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Comprare un fabbricato da impresa non costruttrice e non di recupero, quali tasse da pagare?

Quali imposte e tasse è necessario pagare nel caso in cui si acquisti  un fabbricato strumentale da un’impresa che non sia né quella costruttrice, né quella di recupero? Innanzitutto è opportuno specificare cosa si intenda per “fabbricato strumentale“. Si tratta un immobile accatastato nella categoria catastale A/10 e nei gruppi catastali B, C, D ed E.

Fabbricato strumentale da impresa non costruttrice e non di recupero: opzione o senza opzione Iva

Nel caso acquisto di un fabbricato strumentale, ai fini delle tasse e delle imposte da pagare, è opportuno fare una prima distinzione se l’impresa non di recupero e non costruttrice applichi o meno l’opzione Iva. Inoltre, nel caso di applicazione dell’opzione Iva, è necessario classificare l’acquirente come soggetto Iva, diverso da soggetto Iva e fondo immobiliare. Se senza opzione, la differenza del compratore è solo in un soggetto qualsiasi o fondo immobiliare.

Acquistare un fabbricato da impresa che non esercita l’opzione Iva

Nel caso in cui si acquisti un fabbricato strumentale da impresa non di recupero e non costruttrice, e quest’ultima non eserciti  l’opzione Iva, la compravendita risulta esente all’Iva secondo quanto specifica l’articolo 10 numero 8 ter, del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. L’esenzione si applica sia se chi acquista è un soggetto qualsiasi, sia per gli acquisti da parte di un fondo immobiliare.

Quali imposte per acquisto di fabbricato senza opzione Iva?

Nel caso di acquisto di un fabbricato strumentale da un’impresa non di recupero e non costruttrice che non eserciti l’opzione Iva sono da versare, in ogni modo, le seguenti tasse:

  • imposta di registro per 200 euro, secondo quanto prevede il comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006;
  • l’imposta di bollo di 230 euro, ai sensi del comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
  • la tassa ipotecaria corrispondente a 90 euro secondo quanto prevedono i punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Imposta catastale e imposta ipotecaria per acquisto fabbricato senza opzione Iva

Se un soggetto qualsiasi acquista un fabbricato strumentale dall’impresa non costruttrice e non di recupero che non eserciti l’opzione iva, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono pari rispettivamente al:

  • 3% secondo quanto prevede la Nota all’articolo 1 bis della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990;
  • all’1% ai sensi del comma 1, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Nel caso in cui l’acquisto viene fatto da un fondo immobiliare, l’imposta ipotecaria è dell’1,5%. Lo specifica il comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006. L’aliquota dell’imposta catastale, invece, è applicata allo 0,5%.

Acquisto fabbricato strumentale con opzione Iva dell’impresa: si deve pagare l’Iva?

Nel caso di fabbricato strumentale acquistato da impresa, non di recupero e nemmeno costruttrice, che esercita l’opzione Iva, è necessario specificare tre figure di compratori: il soggetto Iva, quello diverso da soggetto Iva e il fondo immobiliare. Per tutti questi casi si applica l’Iva con aliquota al 22% come chiarisce l’articolo 10 numero 8 ter, articolo 16 del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972.

Quali tasse si pagano se si acquista un fabbricato strumentale e l’impresa di restauro eserciti l’opzione Iva?

Il compratore soggetto Iva e quello diverso dal soggetto Iva versano le medesime tasse e imposte nel caso di acquisto di fabbricato da impresa che non è né quella che ha costruito l’immobile e nemmeno quella che l’ha recuperato. Sono da pagare, dunque, le seguenti tasse e imposte:

  • imposta di registro di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria con aliquota del 3%;
  • la tassa ipotecaria corrispondente a 90 euro;
  • imposta di bollo pari a 230 euro;
  • l’imposta catastale con aliquota dell’1%.

Tasse e imposte a carico se a comprare il fabbricato è un fondo immobiliare

Se l’acquisto del fabbricato strumentale avviene da impresa non costruttrice e non di recupero e il compratore corrisponde a un fondo immobiliare, come nei due precedenti casi l’Iva si applica con aliquota corrispondente al 22%. Le altre tasse e imposte a carico del fondo immobiliare comprendono:

  • imposta di registro pari a 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria dell’1,5% (dunque ridotta dal 3% come previsto dal comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006);
  • imposta catastale pari allo 0,5%, ridotta dalla stessa norma precedente;
  • l’imposta di bollo del valore di 230 euro;
  • la tassa ipotecaria pari a 90 euro.

Acquistare un fabbricato recuperato da più di 5 anni dall’impresa di recupero, quali tasse da pagare?

Quali tasse e imposte bisogna pagare per comprare un fabbricato strumentale recuperato da oltre 5 anni nel caso in cui l’acquisto è fatto direttamente dall’impresa di recupero? In primo luogo è bene specificare il concetto di “fabbricato strumentale“. Si tratta di immobili che sono accatastati nella categoria catastale A/10 e nei gruppi catastali B, C, D ed E. Per impresa di recupero si intende qualsiasi soggetto Iva che svolga gli interventi previsti dal comma 1, lettera c), d), ed f) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001.

Quali sono gli interventi di recupero dei fabbricati strumentali?

Gli interventi in questione riguardano il restauro o il risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia o la ristrutturazione urbanistica. Nel caso di recupero da oltre 5 anni, ai fini delle tasse e delle imposte è necessario distinguere se l’impresa di recupero eserciti l’opzione Iva oppure no.

Comprare un fabbricato recuperato da oltre 5 anni da impresa che non esercita l’opzione Iva

Nel caso in cui si compri un fabbricato strumentale recuperato da più di 5 anni dall’impresa di recupero, se quest’ultima non esercita l’opzione Iva la vendita ne risulta esente all’Iva secondo quanto previsto dall’articolo 10 numero 8 ter, punto 127 quinquiesdecises, Tabella A, III, del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. L’esenzione si applica sia se il compratore è un soggetto qualsiasi, che nel caso di acquisto da parte di un fondo immobiliare.

Quali imposte per acquisto di fabbricato senza opzione Iva?

Nel caso di fabbricato strumentale acquistato dall’impresa di recupero che non eserciti l’opzione Iva sono da pagare, in ogni modo, le seguenti imposte:

  • imposta di registro per 200 euro, ai sensi del comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006;
  • l’imposta di bollo di 230 euro, secondo quanto prevede il comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
  • la tassa ipotecaria pari a 90 euro ai sensi dei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Imposta ipotecaria e imposta catastale per acquisto fabbricato senza opzione Iva

Se un soggetto qualsiasi compra un fabbricato strumentale dall’impresa che non eserciti l’opzione iva, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono pari rispettivamente al:

  • 3% ai sensi della Nota all’articolo 1 bis della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990;
  • all’1% secondo quanto prevede il comma 1, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Se l’acquisto viene effettuato da un fondo immobiliare, all’imposta ipotecaria si applica la riduzione  all’1,5%. Lo dispone il comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006. L’imposta catastale, invece, è dello 0,5%.

Acquisto fabbricato strumentale recuperato da più 5 anni e con opzione Iva dell’impresa di recupero: è dovuta l’Iva?

Se il fabbricato strumentale è stato recuperato da più 5 anni e l’impresa di recupero esercita l’opzione Iva, è opportuno distinguere tre figure di compratori: il soggetto Iva, quello diverso da soggetto Iva e il fondo immobiliare. Per tutti e tre i casi si applica l’Iva al 10% secondo quanto prevede l’articolo 10 numero 8 ter, punto 127 quinquiesdecies, Tabella A, III del Dpr numero 633 del 1972.

Quali tasse si pagano se si acquista un fabbricato strumentale e l’impresa di restauro eserciti l’opzione Iva?

Il compratore soggetto Iva e quello diverso dal soggetto Iva pagano le stesse imposte e tasse nel caso di acquisto di fabbricato recuperato da oltre 5 anni e nell’ipotesi in cui l’impresa che fa fatto il restauro eserciti l’opzione Iva. Sono da versare, infatti, le seguenti imposte e tasse:

  • l’imposta di registro pari a 200 euro;
  • imposta ipotecaria corrispondente al 3%;
  • la tassa ipotecaria pari a 90 euro;
  • l’imposta di bollo di 230 euro;
  • imposta catastale applicata all’1%.

Tasse e imposte a carico se a comprare il fabbricato è un fondo immobiliare

Se l’acquisto di un fabbricato strumentale recuperato da oltre 5 anni avviene direttamente dall’impresa di recupero e l’acquirente è un fondo immobiliare, si applica l’aliquota del 10% di Iva. Le altre imposte e tasse a carico riguardano:

  • l’imposta di registro per 200 euro;
  • imposta ipotecaria pari all’1,5% con la riduzione dal 3% prevista dal comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006;
  • l’imposta catastale con aliquota dello 0,5%, dimezzata dalla stessa norma precedente;
  • l’imposta di bollo pari a 230 euro;
  • la tassa ipotecaria corrispondente a 90 euro.

Comprare un fabbricato recuperato da meno di 5 anni da impresa di recupero: quali tasse?

Quali imposte, tasse e Iva si pagano per acquistare un fabbricato strumentale, recuperato da meno di 5 anni, comprato direttamente dall’impresa che ha provveduto al recupero? In primis si parla di un immobile accatastato nella categoria catastale A/10 e nei gruppi catastali B, C, D ed E. Nel caso di recupero da meno di 5 anni, ai fini delle tasse da pagare, è necessario distinguere il soggetto qualsiasi dal fondo immobiliare.

Che cos’è l’impresa di recupero?

È importante sapere quale sia l’impresa di recupero. Si intende impresa di recupero qualsiasi soggetto Iva che svolga interventi previsti dal comma 1, lettera c), d) ed f), dell’articolo 3, del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001. E, pertanto, l’impresa di recupero svolge interventi di risanamento conservativo e di restauro, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica.

Acquisto fabbricato strumentale recuperato da meno di 5 anni da impresa di recupero: quale Iva va applicata?

Se il fabbricato strumentale è stato recuperato da meno di 5 anni e si tratta di qualsiasi soggetto compratore (a eccezione di un fondo immobiliare), l’Iva da applicare è al 10%. Lo disciplina l’articolo 10 numero 8 ter, punto numero 127 quinquiesdecies, Tabella A, III del Dpr numero 633 del 1972. Oltre all’imposta sul valore aggiunto, sono da pagarsi altre tasse e imposte.

Comprare un fabbricato da impresa di recupero: quali imposte per un soggetto qualsiasi?

Nel caso in cui si compri un fabbricato strumentale recuperato da meno di 5 anni dall’impresa che ha provveduto al recupero, sono da pagarsi le seguenti imposte:

  • di registro di 200 euro, ai sensi di quanto prevede il comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006;
  • di bollo per 230 euro, secondo quanto dispone del comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
  • la tassa ipotecaria per 90 euro ai sensi di quanto disciplinato dai punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Imposta ipotecaria e catastale nell’acquisto di un fabbricato strumentale

Se l’acquisto del fabbricato recuperato è stato effettuato da un soggetto qualsiasi, l’imposta ipotecaria e quella catastale da pagare corrispondono:

  • al 3% secondo quanto dispone la Nota all’articolo 1 bis della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990;
  • all’1% nel secondo caso, secondo quanto prevede il comma 1, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Imposte e tasse se a comprare il fabbricato strumentale è un fondo immobiliare

L’acquisto di un fabbricato strumentale recuperato da meno di 5 anni dall’impresa di recupero può essere effettuato anche da un fondo immobiliare. In questo caso, l’Iva da pagare è applicata al 10%. L’aliquota dunque è applicata nella stessa misura di un qualsiasi soggetto acquirente. Le altre imposte a carico corrispondono:

  • all’imposta di registro di 200 euro;
  • a quella ipotecaria dell’1,5% con la riduzione dal 3% operata dal comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006;
  • all’imposta catastale con percentuale dello 0,5%, ridotta dalla stessa legge precedente;
  • all’imposta di bollo di 230 euro;
  • alla tassa ipotecaria di 90 euro.

Imposte sulla donazione: quanto costa donare un bene

La donazione è un atto con cui un soggetto con spirito di liberalità arricchisce un altro soggetto, possono essere divise in due categorie, cioè le donazioni di modico valore e le donazioni di valore rilevante, per le seconde è necessario seguire delle procedure particolari che vedremo e inoltre è necessario versare le imposte sulle donazioni.

La donazione di modico valore

L’articolo 769 del codice civile definisce la donazione come un contratto con cui una parte arricchisce un’altra per spirito di liberalità e gratuità attribuendole un diritto o assumendo un obbligo verso di essa, ad esempio l’obbligo di versare periodicamente una certa somma. Si parla di contratto perché l’efficacia della donazione è legata all’accettazione della stessa. Le donazioni di modico valore possono essere fatte senza alcuna formalità, ad esempio un genitore che decide di regalare dei soldi a un figlio, oppure un fidanzato che regala un anello alla compagna. In realtà in nessuna norma viene stabilito il limite del modico valore e di fatto spesso tali regali, considerati “d’Uso”, possono avere anche una rilevante entità, ma sfuggono a ogni regola.

Generalmente si ritiene che debba essere considerato il tenore di vita del donante e del donatario e avendo come riferimenti questi due elementi si dovrebbe valutare se la donazione è di modico valore. Di fatto per i beni mobili non registrati, tutto è più semplice e con questa tecnica è possibile anche evitare che tali beni in futuro possano essere oggetto di collazione per stabilire le quote di legittima.

La donazione con atto pubblico

Diverso è invece il caso in cui si desideri intestare a un soggetto beni di rilevante entità, ad esempio un immobile o una somma di denaro che sarebbe impossibile spostare da un conto a un altro senza formalità. In questi casi è necessario rispettare delle norme precise, in particolare è necessario stipulare un atto pubblico alla presenza di un notaio ed occorre avere due testimoni che devono essere maggiorenni, capaci di intendere e soprattutto estranei all’atto stesso.

Si è detto che questa tipologia di donazione deve essere accettata, ma le formalità non finiscono qui, infatti per poter perfezionare l’atto è necessario pagare le imposte sulla donazione, queste ricadono sul donatario o beneficiario. L’ammontare delle tasse di donazione dipende sia dal valore del bene oggetto di donazione, sia dal rapporto o grado di parentela che intercorre tra le parti.

Imposte sulla donazione: aliquote e franchigie

In merito alle imposte sulla donazione deve essere in primo luogo premesso che in base al rapporto di parentela esistono delle franchigie, cioè sono degli importi “franchi” quindi liberi dall’imposizione, inoltre le aliquote cambiano in base al rapporto di parentela.

Non sono sottoposte a tassazione le donazioni eseguite in favore di Stato, Regioni, Province e Comuni, enti pubblici, fondazioni riconosciute che abbiano lo scopo sociale di tipo assistenziale, di studio, ricerca scientifica, altre finalità di pubblica utilità, fondazioni bancarie e ONLUS.

Le aliquote per le imposte di donazione sono:

  1. 4% con franchigia di un milione di euro per donazioni in favore di coniuge e parenti in linea retta, cioè figli, genitori, nipoti. La franchigia di un milione si calcola sulla singola donazione, ad esempio se un genitore vuole beneficiare due figli, per ciascuna donazione si applica la franchigia di un milione di euro;
  2. 6% per donazioni in favore di fratelli e sorelle, in questo caso la franchigia è di 100.000 euro;
  3. 6% per parenti entro il quarto grado (zii, nipoti figli di fratelli e sorelle, cugini, pronipoti e prozii), affini in linea retta, cioè suoceri, generi e nuore e affini in linea collaterale fino al terzo grado, cioè i cognati. In questo caso non si applica alcuna franchigia;
  4. 8% senza alcuna franchigia per tutti gli altri soggetti.

Indipendentemente dalla linea di parentela, se il beneficiario della donazione è una persona portatrice di handicap, la franchigia è di 1,5 milioni di euro.

Imposte sulla donazione di un immobile

Le imposte di donazione cambiano nel caso in cui il bene oggetto di donazione sia un immobile, cioè una casa, un capannone, un terreno. In tal caso alle aliquote prima viste, si aggiunge l’imposta ipotecaria, questa è del 2% del valore dell’immobile e, infine, l’imposta catastale nella misura del’1% del valore dell’immobile.

Nel caso in cui l’immobile sia destinato a essere prima casa, si applicano gli stessi benefici previsti per la successione e quindi le imposte ipotecaria e catastale sono in forma fissa, ciascuna in misura di 200 euro.

L’imposta di registro sulle donazioni

Le imposte sulle donazioni non finiscono qui, infatti abbiamo anticipato che la donazione deve essere effettuata con atto pubblico, lo stesso deve essere registrato e di conseguenza è necessario versare l’imposta di registro il cui ammontare è fisso e corrisponde a 200 euro. Infine, occorre ricordare che nel costo di un atto di donazione deve essere compreso anche l’onorario del notaio. Questo solitamente spetta al donante.

Acquistare un fabbricato strumentale da una banca o società di leasing: quali tassi si pagano?

L’acquisto di un fabbricato strumentale, oltre a poter essere effettuato da un privato, da un’impresa costruttrice, da una di recupero o da un’impresa che non sia né costruttrice, né di recupero, può avere come venditore una banca o una società di leasing che non siano né costruttrici, né recuperatrici del fabbricato stesso.  In questo caso, è importante distinguere se la banca e la società di leasing esercitino l’opzione Iva oppure no.

Si paga l’Iva sull’acquisto di un fabbricato da una banca o società di leasing che non eserciti l’opzione Iva?

Nel caso di acquisto di un fabbricato strumentale, quale che sia l’epoca di costruzione, da una banca o una società di leasing che non eserciti l’opzione Iva, l’acquisto fatto da un qualsiasi soggetto è esente da Iva. Lo stabilisce l’articolo 10 numero 8 ter del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. Tuttavia, dovranno essere pagate altre tasse e imposte.

Imposta di registro e altre tasse da pagare per l’acquisto di un fabbricato strumentale

Infatti, le imposte da pagare corrispondono a quella di registro, quella ipotecaria, quella catastale, la tassa ipotecaria e l’imposta di bollo. Nel dettaglio:

  • l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono tutte di importo pari a 200 euro ai sensi di quanto dispone il comma 10 ter dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006;
  • imposta di bollo pari a 230 euro, secondo quanto dispone il comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
  • la tassa ipotecaria di 90 euro ai sensi dei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Acquisto fabbricato con opzione Iva: qual è l’aliquota?

Nel caso in cui l’acquisto del fabbricato strumentale avvenga da una banca o da una società di leasing con esercizio dell’opzione Iva, è necessario distinguere il soggetto Iva dal soggetto diverso. In tutti e due i casi, l’Iva da versare è al 22% ai sensi di quanto dispone l’articolo 10 numero 8 ter, dell’articolo 16 del Dpr numero 633 del 1972.  L’unica differenza tra i due soggetti è che per il soggetto Iva c’è la possibilità di ricorrere al reverse change in applicazione del comma 6, lettera a bis, dell’articolo 17, del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 26 ottobre 1972.

Tasse e imposte a carico se l’acquisto è fatto da una banca o società di leasing con opzione Iva

Se si tratta di acquisto di un fabbricato strumentale e il venditore è una banca o una società di leasing che eserciti l’opzione Iva, sia nel caso di acquirente soggetto Iva che di diverso soggetto, le imposte e le tasse da pagare sono le seguenti:

  • l’imposta di registro per 200 euro;
  • imposta ipotecaria di 200 euro;
  • l’imposta catastale di 200 euro;
  • imposta di bollo di 230 euro;
  • tassa ipotecaria di 90 euro.

 

Comprare un fabbricato con più di 5 anni dall’impresa costruttrice, quali tasse da pagare?

Quali tasse sono da pagare per l’acquisto di un fabbricato strumentale con epoca di costruzione di oltre 5 anni direttamente dall’impresa costruttrice? Innanzitutto è bene chiarire cosa si intenda per “fabbricato strumentale“. Si tratta di immobili accatastati nella categoria catastale A/10 e nei gruppi catastali B, C, D ed E. Nel caso di costruzione da più di 5 anni, ai fini delle imposte è necessario distinguere se il costruttore eserciti l’opzione Iva oppure no.

Acquisto fabbricato con più di 5 anni da impresa che non esercita l’opzione Iva

Nel caso di acquisto di un fabbricato strumentale di oltre 5 anni dall’impresa costruttrice, se l’impresa non esercita l’opzione Iva la compravendita ne risulta esente ai sensi di quanto stabilito dall’articolo 10 numero 8 ter del decreto del Presidente della Repubblica numero 633 del 1972. L’esenzione Iva vige sia se l’acquirente è un soggetto qualsiasi, sia che si tratti di un fondo immobiliare. Sono da pagarsi, tuttavia le imposte:

  • di registro per 200 euro, secondo quanto prevede il comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006;
  • di bollo di 230 euro, ai sensi del comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
  • la tassa ipotecaria di 90 euro secondo quanto disciplinato dai punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Imposta ipotecaria e imposta catastale

Nel caso in cui l’acquisto sia effettuato da un soggetto qualsiasi, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono rispettivamente del 3% (Nota all’articolo 1 bis della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990) e dell’1% (comma 1, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990).  Se l’acquisto viene effettuato da un fondo immobiliare, l’imposta ipotecaria si riduce all’1,5% secondo quanto dispone il comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006. L’imposta catastale, invece, è dello 0,5%.

Acquisto fabbricato strumentale con più di 5 anni e con opzione Iva dell’impresa costruttrice: è dovuta l’Iva?

Se il fabbricato strumentale ha oltre 5 anni e l’impresa costruttrice esercita l’opzione Iva, è necessario distinguere tre figure di acquirenti: il soggetto Iva, quello diverso da soggetto Iva e il fondo immobiliare. In tutti e tre i casi, l’Iva si applica al 22% secondo quanto dispone l’articolo 10 numero 8 ter, punto numero 127 undecies, Tabella A, III del Dpr numero 633 del 1972. Fa eccezione l’aliquota ridotta al 10% nel caso in cui si tratti di “edificio Tupini“ in applicazione dell’articolo 13 della legge numero 408 del 2 luglio 1949 e modifiche successive.

Quali imposte si pagano per acquisto fabbricato nel caso in cui l’impresa eserciti l’opzione Iva?

Soggetto Iva e diverso da soggetto Iva pagano le medesime tasse e imposte nel caso di acquisto di fabbricato con più di 5 anni e nell’ipotesi in cui l’impresa costruttrice eserciti l’opzione Iva. Sono da pagarsi, infatti:

  • imposta di registro per 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria del 3%;
  • la tassa ipotecaria di 90 euro;
  • l’imposta di bollo di 230 euro;
  • imposta catastale dell’1%.

Imposte e tasse a carico se l’acquirente è un fondo immobiliare

Se si tratta di acquisto di un fabbricato strumentale costruito da più di 5 anni dall’impresa costruttrice e l’acquirente è un fondo immobiliare, l’Iva da pagare è applicata al 22%. L’aliquota scende al 10% se l’acquisto rientra nei casi di  “edificio Tupini“. Le altre imposte a carico consistono:

  • nell’imposta di registro per 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria dell’1,5% con la riduzione dal 3% operata dal comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006;
  • nell’imposta catastale con percentuale dello 0,5%, dimezzata dalla stessa legge precedente;
  • nell’imposta di bollo di 230 euro;
  • nella tassa ipotecaria di 90 euro.

Acquisto fabbricato strumentale da privato o impresa con meno di 5 anni, quali tasse si pagano?

L’acquisto di un fabbricato strumentale comporta il pagamento di determinate tasse e imposte sia che l’acquisto avvenga da soggetto privato che da un’impresa costruttrice. In quest’ultimo caso è necessario distinguere se il fabbricato sia stato costruito da meno o da più di 5 anni. Per fabbricati strumentali si intendono quelli accatastati nella categoria catastale A/10 e nei gruppi catastali B, C, D ed E.

Comprare un fabbricato strumentale da un soggetto privato, quali tasse?

L’acquisto di un fabbricato strumentale da un soggetto privato non comporta il pagamento dell’Iva. Chiunque sia l’acquirente, è necessario pagare innanzitutto l’imposta di registro. L’aliquota, in questo caso, è del 9% come previsto dal primo periodo dell’articolo 1 del TP 1. Oltre all’imposta di registro, è necessario pagare anche quella ipotecaria. In questo caso, l’imposta è pari a 50 euro, ai sensi del comma 3 dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011.

Le imposte da pagare nel caso di acquisto di un fabbricato strumentale

In virtù della stessa norma, anche l’imposta catastale sull’acquisto da privati di un fabbricato strumentale comporta il pagamento di 50 euro. L’acquirente non deve pagare, invece, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria in quanto l’operazione ne è esente in entrambi i casi.

Acquisto di un fabbricato strumentale da una impresa costruttrice: quali tasse e imposte sono da pagare?

Nel caso in cui l’acquisto del fabbricato strumentale avvenga da un’impresa costruttrice, è necessario distinguere l’epoca di costruzione. Per i fabbricati costruiti meno di 5 anni prima dell’acquisto e comprati da qualsiasi soggetto a eccezione di un fondo immobiliare, sull’operazione si applica l’Iva del 22% ai sensi dell’articolo 10 numero 8 ter, articolo 16 punto 127 undecies, della Tabella A III, del decreto numero 633 del 1972.

Quando si applica l’aliquota Iva del 10% per la legge Tupini?

L’aliquota scende al 10% nel caso di edificio “Tupini”. Si tratta dell’applicazione dell’articolo 13 della legge numero 408 del 2 luglio 1949, cosiddetta “legge Tupini”, espressione dalla quale il gergo professionale deriva la qualificazione di “fabbricato Tupini” dell’edificio che presenti i criteri della legge stessa. La norma, in particolare, prende a riferimento le “case di abitazioni, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazioni di lusso”.

Le agevolazioni fiscali sui fabbricati strumentali successive alla legge Tupini

Sui fabbricati strumentali, la stessa legge è stata soggetta a successive modifiche quali:

  • l’articolo 1 della legge numero 1493 del 6 ottobre 1962 che ha previsto che le “agevolazioni fiscali previste per le case di abitazioni non di lusso sono applicabili anche ai locali destinati a uffici e negozi quando, questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra;
  • l’articolo unico della legge numero 1212 del 2 dicembre 1967 che ha disposto che le agevolazioni fiscali riportate nell’articolo 1 della legge 1493 devono intendersi applicabili anche ai locali destinati a uffici e negozi quando ai negozi sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra.

Affinché siano concesse le agevolazioni fiscale è sufficiente che ricorrano, congiuntamente, le due seguenti condizioni:

  • che almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazione;
  • che non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra venga destinata ai negozi.

Quali altre imposte sono a carico di chi compra un fabbricato strumentale con meno di 5 anni?

Nel caso di fabbricato strumentale con meno di 5 anni acquistato da un soggetto qualsiasi dall’impresa costruttrice sono da pagarsi anche:

  • l’imposta di registro per 200 euro, ai sensi del comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006;
  • imposta ipotecaria del 3%, ai sensi della Nota all’articolo 1 bis della Tariffa allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990;
  • l’imposta catastale dell’1%, ai sensi del comma 1, dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990;
  • imposta di bollo di 230 euro, del comma 1 bis, numero 1) dell’articolo 1, della tariffa Allegata A al decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972;
  • la tassa ipotecaria di 90 euro, ai sensi dei punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle Tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990.

Tasse e imposte da pagare se l’acquirente è un fondo immobiliare

Nel caso di acquisto di un fabbricato dall’impresa costruttrice e l’acquirente è un fondo immobiliare, l’Iva da pagare è del 22%. L’aliquota scende al 10% nel caso si tratti di “edificio Tupini”. Le altre tasse da pagare consistono:

  • nell’imposta di registro per 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria dell’1,5% con la riduzione dal 3% disposta dal comma 10 ter, dell’articolo 35, del decreto legge numero 233 del 4 luglio 2006;
  • nell’imposta catastale dello 0,5%, dimezzata dalla stessa legge precedente;
  • dall’imposta di bollo e dalla tassa ipotecaria rispettivamente di 230 euro e 90 euro.

Prima casa, vantaggi e vincoli delle agevolazioni

L’acquisto della prima casa fa beneficiare di tutta una serie di agevolazioni che, peraltro, stimolano il mercato immobiliare. Ma, per beneficiare delle agevolazioni, è necessario rispettare determinati vincoli. Vediamo, nel dettaglio, in cosa consistono i vantaggi, le agevolazioni e i vincoli da rispettare.

Agevolazioni acquisto prima casa, Iva e altri vantaggi

Tra le agevolazioni sull’acquisto della prima casa rientrano le riduzioni dell’Iva e di altre imposte. Infatti, l’Iva viene applicata al 4% anziché al 10%. L’imposta deve essere applicata al prezzo concordato per l’acquisto della casa. Inoltre, l’imposta di registro nel caso di prima abitazione scende dal 9% al 2%. In tal caso, l’aliquota si applica alla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per il coefficiente fisso di 115,5.

Imposta di registro nell’acquisto della prima casa

L’imposta di registro va applicata all’acquisto della prima casa nel caso in cui il venditore figuri come soggetto privato. Ciò significa che il venditore non deve agire nell’esercizio dell’impresa, dell’arte o della professione. Tuttavia, anche nel caso di venditore quale soggetto Iva, è necessario che la vendita non venga effettuata ai fini dell’Imposta sul valore aggiunto.

Iva sull’acquisto della prima casa

È necessario chiarire che viene applicata l’Iva sull’acquisto della prima casa se l’abitazione è in corso di ristrutturazione o di costruzione. Altresì l’Iva viene applicata sulle abitazioni ultimate o ristrutturate da non più di 5 anni. L’applicazione dell’Iva anche alle abitazioni ristrutturate o ultima da più di cinque anni è, in ogni modo, un’opzione applicabile dal venditore alla compravendita della casa. Se il venditore dovesse decidere di non avvalersi di questa opzione, è necessario comunque emettere fattura indicando l’esenzione da Iva.

Prima casa, quando non è mai imponibile a Iva?

L’acquisto della prima casa non è mai imponibile all’Iva nel caso in cui la società titolare della compravendita, non abbia né provveduto alla sua costruzione e nemmeno alla ristrutturazione. In questo caso, non deve essere emessa nemmeno la fattura recante l’esenzione dell’Iva.

Quali sono i presupposti per l’acquisto della prima casa?

Per ottenere le agevolazioni necessarie all’acquisto della prima casa è necessario che l’abitazione sia qualificata nel catasto in determinate categorie. In particolare, le categorie catastali ammesse all’agevolazione sono quelle del gruppo A, a esclusione delle A/1, A/8 e A/9. Queste ultime tre appartengono alle categorie di abitazione di maggior pregio. Da escludere anche la categoria A/10, comprendente gli uffici.

Acquisto prima casa e residenza del compratore

Per usufruire delle agevolazioni, inoltre, l’acquirente della prima casa deve avere la residenza nello stesso Comune in cui sia ubicata l’abitazione. In caso contrario, l’acquirente ha 18 mesi per stabilirvi la propria residenza. Il termine parte dalla data del rogito di acquisto. In alternativa, senza residenza, la casa deve essere ubicata nello stesso comune dove l’acquirente svolge attività di lavoro o di studio, o dove ha sede il datore di lavoro dell’acquirente. Quest’ultimo caso si applica per acquirenti che si trasferiscono all’estero per motivi di lavoro. Infine, la casa può essere ubicata in qualsiasi comune dell’Italia nel caso in cui si tratta di un acquisto fatto da cittadino italiano che sia emigrato all’estero. In quest’ultimo caso, è necessario non avere altre abitazioni all’interno del territorio italiano.

Cosa bisogna dichiarare per l’acquisto della prima casa?

Per acquistare la prima casa con le condizioni agevolate è necessario dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolari esclusivi di altra abitazione. La dichiarazione è necessaria anche se si è titolari di abitazioni in comunione con il coniuge o in usufrutto o in proprietà di altra abitazione nel comune dove si trovi la casa oggetto dell’acquisto. Inoltre, è necessario dichiarare di non essere titolari di quote di altre abitazioni sul territorio nazionale anche nei casi di nuda proprietà o di usufrutto. In quest’ultimo caso, l’acquisto dell’altra abitazione potrebbe essere stato fatto dal coniuge o dallo stesso acquirente che richieda le agevolazioni sulla prima casa.

Quando un acquirente della prima casa può beneficiare delle abitazioni se ne ha acquistata già un’altra?

L’acquirente può beneficiare dei vantaggi dell’acquisto della prima casa anche se ne ha già acquistato una precedente sempre con i vantaggi riservati alla prima abitazione. Ciò è possibile a condizione che l’acquirente si impegni a vendere la casa precedente entro un anno dal giorno della nuova casa acquistata con le agevolazioni. In questo caso, il venditore e compratore dei due case, entrambe beneficiarie dei vantaggi della prima casa, vendendo quella precedente entro un anno otterrebbe anche il beneficio del credito di imposta previsto dalla legge numero 448 del 1998.

Prima casa, in cosa consiste il credito di imposta sul vecchio acquisto?

Il credito di imposta sulla precedente casa matura per un importo corrispondente alle imposte Iva e di registro sostenute per acquistare la prima casa beneficiaria dei vantaggi. Tuttavia, al credito di imposta deve essere applicato il limite dell’importo delle imposte pagate per acquistare l’abitazione più recente oggetto dei vantaggi della prima casa.

 

Imposta di registro: cos’è e quando si deve pagare

L ‘imposta di registro è un’imposta indiretta da versare allo Stato per la registrazione di alcuni atti. Ecco come si paga e quando è dovuta.

Imposta di registro: cos’è?

L’imposta di registro è una somma di denaro che deve essere pagata nel momento si registra un atto. L’imposta sulla registrazione degli atti è disciplinata dal Dpr n. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di registro). Ha duplice scopo: da una parte si tratta di un’entrata fiscale e quindi remunerazione per lo Stato, dall’altra permette di conservare traccia degli atti in modo da conferire loro certezza giuridica. In linea generale gli atti che hanno l’obbligo di essere registrati sono:

  • contratti di locazione o affitto di bene immobili situati in Italia;
  • atti formali per iscritto stipulati nel territorio italiano;
  • gli atti formati all’estero, che comportano trasferimento della proprietà o costituzione/trasferimento di altri diritti reali, anche di garanzia, su beni immobili o aziende esistenti in Italia, nonché quelli che hanno per oggetto la locazione o l’affitto degli stessi;
  • contratti di trasferimento e affitto di aziende esistenti nel territorio italiano  e di costituzione/trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse.

Sono esclusi da questo obbligo, tutti gli atti formali per l’applicazione, la liquidazione, la riduzione, la riscossione, la rateazione ed il rimborso di imposte e tasse, per la formazione del catasto terreni e fabbricati ed i contratti di lavoro subordinato.

Come si registra un atto: l’esempio della locazione

L’atto va registrato presso l’agenzia delle entrate. A questo proposito occorre fare una distinzione tra atti registrati in termine fisso o in occasione d’uso. Per termine fisso si intende che gli atti devono essere registrati entro un termine stabilito. Ad esempio nelle locazioni il contratto d’affitto deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Mentre si verifica la registrazione “in caso d’uso“, invece quando l’atto si deposita per essere acquisito presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione di attività di tipo amministrativo. In questo caso non c’è un obbligo in termini di tempo, ma la registrazione diventa obbligatoria quando il contribuente deve servirsene per le finalità previste dalla legge.

Imposta di registro: qual é il suo valore?

L’imposta di registro di calcola in base al valore dichiarato in atto. Di solito è una percentuale che cambia in relazione al tipo di atto da registrare. Anche se ne esistono in quota fissa, secondo quanto previsto dalla legge:

  • i contratti onerosi traslativi;
  • i contratti costitutivi di diritti reali;
  • per i contratti di associazione con apporto di valore.

Anche se nel caso delle cessioni di immobili ad uso abitativo, l’acquirente può richiedere che la base imponibile sia determinata in base alla rendita catastale rivalutata e non in merito al prezzo pattuito in atto di compravendita. In termini economici il valore dell’imposta cambia. Ad esempio è pari al 2% per l’acquisto di un immobile come prima casa. Mentre diventa del 9% se l’immobile è dalla seconda casa in poi. Nel caso di acquisto effettuato presso una ditta soggetta a Iva l’imposta di registro passa a 200 euro, in quanto l’atto diventa soggetto ad Iva con aliquota ridotta del 10%.

Un approfondimento nel settore immobiliare

Nel caso di vendita immobiliare è lo stesso notaio, in sede di atto, ad effettuare la registrazione del rogito. Qui occorre fare un’analisi tra  l’imposta stessa ed il pagamento dell’IVA. Perché l’acquisto di un immobile da un’impresa è un atto esente iva. Il caso tipico è quando si acquista in appartamento presso una ditta costruttrice. Gli atti che sono soggetti ad IVA non scontano l’imposta di registro, ad esclusione del caso della locazione. L’articolo 40 del Testo Unico dell’imposta di registro dispone che gli atti aventi ad oggetto cessioni di bene e prestazioni di servizio, rientrati nel campo di applicazione dell’Iva, l’imposta di registro si applica in misura fissa. Invece quando si applica l’Iva, l’acquirente dovrà pagara l’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di registro fissa di 200 euro.

L’Iva si applica nel caso di

  • cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
  • cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

Come funziona l’imposta di registro nelle locazioni?

Nelle locazioni l’imposta da pagare è pari al 2% del valore annuale della locazione. Facciamo un esempio: se il canone mensile è pari a 400 euro. Occorre moltiplicare il valore per dodici mensilità (un anno) e calcolare il 2%. L’imposta di registro annuale sarà pari a 96 euro. Questa si paga sia in fase di registrazione che in fase di rinnovo annuale. Il modello che si utilizza è l’F24 elide con i seguenti codici stabiliti:

  • 1500 per la prima registrazione;
  • 1501 registrazione annualità successive;
  • 1502 cessione del contratto;
  • 1503 risoluzione;
  • 1504 proroghe;
  • 1505 imposta di bollo;
  • 1506 tributi speciali  compensi;
  • 1507 sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione-,
  • 1508 interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • 1509 sanzioni per ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti;
  • 1510 interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti.

La registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Questa imposta però può anche non pagarsi nel caso di locazione ad uso abitativo con utilizzo della cedolare secca. Si tratta di un regime facoltativo che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF,delle addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, altrimenti dovute per un contratto ordinario.

Sanzioni per ritardo pagamento dell’imposta di registro

Qualora non si rispetti l’obbligo di adempimento dell’imposta si verificano delle sanzioni amministrative dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. E’ inoltre applicabile la sanzione amministrativa dal 60% al 120% delle imposte dovute con un minimo di 200 euro, per ritardo maggiore a 30 giorni. In caso di insufficiente versamento dell’imposta la sanzione è pari al 30% dell’imposta dovuta. Pertanto è meglio stare attenti a pagare entro le scadenze stabilite.

Modifiche ai modelli Siria ed Iris

I modelli Siria, utilizzato per registrare il contratto d’affitto e comunicare l’opzione per la cedolare secca, e Iris, usato quando non si sceglie il regime sostitutivo per registrare i contratti di affitto e liquidare l’imposta di registro e di bollo, sono stati revisionati in alcune parti.

Entrambi i modelli, infatti, hanno nella loro nuova versione, la casella “Eventi eccezionali”.
Questa modifica permetterà di usufruire di tali modelli anche ai contribuenti che fruiscono della sospensione o del differimento dei termini a seguito di calamità naturali o di altri eventi eccezionali.
Chi utilizza gli altri programmi messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione dei contratti può evidenziare la presenza di “Eventi eccezionali” all’interno delle singole procedure informatiche.

Ad essere modificate sono state anche le specifiche tecniche per la trasmissione telematica dei contratti di locazione anche se, per un periodo di sessanta giorni dalla pubblicazione del provvedimento, sarà comunque possibile utilizzare ancora le precedenti versioni di Siria, Iris, Contratti di locazione e Locazioni Web. Ciò per evitare disagi ai contribuenti e consentire loro i necessari aggiornamenti dei software.

Inoltre, riferendosi al sisma dell’Emilia Romagna, il decreto Mef dell’1 giugno 2012 ha previsto la sospensione dei termini dei versamenti e degli adempimenti tributari in scadenza fra il 20 maggio e il 30 settembre 2012, e che, successivamente, il decreto Mef del 24 agosto ha prorogato il periodo di sospensione fino al prossimo 30 novembre.

Vera MORETTI