proposta di locazione immobiliare

Cedolare secca: come si applica?

Come si applica la cedolare secca con aliquota fissa del 21% per gli affitti degli immobili? E quando si può applicare la percentuale più bassa del 10%? Una prima regola generale impone che la cedolare secca possa essere applicata solo al di fuori del perimetro delle attività economiche. La scelta dell’opzione della cedolare secca consente di sostituire l’Irpef, le addizionali e le imposte di bollo e di registro.

Quando si può optare per il regime di cedolare secca?

Si può optare per la cedolare secca solo per gli immobili destinati a utilizzo abitativo con contratti a:

canone libero;
canone concordato agevolato;
equo canone;
contratti transitori;
locazioni agevolate sui fabbricati situati in Abruzzo;
se si loca solo parzialmente una casa principale;
nei casi di locazione breve per utilizzi abitativi o turistici;
ai contratti sulle unità immobiliari di immobili di categoria C 1, con superfici entro i 600 mq e pertinenze inerenti, locate congiuntamente. Questo vantaggio è riservato solo ai contratti stipulati nel 2019.

Quando sul contratto di locazione non può essere applicata la cedolare secca?

Nell’ultimo caso del precedente paragrafo, la scelta della cedolare secca non può essere effettuata nel caso in cui, al giorno 15 ottobre 2018, risultava vigente un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e sulla medesima unità abitativa. Al contrario, si può optare per la cedolare secca nel caso in cui il precedente contratto di locazione era giunto a naturale scadenza nel corso del 2019. Pertanto, nel caso in cui il contratto di locazione fosse stato prorogato o stipulato nel corso del 2019, si può optare per la cedolare secca rispettivamente alla proroga o in sede di registrazione annuale.

Cedolare secca, le ultime novità normative

Tra le ultime novità normative della cedolare secca rientra anche la scelta dell’opzione nei casi in cui l’inquilino sia un condominio e l’unità abitativa fosse locata al portiere. In tal caso, il portiere non è ricompreso tra i soggetti che possono esercitare una professione o un’attività di impresa o di arti. A tale conclusione è arrivata l’Agenzia delle entrata con la risposta all’Interpello numero 790 del 2021. In linea generale, è necessario che sia il locatore dell’immobile e il conduttore dell’unità abitativa non esercitino un’attività di lavoro autonomo o di impresa. Sono invece discordanti i pareri della giurisprudenza di merito sulla questione della locazione dell’unità abitativa a favore dei propri collaboratori e dei dipendenti di chi svolge un’attività di impresa.

Come si esercita la scelta della cedolare secca?

Ai fini dell’applicazione della cedolare secca, è necessario che il locatore comunichi l’opzione al conduttore. La comunicazione si concretizza nel metterlo al corrente della rinuncia degli aggiornamenti del canone di affitto (e della variazione degli indici dell’Istat) a favore della tassa piatta. Tra gli ultimi chiarimenti normativi, l’Agenzia delle entrate con l’Interpello numero 165 del 2021 ha stabilito che la scelta della cedolare secca resta efficace anche se si tratta dei contratti a canone concordato. Per queste tipologie di contratti può essere prevista la riduzione del 10% come misura agevolativa del periodo di emergenza sanitaria. Si può cautamente sostenere che questa regola viga anche negli altri casi di riduzione del canone nell’ottica di agevolare i conduttori delle unità abitative rispetto agli aumenti dei canoni di locazione.

Quando si effettua la scelta della cedolare secca?

Qual è il momento in cui si fa la scelta dell’opzione della cedolare secca? Normalmente all’atto della registrazione del contratto di affitto. Rimangono tuttavia da effettuare l’obbligo di rinnovo della cedolare secca se si proroga il contratto o la scelta di revoca alla fine di ogni annualità. Tuttavia, se non si comunica la proroga del contratto con l’opzione, non avviene la decadenza della cedolare secca nel caso in cui il locatore mantiene un condotta coerente con la volontà di proseguire con l’opzione stessa. Inoltre, se si comunica tardivamente la scelta è prevista una sanzione di 50 euro se la comunicazione avviene entro i 30 giorni successivi alla scadenza; di 100 euro per comunicazioni avvenute oltre questo termine.

Qual è la base imponibile della cedolare secca?

Per determinare la base imponibile ai fini dell’applicazione della cedolare secca, è necessario prendere:

il totale del canone di affitto annuo come da contratto;
non procedere con abbattimenti;
applicare l’aliquota fissa del 21% valida per tutte le tipologie di contratto di locazione, sia a canone libero che affitti brevi.

Per i contratti di affitto brevi, di durata inferiore ai 30 giorni, la cedolare secca si applica direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca, quando l’aliquota del 21% si riduce al 10%?

L’aliquota del 21% della cedolare secca si riduce al 10% se il contratto di affitto riguarda il canone concordato stipulato tra organizzazioni di proprietà edilizia e fruitori. Tale beneficio è applicato ai contratti abitativi:

dove c’è poca disponibilità di immobili;
nei comuni capoluogo di provincia;
dove c’è alta tensione abitativa (l’individuazione di queste aree è fatta dal Cipe).

Quali altri contratti di affitto hanno la percentuale del 10% di cedolare secca?

L’aliquota del 10% di cedolare secca è applicata anche per i contratti di locazione a canone concordato non assistiti. La riduzione dell’aliquota opera, però, solo nel caso in cui sia stata ottenuta la relativa attestazione da parte delle organizzazioni aderenti all’accordo.

Locazioni brevi, quali vincoli per le detrazioni fiscali e quando si deve aprire la partita Iva

Sulle locazioni brevi è necessario rispettare, dal 2021, il nuovo vincolo dei quattro appartamenti. Al di sopra di questa soglia, infatti, scatta l’obbligo di apertura della partita Iva poiché questa situazione si inquadra nello svolgimento di un’attività di impresa. E, dunque, la dichiarazione dei redditi non può più essere ottemperata mediante la presentazione del modello 730.

Quali sono le locazioni brevi?

Le locazioni brevi sono disciplinati dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 2017. In base alla definizione data dal provvedimento, le locazioni brevi sono quelle riguardanti gli immobili ad utilizzo abitativo. La durata non può eccedere i 30 giorni. Chi cede in locazione un immobile può essere una persona fisica, non qualificata come imprenditore. Ci si può servire anche di intermediari immobiliari ai fini della locazione e anche dei siti on line specializzati in finalità del turismo o abitative.

Qual è la durata del contratto di locazione breve?

La durata della locazione breve massima, fissata in 30 giorni, si riferisce al singolo contratto stipulato. Tra le parti possono essere sottoscritti più contratti di durata breve, ma sempre nell’arco del tempo massimo previsto. Se nell’anno la durata dovesse eccedere i 30 giorni, è necessaria la registrazione del contratto. Chi loca l’immobile può scegliere, in sede di dichiarazione dei redditi o se registra il contratto, di beneficiare della cedolare secca. L’attuale aliquota è fissata al 21% e può essere scelta come alternativa alla tassazione ordinaria.

Cosa può comprendere e cosa è escluso dal contratto di locazione breve degli immobili?

Il contratto con il quale si cede in locazione un immobile per un periodo breve può comprendere:

la biancheria;
la pulizia delle stanze e dei locali;
l’area condizionata;
le spese per le utenze;
la navigazione a internet wifi.

Nella locazione breve degli immobili, invece, devono essere esclusi:

i pasti;
la colazione;
la disponibilità di auto a noleggio;
le guide turistiche;
gli interpreti.

Come va dichiarato il reddito derivante dalla locazione breve nel modello 730?

Nel caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da colui che dell’immobile ne è il proprietario, il reddito è considerato fondiario. Quindi, deve essere dichiarato nel modello 730 nel quadro “B”. Come deve essere applicata la tassazione? Nel caso in cui il proprietario dell’immobile scelga la tassazione ordinaria, il corrispettivo della locazione si abbassa, forfettariamente, del 5 per cento. Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile scelga la cedolare secca, il canone del contratto di locazione è tassato per l’intero importo. In quest’ultimo caso, in sede di compilazione del modello 730, deve essere selezionata la colonna “11” dei righi: B 1, B 2, B 3, B 4, B 5 e B 6.

Quale tassazione per i contratti di locazione breve nel caso di cedolare secca?

Se il proprietario applica la cedolare secca per i contratti di locazione breve, il canone del contratto sarà tassato per intero e dovrà essere utilizzato il codice “3” nella colonna “5”. Le spese sostenute da chi loca l’immobile non possono essere detratte in nessun modo dalla dichiarazione dei redditi nel caso di cedolare secca. Fa eccezione il caso in cui le spese non siano addebitate al conduttore dell’immobile sulla base dei consumi che ha prodotto nel periodo di permanenza.

Cosa avviene in caso di contratto di locazione breve del comodatario o del locatario?

Nel caso in cui il contratto di locazione breve venga stipulato dal locatario o dal comodatario dell’immobile si ricade nella situazione dei redditi diversi. In tal caso i redditi devono essere inseriti nel quadro D del modello 730 e si deve riportare il codice “10” in corrispondenza del rigo D 4 e della colonna 3. Per avvalersi della cedolare secca, è necessario barrare la colonna “2”.

Come si compila il modello 730 in caso di locazioni brevi?

Inoltre, nella compilazione del modello 730 per la dichiarazione dei redditi, nella colonna “4” è necessario indicare il reddito che si è incassato l’anno precedente. Ad esempio, l’anno 2021. Il principio da seguire è quello per cassa, a prescindere dall’anno al quale si riferisca il contratto. Nella colonna “5”, invece, si possono riportare le spese sostenute e, naturalmente, non prive di relativa documentazione. Tali spese devono essere correlate alla locazione e possono essere detratte solo se si sceglie il regime ordinario di tassazione (non la cedolare secca).

Cosa avviene per i contratti di locazione breve conclusi on line, anche tramite intermediari?

Qual è la procedura da seguire nella dichiarazione dei redditi per i contratti di locazione breve conclusi on line, anche mediante l’intervento dell’intermediario? In tal caso, se l’intermediario ha l’onere di incassare i corrispettivi delle locazioni brevi, è necessario che quest’ultimo applichi la ritenuta del 21% sul totale del canone lordo. Inoltre, l’intermediario deve rilasciare la Certificazione unica che ne riporti l’operazione.

Ritenuta del 21% per le locazioni brevi, come deve essere considerata?

La ritenuta del 21% deve essere considerata a titolo di imposta se la scelta ricade sulla cedolare secca. Nel caso di tassazione ordinaria, invece, costituisce ritenuta di acconto. Pertanto, se l’intermediario ha rilasciato la Certificazione unica a favore del proprietario dell’immobile, nel modello 730 l’operazione deve essere inserita al rigo F 8. L’onere dell’inserimento è a carico del proprietario che ha già compilato il quadro “B” del modello; oppure del comodatario o del locatario che hanno l’onere di compilare il quadro “D”.

La proposta di locazione immobiliare, come funziona?

La proposta di locazione immobiliare è una dichiarazione fatta dal proponente che vuole concludere un affare. Ma quali dati deve contenere?

La proposta di locazione immobiliare a cosa serve?

Le agenzie immobiliari lo sanno bene, che quando trovano un potenziale conduttore devono far firmare una proposta di locazione indirizzata al proprietario. Tuttavia in linea generale la proposta contiene tutte le caratteristiche e le regole affinché il conduttore possa prendere in locazione un determinato immobile.

Questo avviene sia che l’immobile sia ad uso residenziale, o che sia commerciale. Nel primo caso parliamo di immobili che possono essere sfruttati ai fini dell’abitazione. Mentre nel secondo gli immobili destinati al settore commerciale, come le botteghe, i laboratori tanto per fare alcuni esempi.

Gli elementi che non possono mancare?

La proposta si presenta in forma scritta. E si firma spesso, allegando copia dei documenti del potenziale conduttore. Come la proposta di acquisto immobiliare, deve avere degli elementi che non possono mancare:

i dati della proprietà e del proponente;
i dati riguardanti l’immobile e delle pertinenze;
le condizioni generali;
l’importo e gli estremi delle caparra;
la conformità e lo stato dell’immobili e degli impianti;
la data di consegna dell’immobile;
la data di inizio e di fine, con eventuale proroga;
il tipo di contratto da stipulare,
il canone di locazione e le spese condominiali con la modalità di pagamento;
il deposito cauzionale;
eventuale presenza di garante o assicurazione;
la firma

Cerchiamo di approfondire alcuni aspetti per una corretta redazione di una proposta. Anche perché tutto deve essere espresso in modo chiaro. Questo permetterà al proprietario o locatore di decidere se procedere o meno alla stipula del contratto di locazione.

I dati dei soggetti coinvolti e dell’immobile

La proposta di solito si apre con l’ inserimento dei dati del locatore e del conduttore. Questi ultimi si identificano secondo i dati anagrafici o identificativi. Per questo motivo si allega sempre la copia dei documenti di riconoscimento. Attenzione se l’immobile ha più proprietari, occorre inserirli tutti. Stessa cosa anche se ci sono più potenziali conduttori.

Mentre per quanto riguarda l’immobile questo si identifica con i suoi riferimenti catastali. Tuttavia solo attraverso questi dati è possibile identificare in modo univoco l’immobile. Se comprese nelle locazione sono previste delle pertinenze, come ad esempio un garage, anche queste devono essere indicate con i loro riferimenti catastali. Per intenderci per tutti gli immobili vanno inseriti Foglio, particella, sub alterno, categoria, rendita e l’indirizzo completo di numero e piano.

Le condizioni generali dell’immobile

Importante è anche indicare le condizioni generali dell’immobile. Qui occorre scrivere una descrizione dettagliata delle condizioni, quindi se ad esempio l’immobile è ritinteggiato, oppure da ritinteggiare. Si indicano anche le caratteristiche degli arredi, qualora l’appartamento sia arredato. Per questo motivo poi in sede di contratto di locazione si redigerà una scheda arredi.

Spesso le condizioni possono essere oggetto di trattazione del canone locativo o della stessa cauzione. Non è inusuale che il conduttore possa proporre di farsi carico di una “messa a punto” dell’immobile, ma non versare alcun deposito cauzionale. Diciamo che in questo momento, la proposta è proprio l’apertura della contrattazione tra le parti.

Proposta di locazione immobiliare, la caparra ed il canone di locazione

Il potenziale conduttore può chiedere una riduzione del canone locativo, magari per affrontare le spese iniziali di trasloco. Ma ciò che è importante è descrivere il canone locativo in modo chiaro e puntuale. Inoltre si può proporre il modo in cui verrà corrisposto, cioè ad esempio tramite rid, bonifico o altri mezzi tracciabili. Anche le spese condominiali devono essere indicate e come il potenziale conduttore se ne farà carico.

Quando si presenta una proposta di locazione immobiliare, spesso si allega anche un assegno il cui importo spesso corrisponde al deposito cauzionale. Tale somma spesso serve proprio a “impegnare” l’immobile da parte del proponente. Se la proposta verrà rifiutata la somma verrà restituita al proponente. Altrimenti verrà consegnata al proprietario in sede di redazione del contratto di locazione.

Il tipo di contratto e la consegna dell’immobile

Esistono davvero molti tipi di contratti soprattutto nel settore residenziale. Ad esempio contratti 4+4, 3+2, transitori o a canone concordato, tanto per citarne alcuni. Quindi va esattamente indicato il tipo di contratto che il conduttore vorrebbe usare per la sua locazione. Dunque dal tipo di contratto dipende anche la durata del contratto e quindi la data di consegna della casa.

Questa va indicata in modo da capire la data di consegna dell’immobile e la partenza del contratto di locazione. Tuttavia questi due giorni non devono per forza coincidere. L’importante è sempre essere chiari e scrivere in proposta tutti gli elementi che potrebbero essere oggetto di discussione tra le parti.

Proposta di locazione immobiliare, ultimi elementi

Uno delle paure principali di un proprietario di immobile è che l’inquilino non paghi il canone mensile. Per questo motivo spesso si allega copia di attestazione del proprio reddito. Ad esempio la copia di una busta paga, cedolino di pensione o dichiarazione dei redditi e si presenta al proprietario.

Tuttavia spesso può essere indicato anche un eventuale garante oppure dichiarare di voler sottoscrivere un contratto di assicurazione per le eventuali mensilità non pagate. Anche tutto questo può essere inserito in proposta. Inoltre la proposta di locazione immobiliare va firmata da parte del proponente ed inviata al proprietario che valuterà tutte le condizioni pensate dal potenziale conduttore.

Nel caso peggiore, la proposta potrebbe non essere accettata. Oppure potrebbe aprirsi una dibattito che può portare a trovare o meno un accordo. Mentre se la proposta sarà accettata dal proprietario si provvederà alla redazione del contratto di locazione. E subito dopo provvedere alla registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle entrate, dopo aver pagato, se necessario le imposte di registro. Si ricorda che per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.