Tag: mutuo

Mutuo autonomi: quali sono le garanzie richieste?

Il mutuo sia per i lavoratori autonomi che i dipendenti è lo strumento che permette di poter comprare un immobile. Ma quali sono le garanzie richieste ad un autonomo?

Mutuo autonomi: cos’è il mutuo e come funziona

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (per esempio la banca), consegna ad un’altra parte, detta mutuataria (per esempio un lavoratore), un credito o presta una somma di denaro. Il debitore dovrà restituire la stessa somma di denaro, maggiorata degli interessi, allo scadere del termine stabilito.

Per questo motivo, spesso il mutuo viene pagato mensilmente, trimestralmente o semestralmente, per gli anni stabiliti al tasso previsto alla firma del contratta di mutuo. Tuttavia, il tasso di interessi a cui viene prestato il denaro, cambia in relazione all’istituto che concede il mutuo.

La rata permette, di spalmare nel tempo, questi ulteriori costi e permette al debitore di restituire la somma ottenuta. Inoltre, viene calcolata in base al reddito percepito, e nel caso di famiglie, anche al numero dei componenti della stessa.

Mutuo autonomi: il margine di rischio per la banca

Un lavoratore dipendente, con contratto a tempo indeterminato, rappresenta per la banca un reddito costante e certo. Mentre, nel caso di lavoratore indipendente, questa certezza potrebbe venir meno. Se da una parte lavorare autonomamente permette di svolgere un lavoro più dinamico, in cui è possibile scegliere gli orari.

Dall’altra parte, per la banca questo rappresenta un maggior margine di rischio. Questo perché, secondo l’istituto di credito, l’evento licenziamento del dipendente rappresenta qualcosa di più raro. Mentre, per l’autonomo non è così, può decidere di abbandonare il lavoro.

Anche e non è detto che sia così. Spesso dietro le spalle di un professionista vi è la realizzazione di un sogno. Ma anche anni di studio, di impegno, tirocini, per cui quel lavoro rappresenta l’unica fonte di reddito. E’ interesse del professionista mantenere e crescere nella sua professione.

Mutuo autonomi: il trattamento di fine rapporto

Il secondo punto di interesse in relazione al mutuo, è il trattamento di fine rapporto. Anche detto TFR, o liquidità, è una somma di accantonamento proporzionale alla retribuzione del lavorato dipendente. Viene corrisposta al lavoratore, a fine del rapporto, dal datore di lavoro.

Anche in caso di fallimento dell’impresa, il datore è tenuto a versare mensilmente il contributo in relaziona alla retribuzione. Anche in questo caso, si tratta di una garanzia per l’istituto di credito. Purtroppo, il meccanismo non funziona per i lavoratori autonomi. In altre parole, per i professionisti non si matura il TFR.

Questo rappresenta un altro fattore di rischio per la banca. Anche se, molti autonomi si creano dei propri fondi di accumulazione di capitali, per sfruttare nella fase finale della propria attività lavorativa.

Mutuo autonomi: come si possono superare le criticità?

Messe sotto la lente di ingrandimento le criticità per la banca, cerchiamo di capire com’è possibile superarle. Se la busta paga riporta il reddito mensile di un dipendente, come può fare il lavoratore autonomo, che non ha un reddito costante? La risposta potrebbe essere questa.

E’ possibile utilizzare il modello unico depositato presso l’Agenzia delle entrate. In caso di richiesta di mutuo, vengono richieste le ultime due precedenti, al periodo di domanda. A questo punto la banca valuta il rapporto tra la rara ed il reddito. Se nel caso di autonomi è pari al 30% dello stipendio, nel caso di mutuo per autonomi, tende ad abbassare questo rapporto.

Ma comunque deve sempre essere preso in esame e non è detto che non sia idoneo per la banca ai fini della concessione del credito. Inoltre, il lavoratore autonomo potrebbe essere proprietario di un immobile da mettere in garanzia. In questo caso, è evidente che la casa su cui viene iscritta l’ipoteca sia la principale fonte di garanzie per l’istituto di credito.

Altri consigli utili per i professionisti

A questo punto è meglio dare qualche consiglio ai professionisti che vogliono presentare la richiesta di mutuo. La banca tende a preferire i finanziamenti che riguardano gli immobili ad uso abitativo, piuttosto che quelli comprati per svolgere un’attività economica.

Il mercato dell’immobile residenziale è sempre stato il preferito agli istituti di credito, proprio perché tutti hanno bisogno di avere un luogo in cui vivere. Invece, un immobile commerciale potrebbe essere legato solo all’attività, smessa la seconda, l’immobile diventerebbe inutilizzato.

Un ruolo importante giocano anche le garanzie esterne. Tra queste è molto in uso la possibilità di avere un “garante“. Si tratta di una terza persona che si impegna, con il proprio patrimonio, a pagare le rate qualora il debitore risultasse inadempiente.

Il ruolo delle associazioni di categoria e le assicurazioni

Anche l’età del richiedente è una variabile importante. Un giovane, di solito, ha la possibilità maggiore di finire il suo debito, grazie alla sua maggiore speranza di vita. Ed infine, va valutato il ruolo delle associazioni di categoria. Infatti, esistono alcune associazioni tra professionisti che aiutano i propri iscritti, ponendosi come garanti.

Infine, sono ben viste anche le assicurazioni che vengono pagate quando si contrae un mutuo. Tra quelle obbligatorie e quelle consigliate c’è davvero una vasta gamma da poter scegliere. In questo caso, il consiglio è quello di affidarsi ad un consulente del credito esperto, capace di poter indirizzare il cliente verso l’istituto di credito migliore in merito alle esigenze del richiedente.

Stop al mutuo per le famiglie terremotate

Non sono poche le famiglie che hanno perso la loro casa durante il terremoto della scorsa settimana e che su di esse hanno ancora acceso un mutuo. Per loro è arrivata una buona notizia.

È infatti sospeso il pagamento delle rate di mutuo acceso sugli edifici danneggiati dal sisma, come riportato dall’articolo 7 dell’ordinanza della Presidenza del Consiglio dei Ministri – Dipartimento Protezione Civile “Primi interventi urgenti di protezione civile conseguenti all’eccezionale evento sismico che ha colpito il territorio delle Regioni Lazio, Marche, Umbria e Abruzzo il 24 agosto 2016”, pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

L’articolo in questione prevede infatti che, a causa del grave disagio socio-economico dovuto al terremoto, che hanno colpito i soggetti residenti o con sede legale e/o operativa nei comuni individuati con apposito provvedimento, il terremoto è causa di forza maggiore ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1218 del Codice Civile e quindi esime dal pagamento delle rate del mutuo.

La sospensione delle rate del mutuo è possibile sia per le case di abitazione sia per gli edifici commerciali o produttivi, distrutti o resi inagibili anche in parte dal sisma. Per fruirne, è necessario presentare agli istituti di credito un’autocertificazione del danno subito per ottenere la sospensione del mutuo fino alla ricostruzione, all’agibilità o all’abitabilità dell’edificio, comunque non oltre la data di cessazione dello stato di emergenza. Si può scegliere se sospendere l’intera rata del mutuo o solo quella della quota capitale.

Infine, dall’articolo 7 un avvertimento alle banche. Entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore dell’ordinanza, queste devono informare i titolari di mutuo, almeno mediante avviso esposto nelle filiali e pubblicato nel proprio sito internet, della possibilità di chiedere la sospensione delle rate, indicando tempi di rimborso e costi dei pagamenti. Qualora non lo facciano, si considerano sospese fino al 31 gennaio 2017, senza costi aggiuntivi per il titolare, le rate di mutuo in scadenza entro questa data.

Ecco l’identikit di chi richiede un mutuo

Chiedere un mutuo è sempre meno un’operazione compiuta da sprovveduti, ammesso che lo sia mai stata. È quanto emerge da un’analisi effettuata dal sito Immobiliare.it in occasione del lancio della sezione dedicata alla valutazione del proprio profilo di mutuatario.

I risultati dell’analisi, condotta su un campione di oltre 5mila italiani alle prese con una richiesta di mutuo, dicono che il 25,4% di chi si informa sulle sue possibilità di ottenerlo prevede di comprare casa non prima di 6 mesi dopo.

Sempre secondo l’analisi, chi comincia a pensare a un mutuo prima che a trovare un appartamento da acquistare, nel 29% dei casi è single e nel 28% in coppia, ma senza figli. Il 21% ha un solo figlio e probabilmente pensa di trasferirsi in un appartamento più grande.

Inoltre, il 70,3% degli intervistati vorrebbe intestare il mutuo a una sola persona e il 45% del campione si augura di finanziare attraverso il mutuo fino al 100% del valore dell’immobile (situazione più unica che rara). Nel 53% delle simulazioni si dichiara un solo percettore di reddito nel nucleo familiare.

Infine, se la durata media di un mutuo concesso in Italia è di poco superiore ai 20 anni, fra chi si informa prima di cominciare la ricerca dell’immobile uno su due punta ad avere un finanziamento più lungo e, nel 32% dei casi, lo vorrebbe di almeno 30 anni.

Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, commenta così i risultati dell’analisi: “I dati ottenuti raccontano come in Italia sia sempre più comune l’abitudine di informarsi sulla possibilità di ottenere un mutuo molto prima di aver individuato l’immobile da acquistare. Responsabile di questo fenomeno è la maggiore consapevolezza maturata dagli italiani negli anni della crisi che li ha resi più esperti. Sapere realisticamente che cifra è possibile ottenere dalle banche permette di svolgere una ricerca della casa più mirata ed efficace”.

Leasing immobiliare abitativo, ecco la guida

È stata presentata nei giorni scorsi la guida per la casa in leasing, una novità introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 per regolamentare la disciplina del leasing immobiliare abitativo, che prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale.

In sostanza, il leasing immobiliare abitativo si propone di agevolare l’acquisto della casa di residenza utilizzando lo strumento della locazione finanziaria in alternativa al mutuo. Una soluzione pensata soprattutto specie per i giovani.

La guida “Il Leasing immobiliare abitativo”, nasce dalla collaborazione tra Assilea (Associazione Italiana Leasing), il Consiglio Nazionale del Notariato, con l’adesione di 11 tra le principali Associazioni dei Consumatori  ed è stata realizzata con il contributo del dipartimento delle del Mef.

La guida chiarisce le caratteristiche principali del leasing immobiliare abitativo e i dubbi più frequenti legati a questo strumento, le tutele per il cittadino e i regimi fiscali applicabili. Per scaricare gratuitamente la guida, clicca qui.

Per dare qualche coordinata in materia, i soggetti che possono fruire del leasing immobiliare abitativo sono quelli con reddito complessivo non superiore a 55mila euro e privi di abitazione principale. I vantaggi fiscali di cui possono beneficiare i  titolari dei contratti di leasing immobiliare abitativo stipulati dall’1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, sono interessanti e più vantaggiosi rispetto a quelli del mutuo. I giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito inferiore a 55mila euro godranno di:

  • detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
  • detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).

I soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55mila euro godranno di:

  • detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui;
  • detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).

Sia gli under 35 sia gli over 35 che stipulano un contratto di leasing immobiliare abitativo avranno l’imposta di registro sull’acquisto della prima casa ridotta all’1,5%. Nel caso di leasing, l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

In sostanza, i principali vantaggi del leasing immobiliare abitativo sulla prima casa sono:

  • nessun costo di iscrizione e cancellazione di ipoteca;
  • imposta di registro sull’atto di acquisto ridotta;
  • detraibilità del canone di leasing;
  • prezzo di riscatto detraibile nell’anno.

In caso di leasing immobiliare abitativo la detrazione è del 19% fino a un importo massimo dei canoni (quota capitale e quota interessi) di 8mila euro l’anno, mentre, nel caso del mutuo, la detrazione del 19% è per un importo massimo di 4mila e riguarda la sola quota degli interessi passivi. Inoltre, nel leasing immobiliare abitativo non si paga l’imposta sostitutiva (0,25%) che si paga invece sul mutuo.

Infine, ricordiamo che i vantaggi fiscali del leasing prima casa sono cumulabili con altre agevolazioni, come per esempio il 50% dell’Iva dovuta sull’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad alta efficienza energetica o gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.

Continua il buon momento dei mutui

Sarà anche merito della ripresa in atto, dei tassi d’interesse a minimi e dei prezzi delle case in calo, fatto sta che in Italia continua il buon momento dei mutui. Un trend confermato dall’Osservatorio sui mutui dei portali Mutui.it e Facile.it, secondo le cui rilevazioni nello scorso semestre il finanziamento medio concesso è stato di circa 123mila euro, +2,4% rispetto alla rilevazione di sei mesi fa e +8% anno su anno.

I due siti hanno analizzato le domande di mutui e le erogazioni registrate tra maggio e ottobre 2015 e i risultati hanno rivelato un livellamento tra la cifra richiesta e quella effettivamente ottenuta dalle banche. Il livellamento è la conseguenza, da una parte, del fatto che gli italiani richiedono somme in linea con i propri livelli di reddito e proporzionali al valore dell’immobile, dall’altra dalla maggiore disponibilità delle banche a concedere mutui e prestiti.

Come conseguenza di questo trend il loan to value medio, ossia la percentuale erogata in rapporto al valore dell’immobile da acquistare, è salito ancora e adesso è al 56,4%. Stabili rispetto a maggio scorso sono rimasti l’età media del mutuatario (40 anni) e la durata media dei mutui erogati (21 anni).

Per quanto riguarda la tipologia delle erogazioni, la finalità più ricorrente è la surroga (spesso anche surroga di surroga), il cui numero è raddoppiato rispetto alla rilevazione del maggio scorso (+96%). Complessivamente, le surroghe rappresentano il 59% di tutte le erogazioni del semestre, dopo le quali vengono i mutui prima casa (29%).

Si rafforza, rispetto al semestre precedente, la predilezione per i mutui a tasso fisso: le domande di finanziamento di questo tipo salgono al 64,3%, mentre i mutui a tasso variabile raccolgono circa il 32% di tutte le domande.

Mutuo, niente commissioni per estinzione anticipata

Una buona notizia per quanti si trovano nella situazione da sogno di poter estinguere anticipatamente il proprio mutuo. E questa volta, incredibile a dirsi, la buona notizia viene dall’Europa.

La direttiva europea 17/2014 stabilisce infatti che non dovrà essere applicata alcuna commissione in caso di estinzione anticipata del mutuo. La direttiva dovrà essere recepita dal nostro Paese entro il 21 marzo 2016 e il suo recepimento, che farà felici diversi titolari di mutuo, è previsto dal disegno di legge di delegazione europea 2015 approvato il 6 novembre dal Consiglio dei ministri, dopo il via libera dalla Conferenza Stato-Regioni.

La direttiva comunitaria sul mutuo prevede, oltre alla possibilità per il mutuatario di estinguerlo anticipatamente senza l’applicazione di commissioni, oneri o indennità assortite, l’elaborazione di standard per valutare i beni immobili ai fini della concessione del mutuo stesso.

La direttiva affida il monitoraggio sul mercato immobiliare all’Osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia delle Entrate. Inoltre, la normativa prevede un periodo di sette giorni durante i quali chi si è rivolto a un istituto di credito per l’erogazione del mutuo può confrontare le offerte sul mercato prima di firmare il contratto secondo lui più vantaggioso.

Il mutuo per i giovani? Un sogno

Anche se i segnali di ripresa dopo anni di crisi profonda si fanno sempre più robusti, per i giovani italiani le prospettive non sono ancora facili, specialmente per quanto riguarda l’uscire di casa e comprarsi un’abitazione propria accendendo un mutuo.

Lo testimoniano anche i dati di un’analisi elaborata dai siti Mutui.it e Facile.it, che hanno analizzato tanto le richieste di mutuo compilate, quanto le erogazioni ottenute dagli italiani nei sei mesi da marzo ad agosto 2015. Il dato più significativo rilevato riguarda gli under 30 che hanno richiesto un mutuo nel periodo considerato: la loro percentuale si è quasi dimezzata, passando dal 17% al 9,7% in poco più di un anno.

Nelle rilevazioni del 2012 quasi un preventivo di mutuo su 4 arrivava da under 30, mentre ora la precarietà diffusa e le difficoltà economiche sembrano aver tolto ai ragazzi anche la voglia di provarci.

Il dato stride ancora di più con gli altri numeri rilevati dai due siti. Analizzando infatti le erogazioni di mutuo registrate nello stesso lasso di tempo, quelli ottenuti dai più giovani hanno raccolto una percentuale più elevata che in passato: il 6,5% del totale, contro il 5% registrato in maniera stabile negli scorsi anni.

Entrando nel dettaglio, sulle circa diecimila domande di mutuo esaminate, si nota come la richiesta tipo fatta dai giovani aspiranti mutuatari sia finalizzata in larghissima parte all’acquisto della prima casa: il 74% del campione. Se si isolano solo le domande di mutuo prima casa, quelle degli under 30 rappresentano il 17,5% del totale.

In termini di importo, si punta ad ottenere cifre molto vicine alla media dei finanziamenti richiesti in Italia (114mila euro), con cui coprire il 67% del valore dell’immobile da acquistare. Il tasso preferito per il mutuo è quello fisso (56%) – segno di una buona consapevolezza delle interessanti opportunità presenti sul mercato – mentre il tasso variabile, pur ai minimi storici, raccoglie solo il 36% delle domande.

Analizzato il quadro della domanda, resta da capire che cosa succede in fase di erogazione. Quando si sottoscrive, il mutuo si fa più piccolo: diminuisce sia l’importo erogato (si scende a 107mila euro), sia il loan to value (63%), dati che rivelano come gli immobili acquistati siano di valore medio-basso. Si conferma la predilezione per il mutuo a tasso fisso, scelto dal 61% dei mutuatari; significativo, infine, che ben il 29% dei finanziamenti erogati sia una surroga.

Il mercato dei mutui torna a muoversi

Buone notizie per il mercato dei mutui in Italia. Secondo l’Osservatorio sui mutui di Mutui.it e Facile.it, nello scorso semestre il finanziamento medio concesso è stato pari a quasi 120mila euro, il 5,4% in più rispetto alla rilevazione di sei mesi fa e il 12,5% in più rispetto a un anno fa.

Un andamento favorito dall’incremento delle compravendite immobiliari e dai valori negativi raggiunti dall’Euribor, che hanno spinto verso l’alto il trend della domanda di mutui da parte degli italiani.

I portali Mutui.it e Facile.it hanno analizzato le richieste e gli erogati di mutui registrati tra novembre 2014 e aprile 2015: i risultati offrono segnali incoraggianti anche nel confronto tra la cifra che si richiede e quella che si riesce effettivamente a ottenere dalle banche. Se nella rilevazione precedente (ottobre 2014) il divario era passato dal 20% all’11%, ora gli italiani che chiedono un finanziamento per l’acquisto di una casa puntano a 126mila euro (praticamente la stessa cifra registrata nello scorso semestre) ottenendone solo il 4% in meno.

Buone notizie anche per ciò che concerne il loan to value, ossia la percentuale erogata in rapporto al valore dell’immobile da comprare. Se già nella scorsa rilevazione questa variabile era passata dal 44% al 49%, ora è tornata sopra la soglia “psicologica” del 50%: 55% come somma richiesta e 52% per quella erogata. Stabile rispetto a sei mesi fa la durata dei mutui erogati (21 anni), mentre l’età media del mutuatario scende a 40 anni.

La principale novità rispetto alle rilevazioni precedenti è legata al tasso di interesse dei mutui scelto per il finanziamento: dopo anni di richieste di mutui variabili, adesso il 60% di chi chiede un mutuo punta al tasso fisso. Da segnalare anche il boom delle surroghe nell’ultimo semestre: rispetto al semestre precedente, queste erogazioni sono cresciute di oltre il 200%.

Infine, considerando le richieste e le erogazioni di mutui prima casa il quadro muta parzialmente: salgono di poco (+1%) gli importi richiesti – in media 133mila euro – mentre cresce del 3% la cifra media erogata, che passa da 122mila a 125mila euro. Si riduce ancora il divario tra richiesta ed erogazione (6%), mentre sale ancora la percentuale finanziata: il loan to value è del 61%.

A Trento ora è più facile comprare casa

A Trento ora è più facile comprare o sistemare casa: con un disegno di legge licenziato dal Consiglio della Provincia autonoma è stato istituito un ente gestore per assistere con garanzie l’accesso al credito da parte delle famiglie per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa.

In questo modo le famiglie avranno a disposizione uno strumento in più di garanzia per accedere ai mutui: un fondo di circa 1,5 milioni di euro.
L’intervento in favore delle famiglie che richiedono un mutuo per l’acquisto della prima casa era già stato previsto da un articolo della legge finanziaria provinciale a causa delle mutate condizioni del sistema creditizio, a seguito della crisi economica: in precedenza, infatti, il mutuo veniva concesso sulla base di una garanzia ipotecaria, che ora non è più sufficiente.

La Provincia a sua volta mette a disposizione un fondo di garanzia, limitato nell’importo ma in grado di “sbloccare” la concessione del mutuo per molte famiglie, cosa che, indirettamente, produrrà effetti positivi anche sul versante delle imprese.

Francesca SCARABELLI

Mutuo: si chiedono meno soldi e si aspettano i 37 anni

Chiedere un mutuo oggi è sempre più un privilegio per chi ha già dei risparmi da parte. Sembra un paradosso ma è così: secondo Lorenzo Bacca, responsabile della Business Unit di Mutui.it, il comparatore di mutui on line, anche i giovani che vogliono dedicarsi al loro primo progetto da adulti, come l’acquisto della prima casa, hanno “bisogno di costruirsi una solidità economica per ottenere la concessione del finanziamento; chiedere mutui per pagare il 100% del valore dell’immobile vuol dire esser certi di ottenere un rifiuto da parte delle banche.

Naturale, quindi, che anche l’età media salga e che il sogno dell’indipendenza si faccia più lontano per i giovani”. E’ più alta, infatti, l’età media di coloro che chiedono mutui anche per acquistare la prima abitazione: si arriva a chiedere un finanziamento a quasi 37 anni (era 36 nel 2010).

Contemporaneamente, scende l’entità del mutuo richiesto: su 400 mila mutui analizzati da Mutui.it le somme medie richieste sono scese del 9%. A novembre 2010, prima dell’esplosione della crisi economica, l’importo medio dei finanziamenti era pari a 160.000 euro, oggi si attesta a 146.000 euro. Diminuisce di ben 12 punti il loan to value, vale a dire la percentuale del valore dell’immobile che si intende finanziare attraverso il mutuo: a fine 2010 le richieste puntavano a coprire il 75%, mentre oggi la richiesta media si ferma al 63%. A fronte di un valore medio dell’immobile che resta tutto sommato costante, come costante è anche la durata del finanziamento, di circa 25 anni.

La richiesta di mutui a tasso variabile ormai eguaglia quella di mutui a tasso fisso (42% Vs 43%), mentre solo un anno fa quest’ultima raccoglieva ben il l 47% delle domande (27% per il variabile puro). Il fenomeno si spiega considerando i tassi attuali particolarmente alti che, con gli aumenti degli spread imposti dalle banche, fanno preferire il ricorso al variabile.

Fonte: ansa.it