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Contratto di affitto transitorio: si può spostare la residenza?

Si può trasferire la residenza presso un’abitazione presa in locazione transitoria? La risposta è affermativa ma è necessario che vengano rispettate alcune condizioni che fanno capo alla tipologia di contratto di affitto e alla scadenza del periodo pattuito. Pertanto, è opportuno partire dal concetto di residenza e dalla motivazione che spinge a stipulare un contratto di affitto di durata limitata.

Cos’è la residenza?

Secondo quanto disciplina l’articolo 43 del Codice civile, la residenza è il luogo nel quale la persona ha dimora abituale. La norma prevede anche il caso in cui si tratti di un’abitazione non di proprietà, ma presa in affitto. Dunque, si può trasferire la residenza, ma il nocciolo della questione è per quanto tempo.

Perché si ricorre a un contratto di affitto transitorio?

Sui contratti di natura transitoria è opportuno far riferimento alla legge numero 431 del 1998 sulla disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili a uso abitativo. Infatti, l’articolo 5 dispone che “è legittima la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla legge (e, dunque, il riferimento è alle formule 4 + 4 o 3 + 2) per soddisfare particolari esigenze delle parti.

Il contratto di affitto transitorio: cos’è e durata

La questione dunque si pone proprio per la durata limitata del contratto di affitto transitorio. Si tratta di un contratto di locazione a uso abitativo con una durata massima fino a 18 mesi. Tuttavia, come dispone la legge numero 431 del 1998, la durata limitata rispetto a un contratto standard di affitto 4 + 4 o 3 + 2 deve essere giustificata da una determinata situazione, riguardante o l’inquilino o il proprietario, che può essere dovuta:

  • alla mobilità ricadente sulla professione che si svolge;
  • a esigenze di studio;
  • alla tipologia di contratto di lavoro come ad esempio apprendistato;
  • a periodi di formazione professionale;
  • alla situazione di ricerca di soluzioni professionali.

Documentazione delle esigenze di affitto limitate da giustificare

L’esigenza di ricorrere a un contratto di affitto di tipo transitorio per le motivazioni sopra riportate deve essere giustificata e documentata. In tal caso si fa ricorso a una specifica dichiarazione che può essere riconducibile sia al conduttore, ovvero a colui che va in affitto, che al locatore, ovvero a chi affitta l’immobile.

Durata di un contratto transitorio di affitto

Nella scelta di traferire la residenza verso un’abitazione presa in affitto con contratto transitorio è pertanto importante la durata. A tal proposito è opportuno ricordare che il contratto di affitto non può avere durata inferiore a un mese. Dall’altro lato, la durata non può essere superiore ai 18 mesi. In entrambi i casi, per periodi di affitto inferiori a un mesi o superiori ai 18, la clausola del contratto è nulla.

Registrazione del contratto di affitto

Ulteriore fattore inerente il contratto di affitto, da tener presente ai fini del trasferimento della residenza, è la registrazione del contratto. Infatti, il locatore ha 30 giorni di tempo per provvedere a registrare il contratto di affitto. Della registrazione, il locatore deve darne comunicazione al conduttore ed eventualmente all’amministrazione del condominio entro i successivi 60 giorni.

Contratto di affitto transitorio: si può stabilire la residenza nell’abitazione presa in affitto?

Con le dovute premesse riguardanti il contratto di tipo transitorio e le motivazioni che ne giustifichino l’adozione per l’affitto, si può affermare che è possibile stabilire la propria residenza nell’abitazione presa in locazione, anche se transitoriamente. L’immobile preso in affitto diventa, dunque, il luogo in cui la persona sceglie di avere la dimora abituale, ai sensi di quanto dispone l’articolo 43 del Codice civile. La legge, a tal proposito, non prevede  alcuna altra condizione.

Fino a quando si può mantenere la residenza in un’abitazione presa in affitto?

Il trasferimento della residenza nell’abitazione presa in affitto significa, dunque, che la residenza stessa coincide con l’abitazione abituale del conduttore. In tal senso, il trasferimento della residenza si configura non come scelta, ma come come conseguenza giuridica naturale a una situazione di fatto. A tal proposito, il conduttore può mantenere la nuova residenza nell’abitazione presa in affitto fintantoché il suo contratto di locazione mantenga il suo valore legale.

Quando non si può sfrattare l’inquilino?

Quando il proprietario di un immobile ad uso abitativo decide di concederlo in locazione all’inquilino, solitamente, le due parti stipulano un contratto di affitto regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate (nel caso la locazione sia superiore a trenta giorni). Il costo di registrazione dipende dal regime fiscale per cui hanno optato le parti (regime ordinario o cedolare secca).

Il contratto di locazione deve essere redatto in forma scritta e non necessariamente sottoscritto davanti a un notaio. A volte, per sicurezza, la redazione e la stipula avvengono presso un avvocato.

Ogni contratto di locazione ha una durata stabilita dalla legge. Se l’affitto riguarda un’abitazione principale, esso dura quattro anni + quattro (proroga) con le due parti che sono libere di stabilire il canone sulla base del marcato. Oppure tre anni + due di proroga con un canone mensile che deve rispettare alcuni vincoli.

Può capitare che il proprietario di un’abitazione concessa in locazione, non riceva puntualmente il pagamento del canone di affitto o le spese di condominio. In tal caso, può decidere di sfrattare l’inquilino insolvente attraverso una procedura ben precisa. Tuttavia, esistono delle situazioni in cui il proprietario dell’abitazione non può eseguire lo sfratto.

Come funziona uno sfratto

Fermo restando che ci si riferisce a un contratto di affitto regolarmente registrato, il locatore che ha intenzione di sfrattare l’inquilino procederà con l’invio di una diffida, la quale indica la scadenza del pagamento entro cui recuperare le somme dovute. Tuttavia, il proprietario dell’immobile è obbligato ad attendere la sentenza di un giudice.

La notifica dell’atto giudiziario che l’affittuario riceverà è denominata “citazione per convalida dello sfratto per morosità”. Il locatore non potrà ricevere i canoni della locazione fino al pronunciamento della sentenza del giudice.

Solitamente, lo sfratto è dovuto per morosità, ossia per mancato pagamento dell’affitto mensile o delle spese condominiali. Per chiedere lo sfratto:

  • il pagamento di una mensilità non è avvenuto entro 20 giorni dalla scadenza;
  • è saltato il pagamento di due mensilità per le spese di condominio con un ritardo di almeno 60 giorni.

L’opposizione dell’inquilino

Lo sfratto per morosità può essere bloccato solo nel caso in cui l’ammontare richiesto dal locatore è errato; oppure per la richiesta di compensazione tra debiti e crediti se il locatario vanta un credito nei confronti del locatore. O ancora, se viene meno la morosità dell’affittuario o la posizione sia stata effettivamente sanata.

Lo sfratto non può essere eseguito se non esiste alcun tipo di contratto d’affitto. Trattandosi di una locazione “in nero”, il proprietario dell’abitazione non può chiedere il pagamento dei canoni arretrati e l’inquilino può rivendicare la restituzione delle somme pagate.

Tuttavia, il locatore può avviare una causa di occupazione senza titolo con tempi previsti in due o tre anni. Ad ogni modo, il giudice può richiedere il versamento dell’indennità per l’occupazione abusiva durante questo periodo, ma a prezzi inferiori a quelli di mercato.

Come fare in caso di sfratto

Nonostante l’emanazione di un’ordinanza di sfratto da parte di un giudice, potrebbe capitare che l’inquilino decida di non liberare l’abitazione, in tal caso, si procede con l’esecuzione forzata. L’ufficiale giudiziario si presenterà all’indirizzo e intimerà il locatario di andare via.

Se l’ufficiale giudiziario non dovesse trovare nessuno al primo tentativo, dovrà farne un secondo ed eventualmente un terzo per notificare lo sfratto. Qualora non si riuscisse a mandare via l’inquilino semplicemente con i passaggi, l’ufficiale giudiziario può richiedere il supporto delle forze dell’ordine o di un fabbro.

Quando avviene lo sfratto, l’ufficiale giudiziario compila un inventario delle proprietà presenti all’interno dell’abitazione e l’inquilino potrà passare successivamente a ritirarle.

Lo sfratto può essere eseguito anche in presenza di minori, anziani o disabili all’interno dell’abitazione.

Lo sfratto non si può eseguire anche se…

Il locatore dell’abitazione deve dimostrare la persistenza di morosità da parte dell’inquilino, in caso contrario, il procedimento di sfratto viene arrestato.

Se l’inquilino dovesse procedere al pagamento delle somme dovute durante l’udienza del giudice con l’aggiunta degli interessi dovuti, quest’ultimo può interrompere il procedimento di sfratto.

Infine, il locatario può richiedere al giudice un tempo di novanta giorni entro cui effettuare il pagamento delle somme dovute. Trascorso il termine previsto, si procederà con un’ulteriore udienza dove il pagamento delle somme dovute provoca il blocco della procedura di sfratto. Viceversa, andrà avanti il procedimento di sfratto.

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Cosa rappresenta la locazione e differenze con l’affitto

La locazione è un contratto sottoscritto da due parti, in cui l’una (locatore) s’impegna a far godere di un bene mobile o immobile di cui è proprietario l’altra (conduttore o locatario o inquilino) per un periodo di tempo prefissato, in cambio di una somma di denaro (canone).

Cos’è il contratto di locazione

Il contratto di locazione è consensuale in quanto prima della consegna del bene è già stato tutto stabilito di comune accordo. Nella locazione, il locatario non acquisisce dal contratto alcun diritto reale sul bene, ma usufruisce solamente del suo uso nelle modalità e termini prefissati.

Il contratto di locazione è classificato in base al bene in oggetto (immobile o mobile), alla destinazione del bene (immobile ad uso abitativo o commerciale), alla tipologia dell’immobile (urbano o meno), alla durata e al tipo di canone.

Differenza tra locazione e affitto

Quando la locazione ha come oggetto un bene mobile o immobile produttivo si parla di contratto di affitto. Per bene produttivo s’intende quello che può produrre ricchezza, come un’azienda o un terreno agricolo.

I beni improduttivi oggetto della locazione, invece, sono rappresentati dalle abitazioni, dagli uffici e dai negozi. In questo caso, il locatario può solo godere del bene, senza alcun introito da esso prodotto come accade per l’affittuario nel caso di beni produttivi.

Cosa contiene il contratto di locazione

Per essere valido a fini di legge, il contratto di locazione deve essere registrato entro trenta giorni dalla sua data di decorrenza, a meno che, la durata non sia inferiore a questo arco di tempo.

Il contenuto del contratto di locazione cambia a seconda della sua tipologia e all’eventuale presenza di clausole “legali” inserite di comune d’accordo dalle parti. A prescindere da ciò, nella redazione di tale contratto, il locatore e il conduttore devono indicare la data di stipula, le generalità in modo dettagliato delle parti, l’identificazione del bene in oggetto, il costo e la durata del canone di locazione.

Altri elementi del contratto di locazione sono rappresentati dall’importo della caparra o deposito cauzionale che il conduttore consegna al locatore al momento della sottoscrizione del contratto come garanzia del rispetto delle obbligazioni in esso contenute. La somma in questione viene restituita al termine della locazione, a meno che non sia stata trattenuta per eventuali danni arrecati all’immobile o per mancato pagamento.

All’interno del contratto, solitamente è presente anche la clausola con la previsione dell’esercizio da parte del locatore, dell’opzione per la cedolare secca che sostituisce la preventiva comunicazione tramite raccomandata al locatario, per informarlo della scelta del regime facoltativo e contenente espressa rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat del canone a qualsiasi titolo.

Tipologie del contratto di locazione

Il contratto di locazione può essere a canone libero, quindi, liberamente stabilito dalle parti. In tal caso, la durata è solitamente di quattro anni prorogabili per altri quattro, salvo disdetta. Inoltre, le parti sono altrettanto libere di inserire tutti gli elementi accessori del contratto che ritengono opportuni, sempre nei limiti consentiti dalla legge.

Si parla di contratto convenzionato, quando viene indicata una durata minima che corrisponde a tre anni con rinnovo automatico per altri due anni (salvo disdetta o decisione comune di proroga triennale). Come contrappeso alla durata più breve del contratto, è previsto un canone calmierato, ovvero che non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Per transitorio, s’intende il contratto di locazione che ha come oggetto immobili ad uso abitativo o commerciale con una durata minima di un mese che si può estendere fino a 18 mesi, ma che deve essere giustificata da un bisogno transitorio specifico e documentato che non sia legato al turismo, inerente il locatore o il conduttore. Tale locazione può essere rinnovata al perdurare della causa transitoria ma solo per una volta.

Il contratto a studenti universitari ha durata limitata compresa tra sei mesi e tre anni. Salvo disdetta, la locazione s’intende rinnovata per un periodo di tempo uguale a quello originario. Questo tipo di contratto prevede dei vincoli riguardanti il canone e le norme accessorie.

Chiudiamo con il contratto di locazione di immobili ad uso turistico, nel quale è prevista un’ampia libertà di contrattazione tra le due parti, al fine di soddisfare le esigenze di ognuna.

Bonus locazione può compensare IMU?

I contribuenti che hanno maturato o acquisito un credito di imposta hanno la possibilità di sfruttarlo per pagare meno tasse, ovverosia per portarlo in compensazione con i debiti fiscali. Questo in linea generale fermo restando che, in base anche al tipo di credito di imposta, per le operazioni di compensazione ci sono delle regole e spesso anche delle scadenze da rispettare. Per esempio, il cosiddetto bonus locazione si può sfruttare per pagare l’IMU proprio attraverso un’operazione di compensazione tra i crediti ed i debiti fiscali?

Come e quando si può compensare il bonus locazione con il pagamento dell’IMU

In effetti, sotto determinate condizioni, il bonus locazione si può portare in compensazione con il pagamento dell’IMU. E questo accade, per esempio, quando per il canone di locazione di immobili non abitativi il locatario cede al proprietario il bonus.

Pur tuttavia, il bonus locazione può compensare l’IMU da pagare rispettando le tempistiche previste. Al riguardo, infatti, per pagare l’IMU compensando con il bonus locazione è necessario sfruttare il credito di imposta entro e non oltre il 31 dicembre dell’anno in corrispondenza del quale è stata comunicata la cessione del credito.

Quali sono le caratteristiche del bonus locazione e quando è stato istituito

Il bonus locazione, con il decreto legge numero 34 del 2020, ovverosia con il cosiddetto Decreto Rilancio, in corrispondenza dell’articolo numero 28, è stato istituito come credito di imposta per i mesi di marzo, di aprile e di maggio del 2020. E poi è stato ripristinato dal Governo Italiano, guidato dal premier Mario Draghi, con il cosiddetto Decreto Sostegni bis.

Il bonus affitti non è altro che un credito di imposta pari al 60% dei canoni di locazione per immobili ad uso non abitativo che, in particolare, sono destinati allo svolgimento di attività industriale, commerciale, artigianale ed anche agricola. Il bonus locazione spetta pur tuttavia a patto di aver subito una diminuzione del fatturato che, pari ad almeno il 50% con il Decreto Rilancio, è stata poi abbassata dal 50% ad almeno il 30% con il Decreto Sostegni bis.

Cosa succede al bonus affitto se non viene utilizzato ai sensi del dl 34/2020

Ai sensi del sopra citato dl 34/2020, ed in particolare dell’articolo 122 in corrispondenza del comma 3, bisogna in ogni caso fare molta attenzione alla fruizione del bonus affitto nei termini previsti. Al riguardo, infatti, ai sensi di legge i cessionari utilizzano il credito di imposta con le stesse modalità con le quali sarebbe stato utilizzato da parte dei soggetti cedenti.

Il che significa, nello specifico, che il credito di imposta che è rappresentato dal bonus locazione, se non utilizzato entro il 31 dicembre dell’anno in corrispondenza del quale è stata comunicata la cessione, questo non potrà poi essere utilizzato, chiesto a rimborso oppure ceduto negli anni successivi.

Per la cessione del credito di imposta a terzi, rappresentato dal bonus locazione, ricordiamo infine che la procedura corretta è quella prevista online dal Fisco. Ovverosia accedendo alle apposite funzionalità che sono messe a disposizione dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate accedendo tramite le credenziali alla propria area riservata.

I capannoni? Un affare per le piccole imprese

Nei primi sei mesi del 2011 il mercato immobiliare non residenziale ha segnalato, in Italia, valori ancora al ribasso per i capannoni. I prezzi dei capannoni sono infatti ancora in leggero ribasso nella prima parte del 2011 (-0,3% per le tipologie usate e -0,4% per quelle di nuova costruzione). Anche per le locazioni si registrano ancora ribassi con -1,6% per le tipologie usate e -0,7% per quelle di nuova costruzione. Ecco i trend nelle principali città.

Milano
Bassa la richiesta e l’offerta di capannoni industriali di grandi dimensioni 800-1000 mq nella periferia nord di Milano, in zona Niguarda, Bicocca, Bruzzano e viale Monza. Nelle zone miste residenziali – industriali la tendenza è quella di trasformarli in loft da utilizzare come uffici oppure come laboratori, in attesa della possibilità di conversione in residenziale.

Prezzi e canoni di locazione stabili per quanto riguarda i capannoni industriali nell’area di Rubattino, Lambrate, Crescenzago e nella parte più esterna di via Padova. Si tratta prevalentemente di strutture dalle dimensioni ridotte (200-300 mq) utilizzate in genere da piccole e medie imprese per lo svolgimento di attività logistiche, mentre tendono a scomparire le attività produttive.

Prezzi e canoni di locazione stabili nell’area Mecenate – C.A.M.M. nella prima parte del 2011 per quanto riguarda i capannoni industriali. Si tratta infatti di strutture ormai obsolete, realizzate negli anni ’50 che necessiterebbero di importanti interventi di rimodernamento.

In zona Tibaldi si registra una maggiore presenza di stranieri e la richiesta risulta in calo, l’area di Ripamonti presenta invece un mercato più  riflessivo. Nelle zone di Lorenteggio, Barona e Ripamonti ci sono capannoni dalle dimensioni comprese tra 500 e 1000 mq, mentre nelle aree Tibaldi e Cermenate sono presenti soluzioni più piccole dalle dimensioni comprese tra 300 e 500 mq. Si tratta in genere di strutture realizzate dopo la seconda guerra mondiale e non più tardi degli anni ‘70. Sono in prevalenza strutture non prefabbricate, con il tetto a volta oppure shed.

Ad acquistare sono per lo più investitori, in genere società immobiliari alla ricerca di rendimenti lordi compresi tra il 6 ed il 7% annuo lordo. Discreta la richiesta di capannoni in locazione, prevalentemente da parte di società che tendono a ridimensionarsi, oppure che hanno venduto per andare in affitto.

Torino
A Torino i capannoni si possono trovare in quartieri come Mirafiori, Barriera di Milano, Borgo Vittoria, Madonna di Campagna zone dove al massimo si possono reperire tipologie di 500 mq per poter svolgere attività artigianali e meccaniche. Zone industriali vere e proprie , dove sono presenti e richiesti capannoni di metratura maggiore, sorgono nei diversi  comuni della cintura torinese quali Rivoli, Collegno,  Moncalieri, Settimo Torinese, Borgaro Torinese e Grugliasco; in questi comuni, dove è comodo  l’accesso alla tangenziale, i capannoni sono anche utilizzati per la logistica.

La domanda di capannoni si orienta soprattutto sulle tipologie in affitto perché non si immobilizzano capitali e consentono una maggiore flessibilità in termini di spazi. Nell’area di Borgo Vittoria – Madonna di Campagna, in particolare per quanto riguarda le strutture di recente costruzione, si registra una buona richiesta di capannoni in zona via Reiss Romoli, strada con un importante passaggio veicolare dove ci sono tipologie realizzate negli ultimi 15 anni. Capannoni più ampi si possono trovare nell’area industriale di Strada dei Francesi e di via Sansovino.

Verona
Sono stabili i prezzi dei capannoni nell’area industriale Z.A.I. di Verona nella prima parte del 2011, si registra invece una leggera contrazione per quanto riguarda i canoni di locazione. Sempre più spesso infatti i proprietari preferiscono ridimensionare i canoni pur di locare ad aziende sane, diminuendo il rischio di insolvenza. La maggior parte delle richieste di capannoni si concentrano sul mercato delle locazioni, anche se non mancano domande di acquisto da parte di utilizzatori diretti, mentre non si registrano richieste di acquisto da parte di investitori.

Roma
Obsoleta l’area artigianale di Torraccia, a ridosso del G.R.A., dove ci sono piccoli capannoni costruiti 20-30 anni fa. Le attività presenti in questa zona riguardano prevalentemente la lavorazione dei metalli, i tagli richiesti non superano 600-700 mq. Acquistare un capannone usato in questa area comporta una spesa di 750 € al mq, mentre per la locazione l’esborso è di 60 € al mq annuo.

Importanti zone artigianali-industriali si sviluppano alle porte della Capitale ed in particolare a Fiano Romano, nei pressi dell’uscita autostradale di Roma Nord, e a Monterotondo dove da poco è presente un nuovo svincolo autostradale. Si tratta di aree destinate prevalentemente ad attività artigianali e logistiche e le richieste si focalizzano su capannoni in affitto. A Fiano il prezzo di un capannone usato è di 800 € al mq, mentre a Monterotondo il costo sale a 900 € al mq.

Nell’area compresa tra Trigoria e Spinaceto si segnala una buona offerta di capannoni. Si tratta di strutture industriali che non superano in genere i 1000 mq e che sono utilizzate prevalentemente da artigiani oppure, in particolare nell’area Eur – Cecchignola, da importanti catene di vendita al dettaglio come ad esempio Leroy Merlin, Mondo convenienza, Metro, Giotto e Trony.

Palermo
Sono in aumento le quotazioni dei capannoni in zona Brancaccio e nell’area di via Ugo La Malfa, nell’area sud della città, nella prima parte dell’anno. La domanda infatti è in crescita ed i prezzi tendono al rialzo. Quasi sempre chi acquista un capannone ha già avviato l’attività utilizzando strutture in locazione e, una volta consolidata l’impresa, decide di acquistare. Le richieste si concentrano su capannoni con una metratura compresa tra 500 e 1000 mq, dotati di spazi esterni che permettano le manovre di carico e scarico e che abbiano un’altezza non inferiore a 4,5 metri.

Catania
Un lieve ribasso delle quotazioni dei capannoni nuovi si registra nella zona industriale di Passo Martino dove, negli ultimi anni, sono state realizzate decine di nuove strutture e per cui l’offerta risulta quindi superiore alla domanda. Da segnalare inoltre una lieve crescita dei canoni di locazione in zona Misterbianco, importante polo commerciale sorto negli anni ’70-’80 che, negli ultimi semestri, ha attratto, tra gli altri, le officine delle più importanti case automobilistiche. In questa area sono presenti inoltre supermercati e rivenditori di arredamento. In zona Misterbianco la richiesta ricade in genere su capannoni dalla metratura media di 1000 mq, altezza di 10-12 metri e ampio parcheggio per i clienti. Il prezzo di un capannone usato è di 500 € al mq, mentre il canone di locazione è di 78 € al mq annuo.

Mediazione obbligatoria: nuovi ambiti

Dall’anno scorso è obbligatoria la norma che prevede, per alcune materie, la c.d. mediazione (conciliazione) obbligatoria. Sono oggetto di conciliazione “obbligatoria” le controversie in materia di affitto di azienda, patti di famiglia, locazione, comodato, contratti bancari e assicurativi, diritti reali (per es. proprietà, usufrutto, diritti di superficie ecc.), successione ereditaria, divisione, risarcimento danni per responsabilità medica o diffamazione a mezzo stampa anche via web.

Dal 21 marzo 2012 diverrà inoltre obbligatoria anche la mediazione in materia di liti condominiali e risarcimento danni da incidenti stradali. La legge prevede infatti il passaggio della lite in mediazione prima dell’eventuale accesso al giudizio ordinario.

La conciliazione è un metodo per gestire in modo rapido le controversie dei privati e delle imprese: il primo incontro di mediazione si tiene, infatti, dopo 15 / 20 giorni dal deposito della domanda di mediazione e la procedura deve concludersi entro 4 mesi.

Si tratta di uno strumento attento agli interessi delle parti; sono proprio queste ultime infatti, con l’aiuto del mediatore, ad individuare l’eventuale accordo risolutivo della controversia, col grande vantaggio di studiare tutte le possibili soluzioni che consentano il mantenimento di buoni rapporti.

Naturalmente la procedura conciliativa, oltre che obbligatoria nei casi sopra descritti, può essere anche volontaria, quando le parti stabiliscono di percorrere questo tentativo.

La mediazione / conciliazione è uno strumento semplice, utilizzabile per le liti di consumo, ma anche per liti assai più complesse come quelle societarie. Per attivare questo strumento ci si può far assistere da un consulente, un avvocato per esempio, oppure presentare domanda in proprio.

Fonte: camcom.gov.it

Il settore immobiliare colpito dalla crisi

La crisi economica del Paese sta lentamente arrivando a colpire tutti i settori, anche quelli che, fino a ieri, sembravano incrollabili.

La disoccupazione dilaga, soprattutto tra i giovani, dal momento che, secondo il Censis, uno su tre è senza lavoro e, quando invece un impiego ce l’ha, si tratta spesso di contratti a termine o a partita Iva, di quelli che non lasciano nessuna garanzia.

In questa reazione a catena sono coinvolte anche le agenzie immobiliari che, in questo periodo, si trovano in una situazione stagnante, proprio come l’economia italiana.
Senza occupazione, o con un lavoro precario, quello che, al massimo, ci si può permettere è di pagare un affitto, non certo di impegnarsi in un mutuo. E poi, senza credenziali, quale banca accetterebbe di aprirlo?

La domanda di contratti di locazione, dunque, sta crescendo in fretta, tanto da interessare il 36,3% degli under 40, la maggior parte dei quali vive in una grande città. In un Paese i cui canoni mensili sono i più alti d’Europa, si può ben capire che la situazione non è per niente rosea.
I più colpiti dai prezzi stellari degli affitti sono studenti e giovani famiglie, che, a causa delle proprie condizioni precarie, non contemplano l’acquisto di una casa nell’immediato futuro.

L’effetto domino sta scatenando quindi una situazione per la quale, almeno per ora, non c’è soluzione, e che sta portando come conseguenza ad avere un mercato fermo, senza più richiesta di abitazioni residenziali. E’ ovvio che, dal momento che in Italia otto famiglie su dieci vivono in abitazioni di proprietà, se non sono le nuove generazioni ad alimentare il mercato, le speranze di crescita sono davvero ridotte.

Ma c’è poi una discrepanza che rende questa situazione davvero paradossale: da un lato, chi cerca lavoro è portato verso le grandi città, dove ci sono le maggiori offerte, mentre il settore immobiliare riserva le occasioni migliori a chi abita in provincia o nelle regioni meridionali. In pratica, dove c’è domanda non c’è richiesta e viceversa.

Ciò farebbe presagire ad una cintura metropolitana sempre più allargata, con lavoratori pendolari che ogni giorno si spostano dalla provincia alla metropoli, per rimediare al problema dell’occupazione e a quello della casa. Ma anche perché l’Italia, per ciò che offre oggi, disincentiva le nuove generazioni ad uscire dall’alveo familiare, in controtendenza con gli altri Paesi europei, dove spesso i giovani che si spostano dal luogo d’origine possono godere di contratti di affitto calmierato.

Ma qui, di low-cost, ci sono solo gli stipendi.

Vera Moretti

Milleproroghe: Il 20 marzo si parte con la Mediazione Obbligatoria

Il Decreto “Milleproroghe” è realtà sotto molti versanti. A partire dal 20 marzo 2011 prende avvio la mediazione obbligatoria (nelle materie individuate dal l’art. 5 del Decreto Legislativo n. 28/2010), sono escluse le materie legate al condominio e risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, per esse si dovrà attendere il 2012.

A partire da tale data sarà dunque necessario effettuare la mediazione prima dell’avvio di una causa civile. Perchè sia valida la stessa dovrà essere effettuata presso uno degli Organismi iscritti presso il Registro degli Organismi di Mediazione del Ministero della Giustizia. La Camera di Commercio di Macerata risulta essere iscritta al Registro degli Organismi di Mediazione presso il Ministero della Giustizia e quindi a pieno titolo legittimata a gestire i procedimenti di Mediazione secondo la normativa vigente.

Quali sono le materie interessate dalla mediazione obbligatoria? diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazioni, comodato, affitto di aziende , responsabilità medica e da diffamazione a mezzo stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari.

Mirko Zago