terreno non edificabile

Terreno non edificabile, quando è agricolo

Con il termine terreno non edificabile si individuano tutti quei terreni che non son destinati al settore costruttivo. Per questo motivo attraverso una semplice visura catastale è possibile conoscere il tipo di terreno che si ha a disposizione: agrumeto, coltivato, uliveto, e tantissimi altri. Quando c’è un terreno agricolo non è detto che non si possa costruire nulla.

Ad esempio se il proprietario è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo può costruire un edificio su questo terreno da utilizzare come prima abitazione o per ospitare i propri lavoratori. Inoltre è consentito avere dei magazzini per lo stoccaggio di materiali agricoli, come silos per i cereali. Al di fuori di questi esempi le autorità possono non concedere alcun tipo di permesso di costruire.

Terreno non edificabile, a volte si può fare qualcosa

Quando si ha un terreno non edificabile è sempre opportuno chiedere al Comune un certificato di destinazione d’uso. Il Certificato di Destinazione Urbanistica (spesso chiamato semplicemente C.D.U.) è il documento rilasciato dagli uffici tecnici comunali che contiene le indicazioni urbanistiche che riguardano gli immobili. Più precisamente le indicazioni sul terrono o sul fabbricato interessato dal certificato.

Le indicazioni urbanistiche riportate in esso vengono estrapolate dal Piano Urbanistico Comunale o dal piano Regolatore generale, dalle cartine tecniche regionali più precisamente. Il certificato di destinazione urbanistica indica i dati del fabbricato o del terreno (Foglio e Particella catastale), la destinazione urbanistica (es. se in zona residenziale o agricola), parametri urbanistici come l’indice di fabbricabilità (se possibile edificare), l’indice del dissesto dei versanti e l’indice di inondabilità. La creazione di un indice catastale è necessaria, in quanto attiene alla proporzionalità tra la grandezza del terreno e le dimensioni della casa che vi verrà costruita. Il rapporto deve essere pari a 0,03 mc per ogni metro quadrato di terreno.

Legge 2021: regole per edificare in un terreno agricolo

Se un terreno ha un indice di edificabilità che lo permette è possibile appunto fare un’abitazione purché collegata ad una strada vicina e servita da acqua, luce e gas. Poi occorre prendere in esame le zone in cui ricade il terreno:

A indica una regione vincolata da regolamenti urbanistici con l’intento di salvaguardare e valorizzare il patrimonio artistico e culturale dell’area.

B e C, aree pubbliche parzialmente edificate. Inoltre la zona C si riferisce alle aree designate all’interno di un comune in cui è consentita la costruzione di nuove costruzioni come edifici e alberghi;

D è designata per una varietà di attività, comprese quelle relative alla fornitura di servizi, nonché attività produttive, industriali e artigianali;

E è designata per scopi agricoli, mentre la zona F designa specifiche regioni del territorio riservate a spazi pubblici.

Ottenere i permessi necessari per spostarsi tra le diverse aree è un processo complicato. È indispensabile avvalersi dell’assistenza di professionisti in grado di gestire la documentazione necessaria per una trasformazione funzionale del territorio.

Quali imposte e tasse devono essere pagate nel caso in cui si acquisti un terreno non agricolo e non edificabile? In questa tipologia di compravendita deve essere distinto il caso in cui il soggetto venditore sia un soggetto qualsiasi da quello in cui la vendita viene effettuata da una banca o da una società di leasing. Riguardo al compratore, invece, non fa alcuna distinzione di chi si tratti in qualunque caso.

Acquisto da un soggetto qualsiasi di un terreno non agricolo e non edificabile: è dovuta l’Iva?

Nel caso in cui l’acquisto del terreno non agricolo e non edificabile sia effettuato da un soggetto qualsiasi, e a venderlo sia un altrettanto soggetto qualsiasi, diverso da una banca o da una società di leasing, l’operazione di compravendita non è soggetta a Iva. Sono altresì dovute tutte le altre imposte e tasse.

Quali tasse e imposte sono dovute per l’acquisto di un terreno non agricolo e non edificabile?

Per l’acquisto di un terreno non agricolo e non edificabile, esclusa la compravendita da banche o società di leasing, l’operazione è esente sia dalla tassa ipotecaria che dall’imposta di bollo. Lo disciplina, per entrambi i casi, il comma 3 dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011. Sono dovute però altre tre imposte, ovvero:

l’imposta di registro del 9%, ai sensi del primo periodo dell’articolo 1, del Tp1;
imposta ipotecaria pari a 50 euro, secondo quanto dispone il comma 3 dell’articolo 10, del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011;
l’imposta catastale di 50 euro, ugualmente prevista dal decreto legislativo numero 23.

Acquisto di terreno non agricolo e non edificabile da banca o da società di leasing

Diverso è il caso in cui il venditore del terreno non agricolo e non edificabile sia una banca o una società di leasing. Quest’ultima è definita dal comma 10 ter 1, dell’articolo 35 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006. In particolare, la norma stabilisce che si deve trattare di cessioni effettuate per riscatto di contratti di leasing o di cessioni di immobili già oggetti di contratti di leasing risolti per inadempimento dell’utilizzatore.

Se il terreno non agricolo e non edificabile è venduto da una banca o da una società di leasing è dovuta l’Iva?

La compravendita del terreno non agricolo e non edificabile fatta da una banca o da una società di leasing risulta non soggetta a Iva. Sono però dovute le altre tasse e imposte, senza l’esenzione della tassa ipotecaria e dell’imposta di bollo. Infatti, l’importo della tassa ipotecaria è di 90 euro, secondo quanto prevedono i punti 1.1 e 1.2 dell’articolo 1, della Tabella delle tasse ipotecarie che è allegata al decreto legislativo numero 347 del 31 ottobre 1990. L’imposta di bollo, invece, è pari a 230 euro. Lo disciplina il comma 1 bis numero 1) dell’articolo 1, della Tariffa all’Allegato A del decreto del Presidente della Repubblica numero 642 del 26 ottobre 1972.

Quali altre imposte sono dovute per l’acquisto da una banca di un terreno non edificabile e non agricolo?

Le altre imposte da pagare nel caso in cui la compravendita veda come venditore una banca o una società di leasing sono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Tutte e tre le imposte sono dovute per 200 euro ciascuna. Lo prevede il comma 10 ter 1, dell’articolo 35, del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, poi convertito nella legge numero 248 del 4 agosto 2006.

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