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Mutui: 2016 ancora buono, ma occhio alla Brexit

Le gravi difficoltà in cui versa il settore dell’edilizia in Italia non traggono vantaggio dal positivo andamento del mercato immobiliare, almeno sul fronte di mutui, che si registra in questo 2016.

Le erogazioni dei mutui, infatti, hanno fatto registrare aumenti importanti, testimoniati dalle analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, secondo le quali, nel primo trimestre 2016, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per mutui per 11.003 milioni di euro: +55% rispetto al primo trimestre 2015, +3.904,7 milioni in controvalore di euro.

Nello specifico, le tendenze sul mercato dei mutui sono state le seguenti:

  • incremento dei finanziamenti in tutte le macroaree: spicca il Sud Italia, con un +70,7%, mentre il Nord-Ovest si conferma la macroarea dove si eroga di più;
  • ticket medio in aumento a 109.500 euro (+1,4% rispetto al primo trimestre 2015);
  • tasso di riferimento Bce alla quotazione minima di sempre (0% a marzo 2016);
  • tasso Euribor (3 mesi) dal +0,20% del 2013/2014, nel 2015 va sottozero e oggi è a -0,27% (quotazione di giugno 2016);
  • Eurirs (25 anni): 1,12% a marzo 2016, scende sotto quota 1% a giugno 2016.

Secondo le rilevazioni di Tecnocasa, Si avvertono i primi, ma comunque timidi, segnali di rallentamento della crescita iniziata ormai due anni fa e, sulla situazione dei mutui in Italia, potrebbe avere una influenza anche la Brexit, nonostante adesso sia ancora molto presto per trarre delle conclusioni.

In ogni caso l’offerta continuerà a essere interessante e, con tutte le cautele del caso, le banche erogheranno maggiormente mutui rispetto al passato. Oltretutto, i principali indici di riferimento dei tassi sono ancora a livelli molto bassi, fatto che riduce il costo dei finanziamenti e crea nuove opportunità per il mercato e le famiglie.

Casa, come cambiano le scelte degli italiani

Che la casa rimanga, per gli italiani, l’investimento principe, è un dato difficilmente controvertibile. Una certezza che fa il paio con il mutamento di abitudini d’acquisto e una certa dinamicità dei pressi registrata dal bene casa.

Lo dimostrano alcuni dati del Centro Studi Tecnocasa, dai quali emerge come negli ultimi anni il mercato immobiliare ha visto i prezzi scendere progressivamente, con il conseguente cambiamento a livello di tipologie immobiliari richieste.

Dal 2013 in poi si nota nelle grandi città una diminuzione delle percentuali sui tagli più piccoli della casa, come monolocali e bilocali. Al contrario, si segnala un aumento per le tipologie più ampie, dal trilocale in poi. Questo è avvenuto proprio a causa del ribasso dei prezzi che ha reso possibile l’acquisto di una casa più ampia, soprattutto il trilocale, scelto da tante giovani coppie che hanno saltato la fase in cui si acquistava prima il bilocale per poi passare all’appartamento con una camera in più.

Anche chi investe nella casa, da sempre orientato sul bilocale, tende ora a preferire il trilocale, di piccole dimensioni se ubicato in località turistiche. Nelle città universitarie si sceglie perché, in questo modo, c’è una camera in più da poter affittare.

Sempre maggiore l’attenzione al contenimento delle spese legate all’immobile, soprattutto quelle condominiali. Inoltre, in base alle indicazioni rilevate da La Ducale SpA, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa, l’acquirente oggi, soprattutto in riferimento a una casa nuova, risulta molto sensibile a tematiche ambientali quali l’utilizzo di energie rinnovabili e la classe energetica, da cui discende un’attenzione verso il risparmio sui costi di gestione.

Un’architettura moderna, verde condominiale (soprattutto in città) ma con un occhio sempre ai costi e parti comuni curate sono plus che attirano i potenziali acquirenti. Terrazzi o pertinenze esterne fruibili, ormai intesi come un continuum dell’appartamento, e luminosità sono le richieste più frequenti dei clienti durante la ricerca della loro casa ideale. Per quanto riguarda gli interni, la differenza maggiore rispetto al passato riguarda la superficie dei locali e la gestione degli spazi della casa, con la tendenza a eliminare ciò che non è funzionale e a far crescere le superfici open.

Tutto ciò è stato reso possibile anche grazie a un cambiamento nel mondo dell’arredo, che privilegia il design a scapito della funzionalità o della praticità. Il design risulta essere molto amato dagli italiani, lo dimostra il continuo e sempre maggiore successo delle esposizioni e delle fiere che riguardano questo tema.

L’idea che hanno oggi gli acquirenti di casa, in definitiva, è strettamente legata all’idea di benessere personale. La casa viene intesa come un rifugio sicuro, un luogo dove isolarsi dal lavoro e dallo stress del mondo esterno. Oggi la tendenza è quella di voler vivere all’interno di una casa, di un condominio che funga da micro-habitat riparato ma dotato di tutti i comfort.

Il mercato immobiliare rialza la testa

Negli anni bui della crisi, il settore dell’edilizia è quello che ha subito i contraccolpi più violenti e il mercato immobiliare ne ha risentito di conseguenza. Ora, però, qualche timidissimo segnale di ripresa si sta facendo vedere e il mercato immobiliare pare rialzare la testa.

Questo è ciò che traspare dalle rilevazione dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa che, sulla base dei dati forniti dall’Agenzia delle Entrate, ha analizzato l’andamento delle compravendite nelle grandi città italiane nel primo trimestre del 2016.

Il ribasso dei prezzi sul mercato immobiliare, la maggiore disponibilità delle banche a erogare mutui, i tassi particolarmente vantaggiosi di questi ultimi e un ritorno all’investimento hanno rimesso in moto il mercato immobiliare italiano.

A livello nazionale, le compravendite residenziali nel primo trimestre 2016 sono state 115.135, con un aumento del 20,6% rispetto allo stesso periodo del 2015. Il mercato immobiliare di tutte le principali città della Penisola ha mostrato volumi in aumento; spiccano i casi di Torino (+37,3%), Genova (+27,8%) e Milano (+26%), mentre Roma, con 6.564 compravendite, è la città che fa segnare il maggior numero di transazioni.

Buoni anche i dati di Napoli e Firenze, entrambe sopra il 20% (rispettivamente +22,9% e +21,8%), anche se il capoluogo toscano è, insieme a Palermo, quello nel quale il mercato ha fatto registrare, nel trimestre, un numero di transazioni solo di poco superiore al migliaio: 1063 a Firenze, 1084 a Palermo.

Come cambia in Italia il mercato degli affitti

Buone notizie dal mercato italiano degli affitti. Secondo i dati rilevati dall’Ufficio Studi Tecnocasa, nel secondo semestre del 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato un calo dei valori dello 0,3% per i monolocali, un aumento dello 0,2% per i bilocali e dello 0,7% per i trilocali.

Andamento non omogeneo per gli affitti, poiché nei capoluoghi di provincia la contrazione ha interessato solo i bilocali (-0,2%) mentre i canoni di locazione dei sono aumentati dello 0,3% per i trilocali e dello 0,6% per i monolocali.

Ma chi ha scelto la soluzione degli affitti nella seconda metà del 2015? Ancora una volta si è trattato per la maggior parte di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati, ai quali si aggiungono gli studenti e i lavoratori fuori sede.

Il 57,5% di chi cerca casa in affitto lo fa per scelta abitativa, a seguire il 36,1% che si trasferisce per motivi di lavoro e il 6,4% per motivi di studio. Tra le grandi città a Firenze e a Milano si registra la percentuale più elevata di chi richiede affitti per motivi di lavoro e di studio: 61,3% e 24,2% e 56,1% e 21,3%.

Quanto allo stato civile, a livello nazionale, prevalgono i single (63,5%) con punte del 76,2% a Milano (di cui il 69,6% celibi o nubili).

Per quanto riguarda la tipologia dei contratti degli affitti, a livello nazionale il 66,6% ricorre al canone libero e il 20,3% al canone concordato, percentuale che rispetto ad un anno fa è in crescita. Una formula contrattuale che prevale a Genova (79,6%) e a Verona (72%). La tipologia maggiormente affittata a livello nazionale è il bilocale (40%).

Infine, crescono gli affitti di immobili che presentano soluzioni di “qualità” – in termini di stato dell’immobile, qualità dell’arredamento, ambienti luminosi e servizi in zona -, così come l’interesse per gli immobili arredati in tutto o in parte e con la presenza del collegamento ad internet.

Trilocale, che passione

Gli italiani continuano a preferire dei tagli medi quando comprano casa e puntano sul trilocale. Lo ha confermato un’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa In Italia, nel secondo semestre del 2015.

Nella seconda parte del 2015 il trilocale è stata infatti la tipologia di abitazione più acquistata da marito e moglie (il 53,2% degli scambi è stato effettuato da persone coniugate), con il 31,8% delle preferenze.

Seguono in classifica ville, villette e tutte le tipologie indipendenti e semi indipendenti, che totalizzano il 21,1% delle compravendite; al terzo posto ci sono i quattro locali con il 20,4% degli acquisti.

Il trilocale è acquistato prevalentemente per farne l’abitazione principale (nel 67,5% dei casi), seguito dalla casa ad uso investimento (21,3%) e poi casa vacanza (11,2%). Rispetto al secondo semestre del 2014, si registra un lieve aumento delle percentuali di acquisti di casa vacanza, trilocale e non, e per investimento, che un anno fa si attestavano rispettivamente al 9,7% e al 20,8%.

Nel 53,2% dei casi i coniugi hanno acquistato il trilocale o un’altra tipologia di abitazione servendosi di un mutuo bancario, mentre il 46,8% delle transazioni è avvenuto in contanti. Percentuali molto simili si registravano un anno, fa quando gli acquisti con mutuo erano il 52,6% del totale e quelli senza mutuo il 47,4%.

Ecco l’identikit di chi richiede un mutuo

Chiedere un mutuo è sempre meno un’operazione compiuta da sprovveduti, ammesso che lo sia mai stata. È quanto emerge da un’analisi effettuata dal sito Immobiliare.it in occasione del lancio della sezione dedicata alla valutazione del proprio profilo di mutuatario.

I risultati dell’analisi, condotta su un campione di oltre 5mila italiani alle prese con una richiesta di mutuo, dicono che il 25,4% di chi si informa sulle sue possibilità di ottenerlo prevede di comprare casa non prima di 6 mesi dopo.

Sempre secondo l’analisi, chi comincia a pensare a un mutuo prima che a trovare un appartamento da acquistare, nel 29% dei casi è single e nel 28% in coppia, ma senza figli. Il 21% ha un solo figlio e probabilmente pensa di trasferirsi in un appartamento più grande.

Inoltre, il 70,3% degli intervistati vorrebbe intestare il mutuo a una sola persona e il 45% del campione si augura di finanziare attraverso il mutuo fino al 100% del valore dell’immobile (situazione più unica che rara). Nel 53% delle simulazioni si dichiara un solo percettore di reddito nel nucleo familiare.

Infine, se la durata media di un mutuo concesso in Italia è di poco superiore ai 20 anni, fra chi si informa prima di cominciare la ricerca dell’immobile uno su due punta ad avere un finanziamento più lungo e, nel 32% dei casi, lo vorrebbe di almeno 30 anni.

Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, commenta così i risultati dell’analisi: “I dati ottenuti raccontano come in Italia sia sempre più comune l’abitudine di informarsi sulla possibilità di ottenere un mutuo molto prima di aver individuato l’immobile da acquistare. Responsabile di questo fenomeno è la maggiore consapevolezza maturata dagli italiani negli anni della crisi che li ha resi più esperti. Sapere realisticamente che cifra è possibile ottenere dalle banche permette di svolgere una ricerca della casa più mirata ed efficace”.

Un 2015 in crescita per i mutui

È continuato anche nel 2015 il trend positivo del mercato dei mutui in Italia. Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 13.077 milioni di euro nel quarto trimestre 2015. Rispetto allo stesso trimestre del 2014 si registra un aumento delle erogazioni pari a +83,7%, per un controvalore di +5.956,9 milioni di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino Statistico I-2016 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di aprile 2016.

Il mercato dei mutui continua a dare segnali positivi, le erogazioni sono in aumento da due anni, superano abbondantemente i 10 miliardi di euro ed era dalla metà del 2011 che non si toccava quota 13 miliardi. Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente, che vedono incrementi importanti a partire dalla metà del 2014 e volumi raddoppiati dall’estate scorsa.

Considerando l’intero anno 2015, riscontriamo che sono stati erogati alle famiglie italiane mutui per 41.247,1 milioni di euro. Il saldo annuo, se confrontato con quanto rilevato nei 12 mesi precedenti (intero anno 2014), segna un aumento dei volumi pari a +70,6%, per un controvalore di +17.064,4 milioni di euro.

Nello specifico, il quarto trimestre 2015 vede un incremento delle erogazioni in tutte le macroaree, come avviene ormai da più di un anno. La performance migliore spetta alle Isole, dove i quasi 870 milioni di euro sono il doppio rispetto a quanto erogato nel quarto trimestre 2014. I volumi raddoppiano anche nel Centro e nel Sud Italia, mentre il Nord-Ovest si conferma la macroarea dove si eroga di più, con più di 4,3 miliardi di euro. Anche l’Italia Centrale fa segnare una performance interessante: i volumi dei mutui sono aumentati del 68% e adesso superano i 2,8 miliardi di euro.

Analizzando l’intero anno 2015 si registrano volumi in aumento in tutte le macroaree italiane. Il Meridione eroga 5.750 mln di euro (+84%), il Centro Italia si posiziona al secondo posto con un aumento del 79,6% e volumi pari a 10,3 miliardi di euro sia per andamento sia per totale erogato. Con quasi 14 miliardi di euro, invece, è il Nord-Ovest l’area dove si eroga di più e i suoi volumi sono aumentati del 63,3%; la performance è simile nel Nord-Est, dove però i volumi dei mutui sono 8.900 milioni di euro.

Attraverso la base dati interna all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, è stata analizzata la tendenza rispetto alla quantificazione media dell’importo dei mutui. Il ticket medio nazionale si è attestato a circa 111.300 euro, in aumento rispetto a quanto riscontrato nel quarto trimestre 2014. La ripartizione geografica è nettamente diversa: il Nord-Ovest e il Centro si mantengono sopra i livelli nazionali, il Nord-Est è in linea rispetto al totale dell’Italia, mentre la tendenza è opposta al Sud e nelle Isole. Il ticket medio dei mutui risulta più elevato nella macroarea Centrale (116.200 euro) e più basso al Sud, dove si erogano in media 104.100 euro.

Inoltre, il 2015 si è chiuso con un aumento delle erogazioni dei mutui rispetto a quanto rilevato nel 2014, anche per effetto della significativa crescita dei finanziamenti di surroga. Il 2016 dovrebbe continuare su questa stessa lunghezza d’onda, ma con una riduzione delle erogazioni relative alle surroghe.

Leasing immobiliare, UniCredit apre la strada

Comprare la prima casa con il leasing immobiliare è una nuova possibilità prevista dalla Legge di Stabilità 2016. Le banche non si sono fatte scappare questa opportunità e UniCredit, per prima in Italia, offre al mercato grazie alla sua controllata UniCredit Leasing.

Dal 26 aprile prossimo sarà possibile, progressivamente nelle 3.200 filiali di UniCredit attive sul territorio italiano, acquisire la prima casa con uno strumento, quello del leasing, da sempre dedicato a imprese e partite iva, e che ora diventa accessibile anche ai privati attraverso il leasing immobiliare.

“Il leasing immobiliare è uno strumento innovativo – ha dichiarato Gabriele Piccini, Country Chiarman Italy di UniCredit – che va incontro soprattutto alle esigenze dei giovani e, più in generale, di coloro che hanno un reddito annuo inferiore ai 55mila euro: stiamo parlando di un mercato che in Italia conta oltre 1 milione 100mila persone. Si tratta di un nuovo strumento per l’acquisto della prima casa, che si aggiunge a quello del mutuo ipotecario tradizionale: il leasing immobiliare, infatti, è rivolto soprattutto ai quei giovani o a quelle coppie che, grazie a questo strumento, potranno ambire a un immobile più grande rispetto a quello che potrebbero permettersi ricorrendo a un mutuo ipotecario”.

UniCredit, tramite la sua controllata UniCredit Leasing, acquisterà l’immobile e l’utilizzatore pagherà un “canone periodico“: alla fine potrà riscattare la casa.

Il leasing immobiliare è fiscalmente detraibile: per gli over 35 con redditi sotto i 55mila euro, i canoni fino a 4mila euro l’anno sono detraibili ai fini Irpef nella misura del 19% così come il riscatto finale fino a 10mila euro.

Per gli under 35 con redditi sotto i 55mila euro, gli importi detraibili raggiungono gli 8mila euro per i canoni e i 20mila euro per il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale.

L’importo minimo erogabile del leasing immobiliare ammonta a 50mila euro e potrà avere piani di rimborso che variano dai 10 ai 30 anni.

2015, il risveglio del mercato immobiliare

Quando c’è una crisi economica, il primo settore che dà segni di cedimento è quello immobiliare. La gente ha meno liquidità, le banche chiudono i cordoni della borsa, le case si vendono di meno, l’edilizia rallenta, imprese e fornitori del settore soffrono e chiudono. È il triste domino del declino immobiliare.

Per fortuna, però, il settore immobiliare è anche uno di quelli che, alle prime avvisaglie di ripresa, rialza la testa prima degli altri. È quello che, per fortuna, è successo lo scorso anno in Italia secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.

L’Ufficio ha infatti elaborato un’analisi sulla base dei dati forniti dall’Agenzia delle Entrate, studiando l’andamento delle compravendite nel settore immobiliare nelle grandi città italiane nel 2015: il risultato è che una serie di fattori – dal ribasso dei prezzi, alla maggiore disponibilità delle banche a erogare mutui, ai tassi di questi ultimi particolarmente vantaggiosi – ha fatto ripartire il mercato immobiliare italiano.

Secondo l’analisi, a livello nazionale le compravendite residenziali nel 2015 sono state 444.636, +6,5% rispetto al 2014. Tutte le principali città italiane hanno mostrato volumi in aumento e tra esse spiccano in positivo i casi di Bari, Milano e Palermo. La prima ha fatto segnare un +17,6% su base annua, la seconda un +13,4%, la terza un +13%.

Da segnalare l’andamento anomalo del mercato immobiliare di Roma. Nella Capitale, lo scorso anno, si sono concluse circa 27.400 compravendite, il numero più alto tra le città analizzate (Milano, al secondo posto, ne ha concluse il 33% in meno), ma l’andamento dei prezzi è rimasto pressoché stabile: +0,8%.

Franchising immobiliare, un settore in salute

Uno dei settori più rilevanti all’interno del grande mondo del franchising è quello del franchising immobiliare. Un segmento che pare piuttosto dinamico, anche nel contesto del mondo del franchising, che meglio di altri ha resistito alla crisi.

Le cifre dicono infatti che il biennio 2014-2015 è stato all’insegna della ripresa, con un aumento del 15% dei mutui erogati nel terzo trimestre del 2014 e una crescita delle compravendite, arrivate a quota 450mila per anno, equivalenti a un fatturato di 110 miliardi.

Il settore del franchising immobiliare vede un numero di agenzie presenti in Italia di poco superiore a 40mila, con un numero di agenzie aderenti a un network poco superiore alle 4mila. Secondo le stime delle principali reti in franchising, si tratta di un numero destinato a crescere, grazie a molte nuove aperture previste per il 2016.

Del resto, affidarsi per il proprio franchising immobiliare a un grande gruppo affermato sul mercato immobiliare e conosciuto a livello nazionale, offre maggiori prospettive di competitività rispetto alla singola agenzia immobiliare, con costi di investimento iniziali più bassi per l’avvio di un’agenzia e possibilità di crescenti nel tempo.