spese condominiali

Spese condominiali, se non le paga l’inquilino che succede?

Le spese condominiali sono uno dei punti di maggiore litigio tra proprietari e inquilini. Ma cosa succede quanto l’inquilino non le paga?

Spese condominiali, spettano per le parti comuni

Le spese condominiali sono quelle che devono essere pagate dai proprietari immobiliari per la gestione delle parti in comune. Parti che devono essere gestite dall’amministratore di condominio che controlla anche che tutti paghino le quote spettanti. Ai sensi dell’art. 1123 del codice civile, tutti i condomini devono pagare le spese condominiali, in base al valore del proprio immobile. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Tuttavia quando si dà un immobile in locazione il proprietario è sempre obbligato a versare il pagamento delle spese ordinarie e straordinarie. Anche se il più delle volte nei contratti di locazione, c’è l’accordo che il proprietario si occupi del pagamento delle spese straordinarie, come il rifacimento delle facciate. Mentre l’inquilino si occupa di quelle ordinarie, come ad esempio il pagamento delle pulizie delle scale, visto che è lui che si gode tale servizio.

Spese condominiali, cosa succede se l’inquilino non le paga?

La Signora R. ha concesso in locazione un appartamento con un normale contratto registrato presso l’Agenzia delle entrate. Nel contratto è espressamente scritto che il locatore adempie per le spese di condominio straordinarie, mentre il conduttore per quelle ordinarie. Non ci sono stati mai ritardi nei pagamenti del canone mensile di locazione. Tuttavia lo scorso mese, l’amministratore di condominio le ha mandato una raccomandata in cui indica che negli ultimi mesi le spese relative alle parti comuni non sono state versate. E quindi chiede alla Signora R di provvedere al pagamento di queste somme. La Signora R dopo essere andata su tutte le furie, ci chiede se è corretto che deve farsi carico lei di queste spese.

Partiamo dal principio che l’amministratore non può agire nei confronti dell’affittuario, ma solo nei confronti del proprietario. Tale principio è stato sancito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10719/1993. Sarà, poi, quest’ultimo a rivalersi sul conduttore moroso, chiedendo, ad esempio, lo sfratto.

Il proprietario è sempre responsabile

La regola è che spetta sempre al proprietario pagare. Quindi è corretto che l’amministratore di condominio citi il proprietario dell’immobile per il pagamento delle spese condominiali. Quest’ultimo non può fare altro che pagarle. Anche le spese condominiali vanno in prescrizione, dopo:

5 anni, per le quote ordinarie;
10 anni, per quanto riguarda le quote straordinarie (cioè quelle da versare una tantum).

Questi termini, tuttavia, sono validi solo nel caso di azione legale da parte dell’amministratore nei confronti del proprietario. Il diritto di rivalsa del proprietario nei confronti del conduttore moroso, invece, si prescrive in 2 anni.

Spese condominiali, possono essere portate in detrazione?

Le spese condominiali sono dei costi che le famiglie devono sopportare quando vivono all’interno di un condominio. Ma possono essere scaricate?

Spese condominiali, in cosa consistono?

Sono molte le persone che vivono in appartamento, ma sognano una casa indipendente. Ma sono molti di più quelli che vivono in un appartamento e che quindi devono sopportare dei costi aggiuntivi per vivere in condominio. Ma partiamo subito con una bella notizia. Alcune di queste spese possono essere portate in detrazione sul modello 730.

Per le spese condominiali è possibile portare in detrazione circa il 50% dei costi sostenuti. La soglia massima è fissata a 60 mila euro l’anno. Ma alcune di queste detrazioni derivano da bonus temporanei, come ad esempio il superbonus. Questo permette di accedere alla misura fino a 96.000 euro complessivi. Altri, invece, hanno dei tetti più bassi, come il bonus verde che si ferma al 36%, per un valore complessivo pari a 5.000 euro. Per questo motivo ogni anno le detrazioni hanno una valenza diverse sulla dichiarazione dei redditi.

Spese condominiali, quali spese possono essere scaricate?

Le spese condominiali sono quelle che devono essere versate per le parti in comune. Come abbiamo già detto, le detrazioni fiscali scaricabili sono quelle che riguardano le seguenti misure:

superbonus;
bonus facciate, per il rifacimento dell’esterno;
bonus verde per le terrazze, giardini e cortili;
ecobonus;
bonus sicurezza per mettere a norma gli impianti di videosorveglianza, o la sostituzione dell’ascensore;
sismabonus per tutte le norme sull’adeguamento antisismico.

Tuttavia le agevolazioni fiscali spettano in proporzione alle rispettive quote di proprietà, indicate dalle tabelle millesimali o secondo il riparto delle spese condominiali, che deve essere effettuato rispettando i criteri riportati all’interno degli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile. “Qualora un edificio abbia piu’ scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità“.

Ma come si scaricano questi costi?

L’amministratore di condominio ha un ruolo importante per scaricare i costi. L’agevolazione è riconosciuta per il periodo d’imposta nel quale l’amministratore di condominio ha effettuato il bonifico all’impresa che ha svolto i lavori nelle parti comuni. Quindi l’elemento fondamentale è la data in cui è stato eseguito il pagamento da parte dell’amministratore.

Inoltre trattandosi di lavori straordinari, l’amministratore deve rilasciare una certificazione dalla quale dovrà risultare l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento per gli interventi che sono ammessi in detrazione. Nella certificazione dovrà anche essere inserita la quota parte millesimale di ogni proprietario.

Spese condominiali, tutti i costi da detrarre in dichiarazione

Le spese condominiali sono dovute quando si a una proprietà all’interno di un condominio. Ma alcune di queste sono anche detraibili ecco quali.

Spese condominiali, si inseriscono nel modello 730

Molte persone scelgono di vivere in una casa indipendente o villa anche per non avere più a che fare con il condominio. Una spesa mensile che si paga proprio come ripartizione di spese che riguardano appunto il condominio e le parti comuni. Con la dichiarazione dei redditi è possibile “scaricare” parte di questi costi sostenuti. D’altra parte un buon amministratore indicata quali sono le spese sostenute nell’anno e le invia al proprietario immobiliare in modo che possano essere appunto detratte dalle tasse.

Si tratta di una detrazione fiscale pari ad una percentuale variabile delle spese sostenute in base alla tipologia di intervento che viene effettuata dal condomino durante il corso dell’anno 2022. Le detrazioni vengono inserite all’interno del modello 730 e poi presentate per la dichiarazione dei redditi.

Come compilare correttamente la dichiarazione

Le spese condominiali detraibili devono essere inseriti all’interno del “Quadro E – Oneri e spese” del modello 730, per poter essere portate in detrazione. In particolare, all’interno della sezione III A del quadro E del modello 730, il contribuente può portare in detrazione i seguenti costi sostenuti per gli interventi di:

ristrutturazione di immobili (Rigo da E51 a E53), cioè il recupero del patrimonio edilizio;
manutenzione straordinaria sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze
restauro e risanamento conservativo
manutenzione ordinaria e straordinaria sulle parti comuni di edifici residenziali;
cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne;
sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione;
eliminazione barriere architettoniche;
bonus facciate;
bonus verde;
installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica e l’installazione dei sistemi di accumulo integrati negli impianti fotovoltaici.

Ristrutturazioni delle parti comuni

Si ricorda che le parti comuni interessate dalle detrazioni, sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile:

il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune
i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

Per questo tipo di interventi spettano le seguenti percentuali:

50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare
36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2025.

Spese condominiali, chi paga quelle dell’inquilino moroso?

Le spese condominiali sono quelle che devono essere pagate dal proprietario, ma in caso di locazione e l’inquilino è moroso, cosa si fa?

Spese condominiali, il proprietario deve sempre pagarle

Quando un immobile si trova all’interno di un condominio, i proprietari di tutte le unità devono pagarne le spese. A gestire le spese, riparare i danni ci deve pensare l’amministratore di condominio. Tuttavia il proprietario di un immobile può anche destinare a locazione il proprio immobile. Così proprietario ed inquilino possono accordarsi per il pagamento mensile proprio di quest’ultimo.

Tuttavia al di là della ripartizione delle spese condominiali tra conduttore e locatore, quest’ultimo rimane l’unico responsabile in caso di morosità dell’inquilino. Infatti uno degli obblighi dell’amministratore è proprio quello di avvisare il proprietario che le spese non sono state pagate dall’inquilino. Anche perché il padrone di casa è l’unico che può effettuare il pagamento nei confronti dell’amministratore.

Come liberarsi dell’inquilino moroso

E’ chiaro che attraverso i rendiconti l’amministratore avvisa periodicamente che l’inquilino non ha versato le quote di sua competenza. A questo punto se l’inquilino non paga le spese condominiali il locatore può rivolgersi prima al proprio avvocato che a sua volta lo farà nei confronti del Tribunale. Può anche decidere di pagare il debito, per evitare che si accumuli e poi rivolgersi al tribunale.

Infatti al tribunale può chiedere l’emissione di una ingiunzione di pagamento a carico del conduttore per gli importi scoperti, oppure può notificare sfratto per morosità. L’ingiunzione di pagamento è un istituto giuridico che può essere attivato da un creditore per fare valere il diritto di recuperare il proprio credito. Quindi è una decisione presa da un giudice, a seguito di una richiesta fatta dall’interessato.

Spese condominiali quando si prescrivono?

Se invece a pagare non è il proprietario di un immobile, sarà l’amministratore ad agire per il benessere del condominio stesso. Anche in questo caso l’amministratore farà un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino che si sia reso moroso rispetto al pagamento delle spese condominiali. Nel frattempo però può limitare alcuni servizi per il condomino moroso che però non creino problemi agli altri.

Inoltre le spese condominiali ordinarie si prescrivono in cinque anni dall’approvazione del rendiconto. A norma infatti dell’articolo 2948 del Codice civile si prescrivono in cinque anni tutte le spese che deve pagarsi almeno una volta all’anno. Ecco quindi il periodo entro cui le spese possono essere sanate e quindi provvedere alla cancellazione del proprio debito.