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Come verificare la cancellazione di un’ipoteca? Guida Agenzia Entrate

L’ipoteca è una garanzia su un immobile in favore di un creditore, la stessa viene iscritta al catasto, ma al venir meno della ragione per la quale è stata iscritta deve essere cancellata. Molti contribuenti si chiedono come verificare che effettivamente l’iscrizione dell’ipoteca al catasto sia stata cancellata. A questa domanda risponde l’Agenzia delle Entrate.

Cosa succede quando viene iscritta un’ipoteca su un immobile?

Il caso più frequente di iscrizione di un’ipoteca su un immobile è quello della stipula del mutuo per l’acquisto di un immobile, in questo caso viene generalmente iscritta ipoteca sullo stesso immobile, o su altro immobile, a garanzia di un eventuale mancato pagamento delle rate del mutuo.

In questo caso se il debitore non paga il dovuto, la banca può iniziare una procedura di esecuzione forzata con vendita all’asta dell’immobile. Questo è solo uno dei possibili casi, le alternative possono essere diverse. L’ipoteca segue l’immobile, questo implica che se il proprietario vuole vendere l’immobile, l’acquirente acquisterà un bene ipotecato, l’iscrizione dei registri del catasto fa in modo che l’acquirente possa essere consapevole del vincolo sul bene. Naturalmente l’iscrizione di un’ipoteca su un immobile ne riduce il valore, allo stesso tempo rappresenta un ostacolo, un rischio. Questo è il motivo per cui vi è molto interesse, una volta estinto il debito a che l’ipoteca sia cancellata.

Un contribuente chiede quindi all’Agenzia delle Entrate: Dopo che il creditore ha trasmesso la comunicazione di estinzione del debito, come si può verificare l’avvenuta cancellazione di un’ipoteca?

Comunicazione di estinzione del debito e verifica cancellazione ipoteca

Capita infatti di frequente che, nonostante sia stata trasmessa la comunicazione di estinzione del debito, passino dei mesi prima che si proceda all’effettiva cancellazione dell’ipoteca e non sono mancati casi in cui è stato necessario più di un sollecito.

L’Agenzia attraverso la rubrica FiscoOggi rende nota la procedura corretta che consente di arrivare alla cancellazione dell’ipoteca. Il primo passo è inviare telematicamente una comunicazione di estinzione del debito al competente ufficio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia – Servizio di pubblicità immobiliare. Questo deve essere fatto dal creditore.

A questo punto per conoscere lo stato di lavorazione della pratica per la cancellazione dell’ipoteca è possibile procedere alla Interrogazione Registro delle Comunicazioni https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/interrogazione-registro-delle-comunicazioni/scheda-info-interrogazione-registro-comunicazioni

In questo caso per accedere basta inserire il codice fiscale del debitore.

Si può accedere a questo servizio presso gli sportelli dei Servizi di Pubblicità immobiliare degli Uffici provinciali – Territorio, presentando l’apposito modello. In alternativa è possibile accedere attraverso la propria area riservata sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Per procedere in questo secondo caso è necessario avere a disposizione un identità digitale ( codice Spid o CIE).

Credito assistito da prelazione: perché è importante per le imprese?

Perché le imprese dovrebbero scegliere di stipulare solo rapporti di credito assistito da prelazione? Scopriamolo insieme

Credito assitito da prelazione: perché è importante per le imprese?

Le attività imprenditoriali sono caratterizzate dalla presenza di fornitori che generalmente mettono a disposizione materie prime, beni e servizi e da clienti che, invece, comprano i servizi e i beni. A loro volta tali beni sono oggetto di trasformazione per poi arrivare all’utente finale. Si tratta di una sorta di catena che qui abbiamo estremamente semplificato. Nella maggior parte dei casi i fornitori non ricevono immediatamente i pagamenti, li ricevono posticipati. Sono però molti a temere gli effetti della crisi economica o semplicemente temere un eventuale fallimento del proprio debitore, o manovre truffaldine, e non manca chi ha perso centinaia di migliaia di euro proprio a causa delle difficoltà economiche affrontate dai propri clienti che non riescono a loro volta a far fronte agli impegni economici. Cosa succede in tali casi?

Spesso si riesce a recuperare qualcosa in seguito a lunghe procedure di esecuzione forzata/ fallimento, ma in concorrenza con altri creditori. Ciò che molti non sanno è che i creditori di un determinato assetto imprenditoriale, in forma di impresa, società di persone, società di capitali, cooperativa e forme varie che può prendere un’attività economica, non sono tutti uguali perché ci sono quelli assistiti da prelazione.

Meglio dire fin da subito che il credito con prelazione non è molto comune nel mondo dell’impresa perché richiede determinate forme, può mettere in imbarazzo il debitore a cui si chiede, che potrebbe preferire rivolgersi ad altri fornitori, perdendo così un cliente. Nonostante ciò, i creditori con prelazione/privilegio esistono. A questo punto è bene chiarire: come si diventa creditoreassistito da causa di prelazione?

I creditori delle imprese, ma non solo, possono essere distinti in due categorie: i creditori chirografari e i creditori privilegiati, o assistiti da privilegio e creditori assistiti da causa di prelazione.

Le norme del codice civile da tenere in considerazione

Le norme da tenere in considerazione sono prevalentemente presenti nel codice civile che, all’articolo 2740, stabilisce: Il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri. Le limitazioni della responsabilità non sono ammesse se non nei casi stabiliti dalla legge.

Segue l’articolo 2741 il quale espone un principio importante, cioè il principio di uguaglianza tra debitori: I creditori hanno eguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore, salve le cause di prelazione.

Cause di prelazione: privilegio, pegno e ipoteca nel codice civile

Siamo quindi giunti al nodo principale: il creditore assistito da prelazione può rifarsi in via principale rispetto ai creditori generalmente definiti chirografari. In caso di esecuzione forzata sui beni del debitore dovrà avere soddisfazione prima il creditore assistito da causa di prelazione e in seguito gli altri, cioè i chirografari, che potrebbero a quel punto trovare un patrimonio incapiente.

L’articolo 2741 parla di 3 tipologie di causa di prelazione, le più conosciute sono pegno ed ipoteca, queste due forme cadono su beni mobili e immobili determinati, ad esempio la banca che iscrive l’ipoteca sull’immobile, oppure un creditore che inserisce nel contratto il pegno dei gioielli del debitore oppure di macchinari utilizzati all’interno dell’impresa.

Il privilegio è meno conosciuto, ma molto importante, infatti cade anche esso su beni mobili e immobili del debitore, ma si tratta di una garanzia riconosciuta dalla legge a determinati soggetti. Il privilegio può essere generale se ricade indistintamente sui beni del debitore, mentre è speciale se vi è un legame tra il bene e il soggetto creditore, ad esempio i beni in custodia.

Il primo privilegio o meglio il più conosciuto è il credito alimentare riconosciuto a determinati soggetti, possono essere i genitori, i figli. Non mancano però altre forme. Ad esempio nel caso di vendita di macchinario, il privilegio viene riconosciuto per legge in favore del venditore per le somme non corrisposte relative all’acquisto dello stesso bene. Quindi il fornitore che vende una macchina all’impresa X, nel caso in cui l’impresa stessa non dovesse pagare, potrà rivalersi su tale bene. In caso di deposito, il soggetto che deve ricevere i canoni per la locazione dei locali del deposito e la custodia del beni stessi, può rivalersi sui beni oggetto di deposito nel caso in cui il proprietario non dovesse pagare i canoni spettanti.

Cosa succede però se su un bene ci sono più cause di prelazione?

Si tratta di un caso molto frequente e proprio per questo il legislatore ha previsto una sorta di piramide o graduation e la stessa si trova nell’articolo 2777 del codice civile.

I primi a trovare soddisfazione sono i crediti per le spese di giustizia che prevalgono quindi su tutti gli altri. I crediti di giustizia sono preferiti ad ogni altro credito anche pignoratizio e ipotecario.

Seguono i crediti previsti dall’articolo 2751 bis del codice civile , all’interno di questo articolo troviamo però un’altra scaletta. Eccola:

i crediti sono così disposti in ordine di preferenza:

le retribuzioni dovute sotto qualsiasi forma, tra cui anche le indennità per la cessazione del rapporto di lavoro e i crediti previdenziali e assicurativi e crediti per il risarcimento dei danni ai lavoratori per licenziamento nullo, annullabile o inefficace;
I compensi ai professionisti;
le provvigioni derivanti dal rapporto di agenzia;
i crediti del coltivatore diretto;
i rapporti di credito delle società cooperative agricole e dei loro consorzi per i corrispettivi della vendita dei prodotti;
i crediti delle imprese fornitrici di lavoro temporaneo.

Per quanto riguarda i beni mobili, il pegno è preferito al privilegio previsto dall’articolo 2751 bis del codice civile, tranne nel caso delle spese di giustizia che, come detto, prevalgono su tutto, mentre tra ipoteca e privilegio, prevale il privilegio sempre. Questo implica che se io, creditore X godo di un’ipoteca sull’immobile di Y, su questo stesso immobile dovranno trovare soddisfazione prima i soggetti visti nell’articolo 2751 bis e solo successivamente io creditore X.

Tutti coloro che hanno un credito non assistito da queste tipologie di cause di prelazione sono definiti creditori chirografari e trovano soddisfazione dei loro diritti solo dopo tutti costoro.

Ipoteca e pignoramenti e cosa succede dopo aver pagato i debiti anche se in misura ridotta

Avere debiti di qualsiasi natura espone Il debitore a quelle che vengono definite procedure di esecuzione forzata. Fermo amministrativo, ganasce fiscali, ipoteca, confisca e pignoramenti sono all’ordine del giorno per gli indebitati. Tutto scaturisce da un debito che può essere nei confronti di un privato o di una pubblica amministrazione. Ma cosa accade nel momento in cui Il debitore paga? La domanda è comune a molti anche perché, così come sono imposti i comportamenti al debitore, lo sono anche al del creditore. Infatti esistono conseguenze anche per il creditore che non cancella il pignoramento o la relativa ipoteca. Essere assoggettati a pignoramento o ipoteca soprattutto se riguarda una casa è una spiacevole situazione.

Quando cancellare ipoteca i pignoramenti

La legge però consente in alcuni casi di mettersi d’accordo per eliminare i vincoli su bene ipotecato o pignorato. Nulla ostacola debitore e creditore dal mettersi d’accordo per eliminare uno o tutti i vincoli imposti dalle procedure esecutive. Naturalmente tutto parte dal pagamento del debito da parte del debitore. Anche in questo caso nulla vieta alle parti di accordarsi per un pagamento in misura ridotta. Un tipico esempio è il pagamento con tanto di saldo e stralcio. In questo caso dopo il pagamento, anche se parziale, il creditore dovrebbe eliminare tempestivamente pignoramenti ed ipoteche. Proprio tempi utilizzati dal creditore per eliminare i vincoli sulla casa dell’indebitato sono oggetto di un’analisi da approfondire. Infatti capita sovente che anche dopo aver pagato un debito il creditore non adempia alla cancellazione di ipoteche e richieste di pignoramento che continuano così ad essere esecutivi.

Cosa succede dopo aver pagato i debiti

Il fatto è che il debitore spesso anche pagando si ritrova con ipoteca e pignoramento ancora imposti sulla propria abitazione. Effettivamente non tutti i creditori anche una volta ricevuto il pagamento provvedono in maniera solerte ad eliminare i vincoli sui beni assoggettati a queste procedure di esecuzione forzata. Va ricordato che il pignoramento e l’ipoteca sono le misure più utilizzate in materia. Per questo si tratta di un argomento che interessa molti.

Tempi tecnici per eliminare l’ipoteca immobiliare

Ma entro quanto tempo bisogna eliminare pignoramenti e ipoteche su una casa? Su questo argomento spesso sono tribunali e giudici ad essere intervenuti per districare controversie e contenziosi. A meno che non si cerchino intese alternative. Obiettivamente in questo caso si parla di accordo per chiudere un pignoramento immobiliare. Si tratta dell’intesa tra creditore debitore che di comune accordo decidono di chiudere la controversia. In pratica le parti si accordano affinché da una parte venga saldato il debito mentre dall’altra si rinunci ogni altra procedura di esecuzione forzata come lo è il pignoramento.

Le procedure giudiziarie in materia di ipoteca e pignoramenti

Detto questo va sottolineato il fatto che spesso sono i tribunali a sancire in materia. Ed essendo una procedura giudiziaria per togliere il pignoramento da un bene immobile di un debitore serve che il creditore avvii una procedura assai particolare. Infatti occorre innanzitutto che sia il legale del creditore, cioè il legale che ha provveduto a difendere il creditore In sede giudiziaria a depositare presso la cancelleria del Tribunale la revoca del provvedimento di pignoramento. In pratica Il debitore solo così rinuncerà alle procedure a suo tempo avviate.

La cancellazione dell’ipoteca deve avvenire quindi, davanti alla conservatoria dei registri immobiliari. Entra in campo anche l’Agenzia delle Entrate. L’unica differenza di procedura si ha nel momento in cui l’ipoteca è iscritta in collegamento ad un mutuo ipotecario su una casa e quindi parte da un provvedimento avviato da una banca o un altro istituto di credito.

Tutti i dubbi sulle procedure di esecuzione forzata

Per fugare qualsiasi dubbio va ribadito il fatto che pignoramento ipoteca sono due provvedimenti di natura diversa. È molto cambia anche in materia di cancellazione di questi provvedimenti. Infatti eliminare l’ipoteca su una casa non è gratis, anzi, espone chi deve adempiere anche a dei costi. Per contro il pignoramento è completamente gratuito. Appare evidente quindi che eliminare l’ipoteca da una casa grava sul creditore che deve sostenere queste spese. Anche in questo caso nell’accordo riguardo al pagamento del debito da cui scaturiscono questi provvedimenti può rientrare anche il costo della cancellazione.

La scadenza dei 20 anni per le ipoteche, ecco la guida

Se l’ipoteca e volontaria cioè messa in campo da chi prova ad accendere un mutuo la procedura è più rapida. Infatti parliamo di una ipoteca inserita a garanzia del prestito. In questo caso il pagamento dell’ultima rata del prestito cancella l’ipoteca. In questo caso non esistono procedure o adempimenti ma tutto è automatizzato. Diverso il caso dell’ipoteca imposta in caso di inadempienza nei pagamenti.

L’ipoteca iscritta a garanzia del credito di un privato, come quella giudiziale o legale, come si legge sulla Legge per tutti, costringe, per la sua cancellazione, alla richiesta presso la Conservatoria dei registri immobiliari. La procedura prevede che venga effettuata tramite un notaio o un avvocato.

La legge non impone alcun termine per la cancellazione dell’ipoteca dei pignoramento. In genere però si dovrebbe operare in pochi giorni. Ma la procedura anche se non è propriamente snella e semplificato dal fatto che telematica.

Pochi adempimenti se scade il termine di validità

Va detto che l’ipoteca in genere è valida per 20 anni dopodiché scade. L’unica condizione per proseguire oltre i 20 anni e il rinnovo dell’ ipoteca. La scadenza ventennale è assai importante perché nei casi in cui il debito provenga da molti anni prima trovarsi prossimi ai 20 anni può evitare l’avvio della procedura. Un vantaggio dal momento che si evitano i costi che la procedura stessa come già detto prevede.

Il principio cardine è che il creditore una volta soddisfatto, cioè una volta che ha ricevuto il pagamento del debito anche se parziale, deve rinunciare al pignoramento dell’immobile. In questo caso Il debitore tutelato perché non deve sollecitare alcunché.

Si può vendere un immobile con ipoteca?

Vorresti vendere casa, ma su di essa grava un’ipoteca. Puoi farlo lo stesso? La risposta è affermativa, ma come puoi ben immaginare, l’intera procedura, pur essendo possibile, non costituirà una passeggiata di salute.

Se hai esigenza o necessità di cambiare casa, ma non sei nelle condizioni di estinguere il debito che la riguarda, esistono diversi iter per farlo, sempre nel rispetto delle relative norme di legge. Infatti, la vendita di un immobile ipotecato è fattibile a determinate condizioni che validano il rogito notarile e riuscendo ad aggirare l’ostacolo dell’acquirente che è rappresentato dal timore di comprare una casa sulla quale pende un debito.

Occupiamoci, dunque, di come vendere un immobile ipotecato analizzando gli step necessari che portano a buon fine tale trattativa.

Cos’è un’ipoteca immobiliare?

Per prima cosa, dobbiamo fare luce sul concetto di ipoteca immobiliare. L’ipoteca consiste in un diritto reale posto a garanzia dei creditori che, vantando tale diritto hanno la possibilità di rifarsi sul bene ipotecato nel caso di insolvenza da parte del suo debitore. L’ipoteca su un immobile si concretizza con la sua iscrizione nei pubblici registri come pubblicità.

L’ipoteca dura circa 20 anni, ma è nella facoltà del creditore di rinnovarla con lo stesso grado, anche prima del termine prestabilito. In assenza di rinnovo, l’ipoteca decade.

E’ bene chiarire che quando un creditore iscrive un’ipoteca sulla casa, la proprietà di quest’ultima resta sempre al debitore.

Come vendere un immobile con ipoteca

Come accennato poc’anzi, è possibile vendere un immobile ipotecato attraverso diverse modalità, ma non senza problemi. Infatti, l’atto di vendita di una ipotecata è da ritenersi valida solo se il compratore è a conoscenza della presenza dell’ipoteca. In caso contrario, l’acquirente potrebbe richiedere la risoluzione del contratto.

Invece, in caso di vendita della casa ipotecata, chi compra il bene lo fa con l’ipoteca compresa. Ciò vuol dire che se il debitore non onora il suo debito, la banca può pignorare l’immobile nonostante il passaggio di proprietà avvenuto. Anche chi ha acquistato una casa ipotecata, può a sua rivenderla a un terzo, il quale, anch’esso lo farà comprensivo dell’ipoteca.

Ma, parliamoci chiaro: chi ha interesse a comprare una casa su cui grava un’ipoteca, con il rischio di subire il pignoramento della stessa in quanto il debitore potrebbe non pagare più il suo creditore? Spesso, si ricorre ad un acquisto agevolato, proprio per via dell’ipoteca accesa sull’immobile in questione, ma anche pagare un prezzo basso potrebbe non convincere a realizzare l’acquisto.

Sulla base di questi presupposti, spesso, il debitore si affida ad un’agenzia immobiliare che può gestire al meglio queste particolari situazioni e tentare di portare a termine, comunque, l’affare. Solitamente, un’agenzia immobiliare si avvale della pubblicità, della capacità di relazionarsi in modo serio e trasparente al potenziale acquirente, di non applicare alcuna commissione per il venditore.

Vendere una casa ipotecata: la strada della bonifica

Una delle procedure più utilizzate per vedere un immobile su cui grava un’ipoteca è recarsi da un notaio, nel quale il venditore, una volta incassato il prezzo di’acquisto della casa, in accordo con l’altra parte ne bonifica una parte al creditore fino a copertura del proprio debito e, contestualmente, il creditore s’impegna a liberare dell’ipoteca l’immobile venduto.

Ovviamente, per eseguire questa particolare operazione, davanti al notaio devono presentarsi il debitore che vende la casa, il creditore in veste di titolare dell’ipoteca e naturalmente il compratore dell’immobile.

Validità della vendita di una casa ipotecata

Il presupposto principale per realizzare una vendita di questo tipo, è che il compratore sia al corrente dell’ipoteca, ancora prima della firma di un compromesso, per poter rendere valida la vendita. Nel preliminare di compravendita, il debitore può impegnarsi a cancellare l’ipoteca entro un certo lasso temporale prestabilito, ossia, prima o al momento di concludere l’atto notarile.

Se l’acquirente dell’immobile non è messo al corrente dell’ipoteca su di essa accesa, può chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del prezzo pagato, con l’aggiunta del risarcimento del danno. Oppure, può mantenere la proprietà del bene e ottenere la restituzione di una parte o dell’intero prezzo pagato. O ancora, può sospendere il pagamento del residuo.

Cosa succede se l’acquirente dell’immobile ipotecato subisce il pignoramento?

Se il compratore si trova con la casa ancora ipotecata in quanto il debitore non ha continuato a pagare per estinguerla, il creditore può rivalersi contro l’immobile nonostante nonostante il passaggio di proprietà, pignorando l’abitazione intestata al nuovo proprietario.

Qualora l’acquirente subisca un’esecuzione forzata, ha tre scelte tra cui optare:

avvalersi della facoltà di pagare i creditori ipotecari;
rilasciare la casa ipotecata;
liberare l’immobile su cui grava ancora l’ipoteca.

In ogni caso, l’acquirente può chiedere il risarcimento dei danni, nel caso si dimostri di non essere stato messo al corrente della presenza dell’ipoteca e di esercitare il diritto di subingresso nelle ipoteche iscritte dal creditore soddisfatto su altri beni del debitore.