: come funziona il progetto

Acquistare casa ad prezzo simbolico di un euro, non è un sogno, ma una realtà. Si chiama progetto “Casa ad 1 Euro” e vi hanno aderito molti comuni italiani, e non solo. Infatti, comprare casa spendendo solo 1 euro è possibile grazie a degli accordi con i comuni aderenti. Spesso si tratta di luoghi che stanno lottando contro lo spopolamento del centro urbano. E attraverso questa iniziativa possono invogliare i giovani ad aprire anche attività turistiche e ricettive. Si tratta spesso di villini, casa o interi edifici destinati all’abbandono oppure alla demolizione. Ma che grazie a questa iniziativa potrebbero riprendere nuova vita. E’ molto probabilmente questo la motivazione che ha spinto molti sindaci dei Comuni di graziosi borghi ad aderire al progetto. Inoltre è un bene riqualificare il centro storico mettendo in vendita immobili antichi inutilizzati.

Chi può accedere al bando?

I bandi per la vendita a solo 1 euro di un immobile vengono predisposti dai comuni che hanno aderito al progetto. In linea generale possono partecipare tutti. Ma nel dettaglio si precisa che possono comprare casa ad un prezzo simbolico:

• i privati cittadini italiani, comunitari ed extracomunitari;
• Imprese, società o consorzi che abbiano come oggetto sociale la gestione di immobili ad uso turistico e ricettivo. Tali enti dovranno risultare iscritti alla C.C.I.A.A. per scopi relativi al progetto in questione, e dovranno risultare il regola col pagamento dei contributi previdenziali.

Si parla di società che si occupano anche di promuovere il turismo. In particolare si ha gestione di una casa vacanze in forma imprenditoriale quando si gestiscono con locazioni turistiche più di 3 immobili per ogni Comune. Spesso si identificano questa categoria di società come “esperti nelle locazioni brevi“. Brevi appunto perché sono sotto i 30 giorni. E legati più altro al mondo turistico e ricettivo, turisti che scelgono formule diverse rispetto a quelle alberghiere o all inclusive.

Casa ad 1 euro: le condizioni per l’acquisto

Gli immobili vendono ceduti in donaziona al Comune che tramite appositi bandi li rivende alla cifra di un euro. Ma la vendita è gravata da alcune condizioni, che potremmo così riassumere:

• l’acquirente deve garantire la ristrutturazione dell’immobile entro 365 giorni dall’acquisto, con un valore minimo di 25-20 mila euro;
• i lavori devono essere avviati entro due mesi dall’ottenimento dei permessi;
• saranno a carico dell’acquirente tutte le spese di atto notarile, registrazione, accatastamento e volture;
• l’acquirente deve stipulare una polizza fideiussoria di 5 mila euro della durata di tre anni a garanzia dell’operazione e del Comune. Se tutto procederà come da accordi la fideiussione verrà restituita.

E’ possibile godere del bonus ristrutturazione?

Si è possibile non solo comprare casa ad un euro, ma anche ristrutturarla utilizzando i bonus attualmente attivi. Infatti grazie alla legge di Bilancio 2019 sono state erogate fino al 31 dicembre 2021 queste agevolazioni. Tuttavia tutti i contribuenti possono godere sulle detrazioni Irpef, che garantiscono i bonus. Infatti grazie al Superbonus 110%, sismabonus ed ecobonus previsti per il 2021, si potranno avere detrazioni per una spesa massima di 96.000 euro. Ma gli interventi devono riguardare:

• ristrutturazione edilizia;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo.

Infine come se già tutte le agevolazioni non bastassero, è anche possibile richiedere l’IVA agevolata e le detrazioni sugli interessi passivi sui mutui. Perché anche società, oltre alle persone fisiche, possono richiedere dei mutui per il pagamento di tutte le ristrutturazioni. Comunque sia resta valido anche lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Dov’è possibile comprare casa?

Sul ufficiale casa1euro.it è presente l’elenco completo dei Comuni dove è possibile acquistare casa:

• Oyace (Aosta) – Valle D’Aosta;
• Augusta (Siracusa) – Sicilia;
• Biccari (Foggia) – Puglia;
• Castropignano (Campobasso) – Molise;
• Laurenzana (Potenza) – Basilicata;
• Santo Stefano di Sessanio (L’Aquila) – Abruzzo;
• Taranto – Puglia;
• Racalmuto (Agrigento) – Sicilia;
• Mussumeli (Caltanissetta) – Sicilia;
• Troina (Enna) – Sicilia;
• Rose (Cosenza) – Calabria;
• Itala (Messina) – Sicilia;
• Teora (Avellino) – Campania;
• Bisaccia (Avellino) – Campania;
• Milano – Lombardia;
• Montresta (Oristano) – Sardegna;
• Cammarata (Agrigento) – Sicilia;
• Caprarica di Lecce (Lecce) -Puglia;
• Saponara (Messina) – Sicilia;
• Bivona (Agrigento) – Sicilia;
• Borgomezzavalle (Verbano Cusio Ossola) – Piemonte;
• Sambuca (Agrigento) – Sicilia;
• Cantiano (Pesaro Urbino) – Marche;
• Zungoli (Avellino) – Campania;
• Fabbriche di Vergemoli (Lucca) – Toscana;
• Ollolai (Nuoro) – Sardegna;
• Nulvi (Sassari) – Sardegna;
• Gangi (Palermo) – Sicilia;
• Regalbuto (Enna) – Sicilia;
• Salemi (Trapani) – Sicilia;
• Lecce nei Marsi (L’Aquila) – Abruzzo;
• Patrica (Frosinone) – Lazio;
• Termini Imerese (Palermo) – Sicilia;
• Montieri (Grosseto) – Toscana