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Necessità e difficoltà economiche da un lato, vantaggi e opportunità dall’altro: è la doppia faccia della nuda proprietà. Una modalità che consente ai proprietari di avere liquidità derivante dalla cessione dell’immobile, pur continuando a vivere nell’appartamento per il resto della propria vita, e a chi vuole investire nel “mattone” di acquistare immobili a prezzi inferiori a quelli di mercato in rapporto all’età del venditore.

Se nel 2015, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate-OMI, le compravendite di abitazioni in nuda proprietà sono state quasi 21.600 (+1,9% rispetto al 2014), anche nel 2016 la tendenza è buona.

Secondo il Centro Studi di Casa.it (www.casa.it), a livello nazionale resta molto alto l’interesse per l’acquisto di abitazioni in nuda proprietà, con la domanda cresciuta negli ultimi tre anni in media del 35% e che vede il Veneto (+45%), la Liguria (+44%) e la Toscana (+38%) ai primi posti per tasso di crescita.

Stabile, invece il numero di proprietari che decidono di mettere in vendita l’abitazione con la nuda proprietà: le regioni con la crescita maggiore dell’offerta sono la Liguria (+8% negli ultimi tre anni), il Piemonte (+7%), l’Emilia Romagna (+6,4%) e il Veneto (+5,2%).

Diverse sono le motivazioni che spingono i proprietari a vendere la propria abitazione in nuda proprietà, come conferma Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro Studi di Casa.it: “Chi decide di mettere in vendita la sua casa con la formula della nuda proprietà, nel 70% dei casi lo fa perché, trovandosi in difficoltà economica, ha la possibilità di avere liquidità immediata per mantenere un certo tenore di vita, nel 22% dei casi per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età o per sostenere i figli nell’acquisto della casa, e l’8% dei casi, non avendo eredi, decide di regalarsi una sorta di “pensione integrativa” per migliorare la qualità della propria vita”.

Chi vende in nuda proprietà è prevalentemente uomo (60%), ha in media un’età vicina ai 70 anni, vive nelle grandi città, è nel 60% dei casi solo (celibe/nubile – separato/divorziato- vedovo) e offre un’abitazione fra gli 80 e i 100 mq, soprattutto localizzata nelle aree centrali e semicentrali.

Il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in rapporto all’età del venditore. Se il venditore appartiene alla prima fascia di età (45-50 anni), lo sconto percentuale rispetto al valore di mercato sarà circa del 75%, mentre se il venditore appartiene alle ultime fasce di età lo sconto per il compratore si riduce tra il 25% e il 10% se il proprietario ha oltre 80 anni.

Secondo un’indagine condotta da Immobiliare.it su un campione si oltre 1.500 individui che, negli ultimi tre mesi, hanno cercato un immobile in vendita o in affitto, per il 70,4% degli intervistati questo è un ottimo momento per comprare casa. Chi è convinto che non lo sia rappresenta appena l’8,4% del totale.

Segmentando il campione per sesso e residenza, emerge come alla domanda “Pensi sia un buon momento per comprare casa?”, la maggiore positività sia stata riscontrata fra le donne e nel Centro Italia. Considerando il solo campione femminile, la percentuale di chi ritiene quello attuale un momento propizio per acquistare un immobile è pari al 73,6%, dato che scende al 68,7% fra gli uomini. Nel Centro Italia è convinto della positività del periodo per comprare casa il 71,7% degli intervistati, che diventa il 70,2% al Sud e il 69,5% al Nord.

Il dato assume una rilevanza ancora maggiore se lo si confronta con l’ultimo disponibile, quello relativo al terzo trimestre del 2012. All’epoca appena il 45% dei rispondenti si dichiarava fiducioso e ottimista per comprare casa.

Se si tratta di un buon momento per comprare casa, però, chiaramente non lo è per vendere. Alla domanda diretta “Pensi sia un buon momento per vendere casa?”, risponde NO il 69,4% del campione, percentuale che arriva invece a superare il 75% se si considerano solo le risposte date dalle donne. Guardando alla residenza di chi ha risposto, i più convinti del fatto che non sia il momento giusto per vendere sono i residenti nel Centro Italia (72,6%), ma questa volta alle loro spalle si trovano i residenti nel Nord (67,8%), che superano di un punto percentuale quelli del Sud (66,8%).

Le risposte alle due domande precedenti (comprare casa o vendere casa) sono molto legate alle convinzioni degli intervistati riguardo al prezzo degli immobili. Immobiliare.it ha continuato la sua indagine chiedendo agli intervistati che cosa pensano che accadrà al prezzo delle case nei prossimi dodici mesi. Il 43,2% ha dichiarato di sentirsi ragionevolmente certo del fatto che si manterranno stabili, ma il 27,4% è ancora più ottimista e ritiene che continueranno a calare. Di parere opposto il 21,7% degli intervistati: a credere che i prezzi riprenderanno presto a salire sono maggiormente gli uomini (22% vs 21%) e i residenti nel Nord Italia (20,6%).

“Dopo anni terribili per il mercato immobiliare – ha dichiarato Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it – oggi la situazione pare diversa e finalmente torna la fiducia fra i compratori. In parallelo, anche molti investitori ricominciano a guardare all’Italia come un mercato profittevole con investimenti in crescita, soprattutto nel settore degli immobili commerciali. E questo non può che essere un bene”.

Nei giorni scorsi abbiamo visto che il settore dell’edilizia è tenuto a galla dal mercato delle ristrutturazioni e da un mercato immobiliare che, tutto sommato, si dimostra mosso e dinamico nonostante il calo delle nuove costruzioni.

Il fatto che il mercato immobiliare sia mosso, non significa comunque che le case siano alla portata di tutti, almeno come disponibilità immediata di liquidità. Lo conferma un’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, secondo la quale in media, a livello nazionale, sono necessarie per acquistare l’abitazione 6,3 annualità di stipendio.

In cima alla classifica delle grandi città il cui mercato immobiliare richiede cifre importanti per l’acquisto della casa troviamo Roma, dove sono richieste poco più di 10 annualità. Cifra comunque in calo rispetto ai livelli pre-crisi: nel 2007 ce ne volevano 14,8.

Segue Milano con 9,1 anni di stipendio, quota 2015 confermata anche per i mesi del 2007. Al terzo posto il mercato immobiliare di Firenze, dove sono richieste 8,6 annualità.

Staccate Genova e Palermo: per comprarsi casa sul mercato immobiliare del capoluogo ligure servono 4,4 anni di stipendio, 3,9 nel capoluogo siciliano.

Se si confrontano i valori attuali con quelli di dieci anni fa, si nota che a livello nazionale il calo è stato più consistente: si è passati da 10,2 annualità nel 2005 a 6,3 nella prima parte del 2016.

In questo lasso temporale, il mercato immobiliare di Bologna e Napoli ha avuto le variazioni più consistenti, rispettivamente con -5,3 e -5,2 annualità. Diminuzione importante anche a Milano, che in dieci anni ha visto un calo di 4,6 annualità; Roma, Firenze e Bari, invece, restano in linea con il dato nazionale (-3,9). La città che mantiene più stabili i propri valori è Palermo (-2,5 annualità).

Prendendo spunto dalla pubblicazione, avvenuta lo scorso giovedì, dei dati delle compravendite immobiliari relativi al secondo trimestre 2016 da parte dell’Agenzia delle Entrate, il sito Casa.it ha provato a estendere l’analisi ai primi nove mesi del 2016 per fare un punto più ampio sul mercato immobiliare residenziale.

Secondo la rilevazione di Casa.it, rispetto allo scorso anno, a livello generale la domanda di abitazioni è in crescita sia a livello nazionale (+6%), sia in tutte le principali città metropolitane e il mercato immobiliare residenziale è ben mosso.

Nello specifico, la più “dinamica” risulta Milano (+8,9%). Seguono Roma (+6,9%), Torino (+6,2%), Firenze (+5,8%), Bologna (+5,2%), Palermo (+5,1%), Genova (+4,9%) e Napoli (+4,8%). Dati che, seppur positivi, hanno visto rallentare la crescita del mercato immobiliare residenziale se confrontati con i primi 4 mesi dell’anno.

“Rispetto ai primi nove mesi del 2015, la domanda di case nelle grandi città italiane segna una crescita media di 6 punti percentuali – commenta Alessandro Ghisolfi, Responsabile del centro Studi di Casa.it -, con picchi di richieste superiori alla media a Milano, Torino e Roma. Il trend in aumento è positivo da oltre 18 mesi e conferma che l’interesse verso il mercato immobiliare residenziale, da parte delle famiglie italiane, si è rafforzato rispetto al biennio precedente”.

“Analizzando l’andamento mensile – prosegue Ghisolfi – vi sono però alcuni segnali che portano ad essere ancora prudenti prima di poter affermare con decisione che il mercato sia decisamente uscito dalle secche della crisi che attanaglia il segmento abitativo da circa otto anni. Infatti, nel periodo estivo (luglio-settembre), la crescita della domanda, pur positiva, non ha mantenuto la velocità dei primi 3 mesi dell’anno, registrando un rallentamento dei ritmi di crescita che gli stessi operatori hanno rilevato. In nessuna delle città esaminate si registrano dati negativi ma, nel confronto mese su mese, si nota una differenza percentuale delle richieste che non supera i 2/3 punti, denotando così un leggero cambio di velocità”.

Sul fronte dei prezzi degli immobili residenziali in offerta sul mercato, a livello nazionale nel mese di settembre 2016 si rileva una contrazione dell’1,6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno mentre, tra le città metropolitane, quelle che hanno sofferto maggiormente sono Firenze e Genova (-3,5%).

Calo, seppur più contenuto, per il mercato immobiliare residenziale di Napoli (-1,5%), Milano (-1,3%), Bologna e Palermo (-1,2%), Torino (-0,6%) e Roma (-0,3%). Tra le città più care si evidenziano Firenze (3.970 euro/mq), Milano (3.900 euro/mq) e Roma (3.500 euro/mq).

“Sulla base soprattutto della vivacità dimostrata nella primavera di quest’anno – conclude Ghisolfi – le stime per fine 2016 erano ampiamente positive. Negli ultimi tre mesi tuttavia la spinta propulsiva sembra aver perso brillantezza, proprio nel periodo in cui storicamente il mercato ha sempre dato le migliori performance. In sostanza si stanno rivedendo le previsioni che parlavano di un 2016 come dell’anno della definitiva ripresa del mercato”.

Che i prezzi delle case al metro quadro abbiano delle variazioni folli da città a città, specialmente nei grandi capoluoghi, è un dato di fatto. Ma quanti si sono presi la briga di quantificare realmente questo scostamento dei prezzi delle case?

Lo ha fatto l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che si è dato un budget di 200mila euro e da quello, in base ai prezzi delle case in diversi capoluoghi di provincia italiani, ha stilato una classifica delle località, considerando un valore medio per ogni riferito alla tipologia “medio usato”.

Il risultato dice che la città nella quale si compra l’appartamento più piccolo è Roma (63 mq in media), città nella quale i prezzi delle case sono più alti. Metrature che crollano vertiginosamente fino a meno di 37 mq mano a mano che ci si avvicina al centro storico.

Segue Milano, con 73 mq, che diventano però 37 nel centro storico e addirittura 27 a Brera, dove i prezzi delle case sono inarrivabili per i comuni mortali.

Terzo posto tra le città più costose spetta a Firenze, dove si acquista in media un immobile di 78 mq, che diventano poco più di 60 mq in centro.

Per quanto riguarda Napoli, con i prezzi delle case del quartiere chic di Posillipo-Petrarca, un appartamento in zona non supererebbe i 33 mq, contro una media della città di 94 mq per 200mila euro.

Più economica in assoluto tra i grandi capoluoghi di provincia è Palermo, dove con la cifra messa a budget si può acquistare un immobile che supera i 150 mq, dal momento che la quotazione media dei prezzi delle case è leggermente al di sotto dei 1200 euro/mq.

Discorso simile, riferiscono da Tecnocasa, anche per un importante capoluogo del Nord-Est come Verona (148 mq che in centro diventano poco più di 100), mentre altre città come Genova (157 mq), Torino (143) e Bologna (113) si piazzano circa a metà classifica.

Vivere in Italia, possibilmente circondati dal lusso e dalla natura, è da sempre un sogno per molti inglesi, che nel passato hanno scelto per il loro buen retiro italiano soprattutto le colline della Toscana, acquistando casali da svariati milioni di euro. Ora, però, pare che gli inglesi si stiano orientando su altre località italiane.

È quanto emerge da un’indagine condotta da Immobiliare.it e LuxuryEstate.com, i siti leader del settore, che hanno rilevato come gli acquirenti britannici guardino con sempre maggiore attenzione al mare italiano.

L’indagine ha preso in esame le richieste provenienti dal Regno Unito e legate a immobili di lusso italiani; nell’ultimo anno non solo il numero complessivo delle richieste inglesi è notevolmente cresciuto (+15%), ma sono cambiati sia le destinazioni prescelte sia, i budget messi a disposizione.

Fino al 2015 le richieste che avevano come oggetto immobili nel Chianti rappresentavano il 30% di quelle fatte dai cittadini britannici, ma nel primo semestre del 2016 si sono più che dimezzate, calando al 14% del totale. Non è mutato invece il budget che gli inglesi intendono spendere per comprare una casa di lusso nella campagna Toscana; era, ed è, di circa 2,1 milioni di euro.

In media, però, se i cittadini britannici che cercano immobili di lusso in Italia si orientano su un budget di 3,4 milioni di euro (+9,7% anno su anno), sono disposti a spendere cifre notevolmente maggiori se l’immobile si trova nelle località di mare più note. L’analisi ha evidenziato come, nel caso in cui la casa dei desideri si trovi a Taormina, Portofino o Capri, la spesa preventivata dai potenziali clienti inglesi oscilli fra i 6 ed i 10 milioni di euro.

I sudditi di Elisabetta II non disdegnano nemmeno gli acquisti nelle grandi città anche se, in quel caso, i budget si riducono; è infatti risultato dall’analisi che, se vogliono acquistare un immobile di lusso a Roma, Firenze o Milano, mettono a budget una cifra compresa fra i 2 ed i 3 milioni di euro.

Prosegue il calo dei prezzi del mercato immobiliare residenziale italiano e, secondo l’Osservatorio condotto dall’Ufficio Studi di Immobiliare.it, nel primo semestre 2016 la riduzione è stata pari al 2,1%.

Si conferma quindi la tendenza del mercato immobiliare residenziale evidenziata nelle rilevazioni precedenti che avevano fatto registrare, per il 2015 un -5,1% sui dodici mesi, diventato poi -2,9% nel secondo semestre dello scorso anno.

A giugno 2016, il prezzo medio di un immobile italiano è stato pari a 1.964 euro al metro quadrato, anche se con oscillazioni importanti da Nord a Sud; al Nord il costo evidenziato dall’Osservatorio sul mercato residenziale italiano messo a punto dall’Ufficio Studi di Immobiliare.it è pari a 1.969 euro al metro quadro che diventano 1.652 euro al Sud e 2.381 euro al metro quadro al Centro.

Importante anche la differenza in termini assoluti fra grandi e piccoli centri: nelle località con oltre 250mila abitanti, il costo medio al metro quadro è pari a 2.610 euro; 1.721 euro per ciascun metro quadrato nei comuni con meno di 250mila residenti.

Le differenze sul mercato immobiliare, però, diventano minime se si analizzano i valori, e le relative variazioni, in termini percentuali; tanto al Nord quanto al Sud Italia i prezzi si sono ridotti del 2% su base annua e, rispettivamente, dello 0,7% e dello 0,6% da marzo a giugno 2016. Al Centro le diminuzioni di costo sono state pari al 2,5% nei dodici mesi e allo 0,5% nell’ultimo trimestre.

La situazione varia poco anche se l’analisi viene fatta considerando come parametro la dimensione della città; nell’anno i prezzi si sono ridotti dell’1,9% nei grandi centri, del 2,2% in quelli più piccoli.

Nessuna sorpresa, secondo Guido Lodigiani, Direttore Corporate e Ufficio Studi di Immobiliare.it: “Come avevamo previsto, dopo anni di forte crisi il mercato immobiliare italiano tende nuovamente alla stabilità e questo non può che essere un bene anche per gli investitori che, infatti, ritornano a guardare con interesse al nostro Paese”.

La maggiore dinamicità che caratterizza il mercato immobiliare italiano ormai dalla seconda metà del 2015 rispetto agli scorsi anni riguarda anche i box. Secondo quanto rilevato dall’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa analizzando le informazioni raccolte nelle agenzie Tecnocasa e Tecnorete, nel secondo semestre del 2015 nelle grandi città i prezzi dei box sono diminuiti dell’1,9%, quelli dei posti auto del 2,7%. Dal 2007 i valori dei box sono diminuiti del 33,9%.

Anche i canoni di affitto di entrambe le tipologie sono in calo: -1,1% per i box, -0,7% per i posti auto. Un calo dovuto al ridimensionamento della domanda a seguito della crisi immobiliare, al quale si aggiunge anche la maggiore offerta di box e posti auto presente sul territorio. I valori più alti si registrano nelle zone centrali delle città, dove l’offerta di box non è elevata, ci sono difficoltà di parcheggio e spesso ci sono immobili storici privi o con pochi garage.

Il 57,4% delle operazioni che hanno interessato i garage hanno avuto per oggetto la vendita, mentre il rimanente 42,6% ha interessato operazioni di locazione. I rendimenti da locazione dei garage si aggirano intorno al 5,9% annuo lordo, motivo che spiega come mai il 58,9% di chi ha acquistato un garage lo ha fatto con finalità di investimento.

Il Gruppo Tecnocasa ricorda che, se si decide di investire in box, è necessario considerare la zona: meglio farlo dove c’è poca disponibilità di parcheggio e dove c’è una bassa presenza di garage rispetto alle abitazioni, come nelle zone centrali e semicentrali delle grandi città. Da valutare anche le zone ad alta presenza di uffici, soprattutto se non sono ben collegate con i mezzi di superficie e non ci sono parcheggi disponibili nei paraggi.

Abbiamo parlato nei giorni scorsi e nei mesi scorsi della crisi pesantissima che ha colpito il settore dell’edilizia. Una crisi che ha radici lontane e che nemmeno la timida ripresa del mercato immobiliare riesce a mitigare.

A seguito della presentazione da parte di Nomisma dell’Osservatorio Immobiliare relativo al I semestre 2016, che analizza l’andamento di 13 grandi città, anche Casa.it ha pubblicato uno studio sul mercato immobiliare residenziale, che analizza l’andamento a livello nazionale e regionale sia sul fronte della domanda sia dei prezzi, evidenziando che cosa cercano gli italiani e le prospettive per il 2016.

Secondo l’Osservatorio di Casa.it sul mercato immobiliare residenziale italiano, nel I semestre 2016, rispetto all’inizio dell’anno, se da un lato la domanda di abitazioni è aumentata del 2,6%, dall’altro si registra una stabilizzazione dei prezzi degli immobili residenziali in offerta sul mercato (-0,1%), con il valore medio di vendita al metro quadro pari a circa 2.010 euro.

Rimane, invece, ancora alta la forbice dei prezzi fra i valori di chi vende e quelli proposti dai potenziali acquirenti, soprattutto nelle città di provincia rispetto ai principali comuni capoluogo. Si riduce però l’ampiezza: in percentuale, lo scarto fra i due valori a giugno 2016 è del 10,3%, in miglioramento rispetto a giugno 2015 (12,2%).

Sul fronte della domanda nel mercato immobiliare residenziale, dall’analisi di Casa.it sui primi sei mesi dell’anno, emerge una crescita superiore alla media nazionale in tutti i capoluoghi di regione, con punta maggiore nella città di Bologna (+5,9%), seguita da Firenze, Genova e Roma, tutte con +5,7%.

Sempre per quanto riguarda la domanda, sul mercato immobiliare residenziale gli italiani cercano prevalentemente bilocali (29%) e trilocali (26%) situati in zone semicentrali o periferiche e sono disposti a investire, in media, circa 161mila euro, con un range che va, prendendo come riferimento i capoluoghi di regione, dai 71.500 euro di Campobasso ai 253.500 di Milano.

Per quanto riguarda i prezzi degli immobili residenziali in offerta sul mercato immobiliare, se rispetto a gennaio 2016 sono rimasti stabili, confrontando il dato con lo stesso periodo dello scorso anno il calo è dell’1,6% e di ben il 15,3% se rapportato a dieci anni fa.

Tra le città capoluogo di regione, segno positivo per Napoli (+1,1%), Firenze (+0,8%), Trento (+0,7%) e, seppur in misura minore, Torino (+0,2%). Al contrario, le città che hanno sofferto maggiormente, sono Catanzaro (-2,7%), Potenza (-2,6%), Campobasso (-2,4%) e Aosta (-2,3%). I capoluoghi in cui si registra il prezzo a metro quadro più “economico” sono, nell’ordine, Catanzaro (1.220 euro/mq), Perugia (1.460 euro/mq), Campobasso (1.600 euro/mq) e Potenza (1.620 euro/mq). Al contrario, le più care sono Milano (3.880 euro/mq) e Roma (3.580 euro/mq), seguite da Venezia (3.430 euro/mq) e Firenze (3.350 euro/mq).

Un 2016 conservativo, sul mercato immobiliare residenziale, come conferma Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro Studi Casa.it: “Se le stime per il 2016 erano a inizio anno molto positive, negli ultimi due mesi, tuttavia, la spinta propulsiva sembra aver perso brillantezza, proprio nel periodo in cui storicamente il mercato immobiliare ha sempre dato le migliori performance. Sulle decisioni di acquisto pesa nuovamente il clima di incertezza generale che rimane di sfondo alle evoluzioni del mercato. Incertezza particolarmente legata alle vicende politico-economiche, non solo del nostro Paese ma internazionali, come Brexit. In sostanza si stanno rivedendo le previsioni che parlavano di un 2016 come dell’anno della definitiva ripresa del mercato. Probabilmente non sarà così e si dovrà attendere ancora prima di avere la certezza di essere definitivamente usciti da una fase di ciclo non positiva”.